11/04/2022

ARRÊT N°

N° RG 19/03566

N° Portalis DBVI-V-B7D-NDYT

J.C G / RC

Décision déférée du 25 Juin 2019

Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN 18/00613

M. X

E Z

C/

SCP G B – A J – K L TEN

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANT

Monsieur E Z

[…]
Représenté par M^e K DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

SCP G B – A J – K L TEN société civile professionnelle titulaire d’un Office Notarial, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de ladite société.

[…]

[…]

Représentée par M^e K LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 22 Novembre 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. D, président

J. C GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. D, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 24 juin 2003 reçu par M^e B, notaire associé au sein de la Scp S

T – A M, M. N C et M^me O C épouse Y ont vendu à M. E

Z un terrain destiné à la construction d’une maison à usage d’habitation sis à […]

Haut’ , figurant au cadastre de cette commune section DW n°481, 484, 485 et 490, pour une contenance totale de 59 a 78 ca.

Par acte d’huissier de justice du 20 août 2018, M. Z a fait assigner la Scp G B – A

J – K R, anciennement dénommée Scp S T – A M, devant le tribunal de grande instance de Montauban aux fins de mise en cause la responsabilité civile professionnelle de

Maître S B et de condamnation de la Scp G B – A J – K R

à l’indemnisation de son préjudice.

A cet effet, M. Z exposait que lorsqu’il avait souhaité, à la faveur de la modification du Plan local

d’urbanisme, envisager la division de la parcelle restante après l’édification de sa maison d’habitation, en quatre lots d’environ 1000 m² chacun, il avait appris que ses voisins s’opposaient à la création d’un fossé sur les parcelles leur appartenant pour se jeter dans leur exutoire et qu’il n’existait aucune servitude de nature à leur imposer la réalisation de ce fossé dont dépendait l’autorisation de bâtir sur ces lots. Il soutenait qu’aux termes de l’offre d’achat reçue le 17 avril 2003 par Maître S B, deux servitudes devaient être constituées par les vendeurs au bénéfice des fonds vendus, dont une servitude grevant les parcelles cadastrées section DW n° 482 et 498, le long de la parcelle DW n° 497, 'pour permettre la création d’un fossé permettant de rejoindre celui préexistant qui est en limite de la parcelle n° 110 pour l’évacuation des eaux usées et de pluie’ et que le notaire avait omis de reporter dans l’acte authentique la création de cette servitude.

Par jugement contradictoire en date du 25 juin 2019, le tribunal de grande instance de Montauban a :

- débouté M. Z de l’ensemble de ses demandes,

- condamné M. Z à verser à la Scp G B – A J – K R une somme de 2

500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. Z aux dépens ;

- prononcé l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que la mention selon laquelle il serait créé une servitude pour permettre la création d’un fossé figurait uniquement dans l’attestation rédigée par Maître B le 17 avril

2003 relatant le projet d’acquisition de M. Z et une description précise du bien, et donc dans un document établi dans le seul intérêt de M. Z.

Il a déduit de plusieurs éléments que M. Z et M. C s’étaient manifestement entendus avant la signature de l’acte authentique de vente pour créer effectivement le fossé destiné à l’évacuation des eaux usées et pluviales et qu’ainsi ils avaient pu considérer que l’institution d’une servitude aux mêmes fins était devenue inutile.

Il a ajouté qu’en toute hypothèse les parties n’étaient liées que par les énonciations des droits et obligations figurant à l’acte authentique et que rien n’empêchait que ces énonciations soient différentes de celles initialement arrêtées entre elles.

Il a en conséquence conclu qu’il ne pouvait être fait grief au notaire de ne pas avoir inséré une constitution de servitude au profit de l’acquéreur, faute de rapporter la preuve que cette constitution avait été expressément voulue par les deux parties à la vente.

Le tribunal a en outre estimé que M. Z ne rapportait pas non plus la preuve que la réglementation

d’urbanisme applicable imposait la constitution de cette servitude, et que même à supposer que la servitude de création d’un fossé ait été constituée en 2003, elle n’aurait pu l’être à cette date que pour un seul terrain à bâtir et que M. Z aurait donc quand même été contraint de demander l’accord de ses voisins en raison de

l’aggravation de la servitude grevant leur fonds. Il a conclu qu’il n’était pas démontré que l’absence de création de la servitude constituait un manquement à l’obligation de prudence et de diligence du notaire en ce qu’elle aurait porté atteinte à la validité ou l’efficacité de l’acte reçu.

Par déclaration en date du 26 juillet 2019, M. Z a relevé appel de ce jugement portant sur l’ensemble de son dispositif.

DEMANDES DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 28 octobre 2019, M. Z, appelant, demande à la cour au visa de l’article 1240 du code civil de :
- réformer entièrement le jugement dont appel en ce qu’il devait le débouter de l’ensemble de ses demandes et, statuant à nouveau,

- dire et juger que la Scp G B – A J – K R engageait sa responsabilité civile professionnelle à son égard,

Par voie de conséquence,

- condamner la Scp G B – A J – K R à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme globale de 105.252,00 € se décomposant comme suit :

* frais de création de puisard pour eau pluviale et rejet d’eaux usées : 4 572 € outre indexation sur l’indice

BT01 du coût de la construction entre le mois de septembre 2016 et l’arrêt à intervenir,

* frais de division foncière : 680,40 €,

* perte de chance de pouvoir commercialiser les lots à bâtir : 100 000 €,

- condamner en tout état de cause, la Scp G B – A J – K R au paiement de la somme de 7000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- mettre à sa charge les entiers dépens de la présente instance,

- la condamner enfin à supporter les sommes découlant à l’application de l’article A444-32 du code de commerce dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

M. Z soutient que le notaire était parfaitement informé de la nécessité de la création de la servitude permettant la création d’un fossé. Il fait valoir que l’attestation de Maître B du 17 avril 2003 mentionnant le projet de servitude pour permettre la création d’un fossé pour l’évacuation des eaux usées et de pluie était jointe à la demande de permis de construire et que l’arrêté de permis de construire a mentionné expressément le fait que 'les eaux pluviales seront évacuées dans un fossé rejoignant celui existant qui sera recalibré jusqu’au ruisseau (…)'. Il estime qu’en omettant d’alerter les parties sur la nécessité de constituer juridiquement cette servitude, le notaire a engagé sa responsabilité.

Il fournit ensuite des explications complètes sur les préjudices dont il sollicite la réparation.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 27 janvier 2020, la Scp G B -

A J – K R, intimé, demande à la cour au visa de l’article 1240 du code civil de :

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

- débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes en ce que les éléments constitutifs de sa responsabilité civile professionnelle ne sont pas établis,

- le condamner au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

La Scp B expose qu’il est acquis aux débats qu’au mois de mai 2003, et alors que la vente immobilière

n’avait toujours pas été authentifiée, non seulement les travaux de construction de la maison avaient probablement commencé mais encore que le fossé permettant de rejoindre le fossé existant tel qu’évoqué à la demande de M. Z aux termes de l’attestation établie le 17 avril 2003, avait été effectivement réalisé aux frais de M. V C sur les parcelles dont il avait conservé la propriété ; que l’acte authentique de vente

a ensuite été reçu en présence de M. Z, que la servitude de passage et d’affouillement telle que stipulée dans l’acte de donation-partage du 12 juin 2003 et reprise dans le compromis de vente a été énoncée dans cet acte mais que la servitude de passage 'pour permettre la création d’un fossé permettant de rejoindre celui préexistant’ n’a finalement pas été constituée, M. Z ne l’ayant pas réclamée, ce qui s’explique par la fait que le fossé qui en avait été l’objet avait été effectivement creusé en permettant ainsi l’évacuation des eaux pluviales.

Pour s’opposer aux demandes de M. Z , formulées plus de quinze ans après la signature de l’acte authentique, la Scp B fait valoir :

- que M. Z a simplement fait l’acquisition d’un terrain de 5978 m² en vue d’y construire une seule maison

d’habitation compte tenu de la réglementation d’urbanisme alors applicable et qu’il n’appartenait donc pas à

Maître B d’avoir à s’assurer que l’acquéreur pourrait dans le futur mener à bien une quelconque autre opération immobilière poursuivant un autre objectif ;

- qu’aucun élément n’a jamais permis de considérer qu’un accord définitif serait intervenu entre M. Z et ses vendeurs en vertu duquel ces derniers auraient pu consentir à la constitution d’une servitude conventionnelle à même de lui garantir le tracé d’un fossé et sa réalisation depuis sa propriété sur les parcelles voisines ;

- que contrairement à ce que soutient M. Z, Maître B n’a jamais détenu une quelconque offre

d’achat qui aurait pu conditionner le consentement de l’acquéreur à la constitution de la prétendue servitude,

l’attestation du 17 avril 2003 étant au demeurant postérieure au compromis de vente sous conditions suspensives ;

- que la constitution de ladite servitude n’a jamais été une condition pour la délivrance du permis de construire puisque ladite autorisation de construire ne fait mention que de la réalisation d’un fossé à la charge pour

l’évacuation des seules eaux pluviales ;

- que surtout il est constant qu’antérieurement à la signature de l’acte authentique, non seulement le fossé évoqué aux termes du certificat d’urbanisme du 21 juin 2002 préexistait et avait été remis en état de fonctionnement, mais encore que le fossé permettant de le rejoindre tel que mentionné dans l’attestation du 17 avril 2003, avait également été creusé et mis en oeuvre ;

- qu’à aucun moment les consorts C n’avaient fait savoir à Maître B qu’ils avaient accepté de constituer au profit des parcelles vendues une servitude conventionnelle afin de permettre l’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées ;

- que le notaire n’avait pas davantage à évoquer la question de ladite servitude, en l’absence de tout accord et alors que la réalisation du fossé qui devait en être l’objet était effective ;

- enfin, que M. Z ne s’est jamais ému de cette situation lors de la signature de l’acte authentique de vente, ayant pleinement conscience que la constitution de la servitude évoquée aux termes de l’attestation du 17 avril

2003 était inutile.

La Scp B ajoute qu’en tout état de cause, la persistance du défaut de lien de causalité et d’absence de préjudice certain est en l’espèce manifestement avérée.

MOTIFS

Le notaire est responsable sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil en sa rédaction applicable en l’espèce, des manquements qui peuvent être établis à son obligation de conseil et à l’obligation qui pèse sur lui d’assurer l’efficacité des actes qu’il reçoit.

Il appartient au demandeur, pour mettre en cause cette responsabilité, de rapporter la preuve de la faute qu’il invoque, du préjudice qu’il subit et du lien de causalité entre ces deux premiers éléments.
En l’espèce, le compromis de vente signé par M. Z avec les consorts C, reçu par Maître B le

13 mars 2003, mentionne au paragraphe relatif à la désignation du bien (page2) que l’accès aux parcelles faisant l’objet de la vente se fait 'par une voirie cadastrée section DW n° 491 et 499, au moyen d’une servitude de passage qui sera constatée par le vendeur, et dont l’entretien se fera au prorata des maisons desservies par ledit chemin'.

Dans l’acte authentique reçu par Maître B le 24 juin 2003, il est indiqué au paragraphe 'Servitudes’ qu’aux termes d’un acte reçu par Maître S B, notaire à Montauban, le 12 juin 2003, en cours de publication au bureau des hypothèques de Montauban, il a été constitué la servitude ci-littéralement retranscrite :

' Le Donateur déclare qu’il est constitué une servitude réelle et perpétuelle de passage et d’affouillement de toute canalisation sur les parcelles cadastrées section DW numéros 487, 491, 496 et 499 dont il demeure propriétaire pour permettre la desserte de tous les terrains à bâtir, objet des présentes avec accès sur le chemin de Belluc, telle qu’elle figure sur le plan annexé aux présentes (…)'.

La mention selon laquelle 'Il est ici précisé qu’il sera créé une servitude grevant les parcelles nouvellement cadastrées section DW n° 482 (114) et n° 498 (ex 400), le long de la parcelle 497 ( ex 400), pour permettre la création d’un fossé permettant de rejoindre celui préexistant qui est en limite de la parcelle n° 110 pour

l’évacuation des eaux usées et de pluie (ci-joint plan) ', figure uniquement dans une attestation rédigée par

Maître B le 17 avril 2003 relatant le projet d’acquisition de M. Z avec une description précise du bien, qui a été déposé au service urbanisme de la mairie de Montauban le 18 avril 2003.

Cette attestation a été utilisée par M. Z pour les besoins de l’instruction de sa demande de permis de construire déposée le 24 mars 2003 et complétée le 18 avril 2003.

Le permis de construire délivré par la Maire de Montauban le 23 mai 2003 énonce en son article 2 que les prescriptions suivantes devront être rigoureusement respectées :

1) Le branchement aux réseaux publics d’équipements existants ou à créer dans la commune est obligatoire notamment aux réseaux d’adduction d’eau et de distribution d’énergie électrique; ces travaux seront à la charge exclusive du pétitionnaire.

2) Le dispositif d’assainissement autonome devra être agréé par le Service Municipal d’eau-assainissement

(…) .

3) Les eaux pluviales seront évacuées dans un fossé rejoignant celui existant qui sera recalibré jusqu’au ruisseau (…).

M. Z indique par ailleurs que le fossé mentionné dans l’attestation du 17 avril 2003 a été réalisé à la demande du vendeur par M. Bozouls, artisan. Il produit à l’appui de ses dires une facture de la société Christian

Bozouls du 11 mai 2003 émise à l’ordre de M. C relative au terrassement d’un fossé au trapèze sur une longueur de 160 ml pour un montant de 583,64 € TTC, ainsi qu’une attestation de M. Bozouls en date du 27 janvier 2016 indiquant : 'A cette époque je faisais les travaux de terrassement pour la maison de M. Z qui était en construction. M. C m’a demandé en mai 2003 de creuser un fossé sur un terrain à lui pour évacuer les eaux pluviales et la fosse septique de M. Z ce fossé devait rejoindre un fossé mère que j’ai dû remettre en état également'.

Il apparaît qu’aucun élément du dossier ne permet de considérer que la constitution de la servitude évoquée dans l’attestation du 17 avril 2003 aurait pu constituer une condition suspensive de l’acquisition envisagée par

M. Z ou encore qu’un accord serait intervenu entre M. Z et ses vendeurs en vertu duquel ces derniers auraient pu consentir à la constitution d’une telle servitude conventionnelle.

En effet, la constitution de la servitude évoquée dans l’attestation du 17 avril 2003 n’a pas été stipulée dans le compromis de vente du 13 mars 2003 et elle n’a été mentionnée dans cette attestation qu’afin de permettre une instruction favorable de la demande de permis de construire, sans être une condition de la délivrance de ce permis de construire puisque ladite autorisation de construire ne fait mention que de la réalisation d’un fossé pour l’évacuation des seules eaux pluviales, sans mention de la prescription obligatoire de la constitution d’une servitude à cette fin, et que le traitement des eaux usées était quant à lui assuré par la prescription d’un dispositif d’assainissement autonome.

Il apparaît en outre, au vu de la facture du 11 mai 2003 et de l’attestation de M. Bozouls, qu’antérieurement à la signature de l’acte authentique du 24 juin 2003, le fossé évoqué préexistait et avait été remis en état de fonctionnement et que le fossé devant permettre de le rejoindre avait également été creusé par ce dernier.

Il en résulte qu’à la date de réception de l’acte authentique de vente :

- la servitude de passage et d’affouillement mentionnée dans le compromis de vente avait été constituée ;

- le fossé évoqué dans le certificat d’urbanisme du 21 juin 2002 préexistait et avait été remis en état par le vendeur ;

- M. C avait fait réaliser à ses frais le fossé depuis les parcelles acquises par M. Z pour rejoindre le fossé en limite de la parcelle 110 afin de permettre l’évacuation des eaux pluviales ;

- M. Z savait qu’il lui incomberait de faire réaliser un dispositif d’assainissement autonome afin de permettre le traitement des eaux usées, conformément aux prescriptions du permis de construire.

Dans ces conditions, il ne saurait être fait grief au notaire instrumentaire de ne pas avoir inséré dans l’acte au profit de l’acquéreur la constitution de servitude évoquée dans l’attestation du 17 avril 2003 et il n’avait pas davantage à évoquer la question de cette servitude qui ne procédait que de la 'précision’ voulue par M. Z lors de l’établissement de l’attestation, et ce d’autant plus que ce dernier, qui était seul à l’origine de cette

'précision', a signé en toute connaissance de cause l’acte authentique, sachant pertinemment que la constitution

d’une telle servitude était inutile dans la mesure où le fossé envisagé pour l’évacuation des eaux pluviales avait été creusé et où le traitement des eaux usées devait être assuré par la mise en oeuvre d’un dispositif

d’assainissement autonome.

Par ailleurs, le premier juge a relevé à juste titre que, à supposer que la servitude de création d’un fossé ait été constituée en 2003, elle n’aurait pu l’être à cette date que pour un seul terrain à bâtir et que M. Z aurait quand même été contraint, au regard de l’article 702 du code civil qui prévoit que celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier, de demander l’accord de ses voisins en raison de l’aggravation de la servitude au regard de son projet de création de quatre lots supplémentaires destinés à faire usage de ce fossé, pour en conclure que la création de la servitude n’était pas de nature à garantir juridiquement la possibilité d’aggraver une servitude initialement créée pour l’évacuation des eaux de pluie et des eaux usées d’une seule parcelle.

Le jugement dont appel doit être confirmé en ce que M. Z a été débouté de l’ensemble de ses demandes.

- – - – - – - – - -

M. Z, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.
Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Montauban en date du 25 juin 2019 ;

Y ajoutant ;

Condamne M. E Z aux dépens d’appel ;

Condamne M. E Z à payer à la Scp G B, A J, K R, notaires associés, la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. E Z de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. D 1. W AA AB AC

[…]