09/07/2021

ARRÊT N°683/2021

N° RG 20/02328 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NWET

CBB/IA

Décision déférée du 23 Juillet 2020 – Président du TJ de MONTAUBAN ( 20/00093)

M^me X

A Y

C D E F I Y

C/

S.A.S.U. AEDIFICIA PARTICIPATIONS

Association EDC

S.A. IFB FRANCE

CONFIRMATION ET REPARATION OMISSION DE STATUER

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTS

Monsieur A Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Sabrina PAILLIER, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELEURL DU MANOIR DE JUAYE ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame C D E F I Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Sabrina PAILLIER, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELEURL DU MANOIR DE JUAYE ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMÉES

S.A.S.U. AEDIFICIA PARTICIPATIONS

[…]

[…]

Représentée par M^e Mathieu SPINAZZE de l’ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Association EDC

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine ANDREO, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. IFB FRANCE

[…]

[…]

Représentée par M^e Mathieu SPINAZZE de l’ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Aux résultats d’une analyse financière réalisée par la SAS IFB France et suivant contrat de réservation du 8 juin 2006 M.et M^me Y qui souhaitaient se constituer un patrimoine immobilier ont fait l’acquisition, le 27 septembre 2006 dans le cadre du dispositif fiscal de la loi de Robien d’une villa en VEFA située […], Mas Grenier (82) au prix de 198 000 ' financée par un prêt conclu auprès du Crédit Foncier de France pour une durée de 20 ans.

Par lettre en date du 15 juin 2007, ils ont adhéré à l’association EDC dans le cadre du processus d’achat et de gestion de ce bien immobilier.

Par acte en date du 2 mars 2020, les époux ont revendu le bien au prix de 105 000 euros soit 50'% environ en dessous du prix d’achat alors que la prévision de valeur en 2017 était de 246.188 euros.

PROCÉDURE

Par actes en date des 28 mai, 2 et 17 juin 2020, Monsieur et Madame Y ont fait assigner la société IFB France devenue Aedificia Participations, la SAS IFB et l’association EDC devant le président du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé, afin d’obtenir la désignation d’un expert et la communication sous astreinte d’une étude commandée par IFB à EDC.

Par ordonnance contradictoire, en date du 23 juillet 2020, le juge a':

— dit n’y avoir lieu à référé,

— débouté Monsieur et Madame A Y de leurs demandes,

— condamné Monsieur et Madame A Y à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de :

*1 000 euros à la société IFB,

*1 000 euros à l’association EDC,

— condamné Monsieur et Madame A Y aux dépens.

Par déclaration en date du 20 août 2020, Monsieur et Madame Y ont interjeté appel de la décision en intimant la SAS IBF France, la SAS Aedificia Participations (anciennement IFB) et l’association EDC. L’ensemble des chefs de l’ordonnance sont contestés.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. et M^me Y, dans leurs dernières conclusions en date du 14 décembre 2020, demandent à la cour, de':

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, fins et conclusions,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 23 juillet 2020,

statuant à nouveau,

— leur accorder l’expertise sollicitée,

— designer tel expert qu’il appartiendra avec mission de,

*après avoir pris connaissance de tous les documents utiles et notamment après avoir obtenu des défenderesses toutes les informations qu’elles possédaient antérieurement a la signature du contrat préliminaire sur l’équilibre financier de l’opération, convoquer les parties et se rendre sur les lieux,

*vérifier si les SAS IFB actuellement dénommée Aedificia Participations et IFB France ont rempli leurs obligations d’information et de conseil compte tenu tant du marché immobilier, de la nature particulière des immeubles vendus sous un régime de défiscalisation et du fait qu’un immeuble vendu neuf relève de la catégorie de l’ancien après la période d’immobilisation fiscale,

*procéder en conséquence à l’évaluation au jour de la signature du contrat préliminaire, soit le 8 juin 2006, et au jour de l’expertise, de la valeur vénale des biens immobiliers acquis par Monsieur et Madame Y,

*dans l’hypothèse où la valeur vénale aurait été augmentée de maniéré artificielle par la multiplication de programmes immobiliers sur la commune de Mas-Grenier ou sur les communes avoisinantes, retenir, pour l’évaluation du bien objet du présent litige, une commune non impactée par de tels programmes et située à proximité de Mas-Grenier,

*analyser l’étude financière réalisée par les SAS IFB actuellement dénommée Aedificia Participations et IFB France et se prononcer sur sa qualité et sa pertinence, ainsi que sur la crédibilité de ses hypothèses notamment en termes de revente,

*dire si son contenu était de nature à éclairer Monsieur et Madame Y sur les risques et les opportunités de leur investissement, notamment, et 1^e cas échéant, en raison de la multiplication de programmes immobiliers à proximité de Mas-Grenier et ce notamment au regard des éléments expliqués au paragraphe 3.4,

*examiner si le choix du bien proposé était opportun et si les SAS IFB actuellement dénommée Aedificia Participations et IFB France auraient dû proposer un meilleur investissement, notamment dans l’ancien,

*d’une manière générale, donner tous éléments techniques et de faits propres à déterminer les responsabilités encourues et évaluer le préjudice subi par Monsieur et Madame Y,

*se faire remettre tout document utile concernant la construction, les caractéristiques et la qualité des biens,

*fournir tous éléments de fait nécessaires à la solution du litige,

— dire que l’expertise sera mise en 'uvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et qu’il déposera son rapport au greffe dans les trois mois de sa saisine,

— fixer la provision a consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera précise dans l’ordonnance,

— mettre à la charge de la SAS IFB devenue Aedificia Participations, de la SAS IFB France et de l’association EDC les frais d’expertise,

— ordonner à la SAS IFB devenue Aedificia Participations et à la SAS IFB France et à l’association EDC de communiquer l’étude réalisée par l’association EDC mentionnée dans le fascicule de

présentation adressé aux investisseurs, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant celui de l’ordonnance à intervenir,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné Monsieur et Madame Y à payer sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 1000 euros a la SAS IFB et 1000 euros à l’association EDC ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner in solidum la SAS IFB devenue Aedificia Participations, la SAS IFB France et l’association EDC à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 3000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner in solidum la SAS IFB devenue Aedificia Participations, la SAS IFB France et l’association EDC aux entiers dépens dont distraction an pro’t de la SELARL du Manoir De Iuaye.

La SAS Aedificia Participations (anciennement IFB) et la SAS IFB France, dans leurs dernières conclusions en date du 20 novembre 2020, demandent à la cour, au visa des articles 122 et suivants et 145 du Code de procédure civile, 1593 du Code civil,1116 du Code civil, de':

à titre principal,

— confirmer l’ordonnance du 23 juillet 2020 en toutes ses dispositions,

et par conséquent,

— dire et juger que les demandes de Monsieur et Madame Y sont dépourvues de motif légitime,

— débouter Monsieur et Madame Y de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner Monsieur et Madame Y au paiement de la somme de 3.000,00 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la mesure d’expertise devait être ordonnée,

— donner acte aux SAS Aedificia Participations et IFB France qu’elles formulent les plus expresses réserves,

— dire et juger que le coût de la mesure d’expertise sera supporté en intégralité par Monsieur et Madame Y qui en font la demande,

— débouter Monsieur et Madame Y de leur demande formée au visa de l’article 700 du Code de procédure civile,

— réserver les dépens.

L’association EDC dans ses dernières conclusions en date du 20 novembre 2020, demande à la cour de':

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 23 juillet 2020 par le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Montauban,

y ajoutant,

— condamner les époux Y au paiement au profit de l’Association EDC de la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

à titre subsidiaire, si la Cour devait réformer l’ordonnance et ordonner une expertise,

— débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre de l’association EDC en l’absence de motif légitimes à agir à son encontre,

en tout état de cause,

— débouter les appelants de leur demande de condamnation de l’Association EDC à communiquer sous astreinte de 500 euros par jour de retard l’étude que la société IFB France aurait évoqué dans son fascicule de présentation du programme d’investissement présenté aux époux Y,

— les débouter de leur demande de condamnation solidaire de l’Association EDC à prendre en charge les frais d’expertise et à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 ainsi que les dépens.

MOTIVATION

En premier lieu il convient de souligner que M.et M^me Y ont assigné devant le juge des référés de Montauban la SAS IFB France domiciliée à Rungis actuellement dénommée Aedifica Participations, l’ association EDC ainsi que la SAS IFB France domiciliée à Balma.

Toutefois, le juge des référés dans sa décision du 23 juillet 2020 n’a pas statué sur les demandes formées contre la SAS IFB France domiciliée à Rungis tout en indiquant statuer en présence de la SAS IFB France 'actuellement dénommée Aedifica Participations’ dont le siège est à Balma.

S’agissant d’une omission de statuer, l’appelant était recevable à intimer les deux sociétés et il sera répondu aux demandes formées contre et par cette société.

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé. Si la mise en oeuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige, elle n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.

Ce motif existe dès lors que l’éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu’elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l’adversaire.

Il est dès lors indispensable que le demandeur établisse l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés, approximativement au moins, et sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner. L’article 145 ne fait pas référence à la notion de contestation sérieuse dont l’examen relèverait du juge du fond. Au surplus, les dispositions de l’article 146 du même code sur la carence d’une partie ne sont pas applicables.

C’est donc à tort que le premier juge a rejeté la demande en considération des pouvoirs du juge des référés exclusifs d’un examen au fond qui au demeurant, ne lui était pas demandé.

L’exigence de motivation de l’article 145 fait obstacle à ce qu’il soit recouru à ce texte de manière abusive: il ne doit pas permettre de pallier les erreurs ou négligences d’un plaideur, pour qui il serait aisé de réunir les preuves demandées sans recourir au juge.

Les appelants soutiennent que les agissements des intimées pour les conduire à contracter un tel investissement qui s’est avéré déficitaire, peuvent constituer des manoeuvres dolosives ou des manquements aux devoirs de conseil et d’information que l’expertise permettra de caractériser et évaluer de sorte qu’ils justifient d’un litige ultérieur constitutif d’un motif légitime et il ne peut leur être opposé la prescription d’une action qu’ils n’envisagent pas encore. Ils soutiennent donc avoir besoin de connaître la valeur vénale réelle de leur bien au jour de l’acquisition que seule une expertise judiciaire peut révéler.

Les intimés soutiennent que la preuve d’un motif légitime n’est pas rapportée et que l’action est manifestement vouée à l’échec en regard de la prescription de toute action dont le point de départ ne peut être que le jour du contrat.

En l’espèce, M.et M^me Y qui ont réalisé l’investissement foncier litigieux dans un but de défiscalisation dans le cadre de la Loi de Robien et qui soupçonnent les différents intervenants de

leur avoir sciemment caché des éléments (emplacement, présence d’autres programmes immobiliers) qui s’ils leur avaient été communiqués à l’époque, les auraient incités à ne pas acheter ce bien ou en donner un moindre prix, sollicitent l’organisation d’une expertise aux fins de':

— procéder à l’évaluation de la valeur vénale du bien immobilier au jour de la signature du contrat préliminaire, soit le 8 juin 2006, et au jour de l’expertise,

— procéder à une analyse de l’ étude financière personnalisée faite par les sociétés IFB actuellement dénommée Aedificia Participations et IFB France.

Or pour justifier d’un litige possible ils produisent':

— l’étude patrimoniale en date du 10 mai 2006 qui n’est qu’un relevé d’informations de l’état de leur patrimoine et de leur fiscalité à cette date,

— une projection financière pour un montant investi de 198 000' qui n’est qu’un descriptif de l’investissement immobilier locatif réalisé en application de la loi de Robien, document non personnalisé suivi d’un document dit «'label EDC'» décrivant les missions habituelles de l’association intervenant en amont d’un investissement afin d’en vérifier la faisabilité et la rentabilité ainsi que tout au long des opérations y compris lors de la revente outre une mission d’assistance sur les questions juridiques, financières et fiscales,

— l’attestation de la part d’ IFB Capital de garantie locative et garantie de sécurité de valeur en cas de perte de valeur à la revente plafonnée à

18 000',

— une projection financière de rendement locatif,

— le contrat préliminaire visant la désignation de l’immeuble et son prix de

198 000' en date du 8 juin 2006,

— l’acte de revente au 2 mars 2020 au prix de 105 000'.

Ainsi, l’ensemble de ces pièces ne permettent pas de s’assurer de l’existence d’un litige futur plausible et crédible dès lors que si elles permettent de constater que le prix de revente est très inférieur au prix d’achat 14 ans plus tôt, aucune de ces pièces ne suggèrent ou permettent de suspecter soit':

— un défaut d’information pré contractuelle sur les aléas de l’investissement lors de la revente au vue de la garantie de sécurité de valeur,

— soit des manoeuvres pour contraindre au consentement autrement que par des documents publicitaires dont l’exagération n’est pas démontrée avec évidence,

— et alors qu’ils ne produisent aucun document permettant de suspecter une sur évaluation du bien au jour de son acquisition notamment l’estimation de «'La Côte Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières'» en juin 2006 qui est l’ouvrage de référence qu’il leur était facile de rapporter.

Dans ces conditions, la décision sera confirmée.

Et pour ces mêmes motifs M.et M^me Y seront déboutés de leur demande de communication sous astreinte de l’étude réalisée par l’association EDC mentionnée dans le fascicule de présentation adressé aux investisseurs, demande sur laquelle le premier juge a également omis de statuer.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban en toutes ses dispositions.

Réparant les omissions de statuant entachant la décision querellée :

— Déboute M.et M^me Y de leur demandes formées à l’encontre de la SAS IFB France domiciliée à Rungis actuellement dénommée SAS Aedifica Participations.

— Déboute M. et M^me Y de leur demande de communication sous astreinte de l’étude réalisée par l’association EDC.

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute les parties de leurs demandes.

— Condamne M.et M^me Y aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER