29/06/2023

ARRÊT N°429/2023

N° RG 21/04263 – N° Portalis DBVI-V-B7F-ONUM

EV/IA

Décision déférée du 06 Juillet 2021 – Juge des contentieux de la protection de CASTRES ( 11-19-0003)

M. ESTEVE

[R] [L]

[V] [N]

C/

[M] [S]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTES

Monsieur [R] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [V] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame [M] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean christophe LAURENT de la SCP SCPI SALVAIRE LABADIE BOONSTOPPEL LAURENT, avocat au barreau de CASTRES

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte du 20 juillet 2011, Mme [M] [S] a consenti à M. [R] [L] et Mme [V] [N], un bail d’habitation portant sur un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Le 29 janvier 2019, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire.

Le commandement a été notifié le 31 janvier 2019 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Tarn (CCAPEX).

Le 24 mai 2019, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires, notifié à la CCAPEX le 28 mai 2019.

Par acte du 12 septembre 2019, Mme [S] a fait citer M. [L] et Mme [N] devant le tribunal d’instance de Castres afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire le constat de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4514,61 € au titre de l’arriéré au 8 août 2019, d’une indemnité d’occupation et d’une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Castres a :

' constaté la libération spontanée des lieux par les locataires,

' condamné solidairement M. [R] [L] et Mme [V] [N] à verser à Mme [M] [S] la somme de 12'689,99 € au titre des arriérés loyers et charges,

' débouté M. [R] [L] et Mme [V] [N] de leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance,

' débouté M. [R] [L] et Mme [V] [N] de leur demande d’indemnisation au titre de leur surconsommation énergétique,

' débouté M. [R] [L] et Mme [V] [N] de leur demande de délai de paiement,

' débouté Mme [M] [S] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [R] [L] et Mme [V] [N] aux dépens.

Par déclaration du 18 octobre 2021, M. [R] [L] et Mme [V] [N] en formé appel de la décision en ce qu’elle les a déboutés de leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice de jouissance, au titre de leur surconsommation d’énergie et de leur demande de délai de paiement et les a condamnés aux dépens, notamment le coût du commandement de payer du 25 mai 2019.

Par dernières conclusions du 15 décembre 2021, M. [R] [L] et Mme [V] [N] demandent à la cour de :

' débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

' réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— débouté M. [L] et Mme [N] de leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice de jouissance,

— débouté M. [L] et Mme [N] de leur demande au titre de la surconsommation énergétique,

— condamné M. [L] et Mme [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du seul commandement de payer du 24 mai 2019,

Statuant à nouveau :

' condamner Mme [S] à verser à M. [L] et Mme [N] la somme de 7 200.00 € en réparation du préjudice de jouissance subi sur une période de 36 mois (de 2017 à 2020),

' condamner Mme [S] à verser à M. [L] et Mme [N] la somme de 1 000.00 € en indemnisation de leur surconsommation énergétique,

' condamner Mme [S] à payer à M. [L] et Mme [N] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Par dernières conclusions du 26 avril 2022, Mme [M] [S] demande à la cour de :

' débouter M. [L] et Mme [N] de toutes conclusions contraires,

' confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Castres en date du 6 juillet 2021,

' condamner solidairement M. [L] et Mme [N] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel en sus des condamnations déjà prononcée en première instance.

La clôture de l’instruction est intervenue le 9 mai 2023.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Sur le préjudice de jouissance :

Les locataires font valoir qu’un logement décent doit répondre à un certain nombre de critères et respecter celui de performance énergétique minimale conformément au décret du 9 mars 2017 qui prévoit la protection « contre les infiltrations d’air parasites et permettre une aération suffisante ».

Or, en l’espèce, l’état des lieux établi le 8 septembre 2011 ne mentionne pas la présence d’une VMC ni d’aération dans le logement ce qui a été confirmé par le constat d’huissier du 21 juillet 2020.

Ils font valoir que le logement était ancien et mal isolé, a subi de nombreuses infiltrations en raison de désordres affectant la toiture qui n’ont pas été réparés. Ils déplorent l’absence de VMC dans la cuisine et la salle de bains, l’absence de hotte dans la cuisine, l’altération des chenaux dont la réparation incombait au bailleur, créant des infiltrations et un état d’humidité générale du logement, des fuites des robinets de la salle de bains et de la cuisine créant une surconsommation d’eau et une dégradation des murs, l’absence de compteur électrique individuel, la vétusté des fenêtres à l’arrière de l’appartement, l’absence de tapisserie au dos du radiateur, de barre de seuil de porte, la dégradation des tapisseries en raison de l’humidité et l’existence d’une fissure.

S’agissant de la surconsommation électrique, ils sollicitent une indemnisation pour défaut de délivrance du diagnostic de performance énergétique qui ne leur a pas été remis lors de la conclusion du bail et soulignent que leur consommation s’élevait environ 2000 € par an alors que l’appartement était de 67 m² ce qui caractérise une surconsommation.

La bailleresse rappelle avoir adressé aux locataires un commandement de payer le 24 mai 2019 qui n’a pas été respecté, entraînant la résiliation du bail de plein droit depuis le 24 juillet 2019. Elle précise que les locataires sont les seuls à résider dans l’immeuble depuis le 9 juillet 2018 de sorte que les consommations privatives et communes leur sont exclusivement imputables.

Elle relève que pour la première fois en appel, les locataires versent aux débats une recherche de fuite effectuée de manière non contradictoire en octobre 2019 alors qu’à la suite du dégât des eaux intervenu à cette date elle a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur et qu’un maçon est intervenu pour replacer les tuiles déplacées par la tempête une chambre ayant en outre été refaite.

Elle affirme que l’entretien des chenaux et de la plomberie relèvent des obligations des locataires qui ont laissé le bien se dégrader et rappelle avoir fait procéder au nettoyage des chenaux le 17 octobre 2014.

S’agissant des fenêtres de l’arrière de l’appartement elle explique que l’immeuble a plus de 30 ans et rappelle qu’elle a fait procéder au remplacement des huisseries le 2 février 2012 ainsi qu’à la reprise des embellissement deux mois avant l’entrée dans les lieux des locataires qui ont d’ailleurs passé sept hivers dans les lieux sans se plaindre d’une prétendue surconsommation énergétique, les plaintes à ce titre n’étant intervenues que lorsqu’elle-même a exigé le règlement des arriérés de loyer.

S’agissant de la surconsommation électrique elle considère que l’absence de communication du DPE n’a causé aucun préjudice aux locataires qui sont entrés dans les lieux en 2011 et ne se sont plaints qu’à compter de 2018 alors qu’ils étaient antérieurement en mesure de constater la réalité de leur consommation énergétique. En tout état de cause, leur demande au titre de ce défaut d’information est prescrite et la surconsommation alléguée n’est pas établie.

Il est constant qu’aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et répondant à des caractéristiques définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

Enfin, il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir effectué de travaux s’il n’a pas été informé des désordres par le locataire.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée ne caractérise aucun désordre affectant les lieux.

Au surplus, la bailleresse a adressé aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mai 2019 dont il n’est pas prétendu que les causes en ont été régularisées avant le 24 juillet étant rappelé que le locataire ne peut, quels que soient les reproches formés à l’encontre de son bailleur, s’abstenir de payer le loyer en l’absence d’autorisation judiciaire en ce sens. En conséquence, les locataires étaient occupants sans droit ni titre à compter du 24 juillet 2019.

Il convient tout d’abord de préciser que si les robinets présentaient des désordres et sont manifestement vétustes au regard des photographies produites, il n’est pas démontré que les fuites résultaient de leur vétusté ou d’une absence de changement des joints par les locataires alors que la preuve de la cause du sinistre leur incombe. En conséquence, ce poste de préjudice ne peut être retenu.

De même, s’il résulte du constat d’huissier que la porte d’entrée présente une gâche en partie arrachée et que le sas de la porte ne pouvait être verrouillé à l’extérieur, il n’évoque pas une éventuelle vétusté. Ce poste de préjudice ne sera pas retenu.

Les locataires produisent des courriers simples datés des 24 janvier et 12 novembre 2013 ainsi que du 21 mars 2014 évoquant une humidité excessive dans les chambres , des infiltrations affectant une fenêtre et fuites provenant de la gouttière. La bailleresse justifie selon facture du 30 septembre 2013 avoir effectué des travaux de remplacement d’une partie de descentes pluviales/reprise de branchement double évacuation/réparation de la tête de robinet du lavabo de la baignoire et de l’étanchéité de la fenêtre de la chambre.

Par la suite et pendant presque cinq ans les locataires n’ont pas manifesté de plaintes et il convient d’en déduire que les travaux effectués par la propriétaire se sont révélés suffisants.

Par lettre recommandée du 5 avril 2018, les locataires évoquaient l’état désastreux de la cuisine, sollicitaient la mise en place de compteurs individuels et déploraient que la porte d’entrée se coince ainsi que des mauvais états des fenêtres de la salle à manger.

Par lettre recommandée du 10 octobre 2018, ils se plaignaient à nouveau de la porte d’entrée, des robinets de la cuisine et de la salle de bains qui fuyaient et des chenaux qui débordaient.

Le 19 juin 2019, un constat de dégât des eaux a été établi par les parties.

La bailleresse produit une attestation de M. [C] [E] certifiant être intervenu pour remettre des tuiles qui s’étaient déplacées suite à un épisode de grand vent, intervention qui n’a pas justifié de facturation. Cependant, l’attestant ne justifie pas de la date à laquelle il a effectué ces travaux alors que son attestation a été rédigée le 7 avril 2022. La date de la reprise alléguée n’est donc pas justifiée.

Si l’huissier commis par les locataires a relevé le 21 juillet 2020 l’absence de VMC il a cependant mentionné dans la cuisine une entrée d’air sur la partie supérieure de la menuiserie, ce qui est suffisant, à défaut d’autres éléments techniques établis par un professionnel ou le service communal d’hygiène. De plus, l’existence d’une fissure de 50 cm est insuffisante à caractériser l’indécence d’un logement et la nécessaire responsabilité du bailleur. Si la salle de bain ne présentait pas de VMC, il résulte de la photographie produite qu’elle bénéficiait d’une fenêtre de nature à permettre l’aération de la pièce.

De plus, si la peinture d’une porte-fenêtre est notée fortement écaillée, ceci est insuffisant à établir la réalité d’un préjudice de même que l’absence de barre de seuil ou le mauvais état de l’intérieur d’une fenêtre, alors qu’il est justifié selon facture des 28 février 2020,29 septembre 2011 et 2 février 2012, des changements de certaines menuiseries et de travaux de ponçage et mise en peinture.

L’huissier a enfin relevé que le chenau est très fortement altéré avec de multiples enfoncements et auréoles. La reprise de ces désordres ne peut être considérée comme relevant de l’entretien courant incombant au locataire et les seuls travaux de nettoyage de chenaux justifiés par la bailleresse en juillet 2019 apparaissent insuffisants au regard de ces désordres.

Le rapport de recherche de fuite établi à la demande de l’assureur des locataires le 24 octobre 2019 par Carglass Maison relève l’humidité dans toute la maison et que sur le toit les lignes d’écoulement des eaux pluviales sont encombrées par un entassement de mousse qui retient l’écoulement des eaux pluviales, relève un espace important entre l’encadrement d’une fenêtre de toit et les tuiles en partie basse. Surtout, par utilisation d’un produit traçant ce rapport révèle que les dommages constatés dans une chambre provenaient d’infiltrations d’eau par le toit par temps pluvieux.

Il était préconisé le nettoyage et le démoussage de la toiture, la reprise de l’étanchéité de la toiture au niveau de la fenêtre de toit et certains emboîtements de tuiles et de faire réaliser un assèchement des pièces sinistrées. Si le démoussage incombait aux locataires, les autres travaux de reprise d’étanchéité relevaient de la responsabilité de la bailleresse qui ne justifie pas de l’inutilité de ces travaux.

De plus, si elle a fait effectuer un nettoyage des chenaux en 2019, il résulte de la facture qu’elle produit du 28 février 2020 que: « le plafond est sur le point de tomber au sol », « humidité constatée après une journée de pluie, Mme [S] en a été informée ! », Ce qui tend à démontrer que les reprises effectuées étaient insuffisantes.

Au regard de ces éléments, l’humidité affectant la maison doit être considérée comme relevant de la responsabilité de la bailleresse en ce qu’ils résultent de l’absence de réparation des chenaux et de l’absence de reprise justifiée de désordres affectant la toiture alors que, malgré les plaintes récurrentes des locataires et l’état d’humidité global de la maison constaté par l’expert commis par ce dernier, elle devait rechercher la cause de cette humidité.

Le préjudice en résultant pour les locataires ne peut cependant être pris en charge que pour la période postérieure au 5 avril 2018 et jusqu’en juillet 2019 puisqu’à compter de cette date ils sont devenus occupants sans droit ni titre en raison de l’exercice du jeu de la clause résolutoire.

Le loyer s’élevait à 573,82 € par mois et au regard du préjudice subi résultant de l’humidité des lieux en raison de fautes imputables à la bailleresse, leur préjudice doit être évalué à 150 € par mois à compter d’avril 2018 et jusqu’en juillet 2019 soit :

150X 16 = 2400 €.

S’agissant de la surconsommation énergétique, non seulement les locataires ne justifient pas du préjudice résultant de l’absence de remise de diagnostic de performance énergétique mais en tout état de cause cette remise aurait dû intervenir lors de la signature du bail et la demande à ce titre est prescrite.

Cependant, l’humidité constatée dans la maison ne peut qu’avoir eu, pour la période concernée, des conséquences sur la consommation énergétique qui sera évaluée à 200 € au vu des factures produites et pour la période concernée, par l’infirmation du jugement déféré.

Si les locataires ont formé appel de la décision en ce qu’elle a rejeté leur demande de délai de paiement, ils ne forment aucune demande à ce titre en cause d’appel.

L’équité commande de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes présentées à ce titre en cause d’appel.

Enfin, si les locataires pouvaient prétendre à un préjudice de jouissance, le montant qu’ils réclamaient eux-mêmes à ce titre était inférieur à leurs créances non contestées au titre des loyers et ils seront condamnés aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré en ce compris le coût du commandement de payer du 25 mai 2019 par confirmation du jugement déféré, les dépens d’appel étant laissés à la charge de la bailleresse.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine :

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. [R] [L] et Mme [V] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 25 mai 2019,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [M] [S] à verser à M. [R] [L] et Mme [V] [N] 2400 € pour préjudice de jouissance et 200 € pour surconsommation électrique,

Rejette les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [M] [S] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER E.VET