05/11/2025

ARRÊT N° 25/ 416

N° RG 24/00341

N° Portalis DBVI-V-B7I-P7E6

MD – SC

Décision déférée du 26 Mars 2021

TJ de TOULOUSE – 17/03451

S. GAUMET

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 05/11/2025

à

M^e Nicolas MATHE

M^e Pascal GORRIAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

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APPELANTE

S.C.C.V. LES ALLEES DE ROQUEMAUREL

[Adresse 2]

[Localité 6]

(Demanderesse à la réinscription après radiation – Appelante dans dossier RG n°21/01847)

Représentée par M^e Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [X] [S]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [E] [C]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 juin 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant compromis de vente sous seing privé du 5 octobre 2016, réitéré par acte authentique du 11 janvier 2017, M. [E] [C] et Mme [X] [S] ont acquis auprès de la société civile de construction-vente (Sccv) Les allées de Roquemaurel, un appartement situé à [Localité 6] (31), moyennant le paiement du prix de 411.000 euros.

Les acquéreurs ont par la suite découvert l’existence d’un permis de construire, autorisant une société tierce, dont le gérant, M. [M] [K], est aussi celui de la Sccv Les allées de Roquemaurel, à édifier un immeuble en face de leur appartement.

Par courrier dont il a été accusé réception le 11 juillet 2017, M. [C] et Mme [S] ont sollicité de la Sccv Les allées de Roquemaurel la restitution de la somme de 60.000 euros, l’édification de l’immeuble ayant pour conséquence la création d’un vis à vis en face de leur appartement, ainsi qu’une perte d’ensoleillement.

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Par acte d’huissier du 14 septembre 2017, M. [E] [C] et Mme [X] [S] ont fait assigner la Sccv Les allées de Roquemaurel devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de réparation de leurs préjudices en soutenant que la Sccv a manqué à son devoir d’information et de conseil, et dont l’intention de tromper les acquéreurs est constitutive d’une réticence dolosive.

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Par un jugement du 26 mars 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné la Sccv Les allées de Roquemaurel à payer à M. [E] [C] et Mme [X] [S] la somme de 61.650 euros au titre de la réduction du prix de vente,

— débouté M. [E] [C] et Mme [X] [S] de leur demande de dommages et intérêts au titre d’une perte d’ensoleillement,

— condamné la Sccv Les allées de Roquemaurel aux dépens de l’instance,

— condamné la Sccv Les allées de Roquemaurel à payer à M. [E] [C] et Mme [X] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que les consorts [C]-[S] ont acquis un appartement avec une terrasse plein ouest offrant une vue dégagée et un ensolleillement maximum et qu’en s’abstenant de leur révéler qu’une société avec laquelle elle entretenait une communauté de gérant s’apprêtait à édifier en face de leur terrasse trois bâtiments d’une hauteur supérieure qui ne pouvait qu’avoir une incidence défavorable sur la vue et l’ensolleillement dont les acquéreurs bénéficiaient, la société venderesse a commis une réticence dolosive sur une information relative à un fait portant une atteinte à une condition déterminante de l’engagement des acquéreurs, justifiant une réduction ne pouvant s’appliquer qu’au prix de l’appartement sans y ajouter les deux parkings compris dans la vente. Le tribunal a considéré que la perte d’ensoleillement et la diminution de l’ampleur de la vue résultent de l’édification des bâtiments au [Adresse 1], est déjà indemnisée par la réduction du prix et ne saurait constituer un préjudice distinct.

— :-:-:-

Par déclaration du 22 avril 2021, la Sccv Les allées de Roquemaurel a relevé appel de ce jugement ce qu’il a :

— condamné la Sccv Les allées de Roquemaurel à payer à M. [E] [C] et Mme [X] [S] la somme de 61.650 euros au titre de la réduction du prix de vente,

— condamné la Sccv Les allées de Roquemaurel au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

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Le 22 juin 2022, M. [E] [C] et Mme [X] [S] ont déposé des conclusions d’incident devant le magistrat de la mise en état aux fins de voir ordonner, sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile, la radiation du rôle en raison de l’inexécution du jugement.

Par conclusions du 24 novembre 2021, la Sccv Les allées de Roquemaurel a sollicité, au visa des articles 517-1 et 524 du code de procédure civile, la suspension de l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 20 janvier 2022, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel de Toulouse a ordonné la radiation du rôle de l’appel interjeté le 22 avril 2021 par la Sccv Les allées de Roquemaurel et dit que, sauf péremption de l’instance, l’affaire pourra être réinscrite après que la Sccv Les allées de Roquemaurel aura justifié avoir exécuté la décision du 26 mars 2021.

La Sccv Les allées de Roquemaural, appelante, a déposé des conclusions en réinscription après radiation, le 17 janvier 2024 en justifiant de l’exécution du jugement par le paiement des sommes dues suivant virement du même jour.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 mai 2025, la Sccv Les Allées de Roquemaurel, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1130, 1137 et 1645 du code civil, de :

— infirmer dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 26 mars 2021,

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [X] [S] et M. [E] [C] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouter Mme [X] [S] et M. [E] [C] de leur appel incident aux fins de condamnations à 15.000 euros au titre d’un préjudice de jouissance,

— les condamner au paiement de 'la somme de 5.000 euros’ ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 mai 2025, M. [E] [C] et Mme [X] [S], intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 1130, 1137 et 1602 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' condamné la Sccv Les Allées de Roquemaurel à payer à M. [E] [C] et Mme [X] [S] la somme de 61.650 euros au titre de la réduction du prix de vente,

' condamné la Sccv Les Allées de Roquemaurel aux dépens de l’instance,

' condamné la Sccv Les Allees de Roquemaurel à payer à M. [E] [C] et Mme [X] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement entrepris sur le chef critiqué suivant :

' déboute M. [E] [C] et Mme [X] [S] de leur demande de dommages et intérêts au titre d’une perte d’ensoleillement,

Et statuant à nouveau :

— condamner la Sccv les Allées de Roquemaurel à payer à M. [E] [C] et Mme [X] [S] la somme de 15.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamner la Sccv les Allées de Roquemaurel au paiement de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 17 juin à 14h00.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Selon l’article 1137 du code civil, 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

[…]'.

2. Il est constant que l’appartement de type T4 d’une superficie de 102,49 m², acquis le 11 janvier 2017 par les intimés auprès de la Sccv Les Allées de Roquemaurel dont le gérant est M. [M] [K], se situe au 5ème et dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6]. Il comporte une terrasse de 80 m² qui, au jour de la vente, était sans vis-à-vis direct à proximité immédiate.

3. Il résulte des pièces versées au dossier qu’un permis de construire n°031 555 16 C0228 portant création de 157 logements au [Adresse 1] à [Localité 6] et délivré le 29 juin 2016, dont l’affichage était visible de l'[Adresse 5] tel que constaté par l’huissier ayant dressé procès-verbal daté des 16, 30 juin, 4 et 30 août 2016. Ce permis de construire valant permis de démolir a été initialement délivré à la Sarl MJ Pilott représenté par M. [K] puis transféré à la Sccv Les Terrasses d’Adélie également gérée par ce dernier.

4. L’acte de vente reproduit l’article 1112-1 du code civil aux termes duquel celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ce texte précise aussi qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, qu’il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Enfin il est rappelé par la retranscription de ce texte qu’outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. Le vendeur comme l’acquéreur ont déclaré, 'chacun en ce qui le concerne’ ne connaître aucune information dont l’importance serait déterminante pour le consentement de l’autre et qui ne soit déjà relatée à l’acte.

5. Les acquéreurs affirment dans leurs conclusions qu’ils 'n’auraient jamais acquis l’appartement en toit d’immeuble s’ils avaient su que la terrasse allait être pénalisée par la construction d’un immeuble barrant la vue et diminuant l’ensoleillement de l’appartement'. Ils prétendent par la suite que le projet de construction litigieux était nécessairement connu du vendeur, s’agissant du même promoteur.

6. Il est indiscutable que la Sccv Les Allées de Roquemaurel n’a nullement informé les acquéreurs de la construction d’une résidence par la Sccv Les Terrasses d’Adélie. En l’absence de toute pièce faisant état d’une exigence particulière en matière de vue et de l’ensoleillement de l’appartement dont M.[C] et Mme [S] ont fait l’acquisition, l’appréciation du caractère déterminant de leur consentement s’effectuera, conformément à l’article 1130, al. 2 du code civil, en fonction des circonstances dans lesquelles ce consentement a été donné.

7. En l’espèce, la cour constate que l’appartement acquis par les intimés dispose d’une terrasse spacieuse répondant à l’usage auquel elle est destinée. Les photographies et vidéos produites font apparaître que des immeubles ne sont pas immédiatement voisins de celui dans lequel est situé l’appartement vendu par la Sccv Les Allées de Roquemaurel et cachent effectivement en partie la ligne d’horizon. La photo présentée comme originale et datée du 14 mai 2017 à 20 h 49 montre l’existence d’immeubles déjà édifiés et d’immenses grues sans qu’il soit possible d’identifier qu’il s’agit précisément de constructions dépendant du programme réalisé au [Adresse 1].

8. Spécialement, il est produit par les intimés un document intitulé 'simulation de perte d’ensoleillement’ et établi par M. [E] [C], indiquant selon les calculs réalisés unilatéralement par ce dernier : 'depuis notre appartement, les bâtiments de [K] masquent le Soleil pendant plus de 20 mn 106 jours par an, pour un total de 4 049 minutes (67h 29 mn) de pertes d’ensoleillement. Les bâtiments du projet du Crédit Agricole masquent le soleil pendant plus de 20 minutes 78 jours par an, pour un total de 2 257 minutes (37 h 37 mn). Bien plus hauts, ces bâtiments sont plus éloignés de notre appartement, et nous gênent moins'. La société appelante oppose d’une part que la perte alléguée représenterait ainsi 0,77% d’une année et d’autre part que l’étude réalisée en novembre 2021 par un géomètre-expert, évalue à 0,16 % sur l’année en soulignant que l’évaluation réalisée pour le jour le plus long au coucher du soleil (20 juin 2021) fait apparaître l’ombre portée la plus défavorable à 21 heures pour les propriétaires de l’appartement.

9. À la lumière de ces constatations, il apparaît que la situation que les acquéreurs prétendent avoir découverte dans les mois qui ont suivi l’achat de l’appartement, quelle que soit la méthode utilisée pour mesurer la perte d’ensoleillement alléguée, ne fait apparaître aucune nuisance significative tant sur le plan de la vue que de l’ensoleillement, susceptible de générer un devoir d’information à la charge du vendeur.

10. Compte tenu de l’éloignement des bâtiments projetés par la Sccv Les terrasses d’Adélie, de la densification de l’urbanisation du quartier notamment en hauteur et manifestement visible à la date de la vente, de l’infime incidence dans un tel contexte sur la vue et l’ensoleillement de la terrasse pour un appartement acquis sans considération spécifique évoquée au vendeur et sans démonstration d’une modification significative de la vue et de l’ensoleillement imputable aux immeubles construits, il ne saurait être retenu à l’endroit de la Sccv Les Allées de Roquemaurel un manquement constitutif d’un dol par réticence. Le jugement entrepris sera intégralement infirmé et l’ensemble des demandes d’indemnisation présentées par M. [C] et Mme [S] seront donc rejetées.

11. Les intimés, parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront tenus aux dépens de première instance comme d’appel.

12. La Sccv Les Allées de Roquemaurel est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer à l’occasion de cette procédure. Les intimés seront condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 26 mars 2021 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [E] [C] et Mme [X] [S] de l’ensemble de leurs demandes.

Condamne M. [E] [C] et Mme [X] [S] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne M. [E] [C] et Mme [X] [S] à payer à la Sccv Les Allées de Roquemaurel la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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