19/05/2021

ARRÊT N°460/2021

N° RG 20/02166 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NVMS

PP/IA

Décision déférée du 25 Juin 2020 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 1119002458)

M. X

A Z

C/

C Y

INFIRMATION PARTIELLE

ET RÉOUVERTURE DES DÉBATS

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

Monsieur A Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame C Y

4, Avenue de Grande-Bretagne

[…]

assignée le 10/09/2020 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. POIREL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. POIREL, président

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— PAR DÉFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. POIREL, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Exposé du litige :

Par acte en date du 1^er avril 2018, M. A Z a donné à bail à M^me C Y un appartement meublé situé à […], 4 avenue de Grande-Bretagne, moyennant un loyer mensuel de 500,00€, charges comprises.

Le 18 octobre 2018, M. A Z a fait notifier à sa locataire un congé pour vente remis en main propre.

M^me Y s’est maintenue dans les lieux à l’expiration du bail.

Par exploit d’huissier en date du 22 mai 2019, M. A Z a fait citer M^me C Y devant le tribunal d’instance de Toulouse aux fins de validation du congé et d’expulsion ainsi qu’ en paiement d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience, M. Z y a ajouté une demande de condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme de 987,80€ au titre des travaux de remise en état outre 359,00€ au titre de la dette locative arrêtée au mois d’avril 2020 inclus.

M^me C Y a contesté la régularité du congé et conclu au débouté de toutes les demandes formulées à son encontre.

Par jugement en date du 25 juin 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— Dit et jugé nul le congé délivré par M. A Z.

— Prononcé le maintien dans les lieux de M^me Y en application du contrat de bail du 1^er avril 2018,

— Débouté M. A Z de ses demandes au titre des travaux de remise en état et de la dette locative arrêtée au mois d’avril 2020 inclus,

— Condamné M. A Z au paiement de la somme de 900,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 7 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ,

— Condamné M. A Z aux dépens.

Par déclaration électronique en date du 5 août 2020, M. A Z a interjeté appel de ce jugement en chacune de ses dispositions reprises expressément.

Dans ses dernières conclusions en date du 1^er octobre 2020, M. A Z demande à la cour, au visa des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 6 août 2015, 9 du Code de procédure civile, 1315 ancien devenu 1353 du Code civil, de :

Reformer intégralement le jugement rendu le 25 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse,

— Débouter M^me C Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Valider le congé délivré par M. A Z à M^me C Y avec effet au 31 mars 2019,

— Constater qu’ à la date du 31 mars 2019, M^me C Y était occupante sans droit ni titre du logement situé 4 avenue de Grande-Bretagne à […],

— Ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec en tant que de besoin le concours de la force publique,

— Condamner M^me Y au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1^er avril 2019 jusqu’à libération complète des lieux avec remise effective des clés,

— Condamner M^me Y au paiement de la somme de 987,80€ au titre des frais de remise en état du logement outre 359,00€ au titre de la dette locative provisoirement arrêtée au mois d’avril 2020 inclus,

— Dire qu’il sera fait application des dispositions de l’article 118-1 du Code de procédure en cas de recours à l’exécution forcée de ces condamnations,

— Réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. Z au paiement d’une somme de 700€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouter M^me Y de toutes ses demandes y compris sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner au paiement d’une somme de 3 000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de réformation il fait essentiellement valoir que le congé qu’il a donné aux fins de vente, soumis aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 modifié, s’agissant d’un logement meublé est parfaitement régulier en la forme et que s’agissant de l’intention de vendre du propriétaire, contrairement à ce qu’a décidé le premier juge, elle est présumée, de sorte qu’il n’a pas à faire la preuve de cette intention, ce qui reviendrait à la présumer de mauvaise foi et la cour de

cassation ne manque de rappeler qu’en la matière il appartient au locataire qui conteste le motif allégué de rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé, le premier juge semblant avoir fait une confusion avec les dispositions d’ordre public de l’article 15-12 de la loi du 6 juillet 1989 en matière de logement non meublé.

Il précise que s’il a été amené à demander le paiement d’une dette locative, le congé délivré ne reposait sur l’existence d’une telle dette de sorte qu’il ne pouvait lui être fait le reproche d’avoir tenté de mettre fin au bail, en raison d’une dette locative, sous couvert de congé pour vendre,

Il observe que la demande au titre des réparations des dégâts, ne vise pas des travaux dans l’appartement mais des dégradations commises sur les parties communes à l’occasion d’une altercation avec des tiers de sorte que le premier juge ne pouvait rejeter cette demande au motif d’une absence d’état des lieux de sortie.

Quant à la dette locative, il verse aux débats un décompte précis de créance qu’il appartenait à M^me Y de contester de manière utile, le bailleur ne pouvant rapporter la preuve d’un fait négatif, de sorte qu’au vu de décompte produit, il devra être fait droit à la demande.

De son côté, bien qu’assignée à l’étude de l’huissier, par exploit d’huissier en date du 10 septembre 2020 portant notification de la déclaration d’appel et de l’avis de fixation à bref délai, les dernières conclusions de l’appelant lui ayant été signifiées à l’étude de l’huissier le 8 octobre 2020, M^me C Y n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que lorsqu’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Lorsqu’une partie ne constitue pas avocat en appel, elle est réputée s’approprier les motifs du premier juge en tant qu’ils ont fait droit à ses demandes.

Sur la validité du congé pour vendre:

La contestation du congé délivré à M^me C Y, le 18 octobre 2018 pour le 31 mars 2019, en main propre contre émargement afin de vendre l’appartement donné à bail en meublé par M. Z, ne porte par sur sa régularité formelle mais sur la réalité du motif de reprise.

La décision soumise à l’appréciation de la cour est fondée sur les dispositions de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 6 août 2015 et c’est également à ces dispositions que se réfère M. Z pour reprocher au premier juge d’avoir présumé sa mauvaise foi en le déboutant de ses demandes à défaut de justifier de la réalité de son motif de congé, alors qu’il appartenait à M^me Y de démontrer son caractère frauduleux.

Or il résulte de ces dispositions que :

«Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire

ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.»

Il s’ensuit que, quel que soit le motif de congé, le juge dispose en cas de contestation, même d’office, du pouvoir de vérifier la réalité du motif de congé, ce qui va au-delà de la simple vérification de la régularité formelle du congé, de sorte qu’en l’espèce, M. Z ayant délivré un congé pour vendre dont M^me Y contestait la réalité du motif, le premier juge était fondé à la vérifier, laquelle pouvait notamment résulter de la production d’un mandat pour vendre.

Force est cependant de constater que M. Z qui se contente de contester devoir faire la preuve de la réalité de ce motif n’en a rien fait, pas plus qu’il ne produit en cause d’appel un quelconque élément permettant d’attester de son intention de vendre et ainsi de la réalité du motif allégué.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a invalidé le congé délivré à M^me C Y le 18 octobre 2018 pour le 31 mars 2019 et a en conséquence débouté M. Z de ses demandes tendant à voir déclarer M^me Y occupante sans droit ni titre et ordonné son expulsion.

Sur la dette locative :

Il n’est pas question de contester la possibilité pour le bailleur d’établir le montant de la dette locative par le biais d’un décompte, le premier juge n’ayant débouté M. Z de sa demande de ce chef qu’à défaut de produire un décompte détaillé.

En effet, le décompte produit doit permettre au locataire d’exercer utilement son droit de contestation, ce qu’il ne peut faire que sur la base d’un décompte précis, et au juge, notamment lorsque comme en l’espèce l’intimé n’a pas constitué avocat, de vérifier la cohérence de celui-ci.

Force est de constater qu’en l’espèce le décompte produit ne répond toujours pas à cette exigence en ce sens qu’il indique mois par mois une somme (que la cour suppose être ce qui restait dû mensuellement) sans mentionner, ni le montant du loyer et des charges attendues, ni les paiements effectués ou par le locataire, ou par la CAF, ne permettant ni la contradiction, ni à la cour d’exercer son contrôle sur la cohérence de la somme restant due en fin de mois, de mars 2019 à mars 2020.

Le jugement entrepris est donc également confirmé en ce qu’il a débouté M. A Z de sa demande de ce chef.

Sur les réparations «locatives» :

M. Z en réponse au premier juge qui déplorait l’absence d’état des lieux de sortie, indique qu’il s’agit ici d’obtenir réparation de dégâts afférents aux parties communes, mais M. Z n’indique pas à quel titre il sollicite réparations de ces dégradations et ne justifie pas de sa qualité à agir de ce chef.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande de ce chef et la cour permettra en application des dispositions des articles 125 et 16 du Code de procédure civile à M. Z de présenter ses observations sur ce moyen soulevé d’office, les autres demandes au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens étant réservées.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a statué sur la validité du congé aux fins de vente, la demande d’expulsion de M^me C Y du logement loué, la demande en paiement d’une dette locative et de fixation d’une indemnité d’occupation.

L’infirme en ce qu’il a débouté M. A Z de sa demande au titre des réparations locatives.

Statuant à nouveau de ce chef :

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 28 juin 2021 à 14h00.

Invite M. A Z à présenter pour cette date ses observations sur le défaut de qualité, à solliciter réparation de dégradations commises dans les parties communes de l’immeuble situé 4 avenue de Grande-Bretagne à Toulouse (31 300).

Réserve les dépens et demandes au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER P. POIREL