12/11/2025

ARRÊT N° 25/440

N° RG 24/04063

N° Portalis DBVI-V-B7I-QWG3

NA – SC

Décision déférée du 28 Novembre 2024

TJ de [Localité 7] – 23/00153

D. [Localité 8]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 12/11/2025

à

M^e Angéline BINEL

M^e Loïc ALRAN

M^e Sandra HEIL-NUEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [V] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

(Appelant au dossier RG n° 25/00014 joint le 15/01/25)

Représenté par M^e Angéline BINEL de la SCP SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocat au barreau de CASTRES

INTIMES

Madame [Y] [K] épouse [L]

[Adresse 5]

[Localité 6]

(Intimée au dossier RG n° 25/00014 joint le 15/01/25)

Représentée par M^e Loïc ALRAN de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocat au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 6]

(Intimé au dossier RG n° 25/00014 joint le 15/01/25)

Représentée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

A.M. ROBERT, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Par acte authentique du 6 novembre 2017, Mme [Y] [K] épouse [L] a vendu à M. [V] [O], pour un prix de 100.000 euros, l’appartement du premier étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], constituant le lot n°2 de cet immeuble soumis au régime de la copropriété, et comportant deux lots.

Le lot n°1 de la copropriété consiste en un atelier situé au rez-de-chaussée et appartient au frère de Mme [L], M.[N] [K].

L’acte de vente du 6 novembre 2017 évoque le litige opposant M. [N] [K] à Mme [Y] [K] épouse [L], portant sur l’aménagement de la pièce sur la terrasse et ses conséquences sur la solidité de l’immeuble, l’obturation d’une servitude de vue et l’écoulement des eaux pluviales. Il prévoit que toutes les conséquences de ce litige seront supportées par le vendeur.

En raison du désaccord existant entre Mme [L] et son frère, M.[K], concernant la désignation d’un syndic de copropriété, la Selarl [C] & associés a été désignée comme syndic judiciaire, par ordonnance du 22 septembre 2017.

La mission de la Selarl [C] & associés a été renouvelée, puis modifiée par ordonnance du 16 juillet 2020, qui l’a désignée en qualité d’administrateur provisoire.

Par ordonnance de référé du 29 mai 2020, M. [S] [G] a été désigné en qualité d’expert judiciaire, à la demande de la Selarl [C] & associés, pour constater les désordres allégués par M. [N] [K], et en déterminer la cause.

L’expert a déposé son rapport le 29 novembre 2021, à la suite d’une réunion d’expertise tenue en présence de M.[N] [K], Mme [Y] [L] et M. [V] [O].

Par acte du 26 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Castres, pris en la personne de son représentant légal, la Selarl [C] & associés, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, a fait assigner M. [V] [O] devant le tribunal judiciaire de Castres, pour obtenir paiement d’un solde de charges de copropriété.

M. [V] [O] a fait appeler en cause Mme [Y] [K] épouse [L], par acte du 28 avril 2023.

Par jugement du 28 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Castres, a :

— condamné M. [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) pris en la personne de son représentant légal, la Selarl [C] & associés, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, la somme de 15.494,12 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 9 juillet 2020 sur la somme de 5.519,90 euros, et sur le solde à compter de l’assignation du 26 janvier 2023;

— rejeté la demande de dommages-intérêts;

— condamné Mme [Y] [K] épouse [L] à relever et garantir M. [V] [O] des condamnations prononcées contre lui à hauteur de la somme de 2.020,60 euros ;

— rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires;

— condamné M. [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) pris en la personne de son représentant légal, la Selarl [C] & associés en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— rejeté les autres demandes présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné M. [V] [O] aux dépens de l’instance;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par déclarations des 18 décembre 2024 et 3 janvier 2025, M. [V] [O] a interjeté appel du jugement rendu le 28 novembre 2024, en intimant Mme [L] et le syndicat des copropriétaires.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er septembre 2025, M. [V] [O], appelant, demande à la cour, au visa de l’article 1103 du code civil, de la loi du 10 juillet 2965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

'condamné M. [V] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) pris en la personne de son représentant légal, la Selarl [C] et Associes en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété la somme de 15.494,12 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 novembre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 9 juillet 2020 sur la somme de 5.519,90 euros et sur le solde à compter de l’assignation du 26 janvier 2023,

'condamné Mme [Y] [K] épouse [L] à relever et garantir M. [V] [O] des condamnations prononcées contre lui à hauteur de 2.020,60 euros,

'rejeté toutes autres demandes autres, plus amples ou contraires,

'condamné M. [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) pris en la personne de son représentant légal, la Selarl [C] et Associes en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

'rejeté les autres demandes présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamné M. [V] [O] aux entiers dépens.

En conséquence,

— condamner Mme [Y] [K] épouse [L] à relever et garantir M. [V] [O] de toutes condamnations éventuelles prononcées à son encontre, déduction faite de la somme de 1.265,45 euros,

— condamner Mme [Y] [K] épouse [L] au paiement des charges de copropriété postérieures au 10 novembre 2023 arrêtées à la somme de 11.300,24 euros au 1er juillet 2025 et à parfaire, déduction faite du coût de l’assurance de la copropriété et des frais d’entretien,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts compensatoires,

— débouter Mme [Y] [K] épouse [L] de ses demandes,

— condamner Mme [Y] [K] épouse [L] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 septembre 2025, Mme [Y] [K] épouse [L], intimée, demande à la cour, au visa de l’article 1353 du code civil, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Castres le 28 novembre 2024 dans toutes ses dispositions.

— condamner M. [V] [O] au paiement de la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], intimé, pris en la personne de son représentant légal, la Selarl [C] & associés,administrateur provisoire de la copropriété, demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment l’article 10-1 et du décret du 17 mars 1967, des articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1231-6 du code civil, de :

— confirmer la totalité du jugement du 28 novembre 2024 en ce qu’il a :

— condamné M. [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) pris en la personne de son représentant légal, la Selarl [C] & associés en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété la somme de 15.494,12 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 novembre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 9 juillet 2020 sur la somme de 5.519,90 euros et sur le solde à compter de l’assignation du 26 janvier 2023,

— rejeté la demande de dommages-intérêts,

— condamné Mme [Y] [K] épouse [L] à relever et garantir M. [V] [O] des condamnations prononcées contre lui à hauteur de la somme de 2.020,60 euros ;

— rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires,

— condamné M. [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) pris en la personne de son représentant légal, la Selarl [C] & Associes en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [V] [O] aux dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Et statuant à nouveau :

— condamner M. [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) pris en la personne de son représentant légal, la Selarl [C] & associés en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— et aux entiers dépens de la présente procédure

La clôture est intervenue le 16 septembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du 16 septembre 2025.

MOTIFS

* Sur la garantie demandée par M.[O]

M.[O] et Mme [L] s’opposent sur la portée de la clause de l’acte de vente du 6 novembre 2017, selon laquelle Mme [L], venderesse, s’est engagée envers l’acheteur à supporter les conséquences du litige l’opposant à son frère.

Cette clause stipule :

'Le vendeur déclare être actuellement en litige avec Monsieur [N] [K], son voisin, sur divers points relatés dans le courrier de Maître BOONSTOPPEL, conseil de M. [K], du 12 juillet 2017, auquel Maître ALRAN, conseil de Madame [L] a répondu par courrier du 27 octobre 2017, dont une copie est ci-annexée. Les points litigieux portent sur l’aménagement de la pièce sur la terrasse et ses conséquences sur la solidité de l’immeuble, l’obturation de la servitude de vue et l’écoulement des eaux pluviales.

Les parties aux présentes conviennent expressément que ce litige sera poursuivi par le vendeur et que toutes ses conséquences seront supportées exclusivement et intégralement par le vendeur, lequel prendra notamment à sa charge tous les frais qui lui sont liés ainsi que toutes les sommes auxquelles il pourrait être condamné le cas échéant, le tout de manière à ce que l’acquéreur n’ait rien à payer à ce titre, et qu’il ne puisse pas être recherché à ce sujet'.

La garantie consentie par Mme [L] est ainsi circonscrite aux conséquences du litige l’opposant à M.[K] relativement à 'l’aménagement de la pièce sur la terrasse et ses conséquences sur la solidité de l’immeuble, l’obturation de la servitude de vue et l’écoulement des eaux pluviales'.

Le jugement déféré du 28 novembre 2024 condamne M. [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.494,12 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 novembre 2023, et cette disposition ne fait l’objet d’aucune contestation circonstanciée: malgré le dispositif de ses conclusions, M.[O] indique en effet, dans le corps de ses conclusions, demander 'la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses plus amples demandes'.

Cette somme a été déterminée par le tribunal selon les modalités suivantes:

20.628.38 €, somme réclamée selon décompte du 10 novembre 2023

—  7.500 € d’appel exceptionnel du 01.04.2022

+ 5.871,44 € : moitié de la somme de 11.742.89 €

—  5.318,70 € : provisions sans régularisations ultérieures

+1.813 €: facture de M^e Marcou Ichard, avocat.

Le tribunal a estimé que l’appel de fonds exceptionnel de 7.500 euros n’était justifié qu’à concurrence de la somme de 5.871,44 euros, puisqu’il était destiné à couvrir des frais d’un montant global de 11.742,89 euros (expert [G]: 2.228,20 €, Matmut assurance: 340,22 €, Etude [C]: 9.174,47 €), incombant pour moitié à M.[O].

Le tribunal a par ailleurs déduit du décompte du 10 novembre 2023, la somme globale de 5.318,70 euros au titre d’appels de provisions non justifiés, à l’exclusion de la facture de M^e Marcou Ichard, avocat chargé d’engager la procédure de référé ayant abouti à la désignation de l’expert [G].

Sur la somme de 15.494,12 euros due par M.[O] au syndicat des copropriétaires au titre des charges, le tribunal a admis la garantie de Mme [L] à hauteur de la somme de 2020,60 euros, se décomposant ainsi:

—  1.114,10 euros, correspondant à la moitié de la somme de 2.228,20 euros réglée à l’expert judiciaire,

—  906,50 euros au titre de la moitié des honoraires d’avocat réglés pour la procédure de référé.

M.[O], appelant, demande la condamnation de Mme [L] à le garantir du paiement de la totalité de la somme mise à sa charge, déduction faite des frais d’assurance et d’entretien de la copropriété.

Il ne rapporte cependant pas la preuve, qui lui incombe, que d’autres charges que celles retenues par le tribunal, au titre des honoraires de l’avocat mandaté pour agir en référé, et des honoraires de l’expert judiciaire, se rapportent à 'l’aménagement de la pièce sur la terrasse et ses conséquences sur la solidité de l’immeuble', à 'l’obturation de la servitude de vue’ ou à 'l’écoulement des eaux pluviales', seuls 'points litigieux’ dont Mme [L] s’est engagée à supporter les conséquences à l’égard de M.[O].

En particulier, il est constant qu’en suite du rapport déposé par l’expert [G], M.[K] n’a pas engagé de quelconque instance pour obtenir la démolition de la pièce construite sur la terrasse, l’obturation d’une servitude de vue, ni la prise en charge par M.[O] de travaux du fait de dommages occasionnés à la copropriété par ses parties privatives.

Les honoraires de la société [C], en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété désigné le 16 juillet 2020, sont dépourvus de lien avec le litige opposant Mme [L] à son frère, M.[K], quant à 'l’aménagement de la pièce sur la terrasse et ses conséquences sur la solidité de l’immeuble', à 'l’obturation de la servitude de vue’ ou à 'l’écoulement des eaux pluviales'.

L’administrateur provisoire a en effet été désigné, le 16 juillet 2020, par application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit cette procédure spécifique lorsque 'l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis'. Me [C], en sa qualité de syndic judiciaire de la copropriété, avait au préalable vainement tenté de recouvrer auprès de M.[O] la quote-part de charges lui incombant, malgré sommation du 9 juillet 2020, elle-même consécutive à plusieurs mises en demeure de payer préalables.

De même, les honoraires et débours de la société [C], en sa qualité préalable de syndic judiciaire chargé de la gestion de l’immeuble, sont dépourvus de lien direct avec les seuls points litigieux dont Mme [L] s’est engagée à garantir les conséquences suivant l’acte de vente. M.[O] était informé, au jour de la vente, de l’intervention d’un syndic judiciaire, en l’absence d’accord des copropriétaires sur la désignation d’un autre syndic. Sa mission a ensuite été reconduite, jusqu’en juillet 2020, pour des raisons étrangères à Mme [L], tenant à la seule opposition de M.[K] à la désignation d’un autre syndic, bénévole ou professionnel. Mme [L] ne s’est nullement engagée, dans l’acte authentique du 6 novembre 2017, à supporter les frais de syndic de la copropriété.

Il est encore précisé que les charges appelées par le syndicat des copropriétaires ne comportent aucun appel de fonds afférent à 'l’aménagement de la pièce sur la terrasse et ses conséquences sur la solidité de l’immeuble', à 'l’obturation de la servitude de vue’ ou à 'l’écoulement des eaux pluviales'.

Le défaut d’étanchéité de la terrasse constaté par l’expert [G], dont Mme [L] conteste qu’il présente un quelconque lien avec les différents points du litige l’ayant opposée à son frère puisque l’expert l’impute à une erreur de conception d’exécution, n’a en toute hypothèse pas fait l’objet de travaux de reprise, et M.[O] reconnaît expressément que 'les charges de copropriété objets du litige ne portent pas sur les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse'.

Enfin les honoraires d’avocat réglés par le syndicat des copropriétaires en 2023 se rapportent à l’instance en paiement engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M.[O], à qui il incombe en toute hypothèse de régler les charges de copropriété, quel que soit le recours dont il dispose.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a limité la garantie de Mme [L] à la somme de 2020,60 euros.

* Sur le paiement de charges postérieures au 10 novembre 2023

M.[O] demande, devant la cour, paiement d’une somme de 11.300,24 euros au titre de charges de copropriété postérieures au 10 novembre 2023, arrêtées à la date du 1er juillet 2025.

Le paiement des charges n’incombe qu’aux propriétaires des lots dépendant de la copropriété.

M.[O] n’établit pas davantage en quoi les charges appelées relèveraient de la garantie de Mme [L] stipulée dans l’acte de vente. Mme [L] n’est en toute hypothèse pas redevable ni des frais de gestion de la copropriété, ni des frais afférents à la procédure de recouvrement de charges.

Cette demande complémentaire est donc rejetée.

* Sur les demandes accessoires:

Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a mis à la charge de M.[O] les dépens de première instance outre une indemnité allouée au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles de première instance.

M.[O], qui perd son procès en appel, doit également supporter les dépens d’appel, et régler à Mme [L] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il n’y a pas lieu à règlement d’une somme complémentaire au profit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 28 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Castres en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande de M.[V] [O] tendant au paiement de charges de copropriété postérieures au 10 novembre 2023 ;

Condamne M.[V] [O] aux dépens d’appel ;

Condamne M.[V] [O] à payer à Mme [Y] [L] la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel;

Rejette les demandes des autres parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT

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