RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 19 Janvier 2017

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 15/12119

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Mai 2015 par le tribunal de grande instance de Evry RG n° 14/00030

APPELANTS

Madame Z A épouse X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

Monsieur B X

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

INTIMÉES

AGENCE FONCIERE ET TECHNIQUE DE LA RÉGION PARISIENNE (AFTRP)

nouvellement dénommée GRAND PARIS AMÉNAGEMENT

XXX

XXX

Représentée par M. F G en vertu d’un pouvoir général

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE XXX

Courcouronnes

XXX

Représentée par M^me Marie-J DEFAIX en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Christian HOURS, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Christian HOURS, Président de chambre

— Agnès DENJOY, Conseillère

— J K, Conseillère

Greffier, lors des débats : Isabelle THOMAS

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christian HOURS, président et par Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé :

Par arrêté préfectoral du 13 juillet 2012, l’acquisition par l’Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne (AFTRP) des terrains nécessaires à la réalisation des travaux de la zone d’aménagement concerté de la Montagne des Glaises sur le territoire de la commune de Corbeil- Essonnes (91) a été déclarée d’utilité publique.

Parmi les parcelles concernées figure celle appartenant à M B X et M^me Z A, son épouse, cadastrée XXX à Corbeil-Essonnes, d’une contenance de 578 m2 .

L’ordonnance d’expropriation concernant ce bien est intervenue le 11 juillet 2013.

Faute d’accord des époux X sur le montant de l’indemnisation qu’elle leur proposait, l’AFTRP a, par requête reçue le 24 juillet 2014, saisi le juge de l’expropriation de l’Essonne.

La cour statue sur l’appel formé par les époux X, le 11 juin 2015, de la décision de la juridiction de l’expropriation du 18 mai 2015, ayant : – fixé à 64 580 euros l’indemnité totale de dépossession, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 57 800 euros (578m2 x 100 €/m2) ;

— indemnité de remploi : 6 780 euros ;

— condamné l’AFTRP à leur verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L 13-5 du code de l’expropriation.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures qui ont été :

— adressées au greffe, le 15 juillet 2015, par les époux X, aux termes desquelles ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il leur a alloué une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, de :

— fixer l’indemnité d’expropriation à la somme de 192 000 euros, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 173 400 euros (578 m2 x 300 €/m2) ;

— indemnité de remploi : 18 340 euros ;

— condamner l’AFTRP à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— adressées au greffe, le 23 septembre 2015, par l’AFTRP, devenue l’établissement public Grand Paris Aménageent (l’établissement GPA), aux termes desquelles elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris ;

— adressées au greffe, le 5 octobre 2015, par le commissaire du gouvernement, aux termes desquelles il propose à la cour de confirmer le jugement.

Motifs de l’arrêt :

Considérant à titre liminaire que l’appel et les écritures des parties, lesquelles, dûment notifiées, ont permis un débat contradictoire complet et ne font l’objet d’aucune contestation sur ce point, sont recevables ;

Considérant que les époux X, appelants, soutiennent que :

— la parcelle AC 383 expropriée doit être qualifiée de terrain à bâtir, dès lors qu’elle est desservie par une voie au sens de l’article L 322-3 du code l’expropriation, le chemin du Désert, asphalté sur toute la façade de la parcelle AC 279 ;

— son évaluation à 100 €/m² est insuffisante alors qu’elle occupe un emplacement particulièrement privilégié ;

— l’évaluation de l’autorité expropriante s’appuie sur des références anciennes et comporte un abattement non justifié de 50% pour absence de desserte par une voie ;

— le prix unitaire doit être fixé à 300€/m2 sur la base de quatre références plus récentes, concernant des terrains constructibles, situés à proximité de la parcelle expropriée ;

Considérant que l’établissement GPA réplique que :

— la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir car elle n’est desservie que par un chemin non asphalté, en mauvais état et impraticable ; un abattement de 50 % doit dès lors être appliqué sur le prix du terrain à bâtir ;

— la parcelle n’est pas dans une situation privilégiée car elle est située dans une enclave formée par la boucle du tracé du RER et à proximité d’une zone classée 'zone de sécurité prioritaire'.

— les références des époux X portent sur des terrains éloignés, à bâtir ou, contrairement à leurs dires, non enclavés ;

Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que :

— le terrain ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, le seul accès étant le chemin du Désert dont la partie carrossable s’arrête à une vingtaine de mètres de la parcelle expropriée ; aucun autre accès n’est possible par la rue Matisse ;

— les références apportées font ressortir une moyenne de prix autour de 200 €/m2 à laquelle doit être appliqué un abattement de 50%, la situation de la parcelle n’étant pas privilégiée;

Considérant qu’aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ;

Considérant que l’article 13-13, devenu L321-1, du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

Considérant qu’il n’existe aucune contestation sur la date de référence, fixée au 18 novembre 2013, date à laquelle la parcelle expropriée était en zone UCa, correspondant aux opérations de renouvellement urbain, constituant les grands projets urbains sur la commune (Zac de la Montagne des Glaises et Zac des Tarterets), sur la date à laquelle le bien doit être évalué, le 18 mai 2015, date du jugement, tandis que les caractéristiques du bien devant être prises en compte sont celles au jour de l’ordonnance d’expropriation, le 11 juillet 2013 ;

Considérant que l’article L322-3 du code de l’expropriation réserve la qualification de terrain à bâtir aux terrains effectivement desservis par une voie d’accès ;

Considérant qu’il doit s’agir d’une voie carrossable et non d’un simple chemin de terre ;

Considérant qu’il résulte du constat d’huissier, accompagné de photos, versé aux débats par l’établissement GPA que le Chemin du Désert, menant à la parcelle AC 383 n’est recouvert d’asphalte que jusqu’au XXX, correspondant à la parcelle AC 279 ; qu’au niveau de ce pavillon, ledit Chemin du Désert n’est plus praticable et n’est pas entretenu (présence de végétation folle : arbres, herbes, arbustes, buisson…) ; qu’il sert de dépôt sauvage pour les détritus végétaux ; que la distance séparant la fin du Chemin du Désert recouvert d’asphalte et la parcelle AC 383 est d’environ 18 mètres ;

Considérant qu’il s’évince de cette description, plus précise que celle du procès-verbal de transport mais concordante, que le Chemin du Désert a cessé d’être praticable une vingtaine de mètres avant la parcelle en friche, qui appartenait aux époux X ; qu’en conséquence, il ne peut être considéré que ce terrain dispose de l’accès carrossable nécessaire pour sa qualification en terrain à bâtir, d’autant qu’il n’est justifié d’aucune servitude de passage sur d’autres terrains permettant un autre accès ;

Considérant dès lors que le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point ;

Considérant que l’appréciation de la valeur du bien en cause doit se faire par comparaison avec celle d’autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches ;

Considérant qu’à défaut de termes de comparaison en nature de terrains nus, seront pris en compte les références en terrains à bâtir sur la valeur moyenne desquels il sera pratiqué un abattement de 40 %, compte tenu de la situation privilégiée du terrain en cause, à toute proximité d’une zone pavillonnaire et à 20 mètres d’un chemin carrossable ;

Considérant que seront écartées les mutations antérieures à 2012 comme trop anciennes ; que ne sera pas prise en considération la première référence des expropriés qui n’est pas située dans le même quartier, mais dans un meilleur quartier ;

Considérant en conséquence que les références retenues sont :

— la vente du 31 janvier 2012, citée par les expropriés et par l’expropriant, du 33 rue de la Montagne des Glaises, à raison de 206 euros le m² ;

— celle de juillet 2012 de la parcelle BR 405, bénéficiant d’une servitude de passage, au prix de 217 euros le m² ;

— celle de mars 2013 de la parcelle AS 564, bénéficiant d’une servitude de passage, au prix de 200 euros le m² ;

Considérant que la valeur moyenne s’établit, après l’abattement précité, à :

[206 +217+200]/3 x 0,60 = 623/3 x 0,60 = 124,59 euros, arrondis à 125 euros ;

Considérant que l’indemnité principale s’élève ainsi à :

125 euros x 578 m² = 72 250 euros ;

Considérant que l’indemnité de remploi est par conséquent de :

—  5 000 euros x 20 % = 1 000 euros ;

—  10 000 euros x 15 % = 1 500 euros ;

— le surplus de 72 250 euros par rapport à 15 000 euros, soit 57 250 euros x 10 % = 5725 euros;

soit au total, la somme de 8 225 euros ;

Considérant en définitive que le jugement entrepris doit être confirmé sauf sur le montant de l’indemnisation revenant aux époux X ;

Considérant que l’établissement public GPA devra leur régler la somme de 1 500 euros pour compenser les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en cause d’appel et supporter les dépens d’appel ; PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— confirme le jugement du 18 mai 2015 du juge de l’expropriation de l’Essonne sauf sur le montant de l’indemnisation des époux X ;

— statuant à nouveau, fixe de la façon suivante les indemnités lui revenant :

— indemnité principale d’expropriation :72 250 euros ;

— indemnité de remploi : 8 225 euros ;

— y ajoutant :

— condamne l’établissement public GPA à payer aux époux X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— le condamne à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT