Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 13 mars 2025, n° 24/03351

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE BORDEAUX
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur le rabat de l'ordonnance de clôture.
- Sur l'appel principal formé par la Sarl Soconaq.
- Sur la demande de dommages et intérêts formée par la Sarl Artemia Immobilier.
- Motifs de la décision
- Sur les mesures accessoires.
- Dispositif

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TGI 13 janvier 2021

CA Bordeaux
Confirmation 13 mars 2025

Arguments

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Accepté
Exécution de la promesse de vente
La cour a confirmé que la société Soconaq n'a pas respecté ses engagements contractuels, justifiant ainsi la demande des intimées.
Accepté
Droit à l'indemnité d'immobilisation
La cour a jugé que les intimées avaient droit à l'indemnité d'immobilisation, conformément aux termes de la promesse de vente.
Rejeté
Préjudice subi en raison de la non-réalisation de la vente
La cour a estimé que le préjudice devait être évalué à la perte de chance de percevoir une rémunération, et a confirmé le montant des dommages et intérêts alloués par le tribunal.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 13 mars 2025, n° 24/03351
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	24/03351
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 13 janvier 2021, N° 19/06241
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	8 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marion NECTOUXArthur CAMILLEClaire DELOIREFabrice DELAVOYE
Cabinet(s) :	DGD AVOCATSAUSONE AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. SOCONAQ c/ S.A.R.L. ARTEMIA IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 13 MARS 2025

N° RG 24/03351 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N3ZS

S.A.R.L. SOCONAQ

[E] [G]

[D] [Z]

S.A.R.L. ARTEMIA IMMOBILIER

[U] [F]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 janvier 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/06241) suivant déclaration d’appel du 10 février 2021

APPELANTE :

S.A.R.L. SOCONAQ

dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le n°439 001 520

placée en liquidation judiciaire

Représentée par M^e Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[E] [G]

née le 01 Juillet 1965 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

[D] [Z]

née le 04 Août 1939 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Claire DELOIRE, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e LAMBRECHTE

S.A.R.L. ARTEMIA IMMOBILIER

inscrite au RCS de Bordeaux sous le numéro 451 992 225 90 00 15 dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège

Représentée par M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e Marion NECTOUX

INTERVENANT :

Me [U] [F]

Profession : Mandataire liquidateur,

demeurant [Adresse 1]

es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS SOCONAQ, société pas actions simplifiées, au capital de 76.600,00 €, inscrite au RCS de BORDEAUX SOUS LE N° 439 001 520, dont le siège

non représenté, assigné en intervention forcée le 30.07.2024 selon acte de commissaire de justice délivré à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Lors du prononcé: Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

1-Mme [E] [G] est propriétaire de la moitié en pleine propriété et l’autre moitié en nue-propriété d’un immeuble situé à [Localité 6] (33), Mme [D] [Z] étant quant à elle propriétaire de la moitié de l’immeuble en usufruit.

Par acte authentique du 16 juillet 2018, Mme [G] et Mme [Z] ont consenti à la société Soconaq une promesse unilatérale de vente de leur immeuble, comprenant le versement d’une indemnité d’immobilisation fixée à 10% du prix de vente, soit 13 000 euros, sous condition suspensive de délivrance à la société Soconaq d’un certificat de non-opposition à la déclaration préalable de changement de destination du bien.

Le 30 octobre 2018, le notaire a dressé un procès-verbal de carence et de difficultés, constatant que toutes les conditions relatives à la réalisation de la vente étaient réunies, mais que l’acquéreur n’avait pas versé à la comptabilité de son étude le reliquat du prix de vente et les frais de l’acte.

2- Par acte du 5 juin 2019, Mme [G] et Mme [Z] ont assigné la Sarl Soconaq devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, aux fins d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation du bien objet de la promesse de vente.

Par jugement du 13 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux :

— a reçu la société Artemia Immobilier en son intervention volontaire,

— a débouté la société Soconaq de ses demandes,

— l’a condamnée à verser à Mesdames [Z] et [G] la somme de 13 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2018,

— l’a condamnée à verser à la société Artemia Immobilier la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— l’a condamnée à verser à Mmes [Z] et [G] la somme de 1 000 euros chacune au titre des frais irrépétibles, et rejeté plus amples demandes à ce titre,

— l’a condamnée aux dépens,

— a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

La Sarl Soconaq a relevé appel du jugement le 10 février 2021. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/00802.

Par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 19 décembre 2023, la société Soconaq a été placée en liquidation judiciaire.

Par ordonnance du 13 juin 2024, le conseiller de la mise en état a radié l’affaire du rôle pour défaut de régularisation de la procédure à la suite de l’ouverture de la procédure collective visant la société Soconaq.

Par déclaration de saisine de Mmes [G] et [Z] en date du 15 juillet 2024, l’affaire a été remise au rôle sous le numéro RG 24/03351.

Par acte du 30 juillet 2024, Mmes [G] et [Z] ont assigné en intervention forcée Maître [U] [F], es qualités de liquidateur judiciaire de la Sas Soconaq.

3-Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 mai 2021, la société Soconaq demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles R. 423-19, R. 423-22, R. 423- 23 et R. 423-1 du code de l’urbanisme, L. 221-8 du code des relations entre le public et l’administration, 1353 du code civil et 514 et suivants du code de procédure civile:

— de juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes,

— d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a accédé aux demandes de Mmes [G] et [Z] ainsi que celles de la Sarl Artemia Immobilier en leur allouant respectivement la somme de 13 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation plus 1 000 euros de frais irrépétibles, et 2 000 euros de dommages et intérêts,

statuant à nouveau,

— de débouter Mmes [Z] et [G] et la Sarl Artemia Immobilier de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente à la date du 30 septembre 2018,

— d’ordonner la restitution à son profit de la somme de 6 800 euros correspondant à la fraction de l’indemnité d’immobilisation versée, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 30 septembre 2018, date de caducité de la promesse,

— de condamner in solidum Mme [G], Mme [Z] et la Sarl Artemia Immobilier à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

4-Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2025, Mme [G] et Mme [Z] demandent à la cour d’appel, sur le fondement de l’article 1134 du code civil:

— d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience de plaidoiries,

A titre principal :

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— de fixer au passif de la Sarl Soconaq leur créance à la somme de 13 0000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2018,

— de fixer au passif de la Sarl Soconaq leur créance à la somme de 2000 euros au titre des dommages et intérêts,

— de fixer au passif de la Sarl Soconaq leur créance à la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles,

Et y ajoutant,

— de fixer au passif de la Sarl Soconaq leur créance à chacune à la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles

— déclarer opposable l’arrêt à intervenir à Maître [F], ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sarl Soconaq,

— de condamner la Sarl Soconaq aux dépens.

5-Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2025, la Sarl Artemia Immobilier demande à la cour, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société Soconaq à verser à Mmes [Z] et [G] une somme de 13 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— juger qu’elle est recevable et bien fondée dans son intervention volontaire,

— réformer le jugement en ce qu’il a limité le montant des dommages et intérêts qui lui sont dus à la somme de 2 000 euros,

— fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Soconaq à la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de la promesse de vente,

— condamner cette dernière à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Par message RPVA du 28 janvier 2025, le conseil de la Sarl Soconaq a indiqué ne plus intervenir dans ce dossier depuis la liquidation judiciaire de la Sarl Soconaq, n’ayant pas été saisi par le mandataire liquidateur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture.

6- Mme [G] et Mme [Z] sollicitent le rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience de plaidoiries, dans la mesure où les conclusions de la Sarl Artemia Immobilier leur ont été notifiées la veille de l’ordonnance de clôture.

La Sarl Artemia Immobilier ne s’y oppose pas.

Il convient, en conséquence, d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 16 janvier 2025 au jour de l’audience de plaidoiries.

Sur l’appel principal formé par la Sarl Soconaq.

7- L’article 542 du code de procédure civile dispose que 'l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction de premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel'.

L’article 954 du code de procédure civile prévoit quant à lui que 'les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnées et la cour ne statue qur sur les dernières conclusions déposées'.

8- En l’espèce, Maître [F], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Soconaq, appelante, n’est pas représenté et ne soutient pas l’appel de la Sarl Soconaq devant la cour d’appel.

9- Il est constant qu’il résulte des articles 542 et 964 précités que l’appelant n’étant plus représenté, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement entrepris sauf à fixer les créances de Mme [G] et de Mme [Z] au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Soconaq à la somme de 13 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2018, et 1000 euros chacune par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

10- Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions, Mme [G] et Mme [Z] sollicitent 'la confirmation du jugement entrepris et par conséquent la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Soconaq de leur créance de 2000 euros à titre de dommages et intérêts'.

Or, la lecture du dispositif du jugement du tribunal du 13 janvier 2021 révèle que la Sarl Soconaq n’a pas été condamnée à leur payer des dommages et intérêts.

Mme [Z] et Mme [G] n’invoquant aucun moyen à l’appui de cette prétention, celle-ci sera rejetée, par application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la Sarl Artemia Immobilier.

11- La Sarl Artemia Immobilier sollicite la réformation du jugement en ce qu’il a limité le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués à la somme de 2000 euros, et sollicite la somme de 6000 euros à ce titre.

Elle soutient que son préjudice doit être évalué à hauteur de la somme de 6000 euros, conformément aux dispositions de la promesse de vente du 16 juillet 2018.

Sur ce

12- L’article 1240 du code civil dispose que 'Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

13- La Sarl Artemia Immobilier produit la promesse de vente du 16 juillet 2018 signée de Mme [G] et Mme [Z] au bénéfice de la Sarl Soconaq, laquelle mentionne que le bénéficiaire devra une rémunération de 6000 euros à l’agence Artemia Immobilier.

14- La faute de la Sarl Soconaq est caractérisée par son refus de réaliser la vente, qui a nécessairement causé un préjudice à la Sarl Artemia Immobilier, celle-ci étant privée de sa rémunération en qualité d’intermédiaire à la vente.

15- Cependant, contrairement à ce que soutient la Sarl Artemia Immobilier, le préjudice subi doit seulement être évalué à l’aune de la perte de chance de percevoir la rémunération, qui ne peut être équivalente à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a fixé à la somme de 2000 euros le montant des dommages et intérêts alloués à ce titre à la Sarl Artemia Immobilier, et le jugement sera donc confirmé de ce chef, sauf à fixer la créance de la Sarl Artemia Immobilier au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Soconaq à la somme de 2000 euros.

Sur les mesures accessoires.

16- La Sarl Soconaq, partie perdante sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, et il convient de fixer au passif de sa liquidation judiciaire la créance de Mme [Z], de Mme [G] et de la Sarl Artemia Immobilier la somme de 1000 euros chacune par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture du 16 janvier 2025 au jour de l’audience de plaidoiries,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [E] [G] et Mme [D] [Z] de leur demande de dommages et intérêts,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Soconaq la créance de Mme [E] [G] et de Mme [D] [Z] à la somme de 13 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2018, et 1000 euros chacune par application des dispositions des de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sarl Soconaq aux dépens de la procédure d’appel,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Soconaq la créance de Mme [E] [G] et de Mme [D] [Z] chacune à la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Soconaq la créance de la Sarl Artemia Immobilier à la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,