02/11/2020

ARRÊT N°

N° RG 19/04572 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NIDM

CB/LSA

Décision déférée du 16 Septembre 2019 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE – 11-18-0020

M. X

Z Y

C/

Société RESIDENCE VASCO DE GAMA

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANT(E/S)

Madame Z Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Yves CARMONA de la SELARL CABINET D’AVOCATCARMONA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE VASCO DE GAMA PRIS EN LA PERSONNE DE SON SYNDIC, LA SARL L’IMMOBILIERE DE TOULOUSE, […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Paul CLERC, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BELIERES, Président et A.M. ROBERT, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par L. SAINT LOUIS AUGUSTIN, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

M^me Z Y est propriétaire des lots n° 15 et n° 51 au sein de la Résidence Vasco de Gama située […]) soumise au régime de la copropriété.

Elle n’a pas acquitté ses charges de copropriété alors que plusieurs assemblées générales des copropriétaires ont approuvé les comptes annuels et voté les budgets prévisionnels.

Elle a été mise en demeure de régler ces charges par courriers adressés les 13 mai 2016 et 25 octobre 2016 par le syndic alors en exercice, la Scp Promo Pyrène, en vain.

Par acte du 27 septembre 2017 le syndicat des copropriétaires de la Résidence Vasco de Gama (le syndicat des copropriétaires) a saisi le juge des référés du tribunal d’instance de Toulouse d’une demande de provision, lequel par ordonnance du 26 janvier 2018 s’est déclaré incompétent en présence d’une contestation sérieuse au motif que 'le seul contrat de syndic produit couvrait une période postérieure aux charges réclamées'.

Par acte d’huissier de justice en date du 16 mai 2018 il a fait assigner M^me Y devant le tribunal d’instance de Toulouse pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 3.016,09 € au titre des charges de copropriété impayées outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2016, de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Par jugement en date du 16 septembre 2019 cette juridiction a

— condamné M^me Y à payer, en deniers ou quittance, au syndicat des copropriétaires les sommes de

* 4.112,87 € au titre des charges de copropriété impayées au 1^er avril 2019

* 24 € au titre des frais de mise en demeure

avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2016 sur la somme de 1.284,27 € et de l’assignation pour le surplus

— débouté M^me Y de sa demande de délais de paiement et de sa demande d’expertise

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts

— condamné M^me Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens

— débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires.

Par déclaration du 18 octobre 2019 M^me Y a interjeté appel de cette décision en critiquant l’intégralité de ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

M^me Y demande dans ses conclusions du 28 novembre 2019, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 145 et suivants du code de procédure civile, de

— réformer la décision

A titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses prétentions

A titre subsidiaire et avant dire droit,

— ordonner une expertise en vue de rechercher les causes du désordre affectant les parties privatives et provenant des parties des parties communes

A titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement

— en tout état de cause, condamner le syndicat à lui payer une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Elle fait valoir que les extraits de compte copropriétaires et les décomptes de charges ne fournissent aucun détail sur les frais mis à sa charge de sorte qu’ils ne sauraient constituer la preuve des sommes réclamées, qu’en toute hypothèse l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun d’eux et n’empêche pas de contester les sommes qui leur sont réclamées.

Elle fait grief au tribunal de n’avoir pas pris ces règles en considération dès lors que ces documents comportent des sommes qui, manifestement, ne devraient pas s’y trouver tels les frais d’avocat de la procédure de référé et les frais d’assignation par huissier.

Elle prétend, subsidiairement, qu’elle subit des infiltrations dans son appartement, ainsi que dénoncé dans des courriers du 7 mai 2018 et 14 mai 2018 adressés au syndic, que malgré plusieurs demandes de rendez-vous rien n’a été fait et sollicite une mesure d’expertise à l’effet de décrire les désordres, d’en rechercher les causes et de préconiser les travaux propres à y remédier.

Encore plus subsidiairement, elle réclame les plus larges délais de paiement sur le fondement des articles 1244-1 et suivants du code civil.

Le syndicat des copropriétaires demande dans ses conclusions du 24 décembre 2019, au visa de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de

— confirmer le jugement sur les condamnations au paiement de charges et indemnités allouées, assorties des intérêts au taux légal selon mise en demeure et assignation de première instance

— condamner M^me Y à lui payer une somme de 2.000 € en réparation de son préjudice

— débouter M^me Y de ses demandes reconventionnelles

— condamner M^me Y à lui payer la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Il indique verser aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales au titre des exercices 2014, 2015 et 2016 qui mentionnent le budget prévisionnel des charges courantes détaillées par poste de dépenses pour les exercices 2015, 2016 et 2017, ainsi que le détail des charges de copropriété dues à ce jour qui laisse apparaître que M^me Y n’a pas réglé les charges depuis l’origine, étant devenue propriétaire le 17 avril en 2014, mais n’a pas davantage contesté le montant des sommes qui lui ont été réclamées au titre des charges votées en assemblées générales et notamment celle le 27 mai 2015, lesquelles avaient adopté des travaux d’investigations pour l’étanchéité des terrasses au rez-de-chaussée, celle du 2 mai 2016 qui avait adopté les travaux de remplacement et la platine au niveau du portail aérien ainsi que la mise en place d’un système d’ouverture par téléphone mobile.

Il souligne que M^me Y n’a pas respecté l’échéancier accordé le 8 février 2016 alors que sa déclaration d’impôt sur le revenu 2018 atteste de ressources annuelles de 22.893 € soit 1.907,75 € net par mois et pour 2019 de 2.000 € par mois ; il indique avoir subi, du fait de cette attitude, un préjudice indépendant du simple retard dans le paiement, en créant un déséquilibre dans le financement et la trésorerie de sa comptabilité.

Il fait remarquer que les prétendus sinistres invoqués ne sont pas démontrés, que leur imputabilité à des réseaux situés dans les parties communes reste ignoré, les pièces communiquées à l’appui étant relatives à un dégât des eaux remontant à début 2015 et ayant conduit à une indemnisation d’assurance de 700 € dans l’attente de la réalisation des travaux et de la présentation de la facture non justifiées.

Motifs de la décision

Sur l’action en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote-part de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l’assemblée générale et il a l’obligation impérative de s’en acquitter.

Il résulte des explications reçues et des pièces justificatives produites à savoir :

— règlement de copropriété

— contrats de syndic du 27 mai 2015 et 2 mai 2016

— procès-verbal d’assemblée générale du 22 avril 2014 approuvant les comptes de 2013, modifiant le budget prévisionnel de 2014 et adoptant le budget prévisionnel 2015

— procès-verbal d’assemblée générale du 27 mai 2015 approuvant les comptes de 2014 et adoptant le budget prévisionnel 2016

— procès-verbal d’assemblée générale du 2 mai 2016 approuvant les comptes de 2015 et adoptant le budget prévisionnel 2017

— extraits du compte copropriétaire du 01/01/2014 au 31/12/2014, du 01/01/2015 au 31/12/2015, du 01/01/2016 au 13/10/2016

— lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure du 25 octobre 2016

— extrait du compte copropriétaire du 01/01/2016 au 27/04/2017

— extrait du compte copropriétaire du 01/01/2016 au 01/04/2018

— répartition de charges de copropriété de l’exercice 2013 en date du 15 mai 2014, de l’exercice 2014 en date du 1^er juin 2015, de l’exercice 2015 en date du 11 mai 2016, de l’exercice 2016 en date du 8 juin 2017

— relevé de compte en date du 17 mai 2019 arrêté au 01/04/2019

que M^me Y est débitrice envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 4.112, 87 € à la date du 01/04/2019, appel de fonds du 1^er trimestre 2019 inclus, qui porte intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2016 à hauteur de 1.284,27 € et à compter de l’assignation du 16 mai 2018 pour le surplus.

S’y ajoute la somme de 24 € pour le coût de la mise en demeure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant de frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant.

Si l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation par chacun des copropriétaires de son compte individuel, aucune critique précise et motivée n’est élevée par M^me Y sur tel ou tel poste de charges réclamées, eu égard à la quote-part, fixée par le règlement de copropriété, dans chacune des catégories de charges considérées.

Le dernier relevé de compte a été expurgé des frais de procédure relevant des dépens de l’instance en référé ou au fond.

En l’absence de tout règlement opéré depuis novembre 2016, aucun délai de grâce ne peut être accordé à M^me Y sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil, dont l’octroi n’est pas un droit accordé automatiquement, alors que la dette ne cesse de croître et que l’échéancier de février 2016 n’a pas été respecté, seules sept échéances ayant été acquittées et certaines avec retard.

Sur la demande reconventionnelle

Au vu du courrier de la Banque Postale Assurances du 29 août 2016 M^me Y a été victime d’un dégât des eaux en juin 2015 et cet assureur a mandaté un expert amiable qui a évalué le coût de la remise en état des plafonds endommagés de deux chambres et de la cuisine, a réglé l’indemnité immédiate de 768,25 € et exigé la production des factures de travaux de remise en état pour régler l’indemnité différée, ce que l’intéressée s’est abstenue de faire.

Aucune donnée actualisée n’est communiquée ; la production d’un devis du 5 avril 2018 sans référence à l’origine des dégâts (taches d’humidité) est, à cet égard, insuffisante.

Toute mesure d’instruction doit être écartée, l’article 146 du code de procédure civile prohibant d’ordonner une expertise pour suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Sur les demandes annexes

Les dispositions du jugement relatives aux dommages et intérêts, frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées.

M^me Y qui succombe supportera la charge des entiers dépens d’appel et doit être déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.000 € au titre frais exposés pour assurer sa représentation en justice devant la cour.

Par ces motifs

La Cour,

— Confirme le jugement.

Y ajoutant,

— Condamne M^me Y à payer au syndicat des copropriétaires la Résidence Vasco de Gama située […] à Toulouse la sommes de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour.

— Déboute M^me Y de sa demande présentée à ce même titre.

— Condamne M^me Y aux entiers dépens d’appel.

Le greffier Le président.