N° RG 23/07130 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PGG4

Décision du

Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 01 août 2023

RG : 22/01253

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 23 Septembre 2025

APPELANT :

M. [P] [F]

né le 17 août 1980 à [Localité 7] (Côte d’Ivoire)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON,avocat au barreau de LYON, toque : 938

INTIMEE :

S.A.S. FONCIA LEMANIQUE venant aux droits de la société FONCIA VOLTAIRE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 359

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Avril 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Mai 2025

Date de mise à disposition : 09 Septembre 2025 prorogée au 23 Septembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [F] est propriétaire avec son épouse d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Adresse 6]) et, par mandat du 28 septembre 2018, la gestion locative de ce bien a été confiée à la société Foncia Voltaire pour une durée d’une année renouvelable tacitement.

Un contrat de location meublée a été conclu le 27 novembre 2018. Les locataires ont pris possession des lieux le 15 décembre 2018. Un dépôt de garantie d’un montant de 2.520 euros a été versé.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés et l’expulsion des locataires a été ordonnée par ordonnance de référé du 23 juillet 2020. Les lieux ont été libérés le 4 novembre 2020, des travaux préalables à la relocation devant être réalisés.

En l’absence de réalisation des travaux nécessaires, le bien n’a pas été reloué rapidement.

Reprochant divers manquements à la société Foncia dans le cadre de son mandat de gestion, M. [F] l’a mise en demeure par courrier du 12 mars 2021, de lui régler les fonds qu’il estimait lui être dus. Le litige n’a pas pu se régler amiablement.

Par acte introductif d’instance du 4 avril 2022, M. [F] a fait assigner la société Foncia devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins d’obtenir des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 1er août 2023, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

— débouté M. [F] de 1'intégralité de ses demandes,

— dit que le contrat de mandat signé par M. [F] avec la société Foncia le 28 septembre 2018 est résilié au 29 juillet 2021,

— condamné M. [F] à payer à la société Foncia la somme de 427,68 euros au titre de l’indemnité due pour la résiliation anticipée du contrat de mandat,

— condamné M. [F] à payer à la société Foncia la somme de 254,48 euros au titre des honoraires de gestion restant dus.

— débouté M. [F] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] à payer à la société Foncia la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 18 septembre 2023, M. [F] a interjeté appel.

La société Foncia Lemanique est intervenue aux droits de la société Foncia Voltaire.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 juillet 2024, M. [F] demande à la cour de :

— réformer en intégralité le jugement,

Statuant à nouveau,

— juger que la société Foncia a engagé sa responsabilité contractuelle,

— condamner la société Foncia à lui payer la somme de 22.440 euros, arrêtée au 31 mars 2022, majorée des intérêts au taux légal courant depuis la date d’assignation, soit le 4 avril 2022,

— condamner la société Foncia à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de ses manquements, négligences, résistance abusive à procéder à l’indemnisation des pertes subies,

— débouter la société Foncia de toutes ses demandes,

— condamner la société Foncia à lui payer une somme de 5.000 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Foncia aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’assignation.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 juin 2024, la société Foncia Lemanique demande à la cour de :

— déclarer recevable son intervention volontaire venant aux droits de la société Foncia Voltaire,

— déclarer irrecevable la demande de M. [F] visant à la voir condamner à payer la somme de 22.440 euros au titre de la prétendue perte locative subie dès lors qu’il s’agit d’une demande nouvelle,

— confirmer le jugement du 1er août 2023 en toutes ses dispositions,

— condamner M. [F] à lui verser la somme de 5.000 euros pour procédure abusive,

— condamner M. [F] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance en ce compris ceux de la procédure de première instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour reçoit l’intervention volontaire de la société Foncia Lemanique venant aux droits de la société Foncia Voltaire, ce qui ne fait pas débat.

Sur la recevabilité d’une demande nouvelle

La société Foncia prétend que la demande au titre d’une perte locative est nouvelle, que M. [F] a demandé 22.440 euros en première instance puis a réduit sa demande à 14.520 euros et que la modification est une demande nouvelle, ne répondant pas aux conditions de l’article 566 du code de procédure civile.

M. [F] explique que le fait d’élever sa réclamation n’est pas une demande nouvelle, tendant aux mêmes fins d’indemnisation.

Réponse de la cour

L’article 564 du Code de procédure civile dispose que « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

L’article 566 précise que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. ».

En l’espèce, la prétention contestée est une augmentation de la demande présentée en première instance de sorte qu’elle tend aux même fins que la demande initiale en paiement de loyers et n’est pas nouvelle. La cour rejette en conséquence l’exception d’irrecevabilité.

Sur la responsabilité contractuelle de la société Foncia

M. [F] soutient que :

— il n’a été avisé du départ du locataire qu’en relançant la société Foncia pour le paiement du loyer de novembre 2020, il a appris ensuite que ce départ faisait suite à une procédure d’expulsion qu’il ignorait, il s’est alors renseigné sur les travaux nécessaires et face à la carence adverse, il a fait établir lui-même les devis, les travaux n’étant réalisés qu’en juillet 2021,

— il a en conséquence subi une perte importante de loyers, alors qu’il supporte un crédit, des charges de copropriété et la taxe foncière,

— la société Foncia était chargée de la gestion globale locative de l’appartement mais elle a commis de nombreuses fautes dans l’exécution de ses obligations,

— elle ne l’a pas informé du litige en cours avec l’ancien locataire,

— elle a perdu les clefs de l’appartement, et si le tribunal a retenu l’absence de préjudice, la faute n’est pas contestée et la signature d’un mandat n’implique pas la location du bien, le but étant pour le mandataire de trouver un locataire au plus tôt,

— la société n’a diligenté aucune procédure aux fins de remise en état de l’appartement, ne l’a pas informé des travaux nécessaires, ne lui a pas demandé son accord pour les faire exécuter, et ce n’est qu’en cas de refus du mandant de réaliser les travaux que le mandataire peut être déchargé de son obligation de les réaliser,

— si le tribunal a retenu un courrier dans lequel il indiquait s’occuper directement des travaux, et considéré la décharge du mandataire, ce courrier faisait suite à celui de la société qui refusait sa part de responsabilité dans la réalisation des travaux, ce qui démontre qu’il a bien demandé leur exécution,

— le bien n’a pu être loué entre novembre 2020 et mars 2022 d’où une perte de loyers de 22.440 euros.

La société réplique que :

— elle n’a pas été mandatée pour une remise en état et le propriétaire devait la mandater expressément pour ce faire, et à défaut, M. [F] prenait en charge cette mission, les travaux n’étant pas urgents,

— elle a demandé au propriétaire de l’aviser de la date des travaux et lui a rappelé que leur charge financière lui incombait, M. [J] voulant à tort une prise en charge par l’assureur des loyers impayés alors que les travaux ne sot pas garantis ; M. [F] qui a gardé la charge des travaux ne peut donc se prévaloir d’une carence de sa part alors qu’elle a pris acte de son souhait de réaliser les travaux opportuns pour une relocation,

— M. [F] a réclamé la restitution du dépôt de garantie en faisant valoir la non réalisation des travaux faute de restitution alors que le dépôt de garantie venait en compensation des loyers impayés,

— M. [F] a bien été avisé du litige en cours,

— les clefs ont bien été restituées, et le jugement mentionne par erreur qu’elle a reconnu sa faute, le local a reçu une proposition de bail via le nouveau mandataire en septembre 2021 et M. [F] a voulu commencer les travaux, seul un badge de parking a été égaré,

— les préjudices sont incertains avec des réclamations évolutives, et un montant de loyer injustifié,

— en tout état de cause, le propriétaire a fait l’aveu d’une réalisation des travaux en juillet 2021.

Réponse de la cour

1/ L’article 1103 du Code civil dispose 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

L’article 1984 du Code civil prévoit que « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. »

L’article 1991 précise que ' Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure'. L’article 1992 alinéa 1 précise que ' Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.'

En l’espèce, le contrat ayant lié les parties stipule que le mandataire doit : « GESTION TECHNIQUE:

' Prendre toutes mesures conservatoires, faire exécuter toutes menues réparations dont le montant est inférieur à 200 euros et celles plus importantes et urgentes en avisant rapidement le Mandant, en régler les factures,

' Faire exécuter tous travaux importants après accord du Mandant, en régler les factures,

' Faire appel à un homme de l’art avec accord et aux frais du Mandant (architecte, maître d''uvre, bureaux d’étude ') pour :

— Les livraisons et réception de logements et/ou immeubles neufs,

— Tous travaux relevant de la garantie décennale ou d’une autorisation administrative,

— Ainsi que tous travaux pour lesquels le Mandataire le jugerait nécessaire. »

Il précise également que 'le mandataire se porte ducroire au profit du mandant du respect par le locataire qu’il aura recherché et choisi, de l’obligation du paiement du loyer, des charges et taxes et de l’obligation de restituer les lieux loués en bon état dans les conditions déterminées ci-après'.

Sur l’indemnisation des détériorations mobilières, il est stipulé que ''le mandataire s’engage à payer au mandant les frais de remise en état des parties privatives libérées par le locataire débiteur ou indemnités d’occupations fixés par le tribunal et charges, consécutifs à la dégradation des lieux par ce dernier, à l’exclusion des réparations locatives, des embellissements et travaux d’aménagement, et sous déduction d’un coefficient de vétusté (…) Les travaux de réfection, objets de la garantie et rendus nécessaires sont déterminés par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie du locataire'.

Sont enfin exclues de la garantie 'les indemnités d’occupation dues par le locataire se maintenant dans les lieux après échéance du congé donné à l’initiative du mandant, les dégradations ou pertes du mobilier corporel imputables au locataire et garnissant le logement'.

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaires de les paraphraser que le premier juge a retenu que :

* s’agissant des travaux de remise en état du bien,

— l’état des lieux effectué par huissier le 4 novembre 2020 révèle que ceux-ci n’ont pas été laissés en bon état, n’étant notamment pas nettoyés, et le chiffrage des les réparations locatives comporte essentiellement des prestations de nettoyage hormis quelques prestations portant sur des travaux de peinture, dégradation minime, fixation d’équipements et fourniture de tapis,

— par courriel du 16 décembre 2020, la gestionnaire de la société Foncia a indiqué à M. [F] qu’il appartenait à ce dernier de prendre en charge les travaux et d’envoyer la facture au locataire,

— s’il a sollicité à plusieurs reprises la remise des fonds qu’il estimait lui être dus pour le démarrage des travaux, M. [F] ne démontre par aucun élément avoir expressément demandé à Foncia de faire exécuter les travaux, relevant essentiellement de réparations locatives expressément exclues par le contrat ; au contraire, il a indiqué 'Comme je vous l’avais dit dans mes mails précédents je piloterais personnellement mes travaux et je paierai directement les artisans et les entreprises qui interviendront. Les travaux débutent cette semaine. [']' , interrogeant par ailleurs Foncia sur la prise en charge du dégât des eaux,

— la société Foncia a pris un charge la somme de 270,22 euros correspondant aux travaux de pose de papiers peints, peinture, fixation d’une armoire et remplacement de tapis manquants,

— en conséquence, le contrat de mandat ne comprenant pas le nettoyage du logement, et le mandant ayant expressément indiqué s’en charger, M. [F] est mal fondé à reprocher à Foncia son inaction,

* s’agissant des autres fautes imputées à la société Foncia,

— la non restitution du dépôt de garantie n’est pas fautive en ce que le contrat stipule, concernant la garantie 'loyers impayés’ que 'le montant de l’indemnisation définitive dû par le mandataire au titre de la garantie s’entend après déduction du montant du dépôt de garantie. Le mandataire restera séquestre de dépôt de garantie’ ; le dépôt de garantie a été justement conservé au regard d’une dette de loyer et la somme due par le mandant de sorte qu’il n’était rien dû au titre du dépôt de garantie, conservé par Foncia conformément aux stipulations contractuelles,

— la reddition des comptes trimestrielle prévue par le contrat a certes comporté des erreurs fin 2020 en prenant en compte des loyers malgré résiliation du bail mais un nouveau compte de gestion du premier trimestre 2021 s’avère juste, comme tenant compte de la garantie de loyers impayés souscrite par Foncia d’où le retrait des indemnités d’occupation et provision sur charge de novembre et décembre ; ce décompte fait également apparaître un solde dû par M. [F]

— la perte de partie de clés n’est pas contestée par la société Foncia (reconnue par un courriel du 29 juillet 2021 précisant qu’il a été demandé au syndic une télécommande et un badge d’immeuble) et est fautive mais M. [F] n’a justifié d’aucun préjudice en découlant, ne pouvant faire valoir un préjudice financier de 17 mois faute de possibilité de relocation de l’immeuble alors qu’un nouveau contrat de mandat a été passé dès le mois d’août 2021.

La cour ajoute, confirmant le jugement, que :

— sur le fait de ne pas avoir prévenu le propriétaire de l’expulsion, le 30 novembre 2020, M. [F] était avisé du départ du locataire et de nécessaires remises en état, l’huissier étant relancé pour remettre les clefs, de sorte que M. [F] ne peut sérieusement prétendre avoir ignoré la procédure judiciaire d’expulsion ; par ailleurs, aucun préjudice qui aurait pu découler d’une non information antérieure de la procédure n’est démontré ni même allégué et la société Foncia a respecté ses obligations en obtenant le départ du locataire impécunieux,

— le courriel de la société Foncia du 16 décembre 2020 précise bien que les travaux à réaliser sont à la charge du propriétaire et donne un devis,

— M. [F], indique lui-même dans son courriel du 4 janvier 2021 avoir avisé à plusieurs reprises Foncia de son intention de réaliser lui-même les travaux et de piloter les entreprises prestataires sans, à aucun moment, n’émettre de récriminations contre la société pour ne pas avoir pris l’initiative de faire exécuter ces travaux, même s’il adopte par ailleurs un ton menaçant sur la 'mauvaise gestion sur la remise en état mon appartement', sans faire valoir des fautes pouvant être retenues, s’agissant notamment du dépôt de garantie justement conservé par Foncia,

— M. [F] ne peut donc se prévaloir de ce que la société n’a pas à tort sollicité son accord sur les travaux à réaliser, ni diligenté aucune procédure aux fins de remise en état de l’appartement, le courrier du 4 janvier 2021 est par ailleurs très clair et ne démontre pas qu’il a été demandé au mandataire de réaliser les travaux,

— sur la perte de clés ou badges, dès le mois de septembre 2021la nouvelle régie proposait des locataires sans faire état du moindre obstacle matériel à des visites ou à une relocation (pièce 14 intimée), d’où l’absence de préjudice imputable à Foncia sur ce point.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de loyers perdus de M. [F].

Sur les demandes en paiement de la société Foncia

Elle soutient que :

— le contrat n’a pas été régulièrement résilié par le propriétaire qui avait en outre conclu un nouveau mandat de gestion,

— les honoraires de gestion courante correspondent à 10,8% TTC du loyer fixé à 1 320,00 euros mensuel. Soit 142,56 euros par mois (0,108 ×1 320,00), donc 427,68 euros par trimestre (142,56 × 3),

— le propriétaire ne peut cependant sérieusement se prévaloir du fait que le tribunal a reconnu que le montant de la demande n’est pas explicité alors même que la première juridiction a justement considéré de façon détaillée que le montant qui aurait du être alloué à la société devait être supérieur,

— une créance de 254,48 euros subsiste et n’était d’ailleurs pas contestée par l’appelant en première instance et sa contestation en appel n’est corroborée par aucun élément.

M. [F] a affirme que :

— il a dû mettre fin au contrat à cause du comportement de la société dont les fautes ont engendré des préjudices et une perte de confiance le contraignant à se retourner vers un autre mandataire,

— la société ne peut donc pas valablement demander des indemnités compte tenu de la fin du contrat puisque la rupture contractuelle est de son fait,

— concernant les honoraires de gestion, le décompte de la société est irrégulier et ne justifie pas du montant de la demande,

— sur les dommages intérêts pour procédure abusive, il existe un droit à un double degré de juridiction.

Réponse de la cour

L’article 1237-1 du Code civil dispose que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution. »

Le mandat était donné pour une durée de une année avec un renouvellement d’année en année par tacite reconduction à défaut de résiliation par courrier recommandé avec avis de réception trois mois avant la date d’expiration annuelle. Il était précisé que « DUREE : 'En cas d’accord des parties pour une résiliation en cours d’année, le Mandataire aura droit à une indemnité réparatrice égale à un trimestre d’honoraires de gestion courante. »

M. [F] a envoyé un courrier non équivoque de fin de contrat daté du 13 juillet 2021 mais sans accusé de réception ; par courrier du 29 juillet 2021, la société a confirmé effectuer la clôture du compte, sans contester la résiliation que le tribunal judiciaire a à juste titre fixé à cette date; le terme annuel était à la date du 28 septembre 2021.

Le jugement a retenu un solde de 427,68 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée non discuté dans son calcul.

S’agissant du compte entre les parties, le tribunal a retenu un montant de 418,47 – 163,99 = 254,48 euros. Ce compte n’est pas discuté concrètement par le mandant qui se contente d’invoquer que le décompte n’est pas justifié alors qu’il l’est par les productions.

Par ailleurs, M. [F] n’a pas rapporté la preuve de fautes de son adversaire, justifiant la rupture contractuelle aux torts de son adversaire comme vu supra. Il ne peut donc prétendre être déchargé des sommes restant dues à la société Foncia et le jugement est confirmée sur les condamnations prononcées au bénéfice de la société Foncia.

Sur les dommages intérêts

La société Foncia fait valoir que la procédure adverse est abusive en ce que M. [F] est de mauvaise foi et a tenté de tromper le tribunal sur le montant des pertes locatives et a retiré des pièces de première instance, et elle réclame 5.000 euros à titre de dommages intérêts à ce titre.

M. [F] maintient sa demande, rejetée en première instance, en paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en faisant valoir la résistance abusive de son adversaire à l’indemniser.

Réponse de la cour

En droit, l’exercice d’une action en justice peut dégénérer en un abus du droit d’agir, lequel suppose la démonstration d’une faute.

En l’espèce, aucune faute constitutive d’un abus de droit d’agir n’est établie par la société Foncia, l’appelant pouvant en cause d’appel augmenter sa demande comme vu supra et modifier des productions sans que cela ne revête nécessairement un caractère abusif, lequel n’est pas caractérisé.

En conséquence, la société Foncia est déboutée de cette demande présentée en appel.

Par ailleurs, le jugement étant confirmé sur le rejet des prétentions principales de M. [F], il l’est également en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive, de son adversaire laquelle n’est pas caractérisée puisqu’il succombe également en appel.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les condamnations à ce titre en première instance reçoivent confirmation et les dépens d’appel sont à la charge de M. [P] [F] qui succombe sur ses prétentions.

L’équité commande en outre de le condamner en cause d’appel à payer à la société Foncia la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Reçoit l’intervention volontaire de la SAS Foncia Lemanique venant aux droits de la société Foncia Voltaire,

Rejette l’exception d’irrecevabilité de la demande nouvelle,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Déboute la société Foncia Lemanique de sa demande en paiement de dommages intérêts pour procédure abusive.

Condamne M. [P] [F] à payer à la société Foncia Lemanique la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [P] [F] aux dépens d’appel

La greffière, La Présidente,