05/11/2025

ARRÊT N° 25/ 417

N° RG 20/01352

N° Portalis DBVI-V-B7E-NSOE

AMR – SC

Décision déférée du 18 Avril 2019

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 14/01247

ADD EXPERTISE

RENVOI MEE DU 11.06.2026

Grosse délivrée

le 05/11/2025

à

M^e Catherine HOULL

M^e Gilles SOREL

M^e Nicolas LARRAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SITUEE [Adresse 17] A [Localité 9], représenté par son syndic en exercice ROLDAN IMMO

[Adresse 17]

[Localité 9]

Représenté par M^e Catherine HOULL de la SELARL CATHERINE HOULL & ASSOCIES, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMES

Monsieur [GI] [L]

[Adresse 16]

[Localité 4]

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

Maître [Z] [B]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Maître [X] [P]

[Adresse 6]

[Localité 14]

Représentés par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.M ROBERT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 23 septembre 2005, reçu par maître [Z] [B] avec la participation de maître [X] [P], Notaires, M. [R] [V] et Mme [C] [U] épouse [V] ont vendu à M. [GI] [L] et Mme [I] [W] épouse [L] les lots n° 8,9,10 et 11 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 17] à [Localité 9].

Depuis le 19 juillet 2011, M. [GI] [L] est seul propriétaire des lots en raison du partage de la communauté intervenu dans le cadre de son divorce avec Mme [I] [W] divorcée [L].

Selon le règlement de copropriété, les quatre lots vendus étaient d’anciennes chambres séparées par un palier commun et situées au troisième étage de l’immeuble.

Lors de l’achat des lots par M. [R] [V] et Mme [C] [U] épouse [V] auprès des anciens propriétaires, M. et Mme [T], par acte authentique du 26 avril 1990 passé devant maître [X] [P], ces lots n’étaient pas décrits comme formant un seul et même appartement.

En revanche, l’acte authentique du 23 septembre 2005, par lequel M. et Mme [L] ont fait l’acquisition des lots, mentionne expressément que ces derniers forment, après réunification, un appartement unique de type 3.

Par acte d’huissier du 31 mars 2014, le Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 17] à [Localité 9] a fait assigner M. [GI] [L] devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir restitution sous astreinte de l’espace commun, après transport sur les lieux destiné à constater que les quatre lots sont désormais réunis pour former un appartement.

Par actes d’huissiers du 26 septembre et du 2 octobre 2014, M. [GI] [L] a appelé en cause ses vendeurs, M. et Mme [V] et les notaires rédacteurs de l’acte de vente, maître [Z] [B] et maître [X] [P].

Par ordonnance du 22 janvier 2015, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Toulouse a prescrit un transport sur les lieux, réalisé le 27 février 2015, au terme duquel il a été confirmé que « les quatre lots n° 8, 9, 10 et 11 et le couloir commun les desservant ne forment désormais qu’un seul appartement », et il a été pris acte de l’intention des parties de rechercher une solution transactionnelle.

Les parties n’ont pas trouvé d’accord.

Par jugement du 18 avril 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— rejeté l’action en revendication exercée par le syndicat des copropriétaires,

— dit que les clauses de répartition des charges stipulées au règlement de copropriété sont illicites et doivent être réputées non écrites,

— dit que M. [Z] [B] et M. [X] [P] ont commis une faute dommageable,

— Avant dire droit sur la nouvelle répartition des charges et sur le surplus des demandes, ordonné une mesure d’expertise,

— désigné pour y procéder : M. [F] [Y] [Adresse 15] [Localité 13] et en cas d’indisponibilité M. [S] [N] [Adresse 8] [Localité 11], qui aura pour mission de :

1) proposer une nouvelle répartition des charges, conforme au titre de propriété de M. [GI] [L], duquel il résulte que celui-ci est propriétaire d’un appartement occupant tout le troisième étage,

2) répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties,

3) plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

— dit que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

— dit que l’expert pourra, si nécessaire, s’adjoindre tout spécialiste de son choix,

— dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile,

— dit qu’à cet effet, l’expert procédera à ses opérations contradictoirement, après convocation des parties et de leurs conseils, par lettre recommandée avec accusé de réception,

— dit qu’une somme de 3.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert sera consignée au greffe du tribunal par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 17] à [Localité 9], avant le 31 juillet 2019,

— rappelé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque par application de l’article 271 du code de procédure civile,

— rappelé à l’expert, qu’en application de l’article 267 du code de procédure civile, il ne doit commencer ses opérations qu’à compter de la réception d’un avis de consignation délivré par le greffe,

— dit qu’à compter de cet avis, il disposera d’un délai de trois mois pour déposer un rapport,

— dit que les opérations d’expertise se dérouleront sous la surveillance du juge de la mise en état,

— dit qu’en cas d’empêchement de l’expert, celui-ci sera remplacé d’office ou à la requête de la partie la plus diligente,

— réservé les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 19 décembre 2019.

Par déclaration du 11 juin 2020, le Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 17] à [Localité 9], représenté par son syndic Roldan Immo, a interjeté appel du jugement du 18 avril 2019, en ce qu’il a rejeté son action en revendication en intimant M. [GI] [L].

Par acte d’huissier du 28 octobre 2020, M. [GI] [L] a fait assigner maître [Z] [B] et maître [X] [P] aux fins d’appel provoqué.

Par arrêt avant dire droit du 24 janvier 2023 la Cour d’appel de Toulouse a :

— reçu l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 17] à l’endroit de M. « [GI] » [L] le 31 mars 2014,

— infirmé le jugement rendu le 18 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Toulouse en toutes ses dispositions expressément déférées à la cour à l’exception de celle ayant retenu le principe de la faute de Maître [Z] [B], notaire associé de la Scp Fargues [B]-Fis et de Maître [X] [P], notaire associé de la Scp [P] Pascual Iwanesko Bourmazea-Malavialle ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— jugé que les parties communes du 3ème étage et constituées du palier et du WC ont été appropriées de manière illicite par les auteurs de M. « [GI] » [L] ;

— rejeté l’exception tirée de la prescription acquisitive des parties communes situées au 3eme étage de l’immeuble en copropriété.

— condamné M. « [GI] » [L] à restituer lesdites parties communes au Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 17],

— Évoqué le surplus de l’affaire,

— Avant dire droit sur l’ensemble des autres demandes tant sur les modalités de l’exécution forcée de la remise en état des lieux que sur l’étendue des préjudices réparables, et même sur toute nouvelle mesure d’instruction préalable,

— donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur ;

— dit que l’affaire sera rappelée à la première audience utile suivant le dépôt du constat de fin de mission par le médiateur, pour conférer, sur la suite à donner à la présente instance,

— dit que le présent arrêt sera notifié, par lettre simple, aux parties et par voie électronique au médiateur ci-dessus désigné, par les soins du greffe,

— réservé l’ensemble des demandes non encore tranchées, les dépens de l’incident et frais irrépétibles.

Par ordonnance du 2 février 2023, la Cour d’appel de Toulouse a désigné Mme [A] [O] aux fins de remplir la mission d’injonction à rencontrer un médiateur et, le cas échéant en cas d’acceptation des parties, accomplir la mission de médiateur, dans les termes de l’arrêt du 24 janvier 2023.

Par ordonnance du 6 juillet 2023, la Cour d’appel de Toulouse a, notamment, prorogé pour une période de trois mois la durée d’exécution de la décision portant injonction à rencontrer un médiateur pour permettre aux parties de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Par ordonnance du 26 avril 2024, la Cour d’appel de Toulouse a, notamment, constaté le refus des parties d’entrer en médiation et la fin de la mission confiée à Mme [A] [O] et invité le Syndicat des copropriétaires à produire toutes pièces (plans, délibérations, règlement de copropriété, factures de travaux…) qu’il est tenu de détenir et permettant de déterminer l’exacte configuration des lieux antérieure à leur modification sauf à la cour de tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2025 et l’affaire a été rappelée à l’audience du 30 juin 2025 à 14 heures.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 17] à [Localité 9],représenté par son syndic Roldan Immo, appelant, demande à la cour de :

À titre principal :

— condamner M. « [GI] » [L] au règlement de la somme de 47.061,84 euros, au profit du Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 17] à [Localité 9], représentée par son Syndic, pour la remise en état des parties communes, somme se décomposant comme suit : 36.520 euros de travaux de remise en état des parties communes, 1.098,92 euros devis M. [E] [D], notaire, mise en conformité des actes de la copropriété, de publicité foncière, 1.346 euros devis Syndic mise en conformité des actes de la copropriété et suivi travaux, 5.096,92 euros montant des charges depuis l’appropriation, 3.000 euros préjudice de jouissance pendant les travaux (2 mois),

À titre subsidiaire, au cas où par extraordinaire les éléments fournis seraient insuffisants :

— ordonner, en tant que besoin, et avant dire droit, une expertise judiciaire, aux frais avancés de M. « [GI] » [L], portant sur l’exacte étendue des travaux à exécuter pour remettre en état les parties communes concernées, leur durée prévisible, les frais de mise en conformité des actes de la copropriété, de publicité foncière, l’évaluation financière de la partie appropriée, avant et après travaux, le préjudice de jouissance,

— ordonner, en ce cas un sursis à statuer jusqu’au rendu de ce rapport concernant les sommes réclamées,

En tout état de cause :

— condamner M. « [GI] » [L] au règlement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Catherine Houll conformément à l’article 699 du même code.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 octobre 2024, M. [GI] [L], intimé, demande à la cour de :

— dire que les deux plans produits par le syndicat des copropriétaires ne correspondent pas au véritable plan annexé au règlement de copropriété,

— dire qu’une expertise préalable est nécessaire pour la détermination précise des parties communes litigieuses, des travaux exacts à exécuter pour leur restitution, de la durée prévisible des travaux pour déterminer le délai dans lequel ils devront être exécutés, des frais de mises en conformité des actes de la copropriété, de publicité foncière, de l’évaluation de la partie appropriée, avant et après travaux, de l’évaluation de la perte de valeur de l’appartement de M. [GI] [L] corrélative aux travaux de remise en l’état antérieur de l’appartement, et plus généralement de tous les préjudices à la réparation desquels les notaire pourraient être tenus en lien de causalité directe avec la faute commise,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre,

— ordonner avant dire droit une expertise judiciaire, aux frais avancés de M. [Z] [B] et M. [X] [P], pour la détermination précise des parties communes litigieuses, des travaux exacts à exécuter pour leur restitution, de la durée prévisible des travaux pour déterminer le délai dans lequel ils devront être exécutés, des frais de mises en conformité des actes de la copropriété, de publicité foncière, de l’évaluation de la partie appropriée, avant et après travaux, de l’évaluation de la perte de valeur de l’appartement de M. [GI] [L] corrélative aux travaux de remise en l’état antérieur de l’appartement, et plus généralement de tous les préjudices à la réparation desquels les notaires pourraient être tenus en lien de causalité directe avec la faute commise,

— si par impossible, la Cour jugeait les éléments fournis par le syndicat des copropriétaires suffisamment probants pour déterminer de façon précise l’évaluation des parties communes litigieuses et le condamnait au règlement de la somme de 47.061,84 euros au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 17] à [Localité 9],

— condamner solidairement M. [Z] [B] et M. [X] [P] à le relever et garantir de toutes les condamnations mise à sa charge à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— condamner solidairement M. [Z] [B] et M. [X] [P] à réparer l’intégralité du préjudice de M. [GI] [L] et notamment de la perte de valeur de son appartement corrélative aux travaux de remise en l’état antérieur de l’appartement,

— ordonner une expertise aux frais avancés de M. [Z] [B] et M. [X] [P] pour déterminer l’intégralité du préjudice subi par M. [GI] [L] et notamment la perte de valeur de son appartement corrélative aux travaux de remise en l’état antérieur de l’appartement,

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. [Z] [B] et M. [X] [P] à payer à M. [GI] [L] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Davasse-Bonte conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 janvier 2025, Maître [Z] [B] et Maître [X] [P], intimés provoqués, demandent à la cour, de :

Statuant sur les suites de l’arrêt rendu le 23 janvier 2024, et donc sur l’existence du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 17] et M. « [GI] » [L], et son lien de causalité avec les fautes retenues à leur encontre :

— juger que le seul préjudice subi par M. « [GI] » [L] en relation de cause à effet avec les manquements retenus à leur encontre ne peut consister qu’en une perte de chance pour lui d’obtenir un moindre prix correspondant à une fraction des travaux de remise en état des parties communes,

— fixer cette perte de chance à 30% du montant des travaux à chiffrer au jour de la vente litigieuse, au besoin par voie d’expertise judiciaire,

— débouter M. « [GI] » [L] du surplus de ses demandes,

— statuer ce que de droit sur les frais irrépétibles et les dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du 30 juin 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

1-Il est définitivement jugé que les parties communes du 3ème étage et constituées du palier et du wc ont été appropriées de manière illicite par les auteurs de M. [GI] [L] et que ce dernier doit les restituer au Syndicat des Copropriétaires.

Cette restitution implique une remise en état des lieux dont les modalités concrètes ne peuvent être déterminées qu’en connaissance de l’exacte configuration des lieux antérieurement à leur modification.

A cet égard, le règlement de copropriété (page 4) définit les parties communes générales de l’immeuble dans son ensemble comme notamment « le hall d’entrée, l’escalier, ses cages et paliers » ainsi que « les wc situés sur le palier du troisième étage » et l’état descriptif de division désigne les lots 8 à 11 de la manière suivante :

«Lot n° 8 : au troisième étage à droite et devant un local à usage de chambre avec coin toilette, portant le n° 6 du plan (') lot n° 9 : au troisième étage à gauche et devant, un local à usage de chambre avec coin toilette, portant le n° 7 du plan, (') lot n°

10 : au troisième étage à gauche et au fond, deux locaux à usage d’habitation avec coin cuisine et toilettes portant le n° 8 du plan (') lot n° 11- au troisième étage, à droite et au fond, un local à usage de chambre avec coin toilette, portant le n° 9 du plan (') », chacun de ces lots disposant de la jouissance exclusive des wc situés sur le palier.

Les deux plans produits en pièce 2 et 13 par le Syndicat des Copropriétaires, dont on ignore l’origine mais qui ne sont pas les plans originaux, ne correspondent pas à cette description et se contredisent entre eux, le plan produit en pièce no 2 situant par exemple le lot 8 à gauche et devant et le plan produit en pièce no 13 situant le lot 11 à gauche et devant.

Or si l’on se réfère au plan des lieux actuels tel que réalisé par M . [Y] qui a finalement déposé son rapport d’expertise judiciaire le 11 mars 2021 lequel est produit au débat, la porte palière, dont il n’est pas prétendu que l’emplacement aurait changé, ouvre face aux deux chambres qui semblent correspondre aux lots 8 et 9 (de droite à gauche), le lot 10 semble correspondre au séjour-cuisine actuel se trouvant au fond à gauche et le lot 11 semble correspondre à l’actuelle salle de bains-wc se trouvant au fond à droite, derrière la cage d’escalier.

Ceci est conforté par la quote-part attribuée à chacun de ces lots dans la propriété du sol en millièmes tel que récapitulé en page 8 de l’état descriptif, les lots 8 et 9 se voyant attribuer 24 millièmes, le lot 10, 41 millièmes et le lot 11, 12 millièmes.

Pour autant, la détermination de la superficie des parties communes intégrées à l’appartement acquis par M. [L] (palier et wc) ainsi que de leur emplacement exact, des travaux à réaliser pour leur restitution, de l’évaluation financière de la partie appropriée avant et après travaux ainsi que des frais engendrés par la mise en conformité des actes de la copropriété nécessite que soit ordonné une expertise, aux frais avancés de M. [L] et du Syndicat des Copropriétaires qui y ont tous deux intérêt.

2-Le principe de la responsabilité des notaires étant acquis, il sera demandé à l’expert, sans préjuger le bien-fondé des demandes indemnitaires de M. [L], d’évaluer la perte de valeur de l’appartement du fait de la restitution.

3-Il sera sursis à statuer sur toutes les demandes non encore tranchées et les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Avant dire droit sur l’ensemble des demandes non encore tranchées, tant sur les modalités de l’exécution forcée de la remise en état des lieux que sur l’étendue des préjudices réparables,

— Ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet pour y procéder

Mme [G] [H] née [M]

[Adresse 5] [Localité 12]

[Localité 9] Port. : [XXXXXXXX02] 2025-2027

Mèl : [Courriel 19]

ou à défaut,

M. [J] [K]

[Adresse 18] [Localité 13]

Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX03]

Mèl : [Courriel 20]

avec pour mission de :

1-Se rendre sur les lieux, [Adresse 17] à [Localité 9], en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs conseils avisés,

2-Entendre les parties et se faire remettre tous documents utiles, notamment le règlement de copropriété du 23 mars 1970 contenant état descriptif de division et les plans annexés au rapport d’expertise judiciaire déposé par M. [Y] le 11 mars 2021,

3-Rechercher l’emplacement et la superficie du palier et du wc, parties communes intégrées à l’appartement de M. [L] devant être restituées, et dans l’hypothèse d’une impossibilité de retrouver la configuration initiale des lieux, évaluer la superficie concernée par l’appropriation litigieuse et proposer une reconstitution des lieux conforme à leur destination initiale,

4-Déterminer la nature, l’étendue, la durée prévisible et le coût des travaux nécessaires à la restitution,

5-Évaluer les frais de mise en conformité des actes de la copropriété, de publicité foncière,

6-Évaluer la valeur de la partie appropriée, avant et après travaux,

7-Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la cour d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis, y compris la perte de valeur de l’appartement du fait de la restitution,

8-Entendre tout sachant à condition d’en préciser l’identité et les qualités,

— Dit que l’expert devra déposer au service expertises de la cour d’appel de Toulouse un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de QUATRE MOIS à compter de l’avis de versement de la totalité de la consignation qui leur sera donné par le greffe et qu’il adressera copie complète de ce rapport – y compris la demande de fixation de rémunération – à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

— Fixe à la somme de 3000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [GI] [L] à hauteur de 1500 € et par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 17] à [Localité 9] à hauteur de 1500 € par chèques libellés à l’ordre du régisseur des avances et des recettes de la cour d’appel, accompagnés des références du dossier (n° RG) au service des expertises de la cour d’appel de Toulouse avant le 10 décembre 2025 ;

— Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation des experts sera caduque

— Précise que l’expert adressera une copie du rapport à l’avocat de chaque partie ;

— Précise que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé,

— Désigne M^me Anne-Marie ROBERT, conseillère, à l’effet de contrôler le déroulement de la mesure d’expertise ordonnée ;

— Réserve le surplus des demandes des parties, les dépens et les frais non compris dans les dépens ;

— Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 11 juin 2026 pour vérification du dépôt du rapport d’expertise.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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