03/10/2018

ARRÊT N°615/2018

N° RG 18/00150

MT/AB

Décision déférée du 12 Décembre 2017 – Tribunal paritaire des baux ruraux d’ALBI (51-17-0000)

M^me X

[…]

C/

[…]

CONFIRMATION

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU TROIS OCTOBRE DEUX MILLE DIX HUIT

***

APPELANT

[…] Représentée par son Gérant Monsieur A B,

[…]

81800 Z

représentée par M^e Jérôme BOUYSSOU-SAVART de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Charles LOISEAU de la SELARL CABINET LOISEAU & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 945.1 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2018, en audience publique, devant M. A. BEAUCLAIR, chargé d’instruire l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

C. F-G, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : M. Y

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par C. F-G, président, et par M. Y, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 12 janvier 2018 par la SCEA CHATEAU D’ESCABES à l’encontre d’un jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’ALBI en date du 12 décembre 2017.

Vu les conclusions de la SCEA Chateau d’ESCABES en date du 3o août 2018.

Vu les conclusions du GFA d’ESCABES en date du 30 août 2018.

En 1992, une convention d’occupation précaire est signée entre le Groupement de Vignerons de Z, associé fondateur de la SCEA du Chateau d’ESCABES, d’une part et le GFA d’ESCABES et Madame C D, d’autre part. Le Groupement des Vignerons de Z est entré dans les lieux le 1^er mai 1992.

Suivant acte authentique en date des 18 juin 1993 et 2 novembre 1993, le Groupement Foncier Agricole d’ESCABES (GFA d’ESCABES) a donné à bail à la société civile d’exploitation agricole du Château de LA PEYRE et à la société civile d’exploitation agricole du Château d’ESCABES, pour une durée de 25 ans à compter du 1^er janvier 1993, divers biens immobiliers sis à […] (81) soit :

— la cave de vinification du Château d’ESCABES,

— un corps de ferme situé lieu-dit Jauffrou,

— des parcelles de vignes, terres, bois et taillis, pour une contenance de 79 ha 79 a et 78 ca sur la commune de […].

Par acte en date du 20 novembre 2013, le GFA d’ESCABES a signifié congé à la société civile d’exploitation agricole du Château de LA PEYRE, dont il est précisé qu’elle a été radiée avec transmission universelle de son patrimoine à la SCEA du Château d’ESCABES suivant acte du 15 janvier 2010, et à la société civile d’exploitation agricole du Château d’ESCABES, avec effet au terme du bail, soit le 31 décembre 2017.

Par ordonnance en date du 9 mars 2016, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée en référé, à la demande du GFA d’ESCABES aux fins, pour l’essentiel, d’établir un état des lieux loués, bâtiments et vignoble. La mission confiée à l’expert a été étendue par ordonnance du juge du contrôle des expertises en date du 18 novembre 2016, confirmée par arrêt de cette cour en date du 15 juin 2017. Le rapport n’a pas été déposé à ce jour.

Par requête reçue au greffe le 5 janvier 2017, le GFA d’ESCABES a saisi le tribunal d’une demande en validation du congé signifié le 20 novembre 2013.

Le GFA d’ESCABES, a demandé au premier juge, avec exécution provisoire, de :

— constater que le bail conclu entre les parties est un bail à long terme de 25 ans,

— déclarer valable le congé délivré,

— ordonner la libération des biens donnés à bail, à compter du 1^er janvier 2018,

— rappeler qu’à cette date, la SCEA devra non seulement restituer l’intégralité des locaux et biens mis à disposition, mais également avoir remis en état l’ensemble de ceux-ci conformément aux clauses du bail et à l’état des lieux annexé,

— lui donner acte de la possibilité de saisir à nouveau la présente juridiction en cas de non-respect des obligations contractuelles et légales par le preneur,

— débouter la SCEA du Château d’ESCABES de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 15.000,00 euros à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 15.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCEA du Château d’ESCABES a conclu devant le premier juge, avec exécution provisoire :

— à la nullité du congé délivré le 20 novembre 2013,

— reconventionnellement, à la fixation du prix du fermage a la somme de 27.776 euros,

— en tout état de cause, à la condamnation du GFA d’ESCABES à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

L’affaire a été plaidée devant le premier juge le 10 octobre 2017 ; par sommation en date du 5 décembre 2017, en cours de délibéré, le preneur a avisé le bailleur qu’il quittait les lieux, lesquels ont été libérés le 28 décembre 2017 par remise des clés.

Par jugement en date du 12 décembre 2017, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’ALBI a :

— constaté la validité du congé rural signifié le 20 novembre 2013, à effet du 31 décembre 2017, par le GFA d’ESCABES à la SCEA du Château d’ESCABES, venant également aux droits de la SCEA du Château LA PEYRE,

— débouté la SCEA du Château d’ESCABES de sa demande de nullité à ce titre,

— débouté les parties de leurs demandes reconventionnelles respectives,

— condamné la SCEA du Château d’ESCABES à payer au GFA d’ESCABES la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCEA du Château d’ESCABES aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Les chefs du jugement critiqués dans la déclaration d’appel sont les suivants :

Appel total de la décision en ce quelle a constaté la validité du congé rural signifié le 20 novembre 2013, à effet du 31 décembre 2017 par le GFA d’ESCABES à la SCEA du Château d’ESCABES, venant également aux droits de la SCEA du Château de Lapeyre, Qu’elle a débouté la SCEA du Château d’ESCABES de sa demande de nullité à ce titre, Qu’elle a refusé de statuer sur la demande de fixation judiciaire du fermage du bail renouvelé, Qu’elle a condamné la SCEA du Chateau d’ESCABES à payer 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens et ordonné l’exécution provisoire.

La SCEA CHATEAU D’ESCABES demande à la cour de :

— constatant le commencement de la relation de bail rural au 1^er janvier 1992,

— constatant l’impossibilité légale de conclure une convention d’occupation précaire au 1^er mai 1992,

— constatant que le preneur actuel a été substitué au preneur initial,

— constatant que le bailleur a requalifié le bail en bail rural de droit commun en 2003,

— dire que les dispositions de l’article L. 416-2 du code rural ne permettent pas de d’établir la renonciation à un droit non acquis,

— réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

— déclarer que les parties sont liées par un bail rural verbal de droit commun depuis le 1^er janvier 1992,

— puis, constatant que le congé délivré le 20 novembre 2013 ne peut concerner un bail valable,

— déclarer que ce congé est nul et de nul effet pour ne pas concerner la relation juridique en vigueur entre les parties,

— débouter le bailleur de ses demandes à titre de dommages-intérêts.

— reconventionnellement, constatant que les parties ne se sont pas mises d’accord à l’échéance du dernier renouvellement du bail rural en cours, soit le 1^er janvier 2010, sur le prix du fermage,

— fixer le prix du fermage à la moyenne des fermages rapportée aux surfaces louées, soit la somme de 27 776 euros,

— condamner le GFA d’ESCABES à rembourser le trop perçu des fermages jusqu’à la date de la décision à intervenir,

— condamner le GFA d’ESCABES à payer la somme de 6.000,00 euros à la SCEA du Chateau d’ESCABES, ainsi que les entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— la convention d’occupation précaire de 1992 était illicite elle ne mentionne aucun des motifs légaux licites la justifiant. Ce vice entache les actes subséquents dont le bail à long terme conclu en 1993.

Le bail liant les parties est donc un bail de droit commun qui court à compter de 1992 et non un bail à long terme courant à compter de 1993,

— dans une autre instance, le bailleur a soutenu que le bail de 1993 n’était qu’une révision du bail de 1992 de sorte qu’il reconnaît que le bail liant les parties est un bail de droit commun courant à compter de 1992,

— le bail arrive donc à échéance le 1^er janvier 2019 et le congé délivré le 20 novembre 2013 est nul,

— il ne peut être soutenu que la SCEA aurait consenti à l’annulation du bail de 1992 alors qu’elle ignorait qu’elle était titulaire d’un bail de droit commun ayant conclu une convention d’occupation précaire,

— les SCEA du Chateau de la PEYRE et du Chateau d’ESCABES ont été substituées au Groupement des vignerons de Z par la volonté du bailleur de sorte que la SCEA a qualité pour objecter à la validité du congé délivré et son action en défense n’est pas prescrite,

— la demande en dommages-intérêts est exagérée dès lors que le bailleur a fait obstacle à la conclusion d’un bail commercial permettant la commercialisation des produits du domaine et a réduit les plages d’accès aux chais,

— le fermage pratiqué est en contradiction avec les dispositions légales fixant un plafonnement : le fermage actuel est de trois fois supérieur au fermage plafonné, il doit être fait droit à la demande de fixation du fermage au prix plafonné à compter du dernier renouvellement soit le 1^er janvier 2010, et le trop perçu doit être remboursé.

Le GFA D’ESCABES demande à la cour de :

— confirmer la décision en ce qu’elle a constaté la validité du congé rural signifié le 20 novembre 2013, à effet du 31 décembre 2017, par le GFA d’ESCABES à la SCEA DU CHATEAU d’ESCABES, venant également aux droits de la SCEA DU CHATEAU LA PEYRE,

— dire que l’action de la SCEA DU CHATEAU d’ESCABES est irrecevable,

— constater qu’en toute hypothèse la SCEA a quitté les lieux et n’avoir lieu à expulsion,

— dire irrecevables et en toute hypothèse mal fondées les demandes relatives à la fixation des conditions du prix de fermage renouvelé à compter de 2010,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCEA DU CHATEAU d’ESCABES de sa demande reconventionnelle,

— infirmer la décision entreprise sur les dommages et intérêts sollicités par le GFA en ce qu’elle l’a débouté de sa demande reconventionnelle,

— condamner la SCEA à verser au GFA la somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts hors conséquences de l’état des lieux de sortie,

— condamner la SCEA à verser au GFA la somme de 6.000,00 euros en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir (sic).

Le GFA D’ESCABES fait valoir que :

— la SCEA Chateau d’ESCABES est irrecevable à agir en requalification de la convention de 1992 : elle ne rapporte pas la preuve qu’elle vient aux droits de la coopérative des vignerons de Z,

— l’action de la SCEA en requalification du bail est prescrite, elle aurait dû être intentée dans les 5 ans de la conclusion du bail de 1993 fait générateur. Elle a régulièrement exécuté le bail pendant 25 ans et attendu le congé pour le contester,

— au fond, les parties, coopérative, SCEA et GFA se sont entendues pour substituer à la convention d’occupation précaire un bail à long terme. La SCEA ne peut invoquer des écrits du GFA de 2003 produits dans une instance qu’elle a laissé périmer, et dans laquelle elle soutenait la validité du bail à long terme,

— le congé est valide, et la SCEA l’a spontanément exécuté dès avant le prononcé du jugement, un état des lieux a été dressé qui donnera lieu à une autre instance,

— la demande en révision du fermage ne peut prospérer, elle est tardive, le délai n’a pas été correctement computé et l’autorité de chose jugée attachée au jugement du 28 novembre 1996 y fait obstacle,

— la SCEA a exécuté le bail dans une attitude systématiquement contraire aux intérêts du propriétaire en retardant la validation du congé causant au GFA un préjudice distinct de celui résultant de la nécessaire remise en état du fonds loué et du paiement systématiquement en retard des fermages.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1- sur la prescription.

La juridiction est saisie par le GFA d’une action en validation d’un congé dans le cadre d’un bail rural à long terme. En réponse à cette demande, le preneur soulève la nullité de ce congé en invoquant la qualification de bail rural de droit commun de la convention liant les parties. Le bailleur répond que l’action en requalification est prescrite faute d’avoir été présentée dans les cinq ans de la conclusion du bail à long terme dont la requalification est sollicitée.

Le preneur soulève une exception de nullité, cette exception est perpétuelle, la qualification du bail n’est qu’un moyen soulevé à l’appui de l’exception de nullité du congé, le moyen tiré de la prescription quinquennale invoquée par le bailleur ne peut donc prospérer.

2- Sur le bail liant les parties.

La convention d’occupation précaire sous seing privé, dont l’exemplaire produit est signé mais non daté, a été conclue entre le GFA et la coopérative des vignerons de Z : l’exposé de cet acte indique qu’aux termes de pourparlers menés jusqu’à ce jour avec la coopérative, le GFA se propose de réaliser les opérations qu’il entend conclure, soit avec la coopérative elle-même soit avec la SCEA à constituer dont la coopérative serait majoritaire, à savoir : conclusion d’un bail à long terme d’une durée de 25 ans portant sur l’ensemble des terres vignes landes et bâtiments d’exploitation dénommés JAUFROU et LA PEYRE dont le GFA est propriétaire.

La convention d’occupation précaire est conclue pour six mois courant du 1^er mai 1992 au 31 octobre 1992. Aucun renouvellement n’est stipulé.

La SCEA du Chateau d’ESCABES et la SCEA du Chateau de LA PEYRE ont été créées et immatriculées respectivement les 31 et 30 décembre 1992 avec un début d’activité au 1^er décembre 1992. Aucune mention sur leurs extraits KBis n’indique qu’elles auraient recueilli quelques droits que ce soit issus du patrimoine de la coopérative des vignerons de Z.

Il apparaît donc qu’au jour où les SCEA sont créées, la convention d’occupation précaire est expirée.

Les parties versent chacune un exemplaire tronqué du bail à long terme du 18 juin 1993, manquent les pages 3 et 4.

L’article 'condition suspensive’ du bail à long terme authentique en date du 18 juin 1993 stipule, (page 21 de l’acte) dans ce cas (en cas de la réalisation de la condition suspensive et résolution de la convention) la période écoulée depuis le 1^er janvier 1993 sera considérée comme une convention

d’occupation précaire et les preneurs auront droit au remboursement des frais des plantations qui ont été effectuées tant par eux-mêmes que par le groupement de vignerons de Z au titre de la convention d’occupation précaire qui avait été consentie à ce dernier pour la période allant du 1^er mai 1992 au 31 décembre 1992.

Il ressort de ces éléments que la relation contractuelle entre les parties doit être appréhendée dans son ensemble : le GFA voulait confier l’exploitation de son domaine viticole à la coopérative des vignerons de Z sous la forme d’un bail de 25 ans ainsi que cela ressort de l’exposé de la convention d’occupation précaire. La coopérative ne disposant pas de structure juridique apte à conclure le bail envisagé, les parties ont conclu une convention d’occupation précaire dans l’attente de la création d’une SCEA.

Les parties reconnaissent que la convention d’occupation précaire n’entre pas dans les cas limitativement énumérés de l’article L 411-2 du code rural. La coopérative est entrée dans les lieux le 1^er mai 1992, elle les a exploités et a réglé la redevance convenue, les parties reconnaissent que cette convention doit être requalifiée de bail rural de droit commun.

Cette qualification peut être en outre retenue du fait de l’occupation du fonds, de son exploitation et du paiement de la contrepartie financière à la jouissance postérieurement à l’expiration de la convention d’occupation précaire entre le 1^er novembre 1992 et le 1^er janvier 1993 date d’effet du bail à long terme, étant rappelé que les SCEA n’existent qu’à compter des 30 et 31 décembre 1992.

La SCEA ne produit aucun acte établissant formellement la transmission des droits de la coopérative des vignerons de Z sur le fonds du GFA à son profit, pour conclure un bail à long terme à effet au 1^er janvier 1993.

Il en résulte que seule la coopérative agricole des vignerons de Z a qualité pour invoquer l’existence d’un bail rural de droit commun à compter de 1992. Or elle n’est pas partie à la présente instance et, nulle ne plaidant par procureur, la SCEA n’a pas qualité pour s’en prévaloir et soutenir d’autre part que la coopérative ignorait qu’elle avait conclu une convention d’occupation précaire irrégulière, ignorait donc qu’elle était investie d’un bail rural de droit commun et ignorait qu’elle y renonçait en laissant les SCEA conclure un bail à long terme.

En outre, il ressort de la stipulation du bail à long terme citée ci dessus qu’en cas de résiliation dudit bail, les SCEA seront indemnisées des frais et plantations effectuées tant par elles-mêmes que par la coopérative, ce qui établit que la coopérative a pleine connaissance de la conclusion du bail à long terme, étant relevé que ladite stipulation indique une expiration de la convention d’occupation précaire au 31 décembre 1992 (alors que ladite convention indique une expiration au 31 octobre 1992) pour assurer une continuité de mise à disposition du fonds entre la coopérative et les SCEA.

Il en résulte qu’à compter du 1^er janvier 1993 le bail liant les parties est le bail à long terme de 25 ans, conclu le 18 juin 1993 entre le GFA et les SCEA et non la coopérative, ces dernières exploitant effectivement le fonds et payant les fermages depuis cette date.

Le GFA produit un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de GAILLAC en date du 28 novembre 1996, dans lequel il apparaît que les SCEA soutiennent la validité du bail à long terme en réponse à une demande du GFA en résolution dudit bail pour dol, et se considèrent dans la troisième année de jouissance pour solliciter une révision du prix du fermage. Les SCEA reconnaissent donc qu’elles sont liées au GFA par le bail à long terme de 1993.

La SCEA soutient que le GFA aurait reconnu à son bénéfice l’existence d’un bail rural de droit commun à compter de 1992, à l’occasion d’une procédure distincte en contestation du montant du fermage ayant fait l’objet d’un arrêt avant dire droit du 31 octobre 2002 ordonnant une expertise. Au cours de ladite expertise, dans un dire n° 3 le conseil du GFA avait invoqué au profit de la SCEA l’existence d’un bail rural depuis 1992.

Il convient de relever d’une part que ladite procédure a abouti à une péremption d’instance imputable à la SCEA. La péremption d’instance emporte anéantissement rétroactif de tous les actes de procédure tant d’un point de vue procédural qu’au fond. Le débat relaté par le dire litigieux sur la qualification du bail, ne porte pas sur un fait mais sur une question de droit, le dire qui le porte est

donc frappé par la péremption et ne peut être invoqué dans une autre instance.

En outre la lecture précise de ce dire met en évidence que le GFA retourne l’argument tiré par la SCEA de l’existence d’un bail rural de droit commun courant à compter de 1992 pour mettre en évidence que sa demande en révision du montant du fermage est hors délai. Le GFA ne reconnaît donc pas dans ce dire l’existence au profit de la SCEA d’un bail rural de droit commun.

C’est donc à bon droit que le premier juge a examiné la validité du congé délivré par le GFA dans le cadre du bail à long terme de 1993.

La demande en révision du fermage à compter du 1^er janvier 2010 date du dernier renouvellement d’un bail rural de droit commun ne peut donc prospérer, le bail liant les parties étant un bail rural à long terme et non un bail rural de droit commun renouvelable tous les neuf ans. Il en est de même de la demande en remboursement de fermages.

3- Sur le congé.

Aux termes de l’article L 416-3 du code rural et de la pêche maritime, en outre, si la durée du bail initial est d’au moins vingt-cinq ans, il peut être convenu que le bail à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction. Dans ce cas, chacune des parties peut décider d’y mettre fin chaque année sans que soient exigées les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre. Le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. Les dispositions de l’article

L. 416-1 (alinéas 2,3 et 4) et celles de l’article L. 416-2 (alinéa 4) ne sont pas applicables.

En l’absence de clause de tacite reconduction, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur soit tenu de délivrer congé.

En l’espèce le bail du 18 juin 1993 stipule qu’il sera renouvelable à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction et chacune des parties pourra y mettre fin chaque année par acte extrajudiciaire. Le congé devra prendre effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné, étant observé que s’il est adressé plus de quatre ans avant la fin du bail, il mettra obstacle à tout renouvellement.

En l’espèce le congé a été délivré en application du bail rural de 25 ans du 18 juin 1993 à effet au 1^er janvier 1993, par acte d’huissier en date du 20 novembre 2013 à la SCEA du Chateau d’ESCABES qui vient également aux droits de la SCEA du Chateau de LA PEYRE à effet au 31 décembre 2017.

Il est régulier et c’est à bon droit que le premier juge l’a validé. Le jugement est confirmé de ce chef.

4 Sur la demande en dommages-intérêts.

C’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en dommages-intérêts présentée par le GFA, il ne peut être reproché à la SCEA d’avoir formé une contestation tardive du congé alors qu’elle ne l’a formulée qu’en réponse à la demande de validation dudit congé par le GFA qui ne rapporte pas suffisamment la preuve de la mauvaise foi de la SCEA dans sa réponse audit congé, étant relevé que les droits des parties à la suite de l’exécution du congé font l’objet d’une instance parallèle.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

3- Sur les demandes accessoires

La SCEA succombe, elle supportera la charge des dépens, augmentée d’une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et y ajoutant,

Condamne la SCEA du Chateau d’ESCABES à payer au GFA d’ESCABES la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCEA du Chateau d’ESCABES aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. Y C. F-G