24/09/2025

ARRÊT N° 25/ 337

N° RG 23/02803

N° Portalis DBVI-V-B7H-PTZ5

MD – SC

Décision déférée du 06 Juillet 2023

TJ de [Localité 8] – 22/01317

V. TAVERNIER

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 24/09/2025

à

M^e Nicolas DALMAYRAC

M^e Kiêt NGUYEN

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [X] [S]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représenté par M^e Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de LYON (plaidant)

INTIMEES

SCCV CHATEAU MADRON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Sans avocat constitué

S.A.S. CLUB CAPITAL CONSEIL

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile de construction vente (Sccv) Chateau Madron a été créée en vue de la réalisation d’une promotion immobilière sur [Adresse 9] sous le nom de Résidence [Adresse 7], s’agissant d’une résidence étudiante éligible aux dispositifs fiscaux dits 'Scellier'.

La commercialisation de cette opération a été réalisée par diverses sociétés ou conseillers indépendants, dont la société Club capital conseil, laquelle exerce notamment une activité d’agent immobilier et de conseil en gestion de patrimoine.

Le 19 novembre 2010, M. [X] [S] a conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement T1 de cette résidence, sans emplacement de parking, pour le prix de 103.375 euros.

Par acte authentique du 11 mars 2021, M. [S] a procédé à l’achat définitif de ce bien, achat dont le financement a été assuré par la souscription d’un emprunt auprès du CIC à hauteur de 104.065 euros.

Le bien a été livré le 4 juillet 2012, et le premier locataire est entré dans les lieux le 5 septembre 2012.

Ce bien a été estimé par l’agence Cgéré, pour une valeur comprise entre 75.000 euros et 80.000 euros.

— :-:-:-:-

Par actes d’huissier du 22 mars 2022, M. [X] [S] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse la Sccv Chateau Madron et la Sas Club capital conseil aux fins de condamnation à l’indemniser des préjudices subis.

Par conclusions d’incident, la Sas Club capital conseil a soulevé l’irrecevabilité de l’action de M. [S] pour cause de prescription.

— :-:-:-:-

Par ordonnance du 6 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— reçu la société Club capital conseil en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— déclaré irrecevable M. [X] [S] en ses demandes formées à l’encontre de la société Club capital conseil et de la société Chateau Madron,

— constaté que l’action de M. [X] [S] est devenue sans objet,

— condamné M. [X] [S] aux entiers dépens de l’incident,

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— :-:-:-:-

Par déclaration du 31 juillet 2023, M. [X] [S] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— reçu la société Club capital conseil en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— l’a déclaré irrecevable en ses demandes formées à l’encontre de la société Club capital conseil et de la société Chateau Madron,

— constaté que son action est devenue sans objet,

— l’a condamné aux entiers dépens de l’incident.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 4 janvier 2024, M. [X] [S], appelant, demande à la cour, au visa des articles 9, 122, 700 et 789 du code de procédure civile, 1144 et 2224 du code civil de :

— juger recevable et bien fondé l’appel interjeté à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 6 juillet 2023,

— infirmer l’ordonnance critiquée, en ce qu’elle a jugé ses demandes irrecevables comme prescrites,

— infirmer l’ordonnance critiquée en ce qu’elle l’a condamné à payer les dépens,

Statuant de nouveau,

— juger qu’il n’a été en mesure de découvrir ses préjudices que le 20 avril 2021, date à laquelle il a été informé de la perte de valeur de son bien, ou au plus tard, le 4 juillet 2021, date de la fin de son obligation locative,

— juger recevable comme non prescrite son action en responsabilité,

— débouter la société Club capital conseil et la Sccv Chateau Madron de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum la société Club capital conseil et la Sccv Chateau Madron à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de ses prétentions, l’appelant soutient que :

— en matière de dol et, en vertu de l’article 1144 du code civil, le délai de prescription de l’action en nullité a pour point de départ le jour de découverte de l’erreur, et la date à laquelle la victime a eu connaissance de son préjudice,

— en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve doit être supportée par celui qui invoque la prescription de l’action,

— en cas de manquement à l’obligation d’information et de conseil, le point de départ du délai de prescription de l’action est le jour où s’est manifesté le dommage, qui ne peut résulter que de faits susceptibles de révéler à l’acquéreur l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat,

— la Cour de cassation a fixé le point de départ du délai de prescription à compter de la fin du dispositif Scellier,

— la valeur de revente promise par le professionnel lors de la simulation ne peut se vérifier qu’à l’issue du dispositif fiscal, intervenu 9 ans après l’acquisition, et le délai de prescription de l’action ne commence à courir qu’à l’issue de cette période,

— il ne peut être fait reproche à l’acquéreur de ne pas s’être renseigné lui-même avant la vente,

— le devoir de vigilance de l’acquéreur s’apprécie au regard de sa qualité de profane, a fortiori lorsqu’il a été démarché par un commercial se présentant comme un spécialiste en gestion de patrimoine,

— même en disposant d’une information complète quant au prix moyen du mètre carré, à l’achat comme à la revente, l’acquéreur ne pouvait raisonnablement pas prévoir la possibilité d’une moins-value de près de la moitié du prix de cession promis,

— lors de la vente, le prix payé au mètre carré n’avait rien d’anormal,

— la perte de valeur à la revente n’a jamais été annoncée ni envisagée lors du montage de l’opération alors que le commercialisateur était débiteur d’une telle information,

— c’est seulement à la fin du dispositif Scellier, date à laquelle l’investisseur entreprend des démarches en vue de la mise en vente de son appartement que ce dernier est en mesure de déceler son préjudice,

— le produit vendu à l’époque n’était pas une simple acquisition immobilière mais bien un investissement défiscalisant sur plusieurs années,

— il n’y a aucune corrélation entre la souscription d’un contrat d’assurance loyers impayés et la conscience du risque de faire une moins-value importante à l’issue du plan d’investissement mis en place par le professionnel,

— la simulation financière revêt une valeur contractuelle et caractérise un comportement dolosif de son auteur.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 5 juin 2024, la Sas Club capital conseil, intimée, demande à la cour, au visa des articles 122 et 798 du code de procédure civile, 1144 et 2224 du code civil, de :

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 6 juillet 2023, dans toutes ses dispositions,

— condamner M. [X] [S] au paiement d’une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

À l’appui de ses prétentions, l’intimée soutient que :

— l’objet principal de l’opération est une cession de bien immobilier et ne consiste pas en un placement financier,

— la Sas Club capital conseil a pour activité unique l’exercice de la profession d’agent immobilier distincte de celle de gestionnaire de patrimoine,

— elle n’a joué qu’un rôle d’intermédiaire en transaction immobilière,

— elle n’a pas fixé le prix de vente initial ni son environnement qui relevait de l’activité du promoteur,

— l’acquéreur était un sujet en quête d’optimisation fiscale et de constitution patrimoniale, et avait donc une parfaite connaissance et maîtrise des dispositifs de défiscalisation immobilière,

— tout investissement de ce type comporte nécessairement un aléa,

— il n’a jamais été garanti l’absence d’aléa puisque les simulations réalisées comportent la mention 'document non contractuel',

— l’opération réalisée a été conforme au mécanisme proposé,

— le prix de vente de l’immeuble est fixé par le vendeur et accepté par l’acquéreur, et sa valeur dépend d’éléments exogènes,

— le devoir de conseil de la société Club capital conseil s’est arrêté au moment de la conclusion de la vente,

— la prescription a commencé à courir au jour de la conclusion du contrat, puisqu’il aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action engagée 11 ans après,

— l’estimation du bien réalisé des années après l’acquisition ne suffit pas à caractériser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de la surévaluation constitutive du dol allégué,

— la rentabilité n’a pas été contractualisée en l’espèce,

— l’acquéreur a manqué à son obligation élémentaire de vigilance incombant à tout acquéreur même profane,

— le risque de perte de valeur vénale ne pouvait être ignoré de l’acquéreur, le secteur immobilier était soumis à un aléa et des fluctuations de prix,

— lors de la conclusion du contrat, rien ne permettait de penser, le prix de vente ayant été conforme au marché, que le bien situé en outre dans un secteur dynamique, verrait sa valeur diminuer lors de la revente,

— cette hypothèse est hypothétique, le bien n’ayant pas été vendu,

— le point de départ de la prescription ne doit pas être laissé à la disposition de l’acquéreur ni dépendre de sa seule volonté et de ses diligences.

La déclaration d’appel a été signifiée par acte d’huissier à la Sccv Chateau Madron, intimée, le 14 septembre 2023, selon les formalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile. Cette partie n’a pas constitué avocat.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de l’action en responsabilité dirigée contre la Sccv Chateau Madron et la Sas Club capital conseil :

1. En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il ressort de l’assignation figurant au dossier de première instance que M. [S] a sollicité devant le premier juge l’engagement de la responsabilité délictuelle de la Sas Club capital conseil pour manquement à ses obligations d’information et de conseil et manoeuvres dolosives l’ayant convaincu de souscrire une opération risquée et non rentable, ainsi que celle de la Sccv Chateau Madron qui aurait mandaté la Sas Club capital conseil en lui confiant une mission de commercialisation des lots et serait responsable des fautes commises par elle.

Il fonde son action sur l’article 1382 ancien du code civil et l’article L.121-23 ancien du code de la consommation selon lequel les opérations de démarchage doivent faire l’objet d’un contrat remis au client qui doit comporter à peine de nullité plusieurs mentions, dont la désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens et services proposés.

Il soutient que la société Club capital conseil a sciemment présenté de manière flatteuse un investissement dont la rentabilité était douteuse, ne l’a pas informé de tous les tenants et aboutissants de l’opération, dont le fait que le prix de vente englobait en réalité tous les frais de vente et ne pourrait pas être compensé lors de la revente, ni ne l’a mis en garde contre le risque de perte à la revente lié aux ventes concomitantes à venir à l’issue de l’opération de défiscalisation. Il soutient enfin qu’elle a commis des manoeuvres afin de le tromper sur la valeur du bien tant lors de la vente initiale que lors d’une éventuelle revente.

Il allègue avoir subi un préjudice de perte de chance de faire un investissement plus rentable, lui-même composé des préjudices suivants :

— la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur actuelle ainsi que la plus-value promise qui n’a pas eu lieu,

— un préjudice tenant à la perception de loyers moindres que ceux annoncés dans la simulation de 2012 à 2020,

— un préjudice tenant au paiement de fonds supplémentaires relatifs aux charges et taxes foncières de 2012 à 2020,

outre un préjudice moral.

Il ne peut être statué, au stade de l’analyse de la recevabilité de l’action, sur l’obligation d’information relativement à la valeur du bien vendu qui pèserait sur le vendeur ou sur l’existence d’un devoir de l’acquéreur de s’informer sur la valeur réelle du bien en vente, ni sur le caractère certain ou seulement éventuel du préjudice allégué par le demandeur, l’étude de ces points relevant de l’analyse du bien-fondé de l’action, et de l’existence d’une faute et d’un lien de causalité avec le préjudice allégué.

2. S’agissant d’une action en responsabilité civile, le délai de prescription commence à courir au jour où le demandeur a eu connaissance du dommage dont il se prétend victime et devant s’entendre comme comprenant tous les éléments propres à en demander la réparation à savoir également le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur (Ch. mixte., 19 juillet 2024, pourvoi n° 20-23.527).

Le régime de défiscalisation dit 'Scellier', issu de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008, et figurant à l’article 199 septvicies du code général des impôts permet d’opérer une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix de revient du logement. Son taux est de 8 à 25 % selon le type de logement et l’année d’acquisition ou de construction, et son bénéfice est conditionné à la location du logement nu pendant au moins neuf années.

Il en résulte que les variables fondamentales dans le cadre de ce mécanisme d’optimisation fiscale sont d’une part le prix d’acquisition du bien immobilier, qui détermine le montant de la réduction d’impôt sur le revenu, et la mise en location qui, à la fois, conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt mais également complète le gain fiscal réalisé par l’acquéreur afin, notamment, de financer le remboursement du crédit immobilier souscrit pour le paiement du prix d’acquisition.

Au regard des circonstances de la cause, et compte tenu de la nature de l’opération à laquelle les intimés ont prêté leur concours, à savoir une opération dont l’opportunité ne s’apprécie que sur le long terme, il convient, pour fixer le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité dirigée contre les promoteur et le commercialisateur, de rechercher la date à laquelle l’acquéreur a pu avoir, concrètement, connaissance du préjudice allégué.

En l’espèce, selon acte authentique du 11 mars 2021, M. [S] a acquis de la société Sccv Chateau Madron, promoteur-vendeur, après contrat de réservation, en l’état futur d’achèvement, un appartement de type T1 destiné à la location en vue d’une défiscalisation selon la loi Scellier, sans apport personnel, le prix d’acquisition étant intégralement financé par prêt bancaire.

Cette opération d’acquisition est intervenue dans le cadre d’une vente « acte en mains», après intervention de la Sas Club capital conseil, sur la base tant d’une plaquette de présentation élaborée par le promoteur-vendeur que sur la base d’une étude personnalisée chiffrant les potentiels revenus locatifs, les gains fiscaux, l’épargne constituée, et l’évolution de la valeur du bien au cours du processus de défiscalisation, ainsi que les résultats positifs potentiels de l’investissement.

M. [S] se prévaut devant la cour d’un avis de valeur de son bien qui aurait été réalisé à la date non discutée du 20 avril 2021 qui fait état d’une baisse de 30 % par rapport au prix d’acquisition.

Or, tel que cela ressort de la simulation produite aux débats, l’acquisition immobilière est considérée comme un placement idéal, mêlé à un objectif de défiscalisation, certes, mais constituant un des motifs de réalisation de l’investissement. En effet, au-delà de la recherche de bénéfices fiscaux, l’acquéreur qui opte pour un dispositif fiscal fondé sur une acquisition immobilière se constitue un patrimoine immobilier source de revenus constitués par des loyers.

S’agissant d’un préjudice de perte de chance de faire un investissement plus rentable, compte tenu de la surévaluation de l’estimation du prix de revente du bien et des loyers ainsi que de la sous-estimation des charges réelles engendrées par ledit bien, le dommage lié aux manquements potentiels des intervenants est né au jour de la vente. Néanmoins celui-ci n’est révélé à l’acquéreur que postérieurement, lors de la survenance d’évènements significatifs lui permettant de prendre conscience de la rentabilité réelle de l’opération.

En l’absence de possibilité de revente des biens avant l’issue du processus de défiscalisation, sauf à perdre le bénéfice du dispositif fiscal, la date à laquelle M. [S] disposait de toutes les informations lui permettant d’agir en intégrant le prix de revente se situe donc au terme de l’engagement de location, soit 9 ans à compter de la première mise en location. Il est constant qu’en l’espèce celle-ci est intervenue le 5 septembre 2012, après une livraison du bien en juillet 2012, de sorte que le point de départ du délai de prescription de son action doit être fixé en le 5 septembre 2021.

Au regard des assignations délivrées par actes des 22 mars 2022 à l’encontre de la Sccv Chateau Madron et la Sas Club capital conseil, l’action n’est pas prescrite.

L’ordonnance rendue le 6 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse sera en conséquence infirmée.

— Sur les dépens et frais irrépétibles :

3. L’ordonnance dont appel sera infirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

La Sas Club capital conseil sera condamnée aux dépens de l’incident de première instance et aux dépens d’appel.

Elle sera également condamnée à payer à M. [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la Sas Club capital conseil déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition, par défaut et en dernier ressort,

Infirme, en toutes ses dispositions dévolues à la cour, l’ordonnance rendue le 6 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action en responsabilité formée par M. [X] [S] à l’encontre de la Sccv Chateau Madron et la Sas Club capital conseil.

Condamne la Sas Club capital conseil aux dépens de l’incident de première instance et aux dépens d’appel.

Condamne la Sas Club capital conseil à payer à M. [X] [S] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la Sas Club capital conseil de sa demande sur le même fondement.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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