22/02/2021

ARRÊT N°

N° RG 18/00027 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MA7N

CB/NB

Décision déférée du 28 Novembre 2017 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 16/04415

(Mme. MARTIN DE LA MOUTTE)

J X

Q E

Y S X

K B épouse X

C/

M D

O C

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 1 À […]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT DEUX FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTS

Monsieur J X

[…]

[…]

Représenté par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame Q E

[…]

[…]

Représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur Y S X

[…]

[…]

Représenté par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame K B épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur M D

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie-cécile NIERENGARTEN-MAALEM, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame O C

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-cécile NIERENGARTEN-MAALEM, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 1 À […], représenté par la SCP V W AA, […], es qualité d’administrateur provisoire suivant désignation par jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE du 28 novembre 2017

[…]

[…]

Représenté par M^e Anne-caroline VIVEQUAIN de la SELAS Y-CLAUDE MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 05 Octobre 2020 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par L. SAINT LOUIS AUGUSTIN, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

M. J X et son épouse M^me Q E sont propriétaires du lot […], M. Y-S X et son épouse M^me K B sont propriétaires du lot […], M. M D et M^me O C sont propriétaires du lot […], M. AB H U et M^me T I sont propriétaires du lot […], M. Z et M^me A sont propriétaires du lot n° 5 dans l’immeuble situé 1 à […] à Cornebarrieu (31) soumis au régime de la copropriété et composé de 5 lots.

L’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2015 a désigné M^me B en qualité de syndic et a entériné un accord des copropriétaires pour la réalisation à venir de l’extension des lots […] et 4.

L’assemblée générale des copropriétaires du 21 avril 2016 a désigné M^me C en qualité de syndic.

M. D et M^me C ont démarré leurs travaux de rénovation et d’extension de leur abri de jardin en septembre 2016.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 octobre 2016, M. et M^me J X et M. et M^me Y-S X ont mis en demeure M^me C en sa qualité de syndic de faire procéder aux travaux de remise en état concernant le lot […] ainsi que les lots […] et 5.

Le 25 novembre 2016, M^me C a démissionné de ses fonctions.

Par acte d’huissier en date du 25 novembre 2016, M. J X et M^me E, M. Y-S X et M^me B ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

situé […] à Cornebarrieu (le syndicat des copropriétaires) pris en la personne de son syndic ainsi que M. D et M^me C aux fins de voir prononcer la nullité des assemblées générales des 8 juin 2015 et 21 avril 2016, de voir désigner un administrateur provisoire et de voir condamner M. D et M^me C à la destruction de l’extension réalisée sur leur lot ainsi qu’à la remise en état des parties communes dans leur état initial.

Par jugement en date du 28 novembre 2017 cette juridiction a :

— déclaré irrecevable la demande tendant à l’annulation des délibérations de l’assemblée générale du 8 juin 2015

— déclaré recevable l’action tendant à l’annulation des délibérations de l’assemblée générale du 21 avril 2016

— annulé le procès-verbal d’assemblée générale du 21 avril 2016

— désigné la Scp Cavigliogi-W-AA en qualité d’administrateur provisoire avec pour mission de se faire remettre par M^me C les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, informer tous les copropriétaires de sa désignation, convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation du syndic, dit que les fonctions de l’administrateur provisoire cesseront de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale, condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Pour statuer ainsi elle a relevé que le procès-verbal d’assemblée générale du 8 juin 2015 mentionnait la présence de tous les copropriétaires qui avaient tous apposé leur signature et approuvé à l’unanimité le projet de travaux d’extension du lot […], ce qui interdisait à M. et M^me J X et à M. et M^me Y-S X de revendiquer la qualité d’opposant de sorte que leur demande de nullité de la délibération devait être déclarée irrecevable ; elle a ajouté qu’un accord de l’ensemble des copropriétaires avait été recueilli antérieurement à cette assemblée par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2012 signé par ces mêmes parties ce qui confirmait qu’avant de s’opposer aux travaux dans le cadre de la présente instance ils en avaient accepté le principe ; elle a également affirmé qu’il importait peu que l’action ne soit pas forclose ou que la convocation soit irrégulière dès lors que les demandeurs à l’action ne s’étaient pas opposés à la délibération litigieuse ; elle a refusé d’ordonner la destruction de la construction litigieuse en considérant que malgré l’imprécision de la délibération sur la nature exacte, l’ampleur et l’emprise que les travaux privatifs impliquaient sur les parties communes, M. D et M^me C étaient bien fondés à prétendre l’avoir réalisée sur le fondement d’une autorisation de la copropriété.

Elle a annulé le procès-verbal d’assemblée générale du 21 avril 2016 au motif qu’il ne comportait aucune signature et que son mode et sa date de notification n’étaient pas établis ; elle a constaté que la situation née de la démission du syndic justifiait, au visa de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 et eu égard à l’accord des parties sur ce point, la désignation d’un administrateur provisoire.

Par déclaration en date du 4 janvier 2018, M. J X et M^me E, M. Y-S X et M^me B ont interjeté appel de cette décision limité au rejet de leur demande en nullité des délibérations de l’assemblée générale du 8 juin 2015 et de leur demande tendant à la destruction des travaux exécutés par M. D et M^me C et aux frais irrépétibles et en intimant toutes les parties.

Prétentions et moyens des parties

M. J X, M^me E, M. Y-S X, M^me B demandent dans leurs conclusions du 5 décembre 2019, de :

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes en nullité de l’assemblée générale du 8 juin 2015, en destruction des travaux exécutés par M. D et M^me C et au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— prononcer la nullité ou l’inexistence de l’assemblée générale du 8 juin 2015

— condamner M^me C et M. D à démolir l’extension réalisée sans autorisation valable de l’assemblée générale des copropriétaires et à remettre les parties communes dans leur état initial sous astreinte de

500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir – les condamner à leur payer à chacun la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juin 2015 ne leur ayant pas été notifié selon les formes prévues par l’article 18 du décret du 17 mars 1967 le délai de forclusion de deux mois pour exercer un recours n’a pas couru de sorte qu’ils disposent d’un délai de dix ans pour agir en nullité.

Ils se prévalent des dispositions des 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 qui exigent la convocation préalable des copropriétaires avec indication des lieux, date et heure de réunion ainsi que l’ordre du jour précisant chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée, l’indication de la personne qui procède à la convocation, la notification au moins 21 jours avant la réunion à peine de nullité de l’assemblée générale, étant souligné que dans un tel cas le fait que le copropriétaire ait participé à l’assemblée et ait voté en faveur d’une résolution ne l’empêche pas d’intenter par la suite une action en nullité.

Ils ajoutent que M. D et M^me C ne peuvent se prévaloir d’un accord antérieur en date du 14 janvier 2012 selon lequel le principe des travaux avait été accepté sur leur demande 'pour l’agrandissement de notre appartement (lot […]) sur la copropriété. 20 m² seront construits sur le jardin à des fins d’habitation' car cet accord signé par eux est affecté d’un vice de fond et de forme grave qui le rend nul voire privé d’existence juridique ; ils soutiennent que la décision de cession ou d’aliénation des parties communes doit impérativement être prise par une assemblée générale statuant à l’unanimité conformément à l’article 26 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, qu’un accord des copropriétaires ne saurait suppléer la convocation et la tenue d’une assemblée générale selon les formes et modalités prévues par la loi et le décret, que cet acte de cession est en outre imprécis puisqu’on ignore la nature, l’étendue, l’implantation des travaux, aucun plan n’étant annexé et ne comporte aucune contrepartie pour le syndicat des copropriétaires.

Ils dénoncent les irrégularités du procès-verbal d’assemblée générale du 8 juin 2015 qui ne précise pas le résultat du vote ni le décompte des voix en violation des dispositions de l’article 18 du décret du 17 mars 1967, d’autant qu’ils n’étaient pas présents, que l’assemblée n’a pas été convoquée et ne s’est pas tenue et le procès-verbal versé aux débats ne répond pas aux prescriptions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 de sorte que sa force probante est parfaitement contestable et les mentions y figurant ne permettent pas au juge d’exercer son contrôle ; ils font remarquer que les travaux sur la copropriété ne sont pas décrits avec précision, la délibération ne contenant ni la nature des travaux ni l’obligation d’assurance ni l’intervention de l’architecte de la copropriété pour vérifier leur conformité au regard du règlement de copropriété ; ils ajoutent que la résolution ne contient aucune contrepartie financière, est contraire à l’intérêt du syndicat des copropriétaires et favorise les consorts D-C au détriment des autres copropriétaires alors que sont abusives les décisions allant à l’encontre de l’intérêt collectif ou prises dans un intérêt autre que l’intérêt collectif.

Ils réclament la destruction de la construction litigieuse réalisée sans autorisation valable de l’assemblée générale des copropriétaires, chaque copropriétaire ayant le droit d’exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; ils soulignent qu’ils subissent en toute hypothèse un préjudice personnel consécutif à l’atteinte des parties communes et à l’absence de contrepartie financière ; ils en déduisent que leur demande de démolition est parfaitement recevable et bien fondée.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic provisoire, la Scp Cavigliogi-W-AA, demande dans ses conclusions du 28 mars 2018 de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a désigné la Scp Cavigliogi-W-AA en qualité d’administrateur provisoire et dit que les fonctions de l’administrateur provisoire cesseront de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale

— prendre acte de ce qu’elle s’en rapporte quant au surplus

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 750 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. D et M^me C demandent dans leurs conclusions du 9 février 2018 de :

A titre principal,

— confirmer le jugement

— déclarer irrecevable la demande en nullité, faute d’avoir la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant

— déclarer forclos les copropriétaires, faute d’avoir respecter le délai de deux mois

— débouter les appelants de leurs demandes

A titre subsidiaire et à titre reconventionnel, dans l’hypothèse où la cour prononcerait la nullité,

— dire que les appelants engagent leurs responsabilités en raison des fautes commises

— les condamner in solidum à réparer leur préjudice et à leur verser la somme de 12.350,19 € au titre des factures de construction ainsi que la somme de 6.043,68 € au titre des frais de démolition

En toute hypothèse,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que les appelants sont irrecevables à solliciter la nullité de l’assemblée générale du 8 juin 2015 au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’ils ont émis un vote favorable et ont de ce fait contribué à la formation d’une majorité, d’autant que la délibération a été adoptée à l’unanimité ; ils soulignent qu’aux termes du procès-verbal de réunion de l’assemblée générale du 8 juin 2015 l’ensemble des copropriétaires ont voté à l’unanimité la nomination de M^me F en qualité de syndic, l’entérinement des décisions antérieures à la constitution du syndic et notamment l’accord de l’assemblée des copropriétaires à l’unanimité pour la réalisation à venir de l’extension du lot […] leur appartenant, que le procès-verbal dressé mentionne les copropriétaires présents, la prise de décision à l’unanimité, comporte la signature par l’ensemble des copropriétaires et a été adressé à tous par mail ; ils en déduisent que les appelants n’avaient pas la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant.

Ils concluent au rejet de la demande de nullité dès lors que l’autorisation qui leur a été donnée le 14 janvier 2012 par l’ensemble des copropriétaires pour réaliser des travaux d’agrandissement de leur appartement sur les parties communes l’a été à une époque où il n’existait pas de syndic, que cet accord a été entériné par l’assemblée générale du 8 juin 2015 alors que M^me B présidait la séance de sorte que es appelants ont agi en connaissance de cause et ont participé sciemment aux irrégularités qu’ils dénoncent aujourd’hui, que leur mauvaise foi est évidente, que la règle nemo auditur doit recevoir application et que le délai de forclusion de deux mois leur est opposable.

Ils soutiennent que les consorts X étaient bien présents à l’assemblée générale du 8 juin 2015 qui a été prise dans le contexte de la vente de l’appartement de M. Z, ce qui supposait la nomination d’un syndic, raison pour laquelle ils se sont réunis à cette date pour signer ce procès-verbal ainsi qu’en atteste M. H, autre copropriétaire qui certifie que le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juin 2015 est conforme à la réalité, qu’ils ont tous signé le procès-verbal

sans contrainte, que le projet d’extension et l’extension déjà réalisée étaient connus et accepté par l’ensemble des copropriétaires.

Subsidiairement, ils réclament à titre reconventionnel le remboursement du coût des travaux et de leur démolition qui trouve son origine dans le comportement fautif des copropriétaires demandeurs à la nullité qui avaient validé les travaux en 2012 et en 2015 en toute connaissance de cause.

Motifs de la décision

La saisine de la cour est limitée aux dispositions du jugement relatives à l’assemblée générale du 8 juin 2015 et aux travaux réalisés par M. D et M^me C en vertu des délibérations qui y ont été adoptées.

En l’absence de notification du procès-verbal d’assemblée générale l’action de M. J X et M^me E et de M. Y-S X et M^me B en nullité de cette assemblée générale ne se heurte à aucune prescription ; le délai spécifique de deux mois imparti par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas commencé à courir et l’assignation a été délivrée le 25 novembre 2016 soit dans le délai de dix ans prévu à l’alinéa 1 de ce même texte dans sa rédaction antérieure à la loi ° 2018-1021 du 23 novembre 2018 qui court à compter de la date de tenue de l’assemblée.

L’action n’est, toutefois, ouverte qu’au copropriétaire défaillant ou opposant, qualité qui n’est celle d’aucun des consorts X.

Aucun d’eux n’était défaillant, notion qui s’entend d’un copropriétaire absent et non représenté lors de la réunion.

Le procès-verbal mentionne expressément les noms des copropriétaires présents lors de l’assemblée qui s’est tenue au domicile de M. D et M^me C à savoir M. J X et M^me E (lot […], 163/1000), M. Y-S X et M^me B (lot […], 228/1000), M. M D et M^me C (lot […], 238/1000), M. H U et M^me I (lot […], 218/1000), M. Z et M^me A (lot n° 5, 143/1000) et chacun d’eux a apposé sa signature au bas du document sous son nom, après la mention 'l’ordre du jour étant épuisé, la séance est levée à 20 h'.

Aucun d’eux n’était opposant, notion qui se définit comme celui qui ne s’est pas opposé, puisqu’ils ont tous émis un vote favorable ; en effet, la résolution litigieuse portant 'accord pour la réalisation à venir de l’extension du lot […] (lot appartenant à Monsieur M D et Madame O C sur la copropriété)' a été votée à l’unanimité, ainsi que mentionné au procès-verbal.

Aucun de ces quatre copropriétaires n’apporte aucune preuve ni offre de preuve de la fausseté de ces mentions relatives au vote à l’unanimité des copropriétaires, tous présents et signataires du procès-verbal.

Dans une attestation régulière en la forme, M. H certifie que 'le procès-verbal d’assemblée générale du 8 juin 2015 est conforme à la réalité. Nous avons tous signé le procès-verbal sans y être contraints.Le projet d’extension et l’extension déjà réalisé étaient connus et acceptés par l’ensemble des copropriétaires'.

Aucun vice du consentement n’est pas ailleurs invoqué par les appelants, étant souligné à cet égard qu’ils avaient donné dès le 14 janvier 2012 par acte sous seing privé leur accord exprès à la demande de M. D et M^me C 'pour l’agrandissement de notre appartement sur la copropriété. 20 m² seront construit sur le jardin à des fins d’habitation'.

Leur action doit être déclarée irrecevable, ce qui exclut d’examiner le bien fondé des irrégularités de fond ou de forme alléguées dont seraient entachées les décisions adoptées lors de l’assemblée générale du 8 juin 2015 qui sont exécutoires tant que leur annulation n’est pas judiciairement prononcée et qui servent de fondement aux travaux litigieux.

Le jugement sera donc confirmé

Sur les demandes annexes

Les consorts X qui succombent dans leur voie de recours supporteront la charge des entiers dépens d’appel et doivent être déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civil tant devant le tribunal que la cour.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 350 €, comme demandé et à M. D et M^me C, pris ensemble, une indemnité de 3.000 € au titre de leurs frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Par ces motifs

La Cour,

statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme le jugement.

Y ajoutant

— Condamne M. J X, M^me E, M. Y-S X et M^me B à payer

* au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 1 à […] à Cornebarrieu (31) une somme de 750 €

* à M. D et M^me C, pris ensemble, une somme de 3.000 €

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— Déboute M. J X, M^me E, M. Y-S X et M^me B de leur demande à ce même titre.

— Condamne M. J X, M^me E, M. Y-S X et M^me B aux entiers dépens d’appel.

Le greffier Le président