28/01/2025

ARRÊT N°49

N° RG 24/00384 – N° Portalis DBVI-V-B7I-P7R3

VS AC

Décision déférée du 15 Janvier 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Toulouse

( 23/03484)

Madame GAUMET

[Y] [O] [T]

C/

S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER ONSEIL

Infirmation

Grosse délivrée

le

à

M^e Annabel DELANGLADE-DALMAYRAC

M^e Hervé JEANJACQUES

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [Y] [O] [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Annabel DELANGLADE-DALMAYRAC de l’AARPI BLEUROI, avocate postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Gilda LICATA, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER ONSEIL

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

V. SALMERON, Présidente chargée du rapport et S. MOULAYES, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure :

Madame [Y] [O] [T] a été démarchée à domicile par la Sas Stellium Immobilier, anciennement dénommée Omnium Conseil, qui lui a proposé un investissement mobilier locatif avec défiscalisation dans le cadre d’une opération de promotion immobilière réalisée par la Sccv [Adresse 6] sur la commune de [Localité 5].

[Y] [O] [T] a conclu le 9 juillet 2004 un contrat de réservation avec la Sccv [Adresse 6] portant sur un appartement de type T2 d’une superficie habitable de 34,70 m2 situé dans la résidence « [Adresse 6] », pour un prix de

100 380 euros.

Elle a donné à cette même date mandat de gestion de ce bien à la SA Agence Européenne de Placements Immobiliers (ci-après dénommée « Epi »), en vue notamment de sa location.

Par acte authentique en date du 24 mars 2005, [Y] [O] [T] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la Sccv [Adresse 6] l’appartement réservé, financé par un prêt de 100 380 euros obtenu auprès de la Sa Abbey National le 12 octobre 2004, et racheté le 13 juin 2007 par la Sa Bnp Paribas.

Le bien a été livré le 1er septembre 2006 et a connu une première période de vacances locatives avant d’être loué à compter du 1er octobre 2007.

Le 2 juin 2023, [Y] [O] [T] a fait évaluer son bien par une agence immobilière, qui a estimé son prix à 35 000 euros.

Par courrier du 27 juin 2023, [Y] [O] a indiqué à la société Stellium Immobilier que sa responsabilité était engagée et lui a demandé si elle était disposée à trouver une solution amiable au litige.

Par courrier du 21 juillet 2023, la société Stellium Immobilier a contesté les prétentions de [Y] [O] [T] et a indiqué ne pas vouloir donner suite à ses demandes d’indemnisation ou de discussions transactionnelles.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, [Y] [O] a fait assigner la Sas Stellium Immobilier devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir réparation de ses préjudices au titre d’un manquement de cette société à son obligation d’information et de conseil.

Par ordonnance du 15 janvier 2024 et sur saisine de la société Stelium Immobilier du 17 octobre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :

déclaré irrecevable comme prescrite l’action de [Y] [O] [T] à l’encontre de la Sas Stellium Immobilier sur le fondement d’un manquement à son obligation d’information et de conseil avant la conclusion d’un contrat de vente du 24 mars 2005 avec la Sccv [Adresse 6],

condamné [Y] [O] [T] aux dépens de l’instance ;

autorisé M^e Hervé Jeanjacques à recouvrer directement contre [Y] [O] [T] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

condamné [Y] [O] [T] à payer à la société Stellium Immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (cpc).

Par déclaration en date du 1er février 2024, [Y] [O] [T] a relevé appel du jugement. La portée de l’appel est la réformation de l’ensemble des chefs du jugement, que la déclaration d’appel critique tous expressément.

Par un avis de fixation de l’affaire à bref délai, l’affaire a été fixée à la conférence du 16 mai 2024 à 9h30 en vue de la fixation des dates de clôture et des plaidoiries.

La clôture est intervenue le 7 octobre 2024.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions d’appelant n°3 notifiées le 15 juillet 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de Madame [Y] [O] [T] demandant, au visa des articles 2224 du code civil, 699 du code de procédure civile, de :

déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par Madame [Y] [O] [T] à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état de Toulouse du 15 janvier 2024,

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Stellium Immobilier,

déclarer irrecevable comme prescrite l’action intentée par Madame [Y] [O] [T] à l’encontre de la société Stellium Immobilier,

condamné Madame [Y] [O] [T] à payer à la société Stellium Immobilier la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Madame [Y] [O] [T] aux entiers dépens,

et suivant, statuant à nouveau :

déclarer recevable l’action introduite par Madame [Y] [O] [T] à l’encontre de la société Stellium Immobilier,

fixer le point de départ de la prescription quinquennale de l’action en responsabilité au jour de la prise de conscience de la valeur de l’appartement, à savoir le 2 juin 2023,

juger que l’action de Madame [Y] [O] [T] introduite par exploit d’huissier du 25 juillet 2023, est manifestement recevable et non prescrite,

déclarer en conséquence l’ensemble des fins de non-recevoir, demandes et conclusions formées à son encontre par la société Stellium Immobilier,

en toutes hypothèses, renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin qu’il soit statué au fond sur les demandes formées par Madame [Y] [O] [T] à l’encontre de la société Stellium Immobilier,

condamner la société Stellium Immobilier au paiement à Madame [Y] [O] [T] de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Vu les conclusions d’intimée notifiées le 27 août 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sas Stellium Immobilier demandant de :

débouter l’appelante de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

en conséquence,

confirmer l’ordonnance rendue par Madame le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Toulouse en date du 15 janvier 2024 en ce qu’elle a :

« déclaré irrecevable comme prescrite l’action de Mme [Y] [O] [T] à l’encontre de la Sas Stellium Immobilier sur le fondement d’un manquement à son obligation d’information et de conseil avant la conclusion d’un contrat de vente du 24 mars 2005 avec la Sccv [Adresse 6]

condamné Madame [Y] [O] [T] aux dépens de l’instance ;

autorisé Maître [I] [P] à recouvrer directement contre Mme [Y] [O] [T] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

condamné Madame [Y] [O] [T] à payer à la société Stellium Immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; »

et, statuant à nouveau,

rejeter comme irrecevables car prescrites depuis à tout le moins le mois de janvier 2022 l’ensemble des demandes d’indemnisation formulées par Madame [Y] [O] [T] sur le fondement du manquement au devoir d’information et de conseil à l’encontre de la Sas Stellium Immobilier ;

condamner reconventionnellement Madame [Y] [O] [T] à payer à la SAS Stellium Immobilier une indemnité de 5.000,00 euros hors taxe au stade de l’incident sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner enfin Madame [Y] [O] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel, le tout avec distraction au profit de Maître Hervé Jeanjacques, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Motifs de la décision :

— sur la recevabilité de l’appel :

l’appel est recevable pour avoir été formé dans les formes et délais requis.

— sur le fond de l’incident concernant la prescription : :

l’assignation au fond du litige porte sur une action en responsabilité de la SAS Stellium Immobilier pour manquement au devoir de conseil et d’information dans le cadre d’une opération d’investissement locatif avec défiscalisation (loi de Robien) sur le fondement de l’article 1240 du code civil (anciennement 1382 du dit code).

La partie intimée a soulevé la prescription de l’action engagée sur le fondement de l’article 2224 du code civil.

Les parties s’opposent uniquement sur le point de départ de la prescription et s’entendent sur le délai de prescription fixé par l’article 2224 du code civil.

En effet, si aux termes de l’article 26 – II de la loi n° 2008 – 561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile les nouvelles dispositions de l’article 2224 du Code civil selon lesquelles les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer sont d’application immédiate s’agissant du nouveau délai quinquennal, aux prescriptions avant juin 2008 en cours non acquises à la date de son entrée en vigueur sans pouvoir dépasser la durée de la prescription antérieure, ces dispositions transitoires laissent toutefois subsister le point de départ initial des prescriptions en cours.

Ainsi, aux termes de l’article 2270-1 ancien du Code civil, applicable à un contrat de vente antérieure au 19 juin 2008, « Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ».

Dès lors, le contrat signé par Madame [Y] [O] [T] étant antérieur au 19 juin 2008, date d’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le point départ est demeuré la manifestation du dommage ou son aggravation, la durée qui était toujours en cours à cette date ayant été ramenée à compter de cette date à cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de cette loi nouvelle, soit le 19 juin 2008.

Il a été précisé que le délai de l’action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance.

Dès lors, viole l’article L. 110-4 du code de commerce, la cour d’appel qui, pour déclarer prescrite l’action en responsabilité exercée par l’acquéreur d’un bien contre le vendeur et son mandataire pour manquement à l’obligation d’information ou de conseil, retient que le point de départ de la prescription se situe à la date de l’acquisition des biens litigieux, alors que, s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne pouvait résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-19.898 ou encore 2e Civ., 5 octobre 2023, pourvoi n° 23-13.104 )

Il convient de déterminer à quelle date se sont révélés des faits susceptibles de révéler à l’investisseur l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. Encore faut il pouvoir préciser quelle était la rentabilité attendue par l’investisseur : une rentabilité financière, patrimoniale, locative '

[Y] [O] [T] considère qu’elle a découvert la réalité de son dommage lors de l’évaluation de son bien immobilier en juin 2023. Elle précise qu’il convient de distinguer le dommage s’agissant d’une perte de loyers ou d’une perte de valeur du bien en capital (page 28 des conclusions). Elle n’émet aucune critique concernant la location du bien et un éventuel défaut de rentabilité locative et précise qu’elle ne soulève pas davantage la surévaluation du coût d’achat mais seulement une perte de revente qu’elle a découverte lorsqu’elle a sollicité une estimation de son bien en vue de sa revente, seul élément selon elle, qui lui a fait prendre conscience du dommage subi. (page 30 et 31 des conclusions).

La SAS Stellium Immobilier considère que la perte de rentabilité de son investissement locatif lui avait été révélée au plus tard au 1er janvier 2017 après une année totale de défaut de location et alors que d’emblée au bout d’une année, en octobre 2007, elle avait perdu l’avantage fiscal attaché au dispositif de la loi de Robien. Elle considère que la seule estimation diligentée à la discrétion plus de 18 années après la livraison du bien immobilier et plus de 8 années après l’expiration du dispositif d’amortissement fiscal ne peut pas être considérée comme une circonstance objective sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique en matière de prescription civile.

Pour déterminer le point de départ de la prescription de l’action en manquement au devoir d’information et de conseil concernant un investissement locatif soumis aux avantages fiscaux loi de Robien, il faut pouvoir déterminer quel était l’objectif poursuivi par l’investisseur, l’acquisition d’un bien immobilier à moindre coût grâce à des avantages fiscaux ou des loyers d’un montant suffisant pour couvrir les échéances du prêt d’acquisition du bien ou du moins avec un effort d’épargne réduit pour l’acquéreur ou bien uniquement réaliser un investissement patrimonial garanti au bout d’une certain nombre d’années .

En l’espèce les pièces soumises à l’examen de la cour pour déterminer quel était l’objectif recherché par l’investisseur sont la pièce n°2 intitulée « simulation financière », la brochure de la résidence (pièce 3), les courriers de la société Omnium Conseil du 22 juillet 2004 et du groupe Omnium Finance du 7 novembre 2006 (pièces 4 et 10) et l’attestation de vente (pièce 9).

Force est de constater que la simulation financière constituée de 3 pages manuscrites rédigée par le conseiller en investissement, qui a présenté le produit dans lequel investir, est totalement illisible quant aux objectifs à atteindre en terme de loyers, d’avantage fiscal ou d’amortissement du prêt souscrit ; il en ressort uniquement qu’il a raisonné sur un investissement d’une valeur de 100.000 euros mais aucune conclusion précise ne peut être tirée de ce document sur la nature de la rentabilité recherchée ni proposée…..

Aucun des autres documents produits aux débats par [Y] [O] [T] ne permet de répondre à l’objectif qu’elle recherchait précisément.

De son coté, la SAS Stellium Immobilier ne produit aucun document tendant à établir quel était l’objectif précis de cette dernière.

Il est au minimum établi qu’elle a cherché à investir dans un bien immobilier et a ainsi réalisé un investissement patrimonial immobilier.

La cour ne peut que prendre en considération les affirmations de [Y] [O] [T] en appel qui limite son objectif à un investissement patrimonial en 2006 dont elle pensait la valeur minimale garantie, sans perte de valeur par trop significative, en 2023, à la date où elle a cherché à le vendre.

A cette fin, elle a sollicité un estimation de son bien acquis en 2006 pour 100.000 euros et a découvert en 2023 que sa valeur estimée n’était plus que de 35.000 euros soit une perte de 65% en 17 ans.

Le point de départ de la prescription est donc la révélation de la perte de valeur de son bien immobilier à la date où l’investisseur a cherché à le vendre alors que le prêt pour le financer n’était pas totalement remboursé; aucun des faits objectifs précis signalés par la société Stellium Immobilier comme point de départ de la prescription, perte de l’avantage fiscal de Robien ou défaut de location du bien au cours de la période, était de nature à inciter un investisseur profane à douter de la perte de valeur significative de son bien immobilier acquis sur les conseils du professionnel en investissement.

Le point de départ de la prescription est donc fixé à la date de l’estimation de la valeur du bien révélée en 2023 qui établit une perte significative de valeur.

Il convient de relever que la réalisation d’une estimation de la valeur du bien litigieux ne résulte pas de la volonté arbitraire de l’acquéreur, comme voudrait le faire juger l’intimée, mais d’une obligation de conservation du bien pendant une certaine durée, outre qu’il s’agit d’une opération globale (acquisition en VEFA, prêt, gestion locative du bien par un mandataire, assurance locative etc…) intégrant un prêt immobilier dont la durée de remboursement était de 20 ans et que la décision d’investir et d’emprunter a été initiée dans le cadre d’une relation commerciale entre un professionnel et un consommateur profane.

Il convient d’infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état et de dire l’action engagée non atteinte par la prescription.

— sur les demandes accessoires :

la société Stellium Immobilier qui succombe en appel devra prendre en charge les dépens de l’incident en première instance et en appel.

Elle sera condamnée à verser 2.000 euros à [Y] [O] [T] en application de l’article 700 du cpc.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— dit l’appel de l’ordonnance du juge de la mise en état recevable

— infirme l’ordonnance du juge de la mise en état

Et statuant à nouveau ;

— dit l’action de [Y] [O] [T] à l’égard de la SAS Stellium Immobilier recevable comme non prescrite

— condamne la SAS Stellium Immobilier aux dépens de première instance et d’appel concernant l’incident

— condamne la SAS Stellium Immobilier à payer à [Y] [O] [T] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et d’appel concernant l’incident.

— renvoie la cause et les parties devant le tribunal judiciaire de Toulouse

Le greffier La Présidente

.