13/11/2025

ARRÊT N° 537/2025

N° RG 23/03034 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PU7T

PB/KM

Décision déférée du 03 Juillet 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 12]

( 22-000043)

HOFFNER

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ARIEGE

C/

[Y] [J]

[N] [J]

APAJH DE L’ARIEGE SERVICE MANDATAIRE JUDICIAIRE PROTECTION MAJEURS

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ARIEGE Etablissement public à caractère industriel et commercial inscrit au RCS DE [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS, avocat au barreau D’ARIEGE

INTIMES

Madame [Y] [J]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP SCP PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocat au barreau D’ARIEGE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-7281 du 16/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

Monsieur [N] [J]

[Adresse 11]

[Localité 3]

Représenté par M^e Lydie DELRIEU, avocat au barreau D’ARIEGE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-7279 du 16/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

INTERVENANT VOLONTAIRE

APAJH DE L’ARIEGE SERVICE MANDATAIRE JUDICIAIRE PROTECTION MAJEURS

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté par M^e Lydie DELRIEU, avocat au barreau D’ARIEGE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

L’Office public de l’habitat de l’Ariège a donné à bail à M. [N] [J] et Mme [Y] [J], à effet du 1er mars 2012, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] (appartement n°17), [Adresse 6]), par contrat du 1er mars 2012. A ce contrat, était annexé le règlement intérieur de ladite résidence signé avec la mention « lu et approuvé » par chacun des deux locataires.

Le contrat de bail prévoyait en son article 9 qu’en cas d’inexécution d’une des conditions fixées au bail, un mois après une sommation de se conformer aux clauses du contrat restée infructueuse, le contrat pourrait être résilié.

Par courrier recommandé en date du 8 septembre 2021, l’Office public de l’habitat de l’Ariège a mis en demeure M. [N] [J] de se conformer aux dispositions des articles 3-1 et 3-4 du règlement intérieur susvisé portant sur la propreté des parties communes, exposant être régulièrement interpellé notamment par d’autres résidents en raison de la projection de déchets depuis le logement.

Par acte du 19 mai 2022, l’Office public de l’habitat de l’Ariège a fait délivrer à M. [N] [J] et Mme [Y] [J] une sommation d’avoir à cesser sans délai les désordres dans les parties communes de l’immeuble que sont les « claquements de portes, urine, vomi, jets de détritus par le balcon… ».

Par actes du 12 octobre 2022 signifiés à personne à Mme [Y] [J] et à domicile à M. [N] [J], l’Office public de l’habitat de l’Ariège a fait assigner M. [N] [J] et Mme [Y] [J] à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Girons aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du contrat de location par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion des locataires, outre condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 541,01 euros ainsi qu’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement du 13 mars 2023, M. [N] [J] a été placé sous tutelle pour une durée de 60 mois, la mesure étant confiée à l’APAJH 09.

Par jugement contradictoire en date du 3 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— rejeté la demande de résiliation du contrat de bail conclu le 1er mars 2012 entre l’Office public de l’habitat de l’Ariège et M. [N] [J] et Mme [Y] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au adresse par acquisition de la clause résolutoire,

en conséquence,

— rejeté la demande tendant à voir ordonner l’expulsion de M. [N] [J] et Mme [Y] [J] telle que présentée par l’Office public de l’habitat de l’Ariège et,

— rejeté la demande tendant à voir condamner M. [N] [J] et Mme [Y] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation telle que présentée par l’Office public de l’habitat de l’Ariège,

— rejeté la demande présentée par l’Office public de l’habitat de l’Ariège au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande présentée par M. [N] [J] représenté par l’APAJH de l’Ariège au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’Office public de l’habitat de l’Ariège aux dépens.

Par déclaration en date du 18 août 2023, l’Office public de l’habitat de l’Ariège a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions sauf celle ayant rejeté la demande formée par M. [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’Office public de l’habitat de l’Ariège, dans ses dernières conclusions en date du 7 août 2024, demande à la cour, au visa des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil, de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— infirmer le jugement du 3 juillet 2023 du juge des contentieux de la protection de [Localité 12], et statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation du contrat de location par acquisition de la clause résolutoire,

— et à défaut prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de jouissance paisible,

— ordonner l’expulsion des locataires, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement M. [N] [J], représenté par l’APAJH de l’Ariège, et Mme [Y] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 541,01 euros, jusqu’à leur départ effectif ou celui de tout occupant de leur fait,

— condamner solidairement M. [N] [J], représenté par l’APAJH de l’Ariège, et Mme [Y] [J] à régler une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Mme [Y] [J], dans ses dernières conclusions du 26 novembre 2024, demande à la cour, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1224 et 1728 du Code civil, de :

— confirmer la décision rendue par le tribunal de proximité de Saint Girons en date du 3 juillet 2023 en toutes ses dispositions,

— confirmer qu’aucun manquement ne peut être formulé à l’égard de Madame [Y]

[J] et ses enfants,

— débouter l’OPH de l’Ariège de sa demande de résiliation du bail,

— débouter l’OPH de l’Ariège de l’ensemble de ses demandes,

— condamner l’OPH de l’Ariège aux entiers dépens.

M. [N] [J], représenté par l’APAJH de l’Ariège, son tuteur, dans ses dernières conclusions en date du 8 août 2024, demande à la cour, au visa des articles 1728 et suivants du Code civil, de :

— débouter l’OPH de l’Ariège de l’ensemble de ses demandes et en conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 3 juillet 2023 par le juge du contentieux et de la protection,

— condamner l’OPH de l’Ariège à payer à M. [N] [J] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’OPH de l’Ariège aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025.

Par mention au dossier une réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 5 novembre 2025, pour un changement de composition de la cour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résiliation

Le premier juge a débouté l’appelant de ses demandes motif pris que les désordres imputés par le bailleur aux locataires intimés n’étaient ou pas démontrés ou insuffisamment établis, les pièces ne permettant pas une identification précise des locataires comme auteurs de troubles.

Le bailleur fait valoir que les éléments produits permettent d’identifier M. [J] comme l’auteur des troubles dénoncés par d’autres locataires, à savoir, notamment, le fait d’uriner dans les parties communes, d’y vomir, d’y déposer des objets, de taper aux portes la nuit, d’avoir, à une occasion, mis le feu à des papiers au sein de la résidence.

Il ajoute que le comportement de M. [J] a été admis par son propre frère, ainsi qu’il ressort d’un courrier versé aux débats.

Il expose que Mme [J] peut, quant à elle, se montrer virulente, faire du tapage ou des menaces verbales à d’autres locataires, l’ensemble des faits reprochés nuisant gravement à la tranquillité des lieux, de manière durable, les troubles ayant perduré après la décision de première instance.

Mme [J] fait valoir que la matérialité des troubles n’est pas établie, les courriers produits ne mentionnant pas les consorts [J] comme auteurs des faits reprochés, qu’une procédure de divorce a été engagée de sorte que M. [J] a quitté le logement en janvier 2024, qu’à les supposer établis à l’égard de M. [J], ces faits sont anciens, circonscrits à une courte période et ne la concernent pas, de même que ses enfants.

M. [J] expose qu’il ne vit plus dans le logement depuis de nombreux mois suite à son hospitalisation au CHAC, pour des troubles psychiques, que les dégradations ou troubles émanent de tiers à la résidence, que les attestations ou courriers produits par le bailleur ne permettent aucune identification des auteurs ou concernent des faits qui ne peuvent être imputés au locataire.

L’Office Public de l’Habitat de l’Ariège se prévaut d’une clause insérée au bail ainsi rédigée : 'En cas d’inexécution des conditions qui précédent (…) un mois après une sommation de se conformer aux clauses du contrat restée infructueuse le présent contrat de location pourra être résilié et l’expulsion du locataire et de quiconque pourra être poursuivie par l’organisme bailleur'.

Il ne s’agit pas d’une clause résolutoire de plein droit laquelle ne peut concerner, au visa de l’article 4g) de la loi du 6 juillet 1989, sauf à être réputée non écrite, que 'le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée'.

La résiliation judiciaire du bail suppose, au visa des articles 1224 du Code civil, 1728 du même code, et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui imposent aux locataires d’user paisiblement des lieux loués, une inexécution suffisamment grave qu’il incombe au bailleur d’établir.

En l’espèce, pour établir les troubles de voisinage imputés aux intimés, le bailleur se prévaut de plusieurs courriers et attestations, dont certains sont produits en cause d’appel.

Les attestations, courriels ou courriers de M. [S], Mmes [B], [T] [P], [C], [U], [R], et de l’Udaf de l’Ariège (pièces n°5 à 11 et 14 du bailleur) mentionnent la présence d’urines persistantes dans les parties communes, et de vomi, sans mentionner précisément M. [J] comme l’auteur de ces troubles qui sont parfois attribués à un 'inconnu', à 'une personne', à l’exception de l’attestation de Mme [T] [P] qui évoque 'l’occupant de l’appartement du dessus'.

Seul M. [X] attribue à M. [J] (pièces n°12 et 13), occupant de l’appartement n°17, le fait d’uriner dans les parties communes et de jeter 'toute sorte de choses par la fenêtre', suivant une attestation du 19 janvier 2023 et un courrier adressé au bailleur le 11 avril 2019.

L’Udaf s’est plainte, suivant courriel du 14 février 2023, qu’un de ses protégés, M. [O], était constamment dérangé par 'un certain [N]', qui lui demandait sans cesse des cigarettes et jetait des affaires dans le jardin, ce qu’a confirmé M. [O] dans une attestation du 18 janvier 2023 (pièces n°14 à 17).

Mme [F] a déposé plainte le 14 juin 2022 contre 'une de ses voisines qui s’appelle [K]', qui 'habite l’appartement 17" et qui lui aurait attrapé le bras, pour violences (pièce n°20).

La suite donnée à cette plainte n’est pas connue.

Un feu sur le pallier a été déclaré également par elle même auprès du bailleur et des dégradations commises par 'une personne’ (pièce n°21).

M. [G] s’est plaint (pièce n°28) le 22 août 2022 que '[H]' avait le 6 août 2022 'fait pipi’ dans l’escalier et qu’il 'claquait les portes'.

Une pétition a été signée le 11 juillet 2022 par plusieurs locataires contre 'une personne’ ayant uriné dans l’escalier, claqué des portes et brulé du papier dans l’escalier (pièce n°30).

Mme [J] a reconnu, lors d’une audition par la gendarmerie le 19 août 2023, que son mari avait uriné dans les escaliers en février 2023, indiquant qu’elle avait nettoyé par la suite (pièce n°34).

M. [J], lors de son audition au centre hospitalier de [Localité 13] le 26 septembre 2023, où il était hospitalisé depuis le 5 mai 2023, a reconnu avoir uriné dans l’escalier, précisant que lui ou sa femme avait nettoyé à chaque fois que cela s’était produit (pièce n°35).

Le frère de M. [J] a indiqué le 11 septembre 2021 que le comportement d'[N] [J] pouvait surprendre, reconnaissant que sa belle-soeur avait dû faire le tour de la résidence pour débarasser les papiers laissés au bas de la résidence.

Les dernières pièces produites émanent des époux [A], qui ont attesté le 2 juillet 2024, avoir été insultés et avoir reçu des crachats par la mère de M. [J], Mme [W] née [F] déposant une main courante le 30 mai 2024 contre sa 'voisine’ pour des cris (pièces n°38 et 39) Mme [G] ayant fait de même pour des crachats reçus des voisins du dessus, habitant au numéro 17.

Enfin, il est acquis que, depuis le jugement dont appel, les époux [J] ont initié une procédure de divorce, laquelle a donné lieu à une ordonnance du 13 octobre 2023 attribuant à Mme [J] et à ses enfants la jouissance du logement litigieux, et à un jugement du 23 août 2024 prononçant le divorce pour altération du lien conjugal, y étant mentionné que la communauté de vie avait cessé entre les époux depuis l’hospitalisation de M. [J] (pièces n°7 et 8 de Mme [J]).

La cour observe que la transcription du jugement de divorce attribuant le droit au bail à un époux met en principe fin à la cotitularité légale et conventionnelle du bail.

Il s’ensuit :

— que, comme relevé par le premier juge, la majorité des attestations ou courriers produites n’ont pas identifié la personne auteur des troubles de voisinage,

— que, pour les attestations ou courriers identifiant M. [J], notamment pour avoir uriné à plusieurs reprises dans la cage d’escalier, ce qui a été partiellement reconnu par l’intéressé,et jeté des affaires dans le jardin dans le résidence, ces faits ne sont plus caractérisés depuis le début de l’année 2023, M. [J] ayant été hospitalisé à compter de mai 2023,

— que, pour les faits reprochés à Mme [J], il n’est pas établi que les violences légères alléguées à l’encontre d’une voisine ont donné lieu à des poursuites et que les cris qui lui sont imputés ont, par leur persistance et leur fréquence, troublé gravement la tranquillité de l’immeuble, la locataire n’étant pas comptable d’un crachat attribué à la mère de son ex-mari.

Dès lors, considérant l’absence d’identification précise des auteurs de troubles émanant de la plupart des attestations, l’absence d’actualité des troubles imputés à M. [J], l’absence de manquement grave imputable à Mme [J], c’est à bon droit que le premier juge a débouté le bailleur de sa demande en résiliation de bail.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes annexes

Partie perdante, l’Office Public de l’Habitat de l’Ariège supportera les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles d’appel exposés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, le premier juge ayant justement apprécié ceux de première instance.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du 3 juillet 2023 du tribunal de proximité de Saint Girons en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne l’Office Public de l’Habitat de l’Ariège aux dépens d’appel.

Déboute l’Office Public de l’Habitat de l’Ariège et M. [N] [J] de sa demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET