04/09/2025

ARRÊT N°410/2025

N° RG 23/02518 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PSLJ

JC.G/KM

Décision déférée du 25 Mai 2023

Tribunal de proximité de CASTELSARRASIN

( 11-22-0000)

C.AGRY-[Localité 8]

[M] [W]

[F] [P]

C/

[Z] [S]

[T] [S]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [M] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sophie GERVAIS de la SCP GERVAIS MATTAR CASSIGNOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [F] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sophie GERVAIS de la SCP GERVAIS MATTAR CASSIGNOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMES

Madame [Z] [S]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur [T] [S]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 mars 2016, M. [T] [S] et Mme [Z] [O] épouse [S] ont donné à bail une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 7] à M. [M] [W] et Mme [F] [P] moyennant un loyer mensuel de 670.00 euros, outre une provision sur charges de 10.00 euros.

Par acte en date du 28 janvier 2020, M et Mme [S] ont assigné M. [M] [W] et Mme [F] [P] devant le juge des référés de la juridiction de proximité de [Localité 6] pour entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner leur expulsion.

Par ordonnance du 4 février 2021, le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation

sérieuse, s’est déclaré incompétent pour connaître des demandes présentées par les époux [S] et a ordonné une mesure d’expertise judiciaire con’ée à M. [L]

Par acte en date du14 mars 2022, M. [T] [S] et Mme [Z] [O] épouse [S] ont fait assigner M. [M] [W] et Mme [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Castelsarrasin, pour entendre valider le congé pour vente délivré le 12 août 2021 aux locataires et ordonner leur expulsion des lieux et les entendre condamner au paiement de la dette locative.

Par jugement du 8 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Castelsarrasin a rejeté la demande d’expulsion au titre du congé de vente et sursis à statuer sur les demandes de M. [T] [S] et Mme [Z] [O] épouse [S] au titre du paiement des loyers, dans l’attente du dépôt du rapport définitif de l’expert [L].

Le rapport d’expertise a été déposé le l4 décembre 2022.

Par jugement contradictoire en date du 25 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Castelsarrasin a :

— prononcé la résiliation du bail consenti par M. [T] [S] et Mme [Z] [O] épouse [S] à M. [M] [W] et Mme [F] [P] et ce à compter de la présente décision ;

— ordonné l’expulsion de M. [M] [W] et Mme [F] [P] et de tous les occupants et biens de leur chef, faute de délaissement volontaire dans les 15 jours suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et ce, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à

compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamné solidairement M. [M] [W] et Mme [F] [P] à payer à M. [T] [S] et Mme [Z] [O] épouse [S] les sommes de 9 183,87 euros en deniers ou quittance au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et 719,26 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 25 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter de cette même date ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné par moitié M. [T] [S] et Mme [Z] [O] épouse [S] d’une part et M. [M] [W] et Mme [F] [P] d’autre part aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer ainsi, s’agissant des points restant en litige en cause d’appel, le premier juge a ordonné la compensation entre la somme de 11.961,56 € due par M. [W] et Mme [P] au titre des loyers et des charges et la somme de 2777,69 € allouée aux locataires au titre de leur préjudice de jouissance, cette dernière somme se décomposant comme suit :

—  1000 € au titre des désordres subis sur la période de juillet 2016 au 23 mars 2018, date du rapport de la mairie constatant la réalisation des travaux de réparation ;

—  1000 € au titre des désordres concernés par l’expertise judiciaire signalés par M. [W] et Mme [P] le 2 mars 2020 ;

—  777,69 € au titre de l’impossibilité d’user de la piscine et de sa suppression sans contrepartie.

Par déclaration en date du 11 juillet 2023, M. [M] [W] et Mme [F] [P] ont relevé appel de la décision en ce qu’elle a condamné solidairement M. [M] [W] et Mme [F] [P] à payer à M. [T] [S] et Mme [Z] [O] épouse [S] la somme de 9 183,87 euros en deniers ou quittance au titre des loyers impayés et en ce qu’elle a rejeté la demande de M. [W] et Mme [P] tendant à la fixation à la somme de 19 303,58 euros la dette de M et Mme [S] à leur égard au titre du préjudice de jouissance et à la condamnation solidaire de M et Mme [S] à leur verser la somme de 9 757,32 euros.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 02 janvier 2024, M. [M] [W] et Mme [F] [P], appelants, demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement M. [M] [W] et Mme [F] [P] à payer à M. [T] [S] et Mme [Z] [O] épouse [S] les sommes de 9 183,87 euros en deniers ou quittance au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision et rejeté la demande des consorts [P] [W] tendant à la fixation à la somme de 19 303,58 euros la dette des époux [S] à leur égard au titre du préjudice de jouissance et à la condamnation des époux [S] à leur verser la somme de 9 757,32 euros ;

— statuant à nouveau, condamner solidairement M. [T] [S] et Mme [Z] [O] épouse [S] à verser à M. [M] [W] et Mme [F] [P] les sommes de :

* 19 156,38 euros au titre du préjudice de jouissance subi par les locataires du 4 mars 2016 au 25 mai 2023,

* 3 000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile;

— débouter M. [T] [S] et Mme [Z] [O] épouse [S] de leur appel incident et confirmer le jugement pour le surplus ;

— condamner solidairement M. [T] [S] et Mme [Z] [O] épouse [S] aux entiers dépens d’appel.

Ils chiffrent leur préjudice comme suit :

— préjudice de jouissance de mars à juillet 2016 résultant des désordres liés au dysfonctionnement du plafonnier de la cuisine, du lave-vaisselle, de la hotte et de la climatisation d’une chambre, chiffré à 5 % du loyer courant, soit 170 € ;

— préjudice de jouissance résultant des désordres relevés par la mairie rendant le logement indécent, entre mars 2016 et mars 2018, chiffré à 15 % du loyer courant, soit 2553,36 € ;

— préjudice de jouissance au titre des désordres relevés par l’expert judiciaire, du mois d’avril 2018 au mois de mai 2023, chiffré à 2 % du loyer courant, soit 874,73 € ;

— préjudice de jouissance résultant des désordres générant une importante humidité du logement et du fait que le loyer concerne un T4 qui est en réalité un T3 en raison de la hauteur sous plafond d’une chambre, chiffré à 20 % du loyer courant, soit 12.151,74 € ;

— préjudice de jouissance résultant de la suppression de la piscine, chiffré à 10 % du loyer courant, soit 3406,55 € .

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 10 novembre 2023, M.[T] [S] et Mme [Z] [O] épouse [S], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

— réformer le jugement de première instance en ce qu’il a :

# condamné M. et Mme [S] à payer à M. [W] et Mme [P] une somme de 2.777,69 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

# limité la somme mise à la charge de M. [W] et Mme [P] au profit des époux [S] à 9.183,87 euros ;

# condamné par moitié les époux [S] et les consorts [W] – [P] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— confirmer le jugement de première instance pour le surplus ;

statuant à nouveau,

— débouter M. [W] et Mme [P] de toute demande indemnitaire ;

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a fixé la dette locative à 11.961,56 euros ;

— et condamner solidairement M. [W] et Mme [P] à payer à M. et Mme [S] la somme de 11.961,56 euros au titre des loyers et charges impayés ;

— condamner solidairement M. [W] et Mme [P] à payer à M. et Mme [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [W] et Mme [P] aux entiers dépens, de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Selarl Massol avocats, sur ses dires et affirmations de droit.

M et Mme [S] font valoir :

— que le premier juge a alloué une somme de 1000 € aux locataires en réparation de leur préjudice de jouissance tout en constant que les désordres n’impactaient pas la jouissance du domicile qui demeurait habitable ;

— que les locataires se sont plaints de dysfonctionnements de la piscine, que plusieurs solutions de remplacement leur ont été proposées sans retour de leur part et qu’après intervention d’un professionnel, il a été décidé de la démonter au mois de juillet 2020 ; que l’expert judiciaire a précisé que la piscine avait été démontée en raison de déchirures sur le liner, déchirures dont la cause n’a pas été établie ; que la faute du bailleur n’est donc pas démontrée ;

— que l’expert n’a retenu aucune saturation en humidité du logement, ce qui conduit au rejet de toute demande à ce titre ;

— qu’au vu des constatations de l’expert, le non-respect pour la totalité de la surface d’une chambre des règles générales d’habitabilité définies par l’article 40.4 du RSD n’entraîne aucun préjudice de jouissance dès lors que cette chambre présente une superficie importante et dispose de deux ouvertures sur l’extérieur assurant un bon éclairage naturel.

Ils concluent en conséquence au rejet de toute demande indemnitaire de M. [W] et Mme [P].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 562 du code de procédure civile l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs du jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En application des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du même code la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures.

En l’espèce, au regard du dispositif du jugement de première instance, des chefs du jugement critiqués dans la déclaration d’appel et des dernières écritures notifiées par les parties, la cour n’est saisie que de la condamnation de M. [W] et Mme [P] au paiement de la somme de 9183,87 € par suite du rejet d’une partie de leur demande en paiement de la somme de 19.303,58 € au titre de leur préjudice de jouissance et des dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, aucune des parties ne critique le principe d’une compensation entre les créances éventuelles et réciproques de chacune d’elles.

Sur les demandes de M. [W] et Mme [P]

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien des locaux loués.

Il est également de principe que le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient, ce trouble ne cessant que par l’exécution de ces travaux, étant précisé que les préjudices de jouissance invoqués doivent être suffisamment démontrés tant dans leur principe que dans leur étendue pour être indemnisés.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée et des photographies produites aux débats que le logement présentait divers désordres lors de l’entrée dans les lieux de M. [W] et Mme [P] : fuites de gouttière, mauvais état de l’escalier du jardin conduisant à la porte d’entrée, mitigeur de l’évier ne fonctionnant pas avec fuite au coude de l’évacuation, grillage de clôture dégradé par endroits, panneaux de clôture piscine brisés. Le portail est mentionné en état d’usage avec moteur neuf.

Concernant l’intérieur de la maison, les parties ont notamment mentionné l’absence de fonctionnement d’un plafonnier de la cuisine malgré le changement des ampoules, le défaut de fonctionnement du lave-vaisselle, un problème non spécifié avec la hotte et l’absence de fonctionnement de la climatisation dans une chambre.

Le 23 novembre 2017, le logement a été visité par les services de lutte contre l’habitat indigne qui ont relevé diverses anomalies. Le 17 avril 2018, le maire de [Localité 6] a indiqué à M.[W] et Mme [P] qu’une visite de contrôle avait été effectuée le 23 mars 2018 par un technicien de Soliha 82 accompagné d’un représentant de la commune et qu’il avait été constaté que les travaux avaient été réalisés dans leur totalité, et que, notamment :

— la palissade en bois autour de la piscine avait été remise en état ;

— l’escalier intérieur du logement et l’escalier extérieur donnant sur le jardin avaient été remis en bon état d’usage ;

— les volets du logement avaient été restaurés les crémones n’entravant plus les fermetures ;

— les prises de courant avaient été refixées ou sécurisées les conducteurs actifs ayant été mis en sécurité ;

— le tuyau de gaz avait été remplacé et répondait aux normes en vigueur.

Il a en conséquence indiqué que le dossier était classé définitivement.

Le 17 octobre 2019, M et Mme [S] ont fait signifier à M. [W] et Mme [P] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par courrier en date du 2 mars 2020 faisant suite à ce commandement de payer, M. [W] et Mme [P] ont indiqué aux bailleurs qu’ils avaient arrêté le paiement des loyers depuis le mois d’août et qu’ils allaient le reprendre en mars pour les motifs suivants : tuyauterie gaz hors normes, défaut de fonctionnement du portail, piscine, fuites d’eau toiture, 'chaque soir le général disjoncte donc plus de chauffage', moisissures et humidité, 'obligé de mettre les clims à 28/30° malgré cela la maison reste froide avec une consommation électrique énorme'.

L’agence ORPI, gestionnaire du bien, a été mise en demeure de réaliser les travaux le 6 mai et le 27 mai 2020.

Suite à la saisine de la CAF, Mme [Y], architecte habilitée et mandatée par la CAF, a établi le 22 mai 2020 un rapport de visite du logement à laquelle les bailleurs n’ont pas été conviés.

Mme [Y] a relevé divers manquements aux conditions de décence exigées par la loi du 6 juillet 1989, le décret du 30 janvier 2002 et les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014, avec principalement des infiltrations par la toiture, de l’humidité et des moisissures dans le sous-sol aménagé pour faire partie du logement, un défaut de ventilation du logement, quelques irrégularités du réseau électrique du logement, des risques de chute depuis la terrasse et en bas de l’escalier. Elle a constaté que le portail motorisé électrique était hors d’usage. Elle a précisé que les dysfonctionnements du chauffage (climatisation réversible) trouvaient leur origine dans une insuffisance de puissance d’abonnement.

A la suite de ce rapport, un constat de non-décence a été notifié par la CAF le 8 juillet 2020, entraînant la conservation de l’allocation logement versée aux bailleurs.

Le 5 mars 2021, le rapport de contre-visite établi par Mme [Y], faisant suite à sa visite du 12 janvier 2021, a dit que 'les travaux ont été réalisés'.

Parallèlement, l’expert [L], désigné par ordonnance du 4 février 2021, a déposé son rapport le 14 décembre 2022. Ses conclusions sont les suivantes :

' Les constatations faites sur site le mardi 11 mai 2021 ont mis en évidence les non-conformités suivantes aux caractéristiques d’un logement décent définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 :

— non-conformités des dispositifs de retenue des personnes au niveau d’une terrasse extérieure, de l’escalier extérieur et du balcon ;

— non-conformité de la fermeture d’un puits dans le terrain dont le tampon au niveau du sol est facilement soulevable ;

— non-conformité liée au risque pour la sécurité physique des locataires que peuvent présenter les anciennes fixations de la piscine sur une aire qui pourrait être utilisée comme terrain de jeu par des enfants ;

— non-conformités résultant de conducteurs électriques non protégés mécaniquement notamment au niveau des éclairages en plafond de certaines pièces ;

— non-conformités des dispositifs de ventilation du logement en raison du maintien de ventilation naturelle dans les pièces humides et de la mise en place d’extractions ponctuelles inadaptées, ainsi que de la mise en oeuvre de gaines non isolées dans le volume des combles ;

— non-conformité de l’installation de distribution d’eau potable qui en l’état peut être contaminée par la distribution de l’eau du puits.

D’autre part, il a été aussi constaté des désordres relevant d’un défaut d’entretien du propriétaire ainsi que des désordres relevant d’un défaut d’entretien du locataire.

En l’absence de devis transmis par les parties, les chiffrages des travaux établis par l’expert permettent d’estimer :

— les travaux visant à rendre le logement décent au montant de 1036,55 € ;

— les travaux pour remédier aux désordres relevant d’un défaut d’entretien du logement par le propriétaire au montant de 1036,55 € ;

— les travaux pour remédier aux désordres relevant d’un défaut d’entretien du logement par le locataire au montant de 770,00 € .

Les travaux à entreprendre pour rendre le logement décent et remédier aux désordres ne nécessitent pas de relogement et n’entraînent pas de préjudices de jouissance notables '.

Il ressort également du rapport d’expertise que les fuites de la toiture ont été résolues par les reprises de toiture au niveau du solin autour de la cheminée, que le plafond de la cuisine et celui du couloir ont été repeints, qu’à la suite des travaux entrepris les climatiseurs réversibles satisfont au chauffage mais aussi au rafraîchissement des pièces principales à l’étage, qu’il subsiste certaines non conformités pour le renouvellement d’air du logement, que le rétablissement d’une extraction, même intermittente, dans la salle de bain a permis de régler le problème d’humidité, et que l’entretien des prises de courant et le remplacement des tuyaux de gaz qui ont été faits à la demande des propriétaires étaient des réparations locatives.

1) Le préjudice de jouissance subi de mars à juillet 2016 résultant des désordres liés au dysfonctionnement du plafonnier de la cuisine, du lave-vaisselle, de la hotte et de la climatisation d’une chambre, est chiffré à 5 % du loyer courant par les locataires, soit 170 € pour cinq mois.

Cette demande de M. [W] et Mme [P] est justifiée et proportionnée aux désagréments subis. Il y sera fait droit.

2) Le préjudice de jouissance résultant des désordres relevés par la mairie rendant le logement indécent, entre mars 2016 et mars 2018, est chiffré à 15 % du loyer courant par les locataires, soit 2553,36 € .

Le premier juge a alloué à ce titre une indemnisation globale de 1000 € aux motifs que les désordres n’impactaient pas la jouissance même du domicile et avaient été réparés.

Il apparaît effectivement que les désordres rappelés ci-dessus concernaient en grande partie des éléments extérieurs et non la maison elle-même (palissade en bois autour de la piscine, escalier extérieur donnant sur le jardin) et que l’ensemble des désordres relevés par les services municipaux et progressivement réparés par les bailleurs n’ont pas considérablement porté atteinte à la jouissance du logement.

Le préjudice de jouissance en résultant doit être indemnisé sur la base de 5 % du loyer courant pendant la période considérée, soit 851,12 € .

3) Le préjudice de jouissance résultant des désordres relevés par l’expert judiciaire, du mois d’avril 2018 au mois de mai 2023, est chiffré à 2 % du loyer courant par les locataires, soit 874,73 € .

Cette demande de M. [W] et Mme [P] est justifiée et proportionnée aux désagréments subis. Il y sera fait droit.

4) Le préjudice de jouissance résultant des désordres générant une importante humidité du logement et du fait que le loyer concerne un T4 qui est en réalité un T3 en raison de la hauteur sous plafond d’une chambre, est chiffré à 20 % du loyer courant par les locataires, soit 12.151,74 €.

Le bail indique que le logement a une surface habitable de 117 m² et comporte 4 pièces principales.

Mme [Y] a rappelé les dispositions suivantes du Règlement Sanitaire Départemental :

'L’une au moins des pièces principales du logement doit avoir une surface au sens du décret n° 69-596 du 1er juin 1969 supérieure à 9 m². Les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 m² (…) (RSD article 40-3).

La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 m. (RSD article 40-4).

Les pièces affectées à l’habitation doivent présenter les caractéristiques suivantes :

a) Les murs ainsi que le sol doivent assurer une protection contre l’humidité notamment contre les remontées d’eaux telluriques ;

b) L’éclairement naturel au centre des pièces principales doit être suffisant pour permettre, par temps clair, l’exercice des activités normales de l’habitation, sans recourir à un éclairage artificiel. A cet effet, la pièce doit être munie de baies donnant sur un espace libre (RSD article 27-2).'

Les conclusions de son rapport de visite sur ce point sont les suivantes :

' Une des pièces du sous-sol est considérée dans le bail comme pièce principale puisque le bail mentionne un T4 et qu’à l’étage se trouvent 2 chambres et un salon. Toutefois, la hauteur sous plafond relevée au sous-sol (une partie seulement de la plus grande pièce) atteint environ 2,19 m, et la hauteur sous plafond dans les autres parties n’atteint que 1,90 m ou 2,10 m. Egalement, l’éclairement dans cette pièce qui est considérée comme pièce principale dans le bail est médiocre malgré la présence d’une grande baie vitrée. Aussi, l’aménagement des autres pièces du sous-sol avec des hauteurs allant de 1,80 m à 2,20 m ne correspond pas à un aménagement pour correspondre à des pièces d’habitation, des restes d’anciens réseaux techniques sont présents, les finitions n’ont pas été effectuées, il n’y a pas d’isolation thermique, l’éclairement est insuffisant et la présence d’humidité importante'.

Elle a conclu en conséquence qu’il convenait de modifier le bail qui correspondait à un logement T3.

L’expert judiciaire indique quant à lui, page 129 de son rapport :

' La surface habitable du logement constatée se décompose en 65,05 m² de surface pour les pièces avec une hauteur sous-plafond supérieure à 2,20 m et en 50,55 m² de surface pour les pièces avec une hauteur sous-plafond inférieure à 2,20 m.

Les pièces possédant une hauteur sous-plafond inférieure à 2,20 m ne respectent pas la règle générale d’habitabilité définie par l’article 40.4 du Règlement Sanitaire Départemental qui dit que la hauteur sous plafond des locaux d’habitation ne doit pas être inférieure à 2,20 m.

C’est le cas notamment de la chambre 3 au rez-de-chaussée qui présente des hauteurs sous plafond de 2,18 m et de 2,08 m et qui est comptée comme pièce principale.

Pour cette chambre, il est précisé qu’elle présente une surface importante de 23,70 m² dont 16,80 m² de surface pour la partie avec une hauteur sous plafond à 2,18 m et qu’elle dispose de deux ouvertures sur l’extérieur qui satisfont au bon éclairage naturel de cette pièce'.

M. [W] et Mme [P] ne réclament pas une diminution de loyer sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 mais la réparation du préjudice de jouissance subi en raison de la hauteur insuffisante de la pièce et de son manque de luminosité.

Au vu des constatations et explications de l’expert judiciaire, non utilement critiquées par les locataires, ces derniers ne démontrent pas avoir subi le moindre préjudice de jouissance résultant de la hauteur sous plafond de 2,18 m au lieu de 2,20 m. Il ressort notamment des photographies annexées au rapport d’expertise, pages 86 et 87, que cette chambre bénéficie d’une hauteur et d’une luminosité suffisantes qui permettaient son utilisation normale.

Il résulte en revanche du rapport de visite de Mme [Y] confirmé par le rapport d’expertise judiciaire que certaines parties du sous-sol étaient affectées d’une humidité importante qui a occasionné aux locataires un préjudice de jouissance justifiant une indemnisation sur la base de 3 % du loyer courant, soit 1822,76 € pour la période considérée.

5) Le préjudice de jouissance résultant de la suppression de la piscine est chiffré à 10 % du loyer courant par les locataires, soit 3406,55 €.

Aux termes du bail, le bien loué comportait une piscine.

Des dysfonctionnements de la piscine sont apparus et ont été signalés par les locataires à l’agence chargée de la gestion du bien et à M et Mme [S] dès le début du mois de mars 2020.

Il ressort de courriels échangés par les bailleurs et les locataires au début du mois de juillet 2020 (pièce n° 8 de M. [W] et Mme [P] ) que la piscine devait être entièrement remplacée mais qu’il y avait pendant cette période une grosse pénurie de piscines hors-sol en raison de la crise Covid. Les bailleurs ont alors formulé trois propositions dont aucune n’a été acceptée par les locataires (baisse de loyer de 50 € par mois pour compenser la suppression de la piscine ou achat d’une piscine hors-sol par les bailleurs offerte aux locataires à leur départ, sans baisse de loyer, ou achat par les bailleurs d’une piscine pour les enfants et d’un spa pour les parents, sans baisse de loyer).

Le premier juge a chiffré le préjudice résultant de l’impossibilité d’user de la piscine et de sa suppression sans contrepartie sur la base de 10 % du loyer quatre mois par an pour les années 2020, 2021 et 2022, soit 777,69 € au total.

M et Mme [S] ne rapportent pas la preuve que la suppression de la piscine trouve son origine dans un défaut d’entretien imputable aux locataires. L’expert judiciaire a précisé que les causes des déchirures du liner pouvaient être multiples. Ils doivent dès lors indemniser les locataires du préjudice ainsi subi.

Le préjudice résultant de la suppression de la piscine à compter du mois de juillet 2020 peut être justement réparé sur la base de 50 € par mois, réduction de loyer proposée par les bailleurs dans leur courriel du 6 juillet 2020, et ce à compter du mois de juillet 2020 jusqu’au mois de mai 2023 inclus, date de la résiliation du bail prononcée par le premier juge, soit 1750 € au total.

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En définitive, il y a lieu de condamner M et Mme [S] à payer à M. [W] et Mme [P] la somme de :

170 € + 851,12 € + 874,73 € + 1822,76 € + 1750 € = 5468,61 €

Sur la compensation

Il convient d’ordonner, comme le premier juge, la compensation entre les créances respectives des parties.

M. [W] et Mme [P] seront en conséquence condamnés solidairement à payer à M et Mme [S] la somme de :

11.961,56 – 5468,61 € = 6492,95 € .

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il apparaît à l’issue de la procédure que chacune des parties succombe sur une partie de ses prétentions, y compris en cause d’appel.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement dont appel en ce que M et Mme [S], d’une part, et M. [W] et Mme [P], d’autre part, ont été condamnés par moitié aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, et de juger que les dépens d’appel seront également partagés par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de rejeter les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance, le jugement étant confirmé sur ce point, qu’en appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Castelsarrasin en date du 25 mai 2023 en ce qu’il a condamné solidairement M. [M] [W] et Mme [F] [P] à payer à M et Mme [S] la somme de 9183,87 € au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision.

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Condamne solidairement M et Mme [S] à payer à M. [W] et Mme [P] la somme de 5468,61 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi pendant la durée du bail.

Après compensation avec la somme de 11.961,56 € due par M. [W] et Mme [P] au titre des loyers et charges impayés, condamne solidairement M. [W] et Mme [P] à payer à M et Mme [S] la somme de 6492,95 € , outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement de première instance.

Condamne par moitié M et Mme [S], d’une part, et M. [W] et Mme [P], d’autre part, aux dépens d’appel.

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Accorde à la Selarl Massol, avocats, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA