21/10/2020

ARRÊT N°448/2020

N° RG 19/02568 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NAGQ

PP/IA

Décision déférée du 13 Mai 2019 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE ( 1118000606)

P-L. CRABOL

B Z épouse X

F G X

C/

D A

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTS

Madame B Z épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur F G X

[…]

[…]

Représenté par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame D A

[…]

[…]

Représentée par M^e Guy DEBUISSON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. POIREL, président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. POIREL, président

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. POIREL, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Exposé du litige

Par acte en date du […], M^me D A a donné à bail à M F X et à M^me B Z épouse X pour une durée de trois ans avec effet au 10 juin 2011, un logement de type T3, situé […], à destination 'd’habitation principale exclusivement', moyennant un loyer mensuel de 600€.

La bailleresse estimant que les locataires se livraient à une activité professionnelle de soins esthétiques dans l’appartement loué, à l’enseigne 'hymne à l’ongle’ a fait assigner M. X et M^me Z devant le tribunal d’instance de Toulouse en résiliation de bail.

Par jugement en date du 13 mai 2019, le tribunal d’instance de Toulouse a :

— Prononcé aux torts des locataires la résiliation du contrat de bail conclu entre M^me D A et les consorts F X et B Z, le […], portant sur appartement situé […],

— Ordonné en conséquence l’expulsion de M. F X et M^me B Z et de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique,

— Condamné in solidum M. F X et M^me B Z à payer à M^me D A la somme de 7 200€ de dommages et intérêts,

— Condamné in solidum M. F X et M^me B Z à payer à M^me D A la somme de 600€ par mois à compter du 1^er juin 2019 jusqu’à leur libération totale des lieux,

— Débouté les locataires de leur demande en restitution d’un trop versé de consommation d’eau,

— Condamné in solidum M. F X et M^me B Z à payer à M^me D A une indemnité de procédure de 1 200€,

— Rejeté la demande d’exécution provisoire,

— Condamné in solidum M. F X et M^me B Z aux dépens.

Par déclaration électronique en date du 3 juin 2019, M. X et M^me Z ont interjeté appel de ce jugement en chacune de ses dispositions.

Dans leurs dernières conclusions en date du 7 février 2020, les appelants demandent d’infirmer le jugement entrepris et au visa des articles 1719 et suivants du Code civil, de :

Constater que la domiciliation professionnelle de Madame X a été transférée depuis le 1^er mai 2018 ;

Constater l’absence de trouble de jouissance pouvant justifier la résiliation du contrat de bail ;

Condamner Madame A à rembourser à Monsieur et Madame X la somme de 2 625,85 € au titre du trop-perçu relatif à la consommation d’eau sur la période de 2 juin 2011 janvier 2018;

Condamner Madame A à payer à Monsieur et Madame X la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance occasionné.

Débouter Madame A de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

particulièrement infondées et injustifiées ;

Condamner Madame A au paiement d’une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

La condamner aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de leur appel, M^me Z et M. X font essentiellement valoir qu’ils ont toujours entretenu des relations étroites avec M^me A, qu’en 2013, M. X à la suite de son licenciement se serait lancé au domicile dans une activité de prothésiste ongulaire, qu’il a informé oralement M^me A de son intention d’installer le siège social de son activité à son domicile à titre exceptionnel et pour y recevoir des fournitures, qu’en 2017, en raison d’une panne de véhicule il aurait obtenu de M^me A l’autorisation exceptionnelle de recevoir pour un temps limité des clients à domicile, mais n’a pas souhaité faire d’avenant au bail pour ne modifier la destination en caractère mixte ;

que les relations avec M^me A se sont rapidement détériorées à la suite d’une demande de régularisation de facture d’eau formulée le 10 janvier 2018, à la suite de la découverte de ce que le

cabinet d’architecte voisin était anormalement rattaché à leur compteur d’eau alors qu’il disposait de son propre compteur ;

que c’est en effet en retour à cette demande que M^me A leur a fait délivrer par voie d’huissier une assignation en résiliation de bail, le 2 février 2018 ;

que pour autant, s’ils ont été amenés à changer la domiciliation de leur activité, ils n’ont pas modifié la destination du bail, celle ci ne s’étant exercée qu’à titre temporaire et avec l’accord de M^me A de juin à nov 2017 à leur domicile ainsi qu’en attesteraient plusieurs clientes;

qu’il n’a plus exercé au delà dans les lieux et surtout pas au cours de l’été 2019;

que M^me X justifie avoir transféré son activité en mai 2018 à Aurin puis avoir arrêté définitivement en août 2019 à la suite de la naissance de son second enfant,

que le jugement a prononcé la résiliation du bail sans caractériser un trouble pour les occupants, ni un exercice effectif.

que de son côté M^me A qui a reconnu une erreur de cubage dans la répartition des charges d’eau a elle même manqué à ses obligations,

que leur demande de dommages et intérêts supplémentaires n’est pas nouvelle en appel dès lors que seul le fondement diffère.

Dans ses dernières conclusions en date du 31 janvier 2020, M^me A demande de:

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;

Vu l’article 1729 du Code civil,

Vu l’article 228 du Code civil,

Vu le jugement dont appel,

Confirmer purement et simplement la décision du tribunal d’instance en date du 13 mai 2019 ;

En conséquence,

Prononcer la résiliation du bail conclu le 0[…] avec effet au jour de la décision à intervenir et prononcer l’expulsion des locataires Monsieur X et Madame Z ;

Les condamner in solidum au paiement de la somme de 7.200€ à titre de dommages et intérêts ;

Les condamner in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 600€ rétroactivement depuis le 1^er juin 2019 jusqu’à la libération totale des lieux ;

Les débouter de leur demande reconventionnelle en restitution d’un soi-disant trop perçu au titre de la consommation d’eau ;

Déclarer leur demande en paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi, irrecevable car nouvelle en appel ; dans tous les cas de figure les en débouter ;

Les condamner au paiement de la somme de 2 000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M^me A rappelle essentiellement l’obligation du preneur de jouir de la chose conformément à la destination qui lui a été donnée par le bail, insiste sur les nombreux éléments de preuve de l’exercice par M^me X d’une activité de prothésiste ongulaire à son domicile, à grand renfort de publicité notamment sur les réseaux sociaux, et sur la persistance, à tout

le moins au 17 juin 2019 d’une telle activité à l’enseigne « Hymne à l’Ongle », domiciliée […] à Toulouse, comme ressortant de capture d’écran de pages internet.

Elle conteste toute autorisation donnée à une telle activité, dont elle souligne la dangerosité en raison des différents solvants ou produits qu’elle requiert, posant plus largement la question de l’assurance du logement et estime la somme allouée à titre de dommages et intérêts parfaitement justifiée d’autant que par ailleurs les preneurs paient leur loyer de manière irrégulière.

Enfin, elle observe que le appelants ne rapportent nullement la preuve d’une surestimation de leur consommation d’eau au profit du local commercial contigu à leur logement par détournement de compteur et que leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance est une demande irrecevable comme nouvelle en appel de même que la demande de dommages et intérêts supplémentaires, qu’elle est irrecevable et en tous les cas non fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail:

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où les parties n’exécuteraient point leurs obligations.

Il n’est pas discuté qu’en application des dispositions de article 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur doit jouir de la chose conformément à sa destination, le premier juge ayant justement rappelé que celle ci est déterminée non par l’usage qui est fait des lieux mais par la destination que lui ont donnée les parties.

En l’espece, M. X et M^me Z sont liés à M^me A par un bail à usage d’habitation exclusif.

Ils persistent à ne reconnaître que l’exercice d’une activité de prothésiste ongulaire tout à fait occasionnelle et autorisée par M^me A, pour pallier un manque ponctuel de véhicule, de sorte qu’elle n’aurait pas emporté changement de destination du bail

La réalité telle qu’elle ressort du dossier est tout autre et il ressort au contraire des deux témoignages de clients et de la publicité abondante faite pour cette activité qui était encore active en juin 2019, que c’est finalement depuis juin 2017, date reconnue par les appelants, que le logement des époux X n’est plus uniquement occupé comme habitation mais à usage mixte d’habitation et professionnel.

L’autorisation alléguée par appelants ne résulte par ailleurs d’aucun élément du dossier, pas plus qu’il n’est établi que les époux X ont exercé cette activité au vu et au su de M^me A qui n’aurait rien eu à y redire.

A tout le moins, les appelants reconnaissent une activité professionnelle dans le logement de juin à novembre 2017, période qu’ils peuvent difficilement nier comme correspondant aux attestations de deux clientes ayant déclaré avoir reçu des soins au domicile de M^me X de juillet à novembre 2017 et ce, sans rapporter la preuve de l’accord de leur bailleur, ni de ce que M^me A aurait selon eux également bénéficié de ces soins, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les appelants n’avaient pas fait que domicilier juridiquement leur activité professionnelle dans les lieux loués à M^me A, l’exercice effectif d’une activité professionnelle y étant suffisamment établie et partant, le changement de destination de leur appartement à usage d’habitation en un lieu d’exercice professionnel recevant du public.

Ainsi, quand bien même M^me X aurait depuis mai 2018 transféré le siège de son activité à AURIN (31 570), comme mentionné au répertoire des métiers, le premier juge sera approuvé d’avoir retenu que les épux X ont exercé une activité professionnelle dans les lieux loués en contravention avec le termes du bail, d’une durée de l’ordre de un an (juin 2017/ mai 2018), caractérisant un manquement suffisamment grave à leurs obligations pour justifier la résiliation du bail à leurs torts, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef, ainsi qu’en ce qu’il a ordonné

l’expulsion de M. et M^me X et les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation de 600€ par mois à compter du 1^er juin 2019 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le préjudice du bailleur :

Il a été alloué 7 200,00€ de dommages et intérêts de ce chef correspondant pour le bailleur à la perte des loyers depuis la résiliation du bail au 13 mai 2019 jusqu’au terme du bail renouvelé au 10 juin 2020 et M^me A demande la confirmation de ce chef.

Le préjudice de M^me A ne saurait cependant équivaloir au montant des loyers qu’elle aurait perçu jusqu’au terme du bail alors que le locataire peut toujours mettre fin au contrat de manière anticipée moyennant préavis régulier de sorte que son préjudice ne peut s’analyser que comme une perte de chance de percevoir les loyers.

Mais surtout, il ne ressort pas du dispositif des dernières conclusions de M^me A que les locataires auraient d’ores et déjà quitté les lieux alors qu’il n’est pas remis en cause leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et en aucun cas le préjudice économique résultant de la perte de chance de percevoir les loyers ne saurait se cumuler avec le paiement d’une indemnité d’occupation à laquelle les appelants sont tenus, peu important à ce propos qu’ils ne la paient pas, dès lors que M^me A dispose d’un titre sur ce point.

En conséquence, le préjudice de M^me A qui ne peut consister qu’en une fraction des loyers qu’elle pouvait espérer percevoir n’est pas né tant que les appelants demeurent tenus de l’indemnité d’occupation, à savoir tant que les lieux ne sont pas effectivement libérés.

Ne justifiant pas d’un préjudice actuel, né de la modification de la destination du bail, M^me A sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement entrepris infirmé en ce qu’il en a autrement décidé.

Sur le trop perçu de consommation d’eau :

Il résulte d’une attestation d’un plombier qui n’est pas utilement contredite que celui ci a effectué des travaux le 23 octobre 2019 pour modifier la tuyauterie d’arrivée d’eau froide sanitaire du magasin pour que ce dernier ne soit plus dépendant et relié au compteur d’eau de l’appartement du rez de chaussée.

M et M^me X demandent en conséquence le remboursement d’un trop perçu par M^me A au titre de leur consommation d’eau depuis l’origine.

Ce phénomène n’est pas ignoré de M^me A et dans un courrier adressé à ses locataires le 28 janvier 2018, elle mentionnait qu’une somme de 44.40€ due par le cabinet d’architecte avait été défalquée de leur facture.

Elle avait par ailleurs admis en dehors de ce problème une surfacturation sur la consommation d’eau réclamée aux époux X.

Or, les appelants versent aux débats un récapitulatif des sommes payées par eux à ce titre depuis 2011 et force est de constater qu’alors qu’il n’est pas possible de déterminer dans ces conditions la part de consommation qui leur est imputable, M^me A se contente de considérer que ce décompte est incompréhensible et si elle verse aux débats en vrac les factures d’eau établies à son propre nom de mai 2015 à 2018, elle n’indique pas dans quelle mesure ces factures ont été répercutées sur les époux X, ni ne propose aucune autre répartition des charges d’eau sur cette période alors même qu’elle n’ignore pas que l’alimentation en eau froide du magasin était raccordée sur le compteur de l’appartement du RDC et qu’il lui appartient de justifier annuellement du montant et de la répartition des charges récupérables.

Le décompte établi par les époux X met ainsi en évidence une différence de facturation par rapport aux index réels du compteur entre 2011 et 2018 de + 462.69 m3 et un trop facturé de 1

711.95€ sur la base du prix au m3 de 3.70€.

Quant à la consommation effective au compteur de 546 m3 de 2011 à 2018, elle doit être revue dès lors qu’il est démontré le branchement en eau froide du cabinet d’architecte sur leur propre arrivée d’eau.

Etant fiscalement 2.5 occupants, ils proposent de chiffrer leur préjudice en tenant compte de la consommation annuelle moyenne fixée par l’INSEE pour un foyer de 2.5 occupants à 120 m3 annuel, soit de 2011 à 2018, une sufacturation de + 40 m3 en 2012, 2013 et 2014 et de + 127 m3 en 2016, pour un total surconsommé de 247m3, soit à 3.70€ l’unité, une surfactuation de 913.90€ et au total un préjudice cumulé de 2 625.85€.

M^me A à qui il incombe de justifier du bien fondé des charges facturées, ne contestant pas utilement ce décompte, sera condamnée à restituer aux appelants la somme de 2 625.85€.

Pour le surplus, la demande des appelants au titre d’un préjudice de jouissance résultant notamment de l’utilisation de caméras de vidéo-surveillance pour épier leurs faits et gestes ou de difficulté d’accéder à leur courrier qui est en lien avec les causes dont la cour est saisie s’inscrivant plus largement dans le litige locatif et la question du respect par le bailleur de son obligation de permettre au preneur une jouissance paisible des lieux, qui apparaît être le complément des demandes initiales, est recevable, même présentée pour la première fois devant la cour.

Si les appelants ne justifient aucunement de l’ouverture de leurs courriers confidentiels notamment par un courrier qu’ils ont adressés à leur propriétaire ou par leur simple dépôt de plainte, en revanche il résulte de l’échange de correspondance entre les parties accompagnées de photos de vidéo surveillance du véhicule des appelants, que M^me A use à leur insu et au delà d’un simple souci de sécurisation de la résidence des caméras de vidéo surveillance qui y sont installées ce qui constitue une atteinte à la jouissance paisible des lieux par les preneurs, leur occasionnant un préjudice moral qui sera justement réparé en l’état des éléments du dossier par l’octroi d’une somme de 500.00€ de dommages et intérêts au paiement de laquelle M^me A sera condamnée, étant ajouté en ce sens au jugement déféré.

M. et M^me X étant responsables de la résiliation du bail, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a condamnés aux dépens de première instance ainsi qu’en paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au vu de l’issue du présent recours, les dépens du présent recours seront supportés par M^me A, l’équité commandant qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Rejetant toute demande plus ample ou contraire des parties:

Infirme partiellement le jugement entrepris.

Statuant à nouveau des chefs réformés :

Déboute M^me A de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne M^me D A à verser à M. F G X et à M^me B Z épouse X la somme de 2 625.85€ X, au titre du trop perçu de consommation d’eau.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions non contraires au présent arrêt et y ajoutant :

Condamne M^me D A à verser à M. F G X et à M^me B Z épouse

X la somme de 500€ de dommages et intérêts en réparation de leur préudice moral.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne M^me D A aux dépens du présent recours.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER P. POIREL