22/01/2021

ARRÊT N° 69/2021

N° RG 20/00583 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NOV6

PP/FE

Décision déférée du 07 Novembre 2019 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE ( 1119001864)

M. X

Z Y

Association ASSOCIATION TUTELAIRE […]

C/

SA ALTEAL

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN ***

APPELANTS

Monsieur Z Y représenté par sa tutrice l’Association AT OCCITANIA, mandataire judiciaire à la protection des majeurs, désignée selon jugement du juge des tutelles du Tribunal d’Instance de Toulouse du 11 décembre 2018

[…]

[…]

Représenté par M^e Julia BONNAUD-CHABIRAND de l’AARPI BONNAUD-BOUDY-GLEITZ, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Patricia BOLDRINI, avocat plaidant au

barreau de TOULOUSE

Association ASSOCIATION TUTELAIRE […] ès qualité de tutrice de Monsieur Z Y, né le […] à Toulouse, mandataire judiciaire à la protection des majeurs, désignée selon jugement du Tribunal d’Instance de Toulouse du 11 décembre 2018

BATIMENT D […]

[…]

Représenté par M^e Julia BONNAUD-CHABIRAND de l’AARPI BONNAUD-BOUDY-GLEITZ, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Patricia BOLDRINI, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2019.031332 du 27/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉE

SA ALTEAL

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. POIREL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. POIREL, président

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. POIREL, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 9 juillet 2002, la SA Colomiers Habitat a donné à bail à M^me B Y un appartement situé à […], […].

Par avenant en date du 8 février 2018, le bail a été transféré au profit de M. Z Y à la suite du décès de M^me B Y.

Par exploit d’huissier en date du 7 mai 2019, la SA Altéal, venant aux droits de la SA Colomiers Habitat, a fait citer M. Z Y devant le tribunal d’instance de Toulouse aux fins de résiliation du bail et expulsion alléguant son manquement à son obligation de jouissance paisible.

Par jugement en date du 7 novembre 2019, le tribunal d’instance de Toulouse a fait droit aux demandes en prononçant la résiliation du bail conclu entre la SA Altéal et M. C Y représenté par son tuteur, l’Association Tutélaire Occitania- AT Occitania- à compter du présent jugement, ordonné en conséquence l’expulsion de M. Z Y du logement situé à Colomiers, […], condamné M. Z Y représenté par son tuteur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, débouté M. Z Y de ses demandes, condamné M. Z D représenté par son tuteur au paiement d’une somme de 600€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration électronique en date du 14 février 2020, l’Association Tutélaire At Occitania ès qualités de tuteur de M. Z Y désigné par jugement du tribunal d’instance de Toulouse en date du 11 décembre 2018 a interjeté appel de ce jugement en chacune de ses dispositions reprises expressément.

Dans ses dernières conclusions en date du 6 novembre 2020,

M. Z Y représenté par son tuteur, l’Association tutélaire Occitania ' AT Occitania- demande à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de:

— Débouter la SA Altéal de l’ensemble de ses prétentions,

— Débouter la SA Altéal de sa demande de résiliation de bail, la preuve de faits suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail n’étant pas rapportée,

— Débouter la SA Altéal de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SA Altéal à verser à M. Z Y la somme de

3 000,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes elle fait essentiellement valoir qu’après avoir intenté une première procédure d’expulsion pour défaillance dans le paiement des loyers sans avoir jamais invoqué la moindre difficulté concernant le comportement de M. Y, la société bailleresses ne saurait se prévaloir de faits de nuisances de la part de son locataire qui seraient antérieurs à cette première procédure, que si certains locataires se sont plaints du comportement de M. Y il n’est pas établi que ces faits aient été portés à la connaissance du tuteur, qu’en tout état de cause les manquements reprochés à M. Y relèvent de sa pathologie mentale, ce dont il n’est pas disconvenu et auraient cessé à ce jour.

En effet, après avoir connu des difficultés en fin d’année 2018,

M. Y a été placé sous tutelle en décembre 2018, a ensuite fait l’objet d’une hospitalisation en psychiatrie début 2019 mais au jour du jugement entrepris, alors que la mesure de protection était bien en place et que la situation de M. Y avait bien évolué, ainsi qu’il résulte des derniers rapports adressés au juge des tutelles, M. Y suivant un traitement régulier en ambulatoire, il n’y avait plus eu d’incident signalé en cours de procédure et la cour devra constater qu’il n’est pas justifié de la persistance de faits de nuisances de sorte que les faits ayant donné lieu à poursuite devant le tribunal d’instance ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail qui aurait des conséquences disproportionnées pour

M. Y qui est de surcroît à jour de ses loyers.

Dans ses dernières conclusions en date du 30 avril 2020, la SA Altéal demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant de condamner solidairement M. Z Y et l’AT Occitania au paiement d’une somme de 600,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions elle rappelle les nombreuses doléances de voisins à compter du mois d’avril 2018, avoir été avisée en octobre 2018 de la désignation de l’AT Occitania en qualité de mandataire spécial de M. Y, et la dénonciation en janvier 2019 par les locataires de faits de dégradations commis par M. Y depuis le mois de décembre 2018/janvier 2019, dont une dégradation de canalisation ayant provoqué une fuite d’eau dans les parties communes et déplore que les courriers adressés au service des tutelles n’aient pas permis de solutionner le problème au point qu’il a fallu obtenir une ordonnance sur requête autorisant le bailleur à pénétrer dans les lieux loués à M. Y pour solutionner le problème.

Elle déplore encore que de nombreux immondices dont des documents portant le nom de M. Y aient jonché l’entrée de l’immeuble, une voisine ayant attesté de jet d’objets depuis sa fenêtre et de transports de containers ou de poubelles depuis le logement de M. Y vers l’extérieur, de même que la persistance de dégradations commises au mois de mars 2019, au retour de l’hospitalisation de M. Y, autant de troubles anormaux du voisinage qui ont justifié une nouvelle ordonnance sur requête autorisant le bailleur à pénétrer dans le logement à la suite de plainte concernant des odeurs nauséabondes émanant du logement de M. Y, à l’origine de la saisine du juge en résiliation de bail.

En réponse aux observations de l’AT Occitania, la SA Altéal fait valoir que le fait que les agissements de M. Y n’aient pas été mentionnés dans le cadre d’une précédente la procédure en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers, totalement autonome, n’interdit pas d’invoquer désormais ces manquements qui ont par ailleurs perduré et que le fait que ces comportements soient en lien avec la pathologie mentale de

M. Y et qu’ils aient actuellement cessé n’ôte en rien au fait qu’ils sont constitutifs de manquements suffisamment graves et réitérés à l’obligation de jouissance paisible incombant au locataire que le voisinage n’a pas à supporter.

MOTIFS DE LA DECISION

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique faisant naître des obligations réciproques notamment celle pour le preneur de jouir paisiblement des lieux loués dans le respect de son environnement immédiat mais également l’obligation pour le bailleur de garantir à son locataire cette même jouissance paisible. Cette obligation s’étend pour le bailleur à l’ensemble de ses locataires de sorte qu’il est tenu de garantir à tous une jouissance paisible et qu’il doit en cas de manquement de l’un de ses locataires à ses obligations de nature à troubler la tranquillité des autres entreprendre à l’encontre de ce dernier toutes actions de nature à préserver le droit des autres.

Il appartient au juge saisi d’une demande de voir prononcer la résiliation du bail pour manquement de l’une des parties à ses obligations d’apprécier l’importance des manquements notamment au regard de leur gravité, de leur récurrence mais également de leur persistance.

Le fait que les manquements sont en lien avec une pathologie mentale n’interdit pas de les sanctionner par la résiliation du bail, sauf à tenir compte des circonstances de l’espèce, comme notamment l’accès aux soins du locataire, étant en l’espèce inopérant que ces manquements n’aient pas été invoqués à l’appui d’une précédente procédure en constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Il n’est pas contesté en l’espèce et il ressort des pièces versées aux débats par le bailleur dont de nombreuses attestations et constats qu’entre juillet 2018 et le mois d’avril 2019, le comportement de M. Y, contrevenait de manière récurrente et grave à son obligation de jouissance paisible, comportement à l’origine d’une hospitalisation en psychiatrie en début d’année 2019 et qui a persisté

à sa sortie d’hospitalisation au mois de mars 2019.

Pour autant, au jour du jugement entrepris, le comportement de M. Y apparaissait n’avoir plus fait l’objet de dénonciation de la part des voisins depuis le mois de mars 2019 et les dernières pièces versées aux débats sont constituées par deux constats du mois d’avril 2019. Force est encore de constater que l’association tutélaire n’est pas utilement contredite lorsqu’elle indique que la situation personnelle de son protégé s’est améliorée et n’ a plus attiré défavorablement l’attention du voisinage depuis cette date

Il résulte encore d’un rapport de situation du 21 octobre 2020 de l’association tutélaire adressé à son conseil que la situation de M. Y à son domicile est stabilisée, que celui-ci dispose d’un cadre contenant (tuteur, famille, soins à domicile, médecin traitant) et se soumet désormais à un traitement dans le cadre d’un suivi infirmier en ambulatoire régulier, ce que l’absence de manifestation thymique récente vient confirmer et qui n’est pas davantage contredit.

Il s’ensuit que si le comportement de M. Y a perturbé son voisinage de manière importante mais transitoire de juillet 2018 à avril 2019, l’apaisement total de la situation depuis près de 20 mois, justifie la réformation du jugement entrepris et le débouté des demandes de la SA Altéal à son encontre.

Le jugement entrepris sera également infirmé en ce qu’il a condamné M. Y aux dépens et au paiement d’une somme de 600,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la SA Altéal étant déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance.

Au vu de l’issue du présent litige, les parties conservent la charge de leurs propres dépens de première instance et d’appel, étant respectivement déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau et y ajoutant:

Déboute la SA Altéal de l’ensemble de ses demandes.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dit que les parties conservent la charge de leurs propres dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER P. POIREL