Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 3, 19 décembre 2024, n° 24/05177

TJ Paris 25 janvier 2024

CA Paris
Confirmation 19 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Bonne foi du locataire
La cour a estimé que la situation financière du locataire ne justifiait pas l'octroi de délais de paiement, car il n'a pas démontré de versements récents ni de capacité de remboursement.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 3, 19 déc. 2024, n° 24/05177
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/05177
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 25 janvier 2024, N° 23/58160
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Louis DE MEAUXThierry DOUËB
Cabinet(s) :	QUANTUM IMMO
Parties :	S.A.S. VIANDE & COMPAGNIE

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

(n° 430 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05177 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJDJO

Décision déférée à la cour : ordonnance du 25 janvier 2024 – président du TJ de Paris – RG n° 23/58160

APPELANTE

S.A.S. VIANDE & COMPAGNIE, RCS de Paris n°853967800, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Louis de MEAUX de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L 158

INTIMÉE

[Localité 4] HABITAT-OPH, établissement public industriel et commercial, RCS de Paris n°344810825, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Selon acte sous seing privé du 26 mars 2012, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] Habitat-OPH a consenti à la société Librairie Le petit Pantin, aux droits de laquelle vient la société Viande & compagnie, le renouvellement d’un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux et sur un appartement situés [Adresse 1] [Localité 4] moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 11 773 euros payable trimestriellement d’avance.

L’établissement public [Localité 4] Habitat-OPH a fait délivrer au preneur, par exploit délivré le 1er septembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 43 185,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, le commandement visant la clause résolutoire.

Par acte du 31 octobre 2023, l’établissement public Paris Habitat-OPH a assigné la société Viande & compagnie devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance et jusqu’au départ définitif ;

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner à titre provisionnel la société Viande & compagnie à payer à l’établissement public [Localité 4] Habitat-OPH la somme de 48 834,90 euros selon décompte arrêté au 1er trimestre 2024 inclus, assorti des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, date du commandement de payer ;

condamner à titre provisionnel la société Viande & compagnie à payer à l’établissement [Localité 4] Habitat-OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement en vigueur qui sera perçu dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de janvier 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

condamner la défenderesse à payer à l’établissement [Localité 4] Habitat-OPH la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ordonnance contradictoire du 25 janvier 2024, le juge des référés a :

renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 1er octobre 2023 ;

dit que la société Viande & compagnie devra libérer les locaux situés [Adresse 1] [Localité 4] et faute de l’avoir fait, ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec les cas échéant, le concours de la force publique ;

rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamné la société Viande & compagnie à payer à l’établissement [Localité 4] Habitat-OPH:

la somme de 46 834,90 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 6 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 43 185,19 euros à compter du 1er septembre 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

une indemnité d’occupation trimestrielle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 3 748,53 euros TTC et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamné la société Viande & compagnie au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (283,96 euros) ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Par déclaration du 8 mars 2024, la société Viande & compagnie a relevé appel de cette décision en en critiquant l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 mai 2024, la société Viande & compagnie demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris du 25 janvier 2023 en ce qu’elle a :

constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 1er octobre 2023 ;

dit que la société Viande & compagnie devra libérer les locaux situés au [Adresse 1] [Localité 4] et faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

et statuant à nouveau :

accorder à la société Viande & compagnie un délai de deux années pour s’acquitter de sa dette ;

suspendre pendant le cours du délai les effets de la clause résolutoire, qui sera réputée n’avoir jamais joué si la société Viande & compagnie se libère de la dette pendant le cours du délai.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 octobre 2024, l’établissement [Localité 4] Habitat-OPH demande à la cour de :

débouter la société Viande & compagnie de sa demande de délai ;

confirmer l’ordonnance rendue le 25 janvier 2024, sauf en ce qui concerne le montant des loyers et charges dues ;

en conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives.

ordonner l’expulsion de la société Viande & compagnie ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner la société Viande & compagnie à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuellement en vigueur qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’avril 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

statuant à nouveau, condamner la société Viande & compagnie au paiement de la somme de 61 769,50 euros suivant décompte arrêté au terme du 4ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 1er septembre 2023, date du commandement de payer ;

en tout état de cause, condamner la société Viande & compagnie aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement visant la clause résolutoire, dont distraction au profit de Maître Thierry Doueb, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024.

Sur ce,

Sur la demande de délais

L’article L.145-41 du code de commerce prévoit que :

'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, aux fins d’infirmation de la décision en ce que, constatant l’acquisition de la clause résolutoire, elle autorise son expulsion, la société Viande & compagnie demande des délais de paiement suspendant les effets de cette clause. Au soutien de cette demande, elle fait valoir qu’elle est de bonne foi. Elle ajoute avoir procédé à plusieurs reprises à d’importants paiements. Elle affirme également qu’une expulsion priverait l’intimé de toute perspective de remboursement de sa créance. Enfin, elle prétend que l’intimé est de mauvaise foi dans la mesure où il aurait fait délivrer au preneur un commandement aux fins de saisie-vente pour un montant plus important que la somme effectivement due.

Cependant, le moyen tenant à la mauvaise foi du bailleur quant à l’exécution de la décision, à supposer celle-ci avérée, est inopérant pour obtenir les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, comme le souligne l’établissement intimé, l’appelante ne démontre aucun versement depuis septembre 2021 et aucune capacité de remboursement de la dette. Elle n’a pas repris le paiement du loyer courant et ne propose pas d’échéancier.

Dès lors, sa situation ne justifie pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Sa demande en ce sens sera rejetée, la décision complétée de ce chef et confirmée en ce qu’elle autorise l’expulsion.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Au cas présent, l’établissement public [Localité 4] Habitat-OPH demande à la cour, ajoutant à la décision, de condamner la société Viande & compagnie au paiement de la somme de 61 769,50 Euros suivant décompte arrêté au terme du 4ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 1er septembre 2023, date du commandement de payer.

Cependant cette demande de nature non provisionnelle excède les pouvoirs du juge des référés.

La demande d’actualisation de la créance sera dès lors déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

La société Viande & compagnie sera condamnée aux dépens de l’appel avec distraction au profit du conseil de l’établissement public [Localité 4] Habitat-OPH.

Elle sera, en outre, condamnée à payer au bailleur la somme de 1 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ;

Déclare irrecevable la demande non provisionnelle d’actualisation de la dette ;

Condamne la société Viande & compagnie aux dépens de l’appel avec distraction au profit du conseil de l’établissement public [Localité 4] Habitat-OPH ;

Condamne la société Viande & compagnie à payer à l’établissement public [Localité 4]-Habitat-OPH la somme de 1 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT