25/05/2022

ARRÊT N°431/2022

N° RG 21/02717 – N° Portalis DBVI-V-B7F-OHNI

AM/CD

Décision déférée du 11 Mai 2021 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE ( 19-004539)

M. [I]

[B] [N]

C/

[O] [T]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE

Madame [B] [N]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Georgiana GHERASIMESCU, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame [O] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. MAFFRE, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MAFFRE, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 4 avril 2017, Mme [O] [T] a donné à bail à Mme [B] [N] un logement situé [Adresse 2].

À la suite d’impayés, et après lui avoir fait délivrer le 17 juin 2019 un commandement de payer la somme de 1460,97 euros au principal visant la clause résolutoire, Mme [O] [T] a fait assigner Mme [B] [N] devant le tribunal d’instance de Toulouse par acte d’huissier du

18 octobre 2019, aux fins principalement de constat de la résiliation du bail et d’expulsion.

Par jugement contradictoire du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— déclaré recevable la demande de Mme [T] [O] concernant l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail consenti à Mme [N] [B] en date 04/04/2017, pour un appartement sis [Adresse 5],

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties au 18/08/2019 par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonné l’expulsion de Mme [N] [B] et celle de tous occupants de son chef,

— condamné Mme [N] [B] au paiement de la somme 7002,38€ au 01/02/2021,

— autorisé Mme [N] [B] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 195€, et une 36ème comportant le solde de la dette et les frais : le premier règlement devra intervenir avant le 10 du mois commençant après la signification du jugement Les suivants, avant le dix de chaque mois,

— dit que si Mme [N] [B] se libère dans les conditions prévues, la résiliation sera réputée ne pas avoir jouée, mais elle reprendra ses effets en cas de non-respect,

— dit que dans cette dernière hypothèse, Mme [N] [B] sera occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux dans les délais prévus par la loi, faute de quoi elle pourra en être expulsée ainsi que tous occupants de son chef,

Mme [N] [B] devra alors payer outre la somme mentionnée ci-dessus, les loyers postérieurs au mois de février 2021 jusqu’au présent jugement,

— condamné Mme [N] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au dernier loyer mensuel courant indexé charges incluses, soit une somme mensuelle de 385,14 € et ce à compter de la résiliation dudit bail et jusqu’à la reprise effective des lieux par la bailleresse,

— condamné Mme [N] [B] au paiement de la somme de 250 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné Mme [N] [B] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu principalement que :

. le commandement de payer délivré le 17/06/2019, conforme à l’article 24 de la loi du 06/07/1989 et de l’article 6 de la loi du 31/05/1990, est valable, et Mme [N] ne lui ayant pas donné de suite favorable, le bail est résilié de plein droit depuis le 18/08/2019 par acquisition des effets de la clause résolutoire,

. le contrat de location précise en page 3 « Révision : l’indice IRL du 04 trimestre 2016 au taux de 125,50 », Mme [N] n’a formulé aucune contestation à la réception des justificatifs demandés concernant les charges et le décompte produit fait apparaître un solde débiteur d’un montant de 7002,38€ au 01/02/2021.

Par déclaration en date du 18 juin 2021 enregistrée sous le numéro de dossier 21-2717, Mme [E] [N] a interjeté appel de cette décision.

Par déclaration en date du 21 juin 2021 enregistrée sous le numéro de dossier 21-2738, Mme [B] [N] a interjeté appel de cette décision, critiquée en ce qu’elle a :

— déclaré recevable la demande de Mme [T] [O] concernant l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail consenti à Mme [N] [B] en date 04/04/2017, pour un appartement sis [Adresse 5],

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties au 18/08/2019 par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonné l’expulsion de Mme [N] [B] et celle de tous occupants de son chef,

— condamné Mme [N] [B] au paiement de la somme 7002,38€ au 01/02/2021,

— autorisé Mme [N] [B] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 195€, et une 36ème comportant le solde de la dette et les frais,

— condamné Mme [N] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au dernier loyer mensuel courant indexé charges incluses, soit une somme mensuelle de 385,14 € et ce à compter de la résiliation dudit bail et jusqu’à la reprise effective des lieux par la bailleresse,

— condamné Mme [N] [B] au paiement de la somme de 250 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné Mme [N] [B] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Les deux procédures ont été jointes sous le numéro 21-2717 par ordonnance du président de la chambre en date du 13 juillet 2021.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [B] [N], dans ses uniques écritures en date du 13 août 2021, demande à la cour de':

— infirmer la décision attaquée rendue par le Tribunal d’Instance de Toulouse le 11 mai 2021,

À titre principal,

— constater les irrégularités affectant la réparation des charges,

— dire et juger que les charges réclamées à Mme [N] ne sont pas justifiées,

— constater la nullité du commandement de payer délivré le 17 juin 2019,

— débouter Mme [T] de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion de Mme [N],

— rejeter la demande de paiement portant sur l’arrière locatif,

À titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— constater que Mme [T] est redevable envers Mme [N] d’une somme de 7.484,68 euros,

— accorder à Mme [N] les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette éventuelle,

— statuer ce que droit sur les dépens, Mme [N] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Mme [B] [N] expose qu’aucune réponse n’a été apportée à ses demandes au titre de l’ensemble des violations et qu’elle s’est retrouvée à ne plus pouvoir honorer le règlement de ses loyers et charges suite à la nouvelle augmentation du loyer en mai 2019 : assignée aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, elle a demandé au premier juge principalement de constater que les charges ne sont pas justifiées au regard des irrégularités dénoncées dans leur répartition, et que le commandement de payer est nul.

En cause d’appel, elle soutient en premier lieu que Mme [T] exécute le contrat de bail de mauvaise foi, et que les manquements du bailleur peuvent faire perdre son effet automatique à la clause résolutoire ainsi invoquée de mauvaise foi.

Elle dénonce ici :

. la non conformité du contrat de bail : il n’a pas été modifié avec l’adresse du logement portée sur les documents établis par Foncia, gestionnaire, la nouvelle adresse de la bailleresse, et le nom du nouveau mandataire choisi à compter du 1er janvier 2019, ne mentionne pas les charges locatives récupérables, l’IRL, la date de révision du loyer, ne comprend pas le règlement de copropriété en annexe, et ne justifie pas la provision de 64 euros par un budget prévisionnel,

. les manquements du propriétaire à l’obligation de délivrance paisible du logement : elle n’a pas eu les quittances de loyer d’avril 2017 à décembre 2019, ce qui lui a fait perdre le bénéfice de 12 mois d’APL (876 euros en tout), Foncia Toulouse a signalé en octobre 2019 à la CAF un impayé à la place de la propriétaire, elle a subi des variations du loyer d’un mois sur l’autre sans aucune justification, n’a jamais eu le moindre détail sur les charges récupérables (pas de décompte par nature de charges distinct du décompte concernant les copropriétaires, mode de répartition entre locataires non précisé faute de règlement de copropriété, pas de justificatifs des charges payées), les provisions et les charges alors que les bases individuelle et totale varient d’une année à l’autre (28/5406 en 2019, 10/5267 en 2020, soit 59,68 euros de différence),

et considère que l’absence de régularisation de ces manquements signent la mauvaise foi de la bailleresse.

En second lieu, Mme [N] conclut à la nullité du commandement de payer :

. il vise un article 24 Foncia MPI qui n’existe ni dans la loi du 6 juillet 1989 ni dans le contrat de location,

. elle n’a ni les moyens techniques d’ouvrir à distance le portail de la résidence ni les moyens physiques de se déplacer, le syndic doit donner à l’huissier les moyens d’accéder aux parties communes, et celui-ci n’a jamais cherché à lui remettre le commandement en mains propres,

. le commandement ne distingue pas loyers, provisions, régularisations de charges et APL, le prélèvement de 385,14 euros effectué le 17 avril 2019 ne précise pas l’échéance payée, la TEOM imputée le 1er mai 2019 n’est pas due en dehors des provisions mensuelles (minorées par le nouveau gestionnaire) et de la régularisation annuelle, la provision mensuelle de

51 euros demandée n’est pas justifiée faute de régularisation de charges et doit donc lui être remboursée (3101,49 euros), le prélèvement de 675,13 euros n’est ni détaillé ni justifié, tout comme celui de 672,14 euros en juin 2019 effectué malgré son opposition à ce mode de règlement acté par Foncia en mai, la régularisation de charges 2018 est inopérante du fait du non-respect de la procédure de régularisation (bases de répartitions variables d’une année sur l’autre et non vérifiable faute de règlement de copropriété), le report à nouveau du loyer de décembre 2018 n’est pas indiqué sur le relevé, l’encaissement de son chèque de 658,84 euros n’est pas ventilé par nature ni imputée sur les plus anciennes dettes, le décompte qui ne détaille pas loyers, provisions et régularisations de charges doit être déclaré nul d’autant qu’il n’a ni en-tête ni signature de Foncia,

et ces irrégularités ont gonflé artificieusement sa dette et ne lui ont pas permis d’en connaître l’exacte ampleur.

Subsidiairement, compte tenu du remboursement des provisions non justifiées (3189 euros), des APL de juillet 2017 à août 2021 (3659 euros), de deux régularisations (76,84 euros et 324,95 euros) et de la TEOM (99,89 euros + 135 euros), soit 7484,68 euros au total, la somme de 7002,38 euros selon décompte du 1er février 2021 ne peut être retenue : Mme [N] estime ne devoir aucune somme à sa propriétaire, c’est elle qui est débitrice. Ne connaissant pas le montant total de la créance réclamée, elle demande les plus larges délais de paiement.

Mme [O] [T] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Par application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne doit faire droit à la demande de la partie adverse que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée, et en examinant les motifs accueillis par le jugement, la cour retient les éléments de fait constatés par le premier juge à l’appui de ces motifs.

Sur la résiliation du bail liant les parties

Mme [N] conteste d’une part l’effet automatique de la clause résolutoire du fait de l’exécution de mauvaise foi du bail et d’autre part la validité du commandement de payer.

Au soutien de la nullité du commandement de payer invoquée, l’appelante soutient tout d’abord qu’il vise un article 24 Foncia MPI qui n’existe ni dans la loi du 6 juillet 1989 ni dans le contrat de location. En réalité, l’intitulé 'commandement art 24 foncia Mpi’ figure non pas dans le commandement mais dans l’avis de passage remis conformément à l’article 656 du code de procédure civile, de sorte que cet désignation de l’acte, même non règlementaire, n’est pas de nature à porter atteinte à la valeur du commandement lui-même.

L’appelante dénonce ensuite le fait que l’huissier de justice n’aurait en fait pas cherché à lui remettre l’acte en mains propres et en veut pour preuve les mentions de l’acte relatives à la modalité de remise à l’étude qui seraient les suivantes 'personne ne répondant à mes appels… la signification à personne et à domicile étant impossible…'.

Mme [N] ne produit qu’une copie incomplète du commandement de payer, ne comprenant pas le procès-verbal de signification, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier toutes les mentions qui y sont portées et leur caractère éventuellement insuffisant.

En outre, si elle précise recevoir chaque jour la visite de plusieurs professionnels qui accèdent sans difficulté à son logement, cela ne permet pas d’en déduire que l’huissier, lui, n’aurait pas tenté de le faire, et que, contrairement aux indications qui lui sont prêtées, ce n’est pas elle qui s’est abstenue de lui répondre. Le grief n’est donc pas étayé.

Enfin, elle se plaint de diverses irrégularités qui affecteraient le décompte des sommes dues.

Pour autant, il est inexact que le commandement ne distingue pas loyers, provisions, régularisations de charges et APL, puisque ce détail des sommes appelées chaque mois figure de manière exhaustive dans le décompte joint au commandement, décompte dont elle connaît parfaitement la provenance, sans nécessité de signature ou d’en-tête, puisqu’il lui est adressé par sa bailleresse, et qui n’encourt donc aucune nullité de ce fait.

Il est également inutile que le créancier précise l’affectation du prélèvement de 385,14 euros effectué le 17 avril 2019 puisque c’est sur le débiteur que repose ce choix en vertu de l’article 1342-10 du code civil, et il en va de même pour le chèque de 658,84 euros.

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2018, Mme [N] ne peut exiger du bailleur qu’il l’intègre dans les provisions mensuelles réclamées dans la mesure où il s’agit pour lui d’une simple faculté ouverte par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, étant relevé qu’elle avait parfaitement repéré la baisse corrélative du montant de ces provisions et n’a donc pas été surprise de devoir s’acquitter de cette taxe 2018 en mai 2019 comme elle indique l’avoir fait pour l’année précédente.

La locataire estime ensuite injustifiée faute de régularisation des charges la provision mensuelle de 51 euros alors d’une part qu’elle en déplore la minoration par suite du paiement séparé de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et d’autre part qu’un peu plus loin, elle critique précisément la régularisation des charges opérée, de sorte que celle-ci a bien eu lieu, et pour un montant légèrement supérieur aux provisions de l’année : ces arguments paradoxaux sont contradictoires entre eux, ce qui les prive de pertinence.

Elle considère à ce sujet que la régularisation de charges 2018 est inopérante pour non-respect de la procédure de régularisation au motif que les bases de répartitions variables d’une année sur l’autre et ne sont pas vérifiables en l’absence de règlement de copropriété : il faut tout de même relever qu’il s’agit en l’espèce d’une somme de 76,84 euros, de sorte qu’à la supposer imparfaitement évaluée, l’éventuelle erreur serait trop limitée pour avoir trompé sérieusement la locataire sur l’étendue totale de l’arriéré et faire encourir la nullité à un commandement de payer portant sur la somme totale de 1460,97 euros.

Mme [N] critique également l’absence d’explication du montant des prélèvements de mai et juin 2019. Pour autant, ils ont tous les deux étaient rejetés et ne sont mentionnés dans le décompte que pour mémoire, de sorte qu’ils n’ont aucune influence sur la somme réclamée au terme du commandement.

L’appelante évoque enfin le report du loyer de décembre 2018 qui ne serait pas indiqué sur le relevé : de fait, les sommes réclamées ne portent que sur la période allant de janvier à juin 2019, de sorte que le loyer de décembre 2018 n’est pas considéré par le bailleur comme dû, ce dont la locataire est malvenue à se plaindre.

Ainsi, il ne ressort de l’examen des doléances de Mme [N] aucune irrégularité susceptible de gonfler artificieusement sa dette, selon ses termes, au point de ne pas lui permettre d’en connaître l’ampleur et de la priver de la possibilité de donner une suite utile pour elle au commandement délivré.

Dès lors, le commandement de payer du 17 juin 2019 n’encourt pas la nullité invoquée et fonde valablement la procédure en résiliation engagée par Mme [T].

Pour combattre l’effet automatique de la clause résolutoire ainsi valablement mise en jeu, Mme [N] fait valoir l’exécution de mauvaise foi du bail tenant à la non conformité du contrat de bail et aux manquements de la propriétaire à l’obligation de délivrance paisible du logement.

Sur le premier point, il suffit de relever que, si l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 énumère effectivement les mentions devant figurer dans le contrat de bail, il précise également la sanction de leur éventuelle absence : chacune des parties est en droit d’exiger de l’autre l’établissement d’un contrat conforme, voire de demander en justice la diminution du loyer, mais en toute hypothèse, les non-conformités n’ont aucun impact sur le jeu de la clause résolutoire contractuelle.

Au titre des manquements à l’obligation de délivrance paisible qu’elle impute à la bailleresse, la locataire énumère un certain nombre de difficultés tenant en fait au montant et au paiement des loyers, et non à l’obligation de délivrance qui porte sur le logement lui-même, et en substance sur son bon état d’usage et de réparation, l’absence de vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible des lieux : les reproches ainsi formulés ne portent donc pas sur l’obligation du bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’appelante se plaint ainsi de la non-délivrance des quittances de loyer d’avril 2017 à décembre 2019 en violation de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 qui lui aurait fait perdre le bénéfice de 12 mois d’APL, sans toutefois en justifier : au contraire, ses pièces 20 et 22 sont en parfaite adéquation avec le versement par la CAF et la déduction par le bailleur de cette allocation pour la période documentée (juillet 2017 à décembre 2018).

De même, Mme [T] n’a causé aucun tort spécifique en confiant à son mandataire, Foncia, le soin de signaler à sa place un impayé à la CAF en octobre 2019 de la locataire. Et les variations minimes du loyer au fil du temps n’ont pas empêché Mme [N] de le régler jusqu’en janvier 2019 : au premier trimestre 2019, elle n’a procédé à aucun règlement, de sorte que ce n’est pas l’éventuelle révision du loyer, de l’ordre de quelques euros, qui a causé l’arriéré locatif litigieux de 1138,26 ainsi constitué au 31 mars.

S’agissant enfin des charges récupérables régularisées le 1er juin 2019, la pièce 1 versée aux débats montre qu’on lui a adressé dès le 20 juin 2019, soit dans le délai utile pour régulariser les causes du commandement, les explications sollicitées le 17 juin. Comme relevé par le premier juge, elle n’établit pas qu’elle en aurait contesté en vain la teneur ou l’insuffisance.

Il ne ressort donc pas des différents points énumérés par l’appelante et examinés dans le détail, des manquements qui signeraient la mauvaise foi de la bailleresse et seraient de nature à priver d’effet le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la décision déférée ayant constaté que le commandement de payer est demeuré infructueux.

En conséquence, c’est à bon escient que le premier juge, déclarant recevable la demande de Mme [T] concernant l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail consenti à Mme [N], a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties au 18/08/2019 par l’effet de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de Mme [N] et celle de tous occupants de son chef.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La décision déférée a condamné Mme [N] au paiement de la somme de 7002,38€ sur la base du solde débiteur du décompte locatif arrêté au 01/02/2021 produit par Mme [T].

Pour s’opposer à cette condamnation, Mme [N] fait valoir que la bailleresse doit lui rembourser la somme totale de 7484,68 euros composée de 3189 euros au titre des provisions non justifiées, 3659 euros au titre des APL de juillet 2017 à août 2021, les régularisations de charges de 76,84 euros et 324,95 euros et 99,89 euros + 135 euros pour les taxes d’enlèvement des ordures ménagères de la TEOM.

Il a cependant été vu plus haut que les provisions pour charges appelées étaient justifiées au regard de la régularisation minime intervenue en 2019 et que leur diminution au titre du paiement séparé des taxes d’enlèvement des ordures ménagères n’a pas constitué une surprise ou une déloyauté qui rendrait non exigibles lesdites taxes.

De même, les APL ont été régulièrement prises en compte pour la période de juillet 2017 à décembre 2018 et Mme [N] n’établit pas que ce ne serait pas le cas pour la période suivante.

L’appelante échoue donc à démontrer que sa dette envers la bailleresse serait éteinte ou compensée par une créance qu’elle détiendrait à son égard.

Dès lors, la décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle l’a condamnée à verser à Mme [T] la somme de 7002,38 euros.

S’agissant enfin de la demande de délais de paiement, il apparaît que celle-ci a été accueillie par le premier juge dans les plus larges délais légaux : Mme [N] qui avait relevé appel de cette disposition en demande ici la confirmation, ce qui s’avère justifié.

Sur les frais et dépens

Mme [N] qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire,

Condamne Mme [B] [N] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

A. ANGER A . MAFFRE