COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 JUIN 2017

R.G. N° 16/05978

AFFAIRE :

D Z

…

C/

B C épouse X

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 06 Juillet 2016 par le Tribunal d’Instance de BOULOGNE BILLANCOURT

N° RG : 12-15-276

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Laurent NOREILS

M^e Alain CLAVIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT JUIN DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre : Monsieur D Z

né le XXX à XXX

de nationalité yougoslave

XXX

XXX

Représenté par M^e Laurent NOREILS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 537

Madame F Z VUJIC

née le XXX à XXX

de nationalité yougoslave

XXX

XXX

Représentée par M^e Laurent NOREILS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 537

APPELANTS

****************

Madame B C épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Représentée par M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 – N° du dossier 160026

assistée de M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 avril 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-Michel SOMMER, président,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller,

Madame Florence SOULMAGNON, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE,

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2014, M^me X a donné en location

à M. et M^me Z un appartement situé XXX à XXX, moyennant un loyer mensuel de 975 euros.

Le 18 mai 2015, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour paiement de la somme principale de 1 855,64 euros représentant un arriéré de loyers.

Puis elle a saisi le juge des référés du tribunal d’instance de Boulogne Billancourt afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, voir ordonner l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de sommes provisionnelles.

Par une ordonnance du 6 juillet 2016, le juge des référés a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies depuis le 19 juillet 2015,

— ordonné, à défaut de libération volontaire de l’appartement, l’expulsion de M. et M^me Z et de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les lieux,

— condamné solidairement M. et M^me Z à payer à M^me X la somme provisionnelle de 10 932,51 euros selon décompte arrêté au mois de mai 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 1 855, 64 euros et de l’assignation pour le surplus,

— condamné in solidum M. et M^me Z à payer à M^me X à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 juillet 2015, égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté M. et M^me Z de leurs demandes reconventionnelles, – condamné in solidum M. et M^me Z à payer à M^me X la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Le 1^er août 2016, M. et M^me Z ont relevé appel de cette décision.

Dans leurs conclusions reçues au greffe le 28 octobre 2016, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance, de débouter M^me X de ses demandes, et à titre reconventionnel, de :

— constater que le bien donné en location comporte une installation électrique défectueuse ou dangereuse, une absence de chauffage et d’isolation et ne répond pas aux normes de décence,

— en conséquence, d’enjoindre à M^me X d’effectuer à ses frais la mise aux normes et la réfection du local qu’ils occupent dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner M^me X à payer à M. et M^me Z la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

— condamner M^me X à rembourser à M. et M^me Z la somme de 85 euros par mois de charges locatives correspondant à la partie des charges payées pour le chauffage collectif et ce, rétroactivement depuis la date d’effet du bail jusqu’au parfait achèvement des travaux,

— réduire le montant mensuel du loyer rétroactivement de la date d’effet du bail jusqu’au parfait achèvement des travaux à la somme de 640 euros hors charges,

— en conséquence, condamner M^me X à rembourser rétroactivement aux époux Z la somme de 195 euros par mois de loyer de la date d’effet du bail jusqu’au parfait achèvement des travaux,

— subsidiairement, si la cour devait confirmer l’ordonnance, accorder aux époux Z un délai de trois années pour quitter leur logement sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M^me X à payer à M. et M^me Z la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du constat d’huissier de justice établi le 18 avril 2016.

Par conclusions reçues au greffe le 22 décembre 2016, M^me X demande à la cour de débouter les époux Z de leurs demandes 'comme étant irrecevables’ et en tout état de cause mal fondées, de confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions et de condamner solidairement M. et M^me Z à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 mars 2017.

MOTIFS DE L’ARRET

I- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

1- les causes du commandement de payer ont été acquittées

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

M. et M^me Z font grief à l’ordonnance d’avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 19 juillet 2015, faisant valoir que les causes du commandement de payer délivré le 18 mai 2015 ont été réglées intégralement dans le délai imparti.

Le décompte locatif annexé au commandement de payer délivré le 18 mai 2015 est daté du 13 mai et non du 1^er mai et comporte l’appel du loyer et des charges du mois de mai 2015, exigible au plus tard le 3 de chaque mois.

Il ne couvre pas seulement l’arriéré des loyers des mois d’avril et mai 2015 mais remonte au 1^er décembre 2014.

L’examen de ce décompte qui reprend les différents règlements intervenus révèle que l’appel du mois de mars 2015 (835€ de loyer et 140€ de charges) n’a pas été réglé, de sorte que le paiement effectué par les locataires le 10 avril 2015 (975€) a été imputé sur l’échéance de mars tandis que le règlement ultérieur du 28 mai 2015, postérieur à la délivrance du commandement, l’a été sur l’échéance d’avril, laissant un solde impayé de 880,64 euros sur les causes du commandement de 1 855,64 euros, dont les époux Z ne justifient pas s’être acquittés dans le délai qui leur était imparti.

C’est donc à tort que les locataires s’opposent à la constatation de la clause résolutoire en se prévalant du paiement des causes du commandement de payer.

M. et M^me Z soutiennent par ailleurs qu’ils sont à jour du paiement de leurs loyers

et charges, sans apporter le moindre justificatif au soutien de leurs allégations, alors même qu’il résulte du décompte actualisé versé aux débats par M^me X que l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 17 779,42 euros, arrêtée au mois de décembre 2016.

L’examen de ce décompte révèle en outre qu’aucun règlement n’est intervenu postérieurement au mois de mai 2015 à l’exception de deux paiements opérés au mois de mars 2016. La cour constate néanmoins que M^me X ne sollicite pas l’actualisation de sa

créance.

2- le logement indécent

M. et M^me Z, se prévalant des dispositions de l’article 6 alinéa 1 de la loi du 6

juillet 1989 et de l’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, font encore valoir que le logement qui leur a été donné en location ne satisfait pas aux conditions de décence exigées par les textes, eu égard à la vétusté manifeste de l’installation électrique dont le diagnostic a révélé de graves anomalies, à la vétusté des fenêtres qui ne sont pas étanches et n’offrent plus d’isolation thermique, reprochant à la bailleresse un manquement à son obligation de délivrance d’un logement conforme à sa destination.

Ils ajoutent que cette vétusté leur occasionne des troubles de jouissance, engendre une consommation d’électricité exorbitante en raison de l’absence de chauffage normalement inclus dans les charges locatives à hauteur de 85 euros par mois, dès lors qu’ils ont été contraints d’acheter des radiateurs électriques d’appoint, ce qui justifie leur demande de remise aux normes du logement sous astreinte ainsi que leurs demandes de dommages-intérêts, de réduction du montant du loyer et de remboursement des charges locatives afférentes au chauffage.

Selon l’article 6 alinéa 1^er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation'.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit satisfaire à des normes prescrites, notamment être protégé contre l’humidité et les infiltrations, posséder des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements, en bon état d’usage et de fonctionnement, faire l’objet d’une aération et d’une ventilation permettant d’en faire un usage normal et disposer d’éléments d’équipement et de confort minimaux, en particulier d’une installation permettant un chauffage normal.

L’article 20-1 dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (…).

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.'

L’acceptation des lieux en l’état ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Il est donc inopérant pour M^me X de se prévaloir de l’état des lieux d’entrée qui 'ne fait état d’aucune anomalie de nature à rendre les lieux indécents'.

Pour prétendre que leur logement ne répond pas aux prescriptions requises par le décret précité, M. et M^me Z versent aux débats :

— un diagnostic de l’installation intérieure d’électricité établi le 16 mars 2016 qui révèle notamment que l’ensemble de l’installation électrique n’est pas protégé par au moins un dispositif de protection différentielle et met en évidence des anomalies dans l’installation de mise à la terre et la protection contre les surintensités,

— un diagnostic de performance énergétique établi à la même date mentionnant une consommation énergétique du logement de 422kWh/m2.an (classe F) alors que le DPE joint au bail mentionne une consommation énergétique de 191,5 kWh/m2.an (classe D),

— un constat dressé le 18 avril 2016 par maître A, mentionnant que les fenêtres équipant le logement sont très anciennes, sans isolation thermique ainsi que la présence de radiateurs d’appoint ou de chauffage mural par infrarouge.

Ainsi que le souligne M^me X, les locataires ne lui ont jamais adressé la moindre réclamation depuis leur entrée dans les lieux le 4 décembre 2014 jusqu’à l’instance en référé au cours de laquelle, pour la première fois, au mois de mars 2016, ils se sont plaints du chauffage et de l’isolation.

Ils n’ont pas non plus fait opposition au commandement de payer qui leur a été délivré le 18 mai 2015, ni réagi dès la délivrance le 10 septembre 2015 de l’assignation en référé aux fins de résiliation du bail.

Il est par ailleurs démontré par M^me X, qu’à réception des réclamations de ses locataires, elle a effectué les diligences nécessaires pour réaliser les travaux de mise en sécurité de l’installation électrique, les travaux étant effectués le 14 octobre 2016 selon la facture établie par la société Domos énergie.

L’insuffisance de l’installation de chauffage n’est pas plus établie à la lumière des pièces produites alors même que le chauffagiste intervenu en février 2015 a relevé des températures de 19 et 20 degrés dans les différentes pièces du logement ainsi que la présence d’un chauffage collectif par sol et plafond.

En revanche, la vétusté des fenêtres du logement, sur certaines desquelles du ruban adhésif a été placé pour empêcher l’air d’entrer selon les constatations de l’huissier de justice, n’est pas contestable.

Elle n’implique cependant pas une insalubrité de l’appartement loué et son inhabilité, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance sur ce point n’étant pas de nature à affranchir les locataires de leur obligation corrélative de payer leur loyer, ceux-ci occupant le logement depuis décembre 2014 sans avoir jamais sollicité en justice la réduction du loyer ou la réalisation de travaux.

Dans ces conditions, aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à ce que soit constatée en référé l’acquisition de la clause résolutoire avec ses conséquences de droit, dès lors que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 juillet 2015, a ordonné l’expulsion des locataires, fixé le montant de l’indemnité d’occupation et la provision à valoir sur l’arriéré locatif.

II- Sur les troubles de jouissance

M. et M^me Z étant occupants sans droit ni titre depuis le 19 juillet 2015 ne sont pas fondés à solliciter la condamnation de M^me X à effectuer des travaux de remise aux normes et de réfection du logement donné à bail.

Se disant quotidiennement troublés dans leur jouissance paisible des lieux loués, ils sollicitent par ailleurs la condamnation de M^me X à leur rembourser la somme de 195 euros par mois, correspondant à une réduction du montant du loyer de 30%, la somme de 85 euros par mois, correspondant à partie des charges locatives payées pour le chauffage collectif, et ce, depuis la prise d’effet du bail 'jusqu’à l’achèvement des travaux', ainsi que la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il est établi avec l’évidence requise en référé que les locataires ont vécu dans un appartement dépourvu d’isolation thermique suffisante de par la vétusté des fenêtres, ce qui justifie l’allocation d’une indemnité provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance, laquelle se compensera avec les sommes restant dues à la bailleresse.

III- Sur la demande de délai

M. et M^me Z sollicitent un délai de trois années pour quitter leur logement,

indiquant qu’ils sont âgés respectivement de 70 et 73 ans, que l’état de santé de M. Z est fragile et que leurs demandes de relogement n’ont pas abouti.

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux à des personnes dont l’expulsion a été judiciairement ordonnée, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais ne peut en aucun cas être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans et pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il est établi que M. et M^me Z ne règlent plus leur loyer depuis deux ans et que la dette locative ne cesse d’augmenter.

Par ailleurs, il n’est justifié d’aucune diligence particulière des locataires en vue de permettre leur relogement, en particulier de démarches auprès des services sociaux dès la délivrance de l’assignation en référé le 10 septembre 2015, à l’exception d’une demande ponctuelle auprès d’une agence immobilière le 15 juillet 2016.

En considération de ces éléments, la demande de délai sera rejetée.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée sauf en ce qu’elle a débouté M. et M^me Z de leurs demandes reconventionnelles.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs prétentions à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance rendue 6 juillet 2016 sauf en ce qu’elle a débouté M. et M^me Z de leurs demandes reconventionnelles,

STATUANT à nouveau,

CONDAMNE M^me X à payer à M. et M^me Z la somme de 2 000 euros à titre provisionnel à valoir sur leur trouble de jouissance,

DÉBOUTE M. et M^me Z du surplus de leurs demandes reconventionnelles, ORDONNE en tant que de besoin la compensation entre les condamnations prononcées,

DÉBOUTE M. et M^me Z de leur demande de délai pour quitter le logement,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE M. et M^me Z aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-Michel SOMMER, président et par Madame Agnès MARIE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,