R.G : 15/03324 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 31 mars 2015

RG : 11/03917

XXX

XXX

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE 65

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile B ARRET DU 03 Janvier 2017 APPELANTE :

Societe Civile Immobiliere BILS , prise en la personne de son gérant M. Z A

XXX

XXX

Représentée par la SCP BALAS & METRAL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le 65" situé 65 rue de Saint-Cyr 69009 LYON, représenté par son Syndic en exercice, la société GESTION ET PATRIMOINE LESCUYER SAS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis

XXX

XXX

Représenté par M^e Yves PHILIP DE LABORIE, avocat au barreau de LYON

****** Date de clôture de l’instruction : 17 Mars 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Novembre 2016

Date de mise à disposition : 03 Janvier 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— X Y, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier

A l’audience, X Y a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par X Y, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSE DE L’AFFAIRE

XXX est propriétaire d’un appartement de type 5 situé au 1^er étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis XXX à XXX

En 2003, elle l’a divisé en deux appartements, l’un de type 2 d’une superficie de 27,60m², l’autre de type 3 d’une superficie de 56,50m².

XXX a souhaité régulariser la situation au regard de la répartition des lots et tantièmes auprès de l’assemblée générale des copropriétaires mais la résolution tendant à autoriser la division du lot a été rejetée par l’assemblée générale du 13 janvier 2011.

Par acte du 10 mars 2011, la XXX a donc fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence 'LE 65"devant le tribunal de grande instance de LYON aux fins de voir prononcée la nullité de la clause d’autorisation de division des lots stipulée au chapitre III du règlement de copropriété ainsi que celle de la résolution n° 11 votée lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2011.

Par jugement du 31 mars 2015, le tribunal a :

— débouté la XXX de l’intégralité de ses demandes,

— l’a condamnée à remettre dans son état d’origine l’appartement dont elle est propriétaire, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 3 mois après la signification du jugement,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, – a condamné la XXX à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de Me de LABORIE.

Par acte du 16 avril 2015, la XXX en a interjeté appel.

Au terme de conclusions notifiées le 18 janvier 2016, elle demande à la cour de réformer le jugement et de :

— annuler la clause d’autorisation de division des lots stipulée au chapitre III du règlement de copropriété,

— annuler la résolution n°11 de l’assemblée générale du 13 janvier 2011,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle,

— en tout état de cause, déclarer le vote de la résolution n°11 sans effet sur les travaux réalisés, aucune autorisation n’étant nécessaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de M^e BALAS,

— la dispenser de participation aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Elle fait valoir :

— que la clause du règlement de copropriété semblant interdire la subdivision des lots doit être annulée comme étant contraire au principe de liberté de jouissance des parties privatives puisqu’elle n’est pas justifiée par la protection de la destination de l’immeuble, celle-ci n’étant pas précisée par le règlement et la subdivision n’y portant pas atteinte du fait du caractère économique et familial des logements ainsi créés et de l’absence de contestations des copropriétaires ou du syndic, parfaitement informés,

— que ces mêmes raisons justifient l’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 13 janvier 2011,

— que la construction de cloisons n’affecte pas le gros oeuvre, le raccordement de canalisations privatives aux canalisations communes, sans modification, n’est que l’exercice du droit d’usage de ces dernières et non une appropriation des parties communes, de même que la réalisation d’installations électriques reliées au compteur de l’appartement, et les travaux sont conformes aux règles en vigueur, de sorte qu’ils ne nécessitent pas l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et que le refus du syndicat des copropriétaires est sans incidence,

— qu’il revient au syndicat de prouver en quoi les travaux auraient affecté le gros oeuvre,

— que la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 13 janvier 2011 refusant l’autorisation de division de son lot est nulle puisqu’elle a été soumise au vote malgré le défaut de quorum, la majorité des deux tiers de l’ensemble des copropriétaires étant requise,

— que cette irrégularité lui faisant grief, elle a bien intérêt à agir en nullité de la résolution,

— que l’assemblée générale ne pouvait se prononcer sur la résolution n°11, non conforme à l’ordre du jour, puisque ce dernier ne mentionnait pas l’obligation de remettre le lot en état,

— que la demande du syndicat de remettre les lieux en état est nulle, n’ayant pas été soumise au vote des copropriétaires,

— qu’en tout état de cause, le refus d’autorisation des travaux de l’assemblée générale est sans incidence puisqu’elle n’est pas nécessaire dès lors que les travaux ne touchent pas au gros oeuvre, comme c’est le cas en l’espèce.

Au terme de conclusions notifiées le 17 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires de la Résidence 'le 65"demande à la cour de réformer partiellement le jugement déféré et de:

— déclarer la XXX irrecevable à invoquer pour la première fois en cause d’appel le défaut d’habilitation du syndic pour solliciter la remise en état des lieux,

— confirmer le jugement en ce qu’il constate que les travaux réalisés par la XXX sont contraires au règlement de copropriété et en ce qu’il l’a déboutée de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner la XXX à remettre les lieux en état, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

— la condamner à lui payer la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de Me de Laborie.

Il fait valoir :

— que la division de son lot par la XXX, en ce qu’elle constitue une opération commerciale et crée un appartement de type 2, est contraire à la destination économique et familiale de l’immeuble, d’autant que la haute taille de celui-ci s’oppose à la subdivision des lots afin d’éviter l’anarchie et l’insuffisance des équipements comme les garages,

— que les travaux réalisés auraient dû être autorisés par l’assemblée générale aux motifs qu’ils affectent la plomberie et le chauffage, touchant ainsi au gros oeuvre, et qu’ils ont nécessairement des incidences sur les parties communes du fait des raccordements,

— que la XXX a cherché à dissimuler la réalisation de cette division de lot en ne faisant apparaître aucune distinction sur l’interphone ou la porte d’entrée,

— que les travaux entrepris n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, causant ainsi un préjudice aux copropriétaires, comme le démontre le dysfonctionnement des sonnettes et du compteur d’eau ainsi que les difficultés posées par le raccordement aux colonnes existantes,

— que les travaux auraient dû être effectués par des entrepreneurs agréés par l’architecte de la copropriété, même s’ils n’affectaient que les parties privatives, conformément au règlement de copropriété.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Selon l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. L’article 43 de la loi répute non écrites les clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que les transformations d’un logement intéressant 'si peu que ce soit’ le gros oeuvre ne peuvent être entreprises qu’après avoir obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale et que chaque co-propriétaire devra, d’une façon générale, s’adresser aux entrepreneurs agréés par l’architecte de l’immeuble pour tous les travaux de maçonnerie, plomberie, fumisterie et chauffage.

Il précise que chaque lot ne pourra être aliéné, dévolu ou attribué, de quelque manière que ce soit, qu’en totalité sans pouvoir être subdivisé, sauf décision de l’assemblée des copropriétaires l’autorisant à la double majorité.

Cette clause restreint la liberté de division de la propriété des lots par la création de nouveaux lots. Elle est licite dès lors qu’elle est justifiée par la destination de l’immeuble.

La conformité à la destination de l’immeuble doit être appréciée de manière générale et globale.

En l’espèce, l’immeuble 'Le 65« est inclus dans un ensemble immobilier de 12 étages comportant 192 logements 48 F3, 96 F4 et 48 F5, qualifiés par le règlement de copropriété d''économiques et familiaux', répartis sur 8 montées d’escalier à raison de deux appartements par étage, la seule copropriété 'le 65 » comprenant 120 logements et leurs annexes.

Le qualificatif d’économique et familial mentionné de façon réitérée au règlement de copropriété suffit à démontrer que l’ensemble a été conçu pour permettre de loger de façon économique des familles, et non pas des personnes seules ou des couples. Le F2 issu de la division des lots n’a qu’une superficie de 27,60 m² et ne comporte qu’une chambre de sorte qu’il est trop exigu pour être qualifié de logement à destination d’une famille.

En outre, permettre la division des lots sans restriction reviendrait à autoriser les autres copropriétaires, à tout le moins les propriétaires de F4 et de F5 dont les lots ont une superficie permettant d’envisager leur division, à faire de même, ce qui aboutirait à une augmentation démesurée du nombre de logements et de copropriétaires, déjà très important.

Il ressort du procès-verbal de constat et des photos aériennes versés aux débats par le Syndicat des copropriétaires que le nombre d’interphones correspond au nombre de logements prévu au descriptif de division et qu’il n’existe pas d’interphone supplémentaire, qu’il n’y a pas d’espace pour accueillir des boîtes aux lettres supplémentaires et que le stationnement est contraint par le nombre limité des emplacements. Il n’est d’autre part pas possible de multiplier les locaux accessoires tels que les caves.

Il est ainsi établi que ni les circulations ni les équipements communs ni les locaux accessoires n’ont été conçus ou prévus pour une multiplication des logements qui amènera inévitablement à une utilisation anormale de l’immeuble et de ses abords. La multiplication des copropriétaires induit en outre un risque sérieux d’anarchie dans la gestion de la copropriété.

Il en résulte que la restriction à la division de la propriété des lots est justifiée par la destination de l’immeuble de sorte qu’il n’y a pas lieu à annulation de la clause litigieuse.

S’agissant de la résolution de l’assemblée générale n°11 relative à la demande d’autorisation, le procès-verbal est libellé dans les termes suivants : 'la majorité de l’article 26 n’étant pas atteinte, cette résolution est rejetée'. Il n’en ressort pas qu’elle ait été soumise au vote de l’assemblée ainsi que le soutient l’appelant.

Le défaut d’obtention de la double majorité prévue à l’article 26 s’analyse bien en un rejet et c’est donc régulièrement que le procès-verbal mentionne que la résolution a été rejetée. L’indication, à la suite de ce 'rejet', qu’il est demandé à la SCI de remettre le lot en état tel qu’il était configuré à l’origine’ n’est pas la traduction d’un quelconque vote de l’assemblée générale sur ce point en l’absence de mention en ce sens et ne constitue donc pas une décision exécutoire susceptible de faire grief à la XXX.

Il n’y a dès lors pas lieu d’annuler la résolution n°11 ni les mentions subséquentes du procès-verbal.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la XXX de ses demandes d’annulation.

Sur la demande reconventionnelle

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale, une telle autorisation n’étant toutefois pas nécessaire 'pour défendre aux actions intentées contre le syndicat'.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires n’a pas besoin de justifier d’une autorisation dès lors que ladite demande n’est qu’une défense à l’action principale ou est exclusivement fondée sur celle-ci.

En l’espèce, il n’est justifié d’aucune décision de l’assemblée générale ayant habilité le syndic à formuler une demande reconventionnelle de remise en état des lieux au nom du syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’instance engagée par la XXX.

Toutefois, cette demande est exclusivement fondée sur les prétentions de l’adversaire tendant à voir entériner la division de son lot et ne tend pas à obtenir un avantage entièrement distinct ne trouvant pas directement sa source dans la demande principale. Elle ne nécessitait pas l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de sorte qu’elle est recevable.

Le règlement de copropriété n’interdit que l’aliénation, la dévolution ou l’attribution de lots subdivisés ce qui ne peut s’entendre que comme le transfert de la propriété des lots de sorte que c’est la division juridique de la propriété par la création de nouveaux lots qui est interdite et non pas la division matérielle par l’aménagement intérieur des lots de façon à en permettre la jouissance divise.

Il en résulte que la modification sans autorisation de la distribution intérieure des logements, éventuellement sous la forme d’une division matérielle, ne nécessite pas une autorisation préalable dès lors qu’elle n’affecte ni le gros oeuvre ni les parties communes.

Le Syndicat des copropriétaires ne peut donc se prévaloir d’une transformation effectuée sans autorisation pour obtenir la remise des lieux en l’état et il lui appartient, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, de rapporter la preuve que les transformations opérées par la XXX dans son lot 'intéressaient si peu que ce soit le gros oeuvre’ ou que les travaux réalisés ont affecté les parties communes.

Si le constat de M^e BONNAND produit par le Syndicat des copropriétaires fait état de ce que les colonnes électriques communes et les tuyaux d’alimentation en eau sont conçus pour distribuer deux branchements par palier et qu’il n’existe pas d’attente pour effectuer d’autres branchements, il ne comporte aucune constatation à l’intérieur du logement de sorte qu’il n’est pas démontré que les travaux litigieux aient touché d’une façon quelconque au gros oeuvre ni que la XXX ait modifié les raccordements existant sur les parties communes.

En tout état de cause, sur ce dernier point, les éventuelles modifications des raccordement sur les colonnes et gaines communes traversant le logement liées aux travaux d’aménagement intérieurs ne réalisent pas une emprise sur les parties communes dont elles ne modifient pas les conditions d’usage et de la jouissance et ne sont dès lors pas soumises à autorisation de l’assemblée générale.

Il n’est pas démontré que l’absence de consommation en eau du lot de la XXX soit en lien avec les travaux de division du logement, l’anomalie pouvant trouver sa cause dans l’absence d’occupation du logement ou dans un dysfonctionnement du compteur.

A supposer qu’il soit établi que la XXX ait cherché à dissimuler la réalisation de cette division, cela ne saurait faire présumer que les travaux réalisés affecteraient les parties communes.

Il n’est pas non plus démontré que la division opérée ne serait pas adaptée aux ventilations existantes, aucun des copropriétaires n’ayant fait état de troubles anormaux provenant de la modification de la distribution du logement et aucune constatation n’ayant été faite sur ce point.

Enfin, l’omission de la XXX de confier les travaux de maçonnerie, plomberie, fumisterie et chauffage qu’elle aurait fait réaliser dans les lieux à des entreprises agréées par l’architecte de la copropriété ne saurait justifier la remise en état demandée par le syndicat des copropriétaires dès lors que ces travaux, réalisés depuis de nombreuses années, n’ont été source d’aucun désordre pour le voisinage ou pour la copropriété ce qui permet de présumer qu’ils ont été exécutés conformément aux règles de l’art.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté la XXX de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de Me de LABORIE ;

LE REFORME pour le surplus ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence 'LE 65" de sa demande de remise en état de l’appartement dont la XXX est propriétaire dans son état d’origine ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE