10/05/2021

ARRÊT N°

N° RG 18/05228 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MVY3

J-C.G/NB

Décision déférée du 26 Novembre 2018 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 18/03156

M^me G-H

SARL DEMEURES D’OCCITANIE

SARL REALISATIONS D’OCCITANIE

C/

B X

D Y

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX MAI DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTES

SARL DEMEURES D’OCCITANIE

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL REALISATIONS D’OCCITANIE

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur B X

[…]

[…]

Représenté par M^e Emmanuel HILAIRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame D Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel HILAIRE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 01 Février 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. DELVER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Le 19 février 2016, M. X et M^me Y ont conclu avec la Sarl Demeures d’Occitanie un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan sur un terrain leur appartenant situé lotissement La Plane 31440 Montberon pour un prix de 108.320 € TTC , les travaux non compris dans le prix convenu restant à la charge du maître de l’ouvrage s’élevant à la somme de 10.400 €. La durée d’exécution des travaux était fixée à 12 mois à compter de l’ouverture du chantier.

Ce contrat a fait l’objet de plusieurs avenants.

M. X et M^me Y ont également confié à la Sarl Réalisations d’Occitanie, la réalisation de certains travaux de VRD et d’assainissement. La Sarl Réalisations d’Occitanie et la Sarl Demeures d’Occitanie ont le même siège social et le même gérant.

Au vu d’un rapport d’expertise privé, M. X et M^me Y, exposant que leur immeuble était affecté de divers désordres, notamment au niveau des sols, ont obtenu, par ordonnance de référé du 28 septembre 2017 au contradictoire de la Sarl Demeures d’Occitanie la désignation de M. Z en qualité d’expert.

L’expertise a été déclarée commune à la Sarl Réalisations d’Occitanie par ordonnance du 12 octobre 2017.

L’expert a déposé son rapport le 11 juillet 2018.

Le 18 septembre 2018, M. X et M^me Y ont saisi le président du tribunal de grande d’instance de Toulouse d’une requête aux fins d’être autorisés à assigner à jour fixe la Sarl Demeures d’Occitanie et la Sarl Réalisations d’Occitanie . Par ordonnance du 20 septembre 2018 il a été fait droit à leur requête pour l’audience du 22 octobre 2018.

Par acte d’huissier du 2 octobre 2018, M. X et M^me Y ont fait assigner la Sarl Demeures d’Occitanie et la Sarl Réalisations d’Occitanie devant le tribunal de grande instance de Toulouse afin d’entendre notamment prononcer la résiliation du marché aux torts exclusifs de la Sarl Demeures d’Occitanie, condamner celle-ci à leur remettre les clefs permettant l’accès au chantier, condamner la Sarl Demeures d’Occitanie au paiement de la somme de 30.670,80 € au titre des travaux de reprise des désordres, condamner la Sarl Demeures d’Occitanie à leur payer une indemnité de 13.034,50 € à parfaire au titre des pénalités de retard et condamner la Sarl Réalisations d’Occitanie au paiement de la somme de 14.160 € au titre des travaux de reprise des désordres chiffrés par l’expert.

Par jugement contradictoire du 26 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— jugé que la résiliation du contrat de construction de maisons individuelles est intervenue le 1^er août 2017 aux torts de la Sarl Demeures

d’Occitanie ;

— condamné la Sarl Demeures d’Occitanie à remettre à M. X et M^me Y les clés de leur immeuble ;

— dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte selon les modalités suivantes: astreinte provisoire, sur une période de 60 jours, d’un montant de 500 € par jour de retard prenant effet le 7^e jour après la signification de la présente décision, astreinte qui pourra être

renouvelée ;

— dit n’y avoir lieu à application des pénalités de retard ;

— dit que du fait de la mauvaise exécution du contrat imputable au constructeur, il y a lieu à réparation du préjudice subi par M. X et M^me Y du fait du retard dans la livraison d’un ouvrage conforme au contrat, exempt de vices et désordres ;

— condamné la Sarl Demeures d’Occitanie à payer à M. X et M^me Y une indemnité provisionnelle de 10.000 € au titre du préjudice subi du fait du retard dans la livraison ;

— condamné la Sarl Demeures d’Occitanie à payer à M. X et M^me Y la somme de 4.444,22 € TTC au titre des honoraires du cabinet A, expert privé ;

— avant dire droit sur le montant des travaux, ordonné un complément d’expertise confiée à M. F Z, avec pour mission de :

* se rendre sur les lieux litigieux et ayant fait l’objet de son expertise,

* décrire les travaux réalisés par la Sarl Demeures d’Occitanie et la Sarl Réalisations d’Occitanie postérieurement à son rapport d’expertise,

* dire si ces travaux sont conformes aux documents contractuels, exempts de vices,

* donner au tribunal tous éléments permettant d’apurer les comptes entre parties après prise en considération de ces éléments nouveaux et des pièces produites et application du taux de TVA exigible ;

— réservé en fin d’instance les demandes dirigées contre la Sarl Réalisations d’Occitanie ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné d’ores et déjà la Sarl Demeures d’Occitanie à payer à M. B X et M^me D Y une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— réservé les dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté, au vu des documents versés au dossier et du rapport d’expertise, que la Sarl Demeures d’Occitanie :

— a adressé le 17 juillet 2017 les deux dernières situations soldant la totalité du marché et prévenant M. X et M^me Y de l’imminence de la réception devant intervenir après paiement de 95 % des travaux ;

— a encaissé 95 % des travaux ;

— a organisé le 18 juillet 2017 de manière informelle une réunion aux fins de réception et n’a dressé aucun document de cette réunion qui a débouché sur le constat d’un désaccord entre parties relativement à l’étendue des réserves ;

— a laissé sans réponse la mise en demeure adressée le 21 juillet 2017 par l’avocat de M. X et M^me Y d’avoir à effectuer concrètement la livraison de l’immeuble sous huitaine ;

— n’a nullement fait savoir à M. X et M^me Y quels travaux justifiaient la situation de l’immeuble et quels désordres elle entendait reprendre ;

— a cessé pendant la durée de la procédure et de l’expertise toute intervention réparatoire ;

— a déclaré avoir postérieurement au dépôt du rapport d’expertise repris différents désordres sans préciser lesquels et sans en justifier.

Le tribunal a ensuite constaté qu’au jour de son jugement, la Sarl Demeures d’Occitanie, qui avait obtenu depuis le 18 juillet 2017 le déblocage de 95 % des travaux et sollicité les 5 % supplémentaires correspondant à une réception sans réserve, qui considérait donc que l’immeuble était en état d’être réceptionné, n’avait pris aucune initiative pour procéder à la livraison éventuellement avec réserves, et qu’il s’agissait là d’un comportement fautif à l’origine du retard de plus d’un an apporté à la réception et à la prise de possession de l’immeuble. Il a considéré que ce

comportement fautif était à l’origine de la perte de confiance de M. X et M^me Y et de la cessation de l’exécution du contrat survenue de fait le 1^er août 2017, et a en conséquence jugé que la résiliation du contrat était intervenue à cette date aux torts de la Sarl Demeures d’Occitanie, avec pour conséquences :

— la condamnation de la Sarl Demeures d’Occitanie à la remise des clés de l’immeuble, sous astreinte ;

— l’absence d’application de pénalités de retard puisque la date contractuelle d’achèvement était postérieure à la date de résiliation ;

— la réparation du préjudice subi du fait du retard dans la livraison d’un ouvrage conforme au contrat, exempt de vices et de désordres, avec condamnation de M. X et M^me Y au paiement d’une provision de 10.000 € à ce titre ;

— le remboursement par la Sarl Demeures d’Occitanie du coût justifié aux services d’un expert privé.

Les demandes contre la Sarl Réalisations d’Occitanie ont été réservées en fin d’instance.

Par déclaration en date du 14 décembre 2018, la Sarl Demeures d’Occitanie et la Sarl Réalisations d’Occitanie ont relevé appel de ce jugement en critiquant l’ensemble de ses dispositions sauf celles relatives à la remise des clefs, au rejet des pénalités de retard et à la mesure d’expertise complémentaire.

Le second rapport d’expertise de M. Z a été déposé le 10 décembre 2019.

DEMANDES DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 19 janvier 2021, la Sarl Demeures d’Occitanie et la Sarl Réalisations d’Occitanie, appelantes, demandent à la cour de :

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé que la résiliation du contrat de construction de maisons individuelles est intervenue le 1^er août 2017 aux torts de la Sarl Demeures d’Occitanie

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que du fait de la mauvaise exécution du contrat imputable au constructeur, il y a lieu à réparation du préjudice subi par M. X et M^me Y du fait du retard dans la livraison d’un ouvrage conforme au contrat exempt de vices et désordres ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la Sarl Demeures d’Occitanie à payer à M. X et M^me Y une indemnité provisionnelle de 10.000 € au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la Sarl Demeures d’Occitanie à payer à M. X et M^me Y la somme de 4.444,22 € au titre des honoraires du cabinet A, expert privé ;

— constater que la société Demeures d’Occitanie a été assignée avant l’expiration du délai contractuel d’exécution, de sorte qu’elle ne peut se voir imputer aucun retard de livraison ;

— constater qu’il n’est rapporté la preuve d’aucun désordre justifiant la demande de résiliation du contrat aux torts du constructeur ;

— débouter en conséquence les consorts X Y de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner solidairement les consorts X Y à leur verser la somme de 2.500 € à chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La Sarl Demeures d’Occitanie expose que la DROC étant en date du 22 septembre 2016, elle disposait d’un délai d’exécution expirant le 29 septembre 2017, qu’en cours de chantier et dans le

délai d’exécution, le maître de l’ouvrage a estimé devoir dénoncer de prétendus désordres tout en exigeant la livraison de leur bien plus de deux mois avant l’expiration du délai contractuel, que le surlendemain de la réunion sur les lieux elle a été mise en demeure de procéder à la livraison sous huit jours et que sans même attendre l’expiration de ce délai, M. X et M^me Y l’ont faite assigner en référé pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire, après avoir fait établir un rapport d’expertise non-contradictoire en pénétrant illicitement sur le chantier dont ils n’avaient pas les clés. Elle explique qu’à compter de cette date, dans l’attente des opérations d’expertise, elle a suspendu toute intervention sur l’ouvrage alors qu’elle était encore dans son délai d’exécution et qu’elle disposait de deux mois pour procéder à la livraison. Elle indique que les réparations ont été effectuées postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, à l’exception du dallage du séjour et de l’évacuation des terres, et qu’alors qu’elle allait proposer de procéder à la livraison, M. X et M^me Y ont engagé une procédure à jour fixe.

Sur la demande de résiliation du contrat, elle fait valoir :

— qu’il n’a jamais été prévu de date de livraison le 18 juillet 2017, mais une réunion sur les lieux afin de faire un point dans la mesure où les maîtres de l’ouvrage n’ont eu de cesse tout au long des travaux de se présenter sur le chantier et de solliciter une reprise des ouvrages, voire une livraison dès le mois de mai 2017 ;

— que le 18 juillet 2017, elle entendait mettre à profit le délai de deux mois et demi qui lui restait pour permettre une livraison sans réserve et que c’est à tort que le tribunal a retenu qu’elle considérait que l’ouvrage était achevé à cette date ;

— que par la suite, elle a été empêchée de reprendre ses ouvrages et a considéré que son délai d’exécution était suspendu pendant les opérations d’expertise ;

— que ce n’est qu’à compter du 11 juillet 2018, date de dépôt du rapport d’expertise, que l’exécution du contrat a pu reprendre ;

— que le jugement dont appel doit être réformé en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de construction au motif qu’elle n’aurait pris aucune initiative pour procéder à la livraison, étant précisé qu’il n’existait aucun désordre suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat en cours d’exécution , que la demande de résiliation est infondée dans la mesure où les travaux ont été réalisés et où le retard est exclusivement imputable à la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire en cours de chantier.

Sur les désordres, elle fait observer que l’expert privé intervenu le 19 juillet 2017 avait relevé 31 désordres dont la reprise était chiffrée à 32.613 € TTC, mais que l’expert judiciaire n’a retenu que 14 points dont la plupart sont minimes, pouvaient être repris dans le délai de deux mois restant au constructeur à la date à laquelle le délai contractuel a été interrompu et ont été réglés à ce jour. Elle précise que le dallage du séjour ne nécessitait pas une démolition et reprise intégrale et qu’elle a réalisé la reprise préconisée par l’expert, que le régalage des terres a été réalisé dans le délai contractuel et que M. X et M^me Y avaient accepté que le puisard soit éloigné des fondations. Elle relève que M. X et M^me Y reprennent des réclamations qui ont été écartées par l’expert judiciaire, dallage du séjour, implantation de la fenêtre des WC et mise en service de la pompe à chaleur notamment.

La Sarl Réalisations d’Occitanie indique quant à elle que l’expert a évalué à 12.980 € TTC et non à 14.160 € TTC le montant des reprises extérieures, que le régalage des terres va être effectué et que le déplacement du puisard doit se régler par le dépôt d’un permis de construire modificatif.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 10 mai 2019, M. X et M^me Y, intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 1184 et 1147 anciens du code civil, de :

Sur la résiliation du marché aux torts exclusifs du constructeur

— débouter la Sarl Demeures d’Occitanie de l’intégralité de ses demandes en appel ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du marché conclu entre les consorts X-Y et la Sarl Demeures d’Occitanie aux torts exclusifs de cette dernière ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sarl Demeures d’Occitanie à remettre à M. X et M^me Y les clés leur permettant l’accès au chantier, remise des clefs qui a été effectuée le 12 décembre 2018 ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la date de la cessation des relations contractuelles au 1^er août 2017 ;

— statuant à nouveau, juger que la date de la cessation des relations contractuelles est le 26 novembre 2018, date du jugement querellé ;

Sur les dommages matériels

— constater que l’appel interjeté par la Sarl Réalisations d’Occitanie est sans objet, le jugement querellé n’ayant prononcé aucune condamnation à son encontre ;

— condamner la Sarl Demeures d’Occitanie à leur payer la somme de 12.582 € TTC au titre des travaux de reprise des défauts qui lui sont imputables et qui sont désignés par l’expert sous les références A1, A2, A3, B3, D1, F2, F3 et G2 ;

— condamner la Sarl Demeures d’Occitanie à leur payer la somme de

1 056 € TTC afin de mettre en service la PAC, tel que chiffré par la société Pech Plomberie ;

— condamner la Sarl Réalisations d’Occitanie à leur payer la somme de

7 536 € TTC au titre des travaux de reprise des défauts qui lui sont imputables et désignés par l’expert sous les références R01, R02 et R04

Sur les dommages immatériels

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il leur a alloué une provision de 10.000 € à valoir sur les préjudices subis du fait du retard de livraison ;

— y ajoutant, condamner la Sarl Demeures d’Occitanie à leur payer une indemnité de 5 525,86 € au titre du retard dans la livraison de leur immeuble ;

— condamner la Sarl Demeures d’Occitanie à leur payer une indemnité de 3 929,12 € au titre des loyers réglés en pure perte postérieurement au jugement prononcé le 26 novembre 2018 ;

— condamner la Sarl Demeures d’Occitanie à leur payer une indemnité de 2 000 € au titre du trouble de jouissance subi du fait des désordres postérieurement au jugement prononcé le 26 novembre 2018, et ce jusqu’à la réalisation des travaux de reprise ;

— condamner la Sarl Demeures d’Occitanie à leur payer une indemnité de 5 000 € au titre de sa résistance abusive ;

Sur les autres demandes

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la Sarl Demeures d’Occitanie et la Sarl Réalisations d’Occitanie à leur payer une indemnité de 4 444,22 € au titre des frais d’expertise privée qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la première expertise de M. Z ;

— y ajoutant, condamner in solidum la Sarl Demeures d’Occitanie et la Sarl Réalisations d’Occitanie à leur payer une somme de 2 404,44 € au titre des frais d’expertise privée exposés postérieurement au jugement du 26 novembre 2018 ;

— condamner la Sarl Demeures d’Occitanie au paiement d’une indemnité de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile ;

— condamner la Sarl Réalisations d’Occitanie au paiement d’une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, son appel étant sans objet ;

— condamner la Sarl Demeures d’Occitanie et la Sarl Réalisations d’Occitanie aux dépens de première instance et d’appel.

M. X et M^me Y exposent avoir déploré plusieurs malfaçons en cours de chantier, notamment des désordres affectant le sol auxquels la Sarl Demeures d’Occitanie a refusé de remédier, que devant l’inertie du constructeur et compte tenu de la nécessité de prendre possession des lieux pour mettre un terme aux malfaçons, ils ont accepté que le constructeur leur livre l’immeuble, que la Sarl Demeures d’Occitanie leur a précisé que le rendez-vous de réception ne serait fixé que dès que la facture correspondant à 95 % du marché serait soldée, qu’ils ont débloqué cette somme mais refusé de régler les 5 % susceptibles d’être retenus tant que les réserves ne seraient pas levées, que lors du rendez-vous du 18 juillet 2017 ils ont maintenu leurs griefs tandis que la Sarl Demeures d’Occitanie a refusé de leur remettre les clés tant qu’ils n’accepteraient pas l’ouvrage en l’état, que par courriel du 21 juillet 2017, leur conseil a mis en demeure la Sarl Demeures d’Occitanie d’effectuer la livraison sous huitaine mais que cette demande est restée infructueuse, qu’ils ont alors été dans l’obligation de saisir un expert pour dresser la liste des non-conformités, évaluées au coût de 31.232,70 €, puis de saisir le juge des référés pour solliciter une expertise judiciaire.

Ils soutiennent que la Sarl Demeures d’Occitanie a commis plusieurs manquements de nature à justifier la résiliation du marché à ses torts exclusifs :

— importantes malfaçons confirmées par l’expertise, de nature à faire obstacle à la livraison de l’immeuble, l’expert Z ayant conclu que les désordres constatés empêchaient de livrer la maison en l’état ;

— facturation de la totalité du marché alors que d’importants défauts constructifs faisaient obstacle à la livraison ;

— retard de livraison imputable à la Sarl Demeures d’Occitanie, le retard déploré depuis le 22 septembre 2017 étant exclusivement imputable à sa défaillance.

Ils considèrent que le tribunal a prononcé à tort la résiliation du marché à la date du 1^er août 2017, date à laquelle la Sarl Demeures d’Occitanie aurait cessé toute intervention sur le chantier, alors que les investigations de l’expert ne l’ont pas empêchée d’intervenir sur les lieux et de dégrader les ouvrages existants. Ils estiment que la date de la résiliation doit être fixée au jour du jugement dont appel, soit le 26 novembre 2018.

Sur les désordres imputables à la Sarl Demeures d’Occitanie constatés aux termes du premier rapport d’expertise judiciaire, ils exposent que le coût des travaux de reprise avait été évalué à la somme de 7 850 € HT, soit

9 420 € TTC avec une TVA à 20 %, mais que M. Z avait omis de chiffrer trois désordres pourtant constatés, chiffrage réalisé par leur expert privé, M. A :

— réfection du dallage de la pièce principale : 16.854 € TTC

— erreur d’implantation de la fenêtre des WC : 3024 € TTC

— mise en service de la pompe à chaleur non raccordée : 1 372,80 €

TTC .

Ils ajoutent que M. Z a dressé dans son premier rapport une liste des malfaçons imputables à la Sarl Réalisations d’Occitanie (terres non aplanies autour du puisard, régalage des terres effectué sur le fonds voisin, implantation du puisard non conforme au permis de construire) et évalué le coût des travaux de reprise à la somme de 14.160 € TTC, mais qu’aucune condamnation n’a été prononcée par le tribunal, les premiers juges ayant considéré qu’un complément d’expertise était indispensable pour procéder à u apurement des comptes entre les parties.

Ils soutiennent qu’à l’issue de ses secondes investigations, M. Z a constaté que l’essentiel des défauts n’avaient fait l’objet d’aucune reprise ou que les interventions ponctuelles de la Sarl Demeures d’Occitanie étaient contraires aux règles de l’art, et a chiffré le coût des travaux de reprise à la somme de 21.174 € TTC .

Ils s’estiment fondés à solliciter l’application des pénalités de retard prévues au contrat jusqu’au jour du jugement prononçant la résiliation du contrat, soit un montant de 15.525,86 € pour un retard de 430 jours, sous déduction de la provision de 10.000 € allouée par le premier juge.

Par ailleurs, ils exposent que dans l’attente de pouvoir vivre dans leur maison ils ont été contraints de louer un logement pour un loyer mensuel de 507,24 € jusqu’à la fin du mois de juillet 2019, date à laquelle ils ont été hébergés par leurs parents, soit un préjudice de 3 929,12 € outre un trouble de jouissance qu’ils chiffrent à 2 000 €.

Enfin, ils insistent sur le caractère abusif de la résistance de la Sarl Demeures d’Occitanie et sur les frais de l’expertise privée à laquelle ils ont été contraints d’avoir recours.

MOTIFS

Sur la saisine de la cour

Conformément aux dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, la saisine de la cour est limitée par l’appelant principal à la résiliation du contrat, à l’indemnisation du préjudice pour retard de livraison en son principe et à l’octroi d’une provision à ce titre, à la condamnation au paiement des honoraires de l’expert privé et à l’octroi d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle est étendue dans le cadre de l’appel incident à la date de la résiliation, aux pénalités de retard et aux préjudices complémentaires immatériels.

En demandant à la cour de statuer sur les travaux de reprise des désordres, sur les dommages et intérêts pour résistance abusive et sur les frais d’expertise privée exposés postérieurement au jugement dont appel, M. X et M^me Y demandent implicitement à la cour d’évoquer les points non jugés, mais les conditions prévues par l’article 568 du code de procédure civile ne sont pas réunies en l’espèce car la cour n’est saisie ni par l’appelant principal ni par l’intimé dans le cadre de l’appel incident du chef du jugement ayant prescrit la mesure d’expertise.

Sur la demande de résiliation du marché

L’article 1184 ancien du code civil invoqué par M. X et M^me Y dispose :

' La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle le contrat n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances'.

Il a été stipulé à l’article 2-7 des conditions générales du contrat de construction de maison

individuelle que la réception a pour objet de consacrer l’accord des parties sur la conformité de l’ouvrage aux conditions du contrat, qu’elle est sollicitée par le constructeur et en tout état de cause par la partie la plus diligente et prononcée contradictoirement, que dès l’achèvement des travaux prévus au contrat et avant toute occupation, le constructeur proposera au maître de l’ouvrage la date de réception par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le 17 juillet 2017, la Sarl Demeures d’Occitanie a adressé à M. X et M^me Y un courrier ainsi libellé : ' Objet réception de chantier (…) Votre maison se termine et nous allons procéder à la réception de votre chantier à Montbeton ouvert le 22 septembre 2016. Votre conducteur de travaux fixera, en accord avec vous, un rendez-vous sur chantier. Dans l’intervalle, nous vous adressons d’ores et déjà la facture correspondant au solde dû afin de vous permettre de débloquer les fonds si nécessaire. Nous vous rappelons que le rendez-vous de réception sera fixé dès que la facture des 95 % sera soldée'.

Par le même courrier, la Sarl Demeures d’Occitanie a adressé une facture complémentaire intitulée 'Situation : Réception’ correspondant aux 5 % restant à payer à la réception.

M. X et M^me Y ont immédiatement procédé au paiement de 95 % du marché.

Il ressort des explications concordantes des parties que le 18 juillet 2017, après paiement des 95 %, une réunion sur les lieux a été organisée. Cette réunion, qui n’a fait l’objet ni d’une convocation formelle, ni d’un quelconque procès-verbal, a débouché sur le constat d’un désaccord entre parties quant à l’existence de malfaçons.

M. X et M^me Y ont pénétré sur les lieux le lendemain de la réunion avec un expert-conseil qui a établi un rapport faisant état de multiples désordres, puis, par courrier recommandé de leur conseil en date du 21 juillet 2017, mis en demeure le constructeur de livrer la maison et enfin fait assigner la Sarl Demeures d’Occitanie en référé dès le 27 juillet 2017 afin d’obtenir la désignation d’un expert, tandis que la Sarl Demeures d’Occitanie est restée passive et affirme aujourd’hui, contrairement à ce qui résultait de son courrier du 17 juillet 2017 et de l’envoi de la facture des 5 % restant à régler lors de la réception, que cette réunion avait seulement pour but de déterminer si l’ouvrage était en état d’être livré.

Le premier juge a prononcé à tort la résiliation du contrat à la date du 1^er août 2017 au motif que la Sarl Demeures d’Occitanie n’avait pris aucune initiative pour procéder à la livraison de la maison, éventuellement avec réserves. En effet, l’expertise judiciaire a mis en évidence que le contrat avait été exécuté quasiment dans son intégralité et que les désordres imputables à la Sarl Demeures d’Occitanie et effectivement retenus par l’expert ne faisaient pas obstacle à la livraison de l’immeuble et pouvaient être repris par le constructeur, soit avant réception pour aboutir à une réception sans réserves soit postérieurement à la réception dans le cadre de la levée des réserves. Par ailleurs, le maître de l’ouvrage ne pouvait exiger la livraison et la remise des clés avant la date contractuelle d’achèvement du contrat. Les manquements de la Sarl Demeures d’Occitanie n’étaient donc pas suffisamment importants pour justifier une résiliation du contrat.

Il appartiendra au besoin aux parties, dans le cadre de l’instance toujours pendante devant le tribunal qui doit statuer sur les désordres, de solliciter une réception judiciaire si la réception ne pouvait toujours pas intervenir à l’amiable, avec ou sans réserves, conformément à l’article 1792-6 du code civil.

Sur les pénalités de retard

La demande en paiement de pénalités contractuelles de retard a été rejetée par le premier juge au motif qu’il ne pouvait y avoir application de pénalités de retard dès lors que la date contractuelle d’achèvement était postérieure à la date de résiliation du contrat.

Le jugement dont appel est infirmé en ce qui concerne la résiliation du contrat.

M. X et M^me Y sollicitent l’allocation de pénalités de retard pour un montant de 15.525,86 € correspondant à la période de 430 jours entre la date théorique de livraison et la date du jugement

de première instance.

Il a été stipulé aux conditions générales du contrat qu’en cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard.

Il était également stipulé que le délai de construction et la date de fin du délai contractuel de construction seraient prorogés de la durée des interruptions de chantier imputables au maître de l’ouvrage, notamment celles provoquées par des retards de paiement.

Lors de la délivrance de l’assignation en référé-expertise le 28 juillet 2017, la Sarl Demeures d’Occitanie disposait d’un délai expirant le 29 septembre 2017 pour livrer l’ouvrage, soit 63 jours. Elle a été dans l’impossibilité d’agir pendant les opérations d’expertise, jusqu’au dépôt du rapport, le 11 juillet 2018, et elle a ensuite disposé de ce délai de 63 jours expirant le 12 septembre 2018 pour livrer le bien. Elle n’a en définitive remis les clés à M. X et M^me Y que le 12 décembre 2018 en exécution du jugement dont appel, date devant être retenue comme étant celle de la livraison.

La Sarl Demeures d’Occitanie doit être condamnée à payer à M. X et M^me Y des pénalités de retard pour un montant de :

(108.320 x 1/3000) x 90 jours = 3 249,60 €.

Sur les dommages immatériels

En revanche, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes formulées au titre des dommages immatériels par M. X et M^me Y, à savoir indemnité au titre du retard dans la livraison de l’immeuble distinct des pénalités contractuelles, loyers réglés postérieurement au jugement du 26 novembre 2018, troubles de jouissances subis du fait des désordres postérieurement au jugement prononcé le 26 novembre 2018 et jusqu’à la réalisation des travaux de reprise, et dommages et intérêts pour résistance abusive. Tous ces chefs de dommages sont liés aux désordres et à leurs incidences préjudiciables dont reste saisi le tribunal en lecture du second rapport d’expertise de M. Z.

La provision de 10.000 € allouée à valoir sur la réparation finale à ce titre sera confirmée, au vu de la teneur du premier rapport d’expertise

Sur les frais d’expertise privée

Les frais d’expertise privée ne constituent pas un préjudice indemnisable mais des frais exposés à l’occasion de l’instance et non compris dans les dépens susceptibles de faire l’objet d’une condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement dont appel doit être infirmé en ce que la Sarl Demeures d’Occitanie a été condamnée à payer à M. X et M^me Y la somme de 4 444,22 € TTC au titre des honoraires du cabinet A, expert privé.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le premier juge ne pouvait donc condamner la Sarl Demeures d’Occitanie au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tout en réservant sa décision sur les dépens.

Il y a lieu d’infirmer le jugement sur ce point et de réserver la décision sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, en ce compris les honoraires de

l’expert privé.

Chacune des parties succombant sur une partie de ses prétentions en cause d’appel, il y a lieu de partager par moitié les dépens d’appel et de rejeter leurs demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 26 novembre 2018 en ce qu’il a :

— jugé que la résiliation du contrat de construction de maison individuelle est intervenue le 1^er août 2017 aux torts de la Sarl Demeures d’Occitanie ;

— dit n’y avoir lieu à application des pénalités de retard ;

— condamné la Sarl Demeures d’Occitanie à payer à M. X et M^me Y la somme de 4 444,22 € TTC au titre des honoraires du cabinet A, expert privé ;

— condamné la Sarl Demeures d’Occitanie à payer à M. X et M^me Y la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. X et M^me Y de leur demande de résiliation du contrat de construction de maison individuelle aux torts de la Sarl Demeures d’Occitanie ;

Condamne la Sarl Demeures d’Occitanie à payer à M. X et M^me Y la somme de 3 249,60 € au titre des pénalités contractuelles de retard ;

Déboute M. X et M^me Y de leur demande en paiement de la somme de 4 444,22 € TTC au titre des honoraires du cabinet A, expert privé ;

Dit que cette demande doit être formulée et appréciée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la décision relative à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance doit être réservée ;

Partage par moitié entre M. X et M^me Y d’une part et la Sarl Demeures d’Occitanie d’autre part la charge des dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

Le Greffier, Le Président,