02/10/2024

ARRÊT N° 313/24

N° RG 21/03433

N° Portalis DBVI-V-B7F-OJ46

CR – SC

Décision déférée du 30 Juin 2021

TJ de TOULOUSE – 19/03351

V. TAVERNIER

[H] [S]

C/

[O] [I]

[J] [I]

[G] [I]

[W] [I] épouse [C]

[K] [I]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 02-10-24

à

M^e Alexandra BOULOC

M^e Diane DUPEYRON

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANT

Monsieur [H] [S]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représenté par M^e Alexandra BOULOC, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [O] [I]

[Adresse 27]

[Localité 3]

Monsieur [J] [I]

[Adresse 20]

[Localité 2]

Madame [G] [I]

[Adresse 18]

[Localité 17]

Madame [W] [I] épouse [C]

[Adresse 34]

[Localité 1]

Madame [K] [I]

[Adresse 30]

[Localité 4] – ESPAGNE

Représentés par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 15 janvier 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

C. ROUGER, présidente

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Soutenant que sa parcelle AK [Cadastre 16] sise commune de [Adresse 29] est enclavée, sans accès direct pour se raccorder aux réseaux publics se trouvant sur l'[Adresse 32], et que le passage des réseaux en tréfonds des parcelles AK [Cadastre 6] et [Cadastre 25] serait le moins dommageable, par acte du 1er octobre 2019, M. [H] [S] a assigné MM. [O] (dit "[N]") et [J] [I] et Mmes [G], [W] et [K] [I], afin de les voir condamner à signer sous astreinte un acte de constitution de servitude de passage de toutes canalisations de fluides propres à assurer la viabilisation de la parcelle AK [Cadastre 16] (gaz, électricité, eau potable, éclairage axial) en tréfonds de la parcelle AK [Cadastre 25] et de voir condamner [N] [I], également sous astreinte, à signer un acte de constitution de servitude de passage en tréfonds de toutes canalisations de fluides, y compris l’installation de réseau d’assainissement à raccorder au réseau public, sur la parcelle AK [Cadastre 6]. A titre subsidiaire, il sollicitait la constitution desdites servitudes en tréfonds des parcelles AK [Cadastre 25] et [Cadastre 6], invoquant un engagement des consorts [I] à son égard des suites de l’engagement de M. [T] [R], auquel les consorts [I] auraient confié l’aménagement du lotissement [Adresse 33], de consentir une telle servitude sur le fondement du mandat apparent et de l’apparence de pouvoir en vertu d’un protocole d’accord.

Suivant jugement rendu le 30 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rejeté l’ensemble des demandes de M. [S] ;

— condamné M. [S] à ôter tous raccordements et installations faits sur la parcelle AK [Cadastre 25] sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 60 jours, passé le délai de quinzaine suivant la signification du jugement à intervenir, et à remettre les choses en l’état initial ;

— condamné M. [S] à payer aux consorts [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] à payer les dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi le premier juge a retenu que l’article 682 du code civil ne pouvait recevoir application en l’espèce, estimant que le passage pour le raccordement des canalisations ne pouvait être demandé en application de l’article 684 du même code que sur les terrains ayant fait l’objet de la division du fonds, dont la parcelle AK [Cadastre 16] issue d’un seul et même fonds, propriété de Mme [M] [A] veuve [S], mère de [H] [S], celle-ci ayant fait donation à son fils de ladite parcelle par acte authentique du 8 décembre 2017. Il a par ailleurs retenu que M.[S] ne pouvait légitimement croire que M.[R], auquel les consorts [I] avaient confié le 18 avril 2016 une délégation de maître d’ouvrage afin de réaliser l’opération de lotissement de la parcelle AK [Cadastre 7] leur appartenant, mandat rédigé en termes généraux sans prévision spécifique de pouvoir de constituer une servitude au profit d’un tiers à l’opération nécessitant un acte notarié, avait le pouvoir de constituer une servitude et qu’il lui appartenait de s’assurer des pouvoirs de M.[R] dont il savait qu’il n’était que mandataire et alors qu’il connaissait parfaitement l’identité des propriétaires, lesquels ne lui ont jamais donné leur accord en direct quant à sa demande de servitude. Rejetant les prétentions de M.[S] il a consécutivement fait droit à la demande reconventionnelle des consorts [I] tendant à sa condamnation à ôter sous astreinte tout raccordement sur la parcelle AK [Cadastre 25] et à remettre les choses en l’état.

Par déclaration d’appel en date du 28 juillet 2021, M. [H] [S] a relevé appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 28 novembre 2023, M. [H] [S], appelant, demande à la cour, au visa des articles 682, 683, 1159, 1998 du code civil, et des articles 143 et 144 du code de procédure civile, de :

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions

— juger que la parcelle AK [Cadastre 16] est enclavée et n’a pas un accès direct pour se raccorder aux réseaux publics se trouvant sur l'[Adresse 32],

— juger que le passage des réseaux en tréfonds des parcelles AK [Cadastre 6] et [Cadastre 25] est le moins dommageable,

Par conséquent,

— condamner des consorts [I] à signer un acte de constitution de servitude de passage en tréfonds sur la parcelle AK [Cadastre 25] de toutes canalisations de fluides propres à assurer la viabilisation de la parcelle AK [Cadastre 16] (gaz, électricité, eau potable, éclairage axial) y compris l’installation de réseau d’assainissement à raccorder au réseau public, en l’étude de Maître [P], Notaire à [Localité 35] (31), et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard dans les 8 jours de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [N] [I] à signer un acte de constitution de servitude de passage en tréfonds sur la parcelle AK [Cadastre 6] de toutes canalisations de fluides propres à assurer la viabilisation de la parcelle AK [Cadastre 16] (gaz, électricité, eau potable, éclairage axial) y compris l’installation de réseau d’assainissement à raccorder au réseau public, en l’étude de Maître [P], Notaire à [Localité 35] (31), et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard dans les 8 jours de la signification du jugement à intervenir,

— juger que les frais d’acte et de constitution de servitude seront à la charge des consorts [I],

— condamner les consorts [I] à prendre en charge ces frais d’acte et de constitution de servitude,

A titre subsidiaire,

— juger que les consorts [I] sont engagés à son égard par l’engagement pris par Monsieur [T] [R] de consentir une servitude de passage de réseaux sur les parcelles AK [Cadastre 6] et [Cadastre 25], et ce sur le fondement du mandat apparent et de l’apparence de pouvoir,

Par conséquent,

— condamner les consorts [I] à signer un acte de constitution de servitude de passage en tréfonds sur la parcelle AK [Cadastre 25] de toutes canalisations de fluides propres à assurer la viabilisation de la parcelle AK [Cadastre 16] (gaz, électricité, eau potable, éclairage axial) y compris l’installation de réseau d’assainissement à raccorder au réseau public, en l’étude de Maître [P], Notaire à [Localité 35] (31), et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard dans les 8 jours de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [N] [I] à signer un acte de constitution de servitude de passage en tréfonds sur la parcelle AK [Cadastre 6] de toutes canalisations de fluides propres à assurer la viabilisation de la parcelle AK [Cadastre 16] (gaz, électricité, eau potable, éclairage axial) y compris l’installation de réseau d’assainissement à raccorder au réseau public, en l’étude de Maître [P], Notaire à [Localité 35] (31), et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard dans les 8 jours de la signification du jugement à intervenir,

— juger que les frais d’acte et de constitution de servitude seront à la charge des consorts [I]

— condamner les consorts [I] à prendre en charge ces frais d’acte et de constitution de servitude,

A titre infiniment subsidiaire,

— designer un expert judiciaire avec pour mission :

* De se rendre sur les lieux, examiner la topographie et la situation de la parcelle de Monsieur [S], et celles de consorts [I],

* De déterminer s’il est possible de raccorder la parcelle de Monsieur [S] aux réseaux publics se trouvant [Adresse 31] en passant par les parcelles AK [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] (issues de la division du fonds dont est également issue la parcelle de Monsieur [S]), dans le respect des prescriptions d’urbanisme,

* Déterminer le coût d’un tel raccordement,

* De déterminer dans le cas contraire, le passage le moins dommageable des réseaux de la parcelle de Monsieur [S] vers les réseaux publics se trouvant [Adresse 32],

* De dire si le passage le moins dommageable pour se raccorder aux réseaux publics se trouvant [Adresse 32] est celui traversant les parcelles AK [Cadastre 6] et [Cadastre 25],

*De déterminer le coût des éventuels travaux de raccordement à réaliser et de l’indemnité à éventuellement verser aux propriétaires des dites parcelles.

En tout état de cause,

— condamner les consorts [I] aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 21 septembre 2023, MM. [O] (dit "[N]") et [J] [I] et Mmes [G], [W] et [K] [I], intimés, demandent à la cour, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf à modifier le point de départ de l’astreinte qui commencera à courir passé le délai de quinzaine suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la servitude serait consacrée,

— condamner M. [S] à payer aux concluants une indemnité de 15 000 euros et à prendre en charge en sus tous les frais constitutifs,

Dans tous les cas,

— condamner M. [S] à leur payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel

— le condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 décembre 2023.

SUR CE, LA COUR :

Selon les dispositions de l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, telle les servitudes de passage ou de réseaux, ne peuvent s’établir que par titre. Ce titre peut être conventionnel, devant émaner du propriétaire du fonds asservi, ou légal.

En l’espèce à l’appui de sa demande de constitution de servitude de réseaux dans le tréfonds des parcelles AK [Cadastre 25] (propriété indivise des consorts [I]) et AK [Cadastre 6] (propriété de [O] dit [N] [I]), M.[H] [S] invoque à titre principal l’état d’enclave de sa parcelle AK [Cadastre 16], et, à titre subsidiaire l’engagement des consorts [I] à lui consentir une servitude de passage de réseaux par l’intermédiaire d’un mandataire, en l’espèce M.[T] [R].

Bien que la logique préconisât en la matière d’invoquer en priorité un engagement conventionnel avant d’invoquer un titre légal résultant de l’état d’enclave, la cour est tenue d’examiner les demandes de l’appelant dans l’ordre dans lequel elles sont présentées, la demande subsidiaire ne pouvant être examinée qu’après examen de la demande principale.

1°/ Sur la revendication d’une servitude légale de passage de canalisations pour état d’enclave

Selon les dispositions de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. L’insuffisance de l’issue sur la voie publique pour assurer la desserte normale d’un fonds ne peut être caractérisée par un simple souci de convenance ou de commodité.

Selon celles de l’article 684 du code civil, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

Par ailleurs, l’assiette du chemin sur lequel s’exerce un droit de passage pour état d’enclave peut être utilisée par le propriétaire du fonds enclavé pour la pose des réseaux nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction édifiée ou qu’il entend édifier sur sa propriété.

En l’espèce, il ressort notamment de l’acte notarié du 8/12/17 par lequel Mme [M] [A] veuve [S] a fait donation à son fils [H] [S] de la parcelle AK[Cadastre 16] prétendue enclavée que cette parcelle est issue de la division d’une parcelle plus grande anciennement cadastrée AK [Cadastre 10] laquelle avait été grevée en 2003 d’une servitude de passage et d’une servitude de passage de canalisations au profit des parcelles AK [Cadastre 11] (toujours existante) et [Cadastre 12], (devenue [Cadastre 26]) cette dernière jouxtant l’actuelle [Cadastre 16]. M.[S] ne conteste pas par ailleurs que sa mère, Mme [A], propriétaire de l’unité foncière initiale, a loti cette unité foncière en plusieurs parcelles qui ont été vendues et que la parcelle AK [Cadastre 16] est issue de cette opération de division, tout comme les parcelles actuelles AK [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15]. Les modalités de création de ce lotissement, notamment s’agissant des modalités de viabilisation des parcelles destinées à être vendues comme terrains à bâtir ne sont pas précisées.

M. [S] admet enfin bénéficier par titre, titre non produit au débat mais qui serait en date du 13 décembre 2011, complété ou précisé selon ses dires « par une ordonnance de référé du 16/04/2019 », d’une servitude de passage sur les fonds AK [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] issus de la division sus énoncée pour accéder à la voie publique, [Adresse 31]. Cet accès à la voie publique débouche entre les n°s [Adresse 8].

Le premier juge a donc justement retenu qu’il appartenait à M.[S], pour prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 682 du code civil s’agissant de la servitude de canalisations revendiquée, de justifier qu’un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés. Or M.[S] n’établit pas que pour assurer le desserte de son fonds un passage des réseaux ne peut être établi sur les fonds AK [Cadastre 15], [Cadastre 14] et [Cadastre 13], déjà grevés d’une servitude de passage, ou s’avère impossible.

Aucune impossibilité juridique n’est caractérisée dès lors que M.[S] admet bénéficier d’une servitude de passage sur lesdits fonds issus de la même unité foncière que son fonds AK [Cadastre 16] qui se trouvait enclavé des suites de cette division.

Il invoque une impossibilité technique en ce que d’une part, un certificat d’urbanisme lui prescrirait le raccordement aux réseaux publics de l'[Adresse 32] et non [Adresse 31], d’autre part, il lui faudrait mettre en 'uvre 115 m linéaires de canalisations, de troisième part, le raccordement des eaux usées nécessiterait une station de relevage afin de respecter l’écoulement des eaux, enfin le coût serait exorbitant et le raccordement à réaliser sur l’assiette du passage actuellement goudronné entraînerait un endommagement de ladite voie, privant ses utilisateurs d’un accès praticable pendant 2 semaines au minimum.

S’agissant du certificat d’urbanisme pré-opérationnel positif délivré par la mairie de [Localité 28] à M.[H] [S] le 18/04/2017, contrairement à ce qui est soutenu, il n’impose pas à .M.[S] de procéder aux raccordements d’eau potable et d’assainissement de son fonds AK [Cadastre 16] par l'[Adresse 32]. Il ne fait que répondre à la demande telle que formulée par M.[S], produite en pièce 25, lequel décrivait l’opération projetée pour laquelle le certificat était sollicité comme celle de la construction d’une maison individuelle d’habitation, avec un accès routier depuis le [Adresse 31] par servitude des parcelles [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] et viabilisation depuis la parcelle [Cadastre 6] ou [Cadastre 7] par servitude de canalisations. Le certificat délivré n’a fait que prendre en compte le projet tel que présenté, sous la réserve de l’obtention des servitudes de passage de canalisations.

Le métrage linéaire et la nécessité d’installation d’une pompe de relevage ne caractérisent aucun obstacle dirimant au raccordement de la parcelle AK [Cadastre 16] au réseau public [Adresse 31] via le tréfonds de l’assiette de la servitude de passage grevant d’ores et déjà les parcelles [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] issues de l’opération de division et de lotissement réalisée par Mme [A] veuve [S], M.[S] admettant au demeurant que certains de ses voisins ont eux-mêmes recours au relevage et ne contestant pas que ces parcelles, dont la parcelle AK [Cadastre 15] jouxtant immédiatement la sienne, sont quant à elles raccordées aux réseaux publics par le [Adresse 31].

L’importance des travaux à réaliser, y compris de remise en état, tout comme la gêne temporaire qui pourrait en résulter pour les fonds AK [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] pendant une période de l’ordre de deux semaines, résulte au demeurant, ainsi que soutenu par les intimés, de l’absence de prévision lors de la division opérée par Mme [A] veuve [X], auteur de M.[S], des modalités de viabilisation de la parcelle [Cadastre 16] qui se trouvait directement enclavée des suites de cette division, les fonds voisins AK [Cadastre 6] et [Cadastre 7], devenu [Cadastre 19], étrangers à cette opération de division et de lotissement, n’ayant pas à en subir les conséquences.

Le premier juge a donc justement retenu qu’il n’y avait pas lieu en l’espèce à application des dispositions de l’article 682 du code civil et que le passage pour le raccordement de la parcelle AK [Cadastre 16] aux réseaux publics devait être demandé, conformément aux dispositions de l’article 684 du même code, sur les terrains ayant fait l’objet de la division du fonds dont la parcelle AK [Cadastre 16] est issue.

2°/ Sur la demande subsidiaire tendant au constat d’un engagement des consorts [I] de consentir une servitude de passage de réseaux sur les parcelles AK [Cadastre 6] et [Cadastre 25]

Il est établi en l’espèce que par contrat intitulé « délégation de maîtrise d’ouvrage » du 27 avril 2015 les consorts [I] propriétaires indivis de la parcelle AK [Cadastre 7] d’une superficie de 2.820 m2 ont donné mandat à la Sarl Valeur Foncière représentée par son co-gérant M.[T] [R] de monter une opération dans un premier temps de détachement et de vente d’un lot, puis dans un second temps de montage d’un dossier de permis d’aménager pour trois autres lots destinés à être commercialisés, M.[O] [I] étant désigné comme le représentant des consorts [I] auprès de M.[T] [R] en vue notamment de signer certains documents administratifs. La mission était ainsi définie « les consorts [I] confient à la Sarl Valeur Foncière la mission d’obtenir de ce terrain, pour leur compte, la somme de 400.000 €. Cette mission implique de les représenter dans toutes les démarches administratives, d’urbanisme, techniques et commerciales et de réaliser pour leur compte toutes les études et les travaux qui permettront d’aboutir à la vente des lots. Pour le bon aboutissement de l’opération Valeur Foncière sera libre de traiter avec les intervenants de son choix : géomètre, bureaux d’études, entreprises etc'».

Corrélativement les consorts [I] s’engageaient à signer les engagements de vente aux acquéreurs désignés par Valeur Foncière et à donner à leur notaire l’ordre irrévocable de verser à Valeur Foncière les sommes supérieures aux 400.000 € qu’ils auront reçus.

Suite à la cessation d’activité de la Sarl Valeur Foncière, par contrat de délégation de maîtrise d’ouvrage du 18 avril 2016 les consorts [I], le premier temps de la mission (détachement d’un lot en fond de propriété) étant réalisé, ont donné mandat à M.[R] de continuer à les représenter dans toutes les démarches et études jusqu’au parfait accomplissement de l’opération qui restait à accomplir, précisant que restaient à effectuer la commercialisation du lot du fond (viabilisation, vente), le dépôt et l’obtention du permis d’aménager concernant les trois autres lots, la réalisation des travaux du lotissement, la commercialisation des trois lots du permis d’aménager, le dépôt de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, l’obtention des permis de construire et la passation des ventes, M.[R] s’engageant à obtenir pour les vendeurs un résultat net de 400.000 € et les consorts [I] s’engageant à signer les engagements de vente aux acquéreurs désignés par M.[R] ainsi qu’à donner au notaire l’ordre irrévocable de verser à M.[R] les sommes supérieures aux 400.000 € qu’ils auront reçus.

Le mandat donné par les consorts [I] à la Sarl Valeur Foncière, puis à M.[T] [R] personnellement, portait donc sur la réalisation technique et administrative d’une opération de division, d’obtention d’un permis d’aménager un lotissement , des opérations de viabilisation, ainsi que la commercialisation des lots avec recherche d’acquéreurs et l’obtention de permis de construire .

Rédigé en termes généraux, ce mandat ne prévoit pas le pouvoir pour le mandataire de constituer une servitude au profit d’un tiers à l’opération de lotissement, ainsi que l’a retenu le premier juge.

Dans le cadre de l’exécution de ce mandat M.[T] [R] a déposé le 31 octobre 2016 un permis d’aménager pour trois lots destinés à recevoir chacun une maison d’habitation, sur partie de la parcelle [Cadastre 7], lots devenus [Cadastre 21], [Cadastre 22] et [Cadastre 23], avec accès et espace commun sur 292,20 m2 devenus parcelle [Cadastre 25], dans le sous-sol de laquelle étaient prévus les réseaux avec raccordement aux réseaux publics, côté [Adresse 32] via le tréfonds de la parcelle [Cadastre 6], restée propriété de [N] [I], le pluvial étant quant à lui prévu comme géré par un puisard couplé à une tranchée de stockage se jetant dans une canalisation existante à l’extrémité Sud Est de la parcelle devenue [Cadastre 24] (lot du fond détaché).

M.[S] établit avoir pris contact en novembre 2015 avec Valeur Foncière, sollicitant le raccordement de sa parcelle [Cadastre 16] pour l’adduction d’eau, le raccordement à l’égout et le raccordement aux réseaux électrique et téléphonique au lotissement « [I] » au niveau de la parcelle [Cadastre 6] propriété de [N] [I]. Il justifie qu’un protocole a été proposé par M.[T] [R] le 23/02/2017, qu’il a accepté le 24 février 2017, M.[R] prévoyant une rémunération pour son compte de 1.500 € sans Tva payable par chèque à l’achèvement des travaux.

Ce protocole n’a pas été signé ni accepté par les consorts [I] et aucun accord de servitude sur leurs fonds n’est justifié comme ayant été donné par les consorts [I] eux-mêmes à M.[S].

Si un mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, c’est à la condition que la croyance du tiers sur l’étendue des pouvoirs du mandataire soit légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs.

M.[S] ne peut utilement soutenir qu’il pouvait légitimement croire au vu des échanges avec M.[R] et du protocole proposé par lui que ce dernier était mandaté et avait le pouvoir de consentir au nom des indivisaires [I] et/ou de [N] [I] s’agissant de la parcelle [Cadastre 6] et./ou de la parcelle [Cadastre 7] devenue [Cadastre 25] la servitude de passage de réseaux qu’il a revendiquée.

Il ressort de son propre courrier du 8 septembre 2018 adressé à [N] [I], après qu’il ait, de fait, réalisé le raccordement des réseaux de son fonds [Cadastre 16] aux réseaux du lotissement voisin, qu’il n’ignorait pas que [T] [R] était le lotisseur des consorts [I], les représentant dans le cadre d’une délégation de maîtrise d’ouvrage, et que le protocole établi entre M.[R] personnellement et lui-même a été signé dès réception du permis d’aménager.

M.[S] étant totalement tiers par rapport à ce dossier d’aménagement de lotissement, dont sa propriété ne faisait pas partie, ne pouvait déduire d’une délégation de maîtrise d’ouvrage quant à la réalisation du lotissement qu’il dénommait lui-même « [I] » que le lotisseur représentant les consorts [I] dans l’aménagement d’un lotissement concernant exclusivement des fonds dont ils étaient propriétaires pouvait de quelque manière que ce soit engager ces derniers quant à l’octroi de servitudes au profit d’un tiers à l’opération. Il ne pouvait qu’être interpellé par l’affirmation de M.[R] dans le protocole soumis à son approbation le 23/02/2017 qu’il serait d’office membre des associations syndicales libres à créer alors qu’il n’était pas partie au lotissement à réaliser et à son aménagement, de même que par la demande de rémunération présentée par M.[R] en son nom personnel. En toutes hypothèses, il ne pouvait ignorer que les servitudes s’établissant par titre, un acte notarié était indispensable pour matérialiser l’accord des parties sur le principe, l’assiette, et les modalités d’exercice de la servitude de passage. Informé par mèl de M.[R] du 23/02/2017 du nom du notaire chargé de l’opération, en l’espèce Me [T] [V], M.[S] ne s’est adressé à Me [V], ainsi qu’il l’écrit lui-même dans son courrier du 28 juillet 2018, par le biais de son propre notaire, que le 27 avril 2018, après avoir réalisé le raccordement de sa parcelle [Cadastre 16] aux réseaux du lotissement [Adresse 33]. Il écrit dans ce même courrier qu’il conviendrait de régulariser la servitude de canalisation conformément au permis d’aménager déposé par M.[R] alors qu’il ne pouvait ignorer que ce permis d’aménager ne faisait aucune référence à la parcelle [Cadastre 16] de quelque manière que ce soit puisqu’elle ne faisait pas partie du lotissement à aménager.

Dans ce contexte, M.[S] ne pouvait se contenter des affirmations ou promesses de M.[R] sans vérifier l’étendue effective des pouvoirs de ce dernier quant à l’octroi de servitudes sur les fonds appartenant aux consorts [I] qu’il ne pouvait se dispenser de solliciter directement pour obtenir un accord circonstancié. Il ne peut donc se prévaloir à l’égard de ces derniers d’un mandat apparent de M.[R] de nature à obliger les consorts [I] à son profit.

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce que le premier juge l’a débouté de ses demandes tendant à voir condamner les consorts [I], coïndivisaires de la parcelle AK [Cadastre 25] d’une part, et M.[N] [I], propriétaire de la parcelle AK [Cadastre 6] d’autre part , à signer un acte de constitution de servitude de canalisations au profit de la parcelle AK [Cadastre 16].

Consécutivement, à défaut de droit de servitude reconnu au profit du fonds AK [Cadastre 16] sur le tréfonds des parcelles AK [Cadastre 6] et [Cadastre 25], le jugement entrepris doit aussi être confirmé en ce que le premier juge a condamné sous astreinte M.[S] à ôter tous raccordements et installations faits sur la parcelle AK [Cadastre 25] et remettre les choses en l’état initial sous astreinte provisoire, sauf à préciser que ladite astreinte de 150 € par jour de retard pendant 60 jours courra à l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt.

3°/ Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Succombant en ses prétentions M.[H] [S] supportera les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge et les dépens d’appel. Il se trouve redevable d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu’arbitrée par le premier juge, qu’au titre de la procédure d’appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir lui-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le point de départ de l’astreinte provisoire assortissant l’obligation de faire mise à la charge de M.[H] [S],

Dit que l’astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant 60 jours courra à l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne M.[H] [S] aux dépens d’appel,

Condamne M.[H] [S] à payer à MM.[O] dit [N] et [J] [I] et Mmes [G] [I], [W] [I] épouse [C] et [K] [I], pris ensemble, une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute M.[H] [S] de sa demande d’indemnité sur ce même fondement.

La greffière La présidente

M. POZZOBON C. ROUGER

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