13/11/2025

ARRÊT N° 536/2025

N° RG 23/02931 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PUKI

PB/KM

Décision déférée du 07 Août 2023

Juge des contentieux de la protection de CASTELSARRASIN

( 1122000198)

GABAUDE

[O] [N]

C/

Etablissement Public TARN ET GARONNE HABITAT

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [O] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Murielle BAUGNIET de la SELAS LONGFIELD SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIME

Etablissement Public TARN ET GARONNE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Roger-sébastien POUGET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 février 2020, à effet du 2 mars 2020, l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat a donné à bail à M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] un local à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 353,99 euros, outre une provision sur charges de 212,17 euros.

L’obligation de paiement des loyers n’a pas été scrupuleusement respectée.

Par acte en date du 7 juillet 2022, l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat a fait délivrer à M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] un commandement de payer les loyers pour un montant en principal de 613,16 euros et les a mis en demeure de justi’er de l’occupation du logement, visant la clause résolutoire.

Par acte en date du 11 octobre 2022, l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat a fait assigner M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] par devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Castelsarrasin, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elles dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement ces derniers au paiement des sommes suivantes :

*2.333,26 euros au titre des loyers et charges impayés,

*une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel et des charges du jugement à intervenir au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

*200,00 euros sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée,

*200,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par lui en application de l’article 700 du code de procédure civile,

*tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Par requête reçue au greffe le 22 novembre 2022, M. [O] [N] a demandé à pouvoir verser les loyers auprès d’un huissier de justice jusqu’à ce que le bailleur réalise des travaux dans le logement.

Les deux affaires ont été jointes par mention au dossier le 15 décembre 2022.

Par jugement contradictoire en date du 6 juillet 2023, le tribunal de proximité a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 septembre 2022,

— ordonné faute de départ volontaire de M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] du logement loué sis [Adresse 1] dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier si besoin,

— autorisé l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat, en cas d’abandon de mobilier dans les lieux, à faire réaliser leur inventaire et les faire transporter et entreposer en un autre lieu, aux frais des expulsés,

— condamné solidairement M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] à payer à l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat la somme de 7.081,42 euros au titre des loyers et charges échus et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 mai 2023 (échéance d’avril 2023 incluse), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022 sur la somme de 613,16 euros et de la présente décision pour le surplus,

— condamné solidairement M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] à payer à l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat, à compter du mois de mai 2023, une indemnité mensuelle d’occupation non révisable de 595,97 euros, et ce jusqu’à libération effective des lieux loués et restitution des clés, outre les intérêts au taux légal sur chaque échéance à compter du dernier jour du mois concerné,

— déclaré sans objet la demande reconventionnelle de consignation des loyers,

— débouté M. [O] [N] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement, de la dénonciation CCAPEX et de l’assignation,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration en date du 7 août 2023, M. [O] [N] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions, sauf en ce qu’elle a :

— autorisé l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat, en cas d’abandon de mobilier dans les lieux, à faire réaliser leur inventaire et les faire transporter et entreposer en un autre lieu, aux frais des expulsés.

M. [O] [N] dans ses dernières conclusions en date du 3 novembre 2023, demande à la cour, au visa des articles 840 et 1360 du code de procédure civile, de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M. [O] [N],

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 septembre 2022,

*ordonné faute de départ volontaire de M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] du logement loué sis [Adresse 1] dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier si besoin,

*autorisé l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat, en cas d’abandon de mobilier dans les lieux, à faire réaliser leur inventaire et les faire transporter et entreposer en un autre lieu, aux frais des expulsés,

*condamné solidairement M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] à payer à l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat la somme de 7.081,42 euros au titre des loyers et charges échus et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 mai 2023 (échéance d’avril 2023 incluse), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022 sur la somme de 613,16 euros et de la présente décision pour le surplus,

*condamné solidairement M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] à payer à l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat, à compter du mois de mai 2023, une indemnité mensuelle d’occupation non révisable de 595,97 euros, et ce jusqu’à libération effective des lieux loués et restitution des clés, outre les intérêts au taux légal sur chaque échéance à compter du dernier jour du mois concerné,

*déclaré sans objet la demande reconventionnelle de consignation des loyers,

*débouté M. [O] [N] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

*dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné solidairement M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement, de la dénonciation CCAPEX et de l’assignation,

et, statuant à nouveau :

— déclarer l’ensemble des prétentions de M. [O] [N] recevable,

— débouter Tarn et Garonne Habitat de toutes ses demandes plus amples et contraires aux présentes,

— autoriser le versement des loyers sur un compte séquestre et pour ce faire, désigner Me [T], notaire à [Localité 7],

— condamner l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat en réparation des sinistres constatés,

— condamner l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat au paiement de la somme de 201,20 euros au titre du préjudice matériel et 3500 euros en réparation du préjudice de jouissance physique et moral subi par la famille [N],

— condamner l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat, dans ses dernières conclusions en date du 24 janvier 2024, demande à la cour de :

— débouter M. [N] de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement rendu le 6 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Castelsarrasin, en ce qu’il a dit et jugé :

*constate faute de départ volontaire de M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] du logement loué sis [Adresse 1] dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier si besoin,

*autorise l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat, en cas d’abandon de mobilier dans les lieux, à faire réaliser leur inventaire et les faire transporter et entreposer en un autre lieu, aux frais des expulsés,

*condamne solidairement M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] à payer à l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat la somme de 7.081,42 euros au titre des loyers et charges échus et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 mai 2023 (échéance d’avril 2023 incluse), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022 sur la somme de 613,16 euros et de la présente décision pour le surplus,

*condamne solidairement M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] à payer à l’Etablissement public Tarn et Garonne Habitat, à compter du mois de mai 2023, une indemnité mensuelle d’occupation non révisable de 595,97 euros, et ce jusqu’à libération effective des lieux loués et restitution des clés, outre les intérêts au taux légal sur chaque échéance à compter du dernier jour du mois concerné,

*déclare sans objet la demande reconventionnelle de consignation des loyers,

*déboute M.[O] [N] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

*dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamne solidairement M. [O] [N] et Mme [D] [U] [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement, de la dénonciation CCAPEX et de l’assignation,

et statuant à nouveau, en cause d’appel :

— condamne[r] M. [N] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne[r] M. [N] aux entiers frais et dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025.

Une réouverture des débats a été ordonnée le 05/11/2025 pour un changement de composition de la juridiction, l’affaire étant mise en délibéré au 13/11/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appelant fait essentiellement valoir des désordres affectant le local pris à bail, notamment à la suite d’un sinistre dégât des eaux signalé au bailleur et ayant donné lieu à un constat contradictoire le 11 décembre 2020, l’expert d’assurance mandaté ayant conclu à la responsabilité de Tarn-et-Garonne Habitat, des infiltrations affectant plusieurs pièces de la maison en raison d’un défaut d’étanchéité de la toiture.

Il ajoute que ces désordres ont perduré, comme attesté par un constat de commissaire de justice le 27 avril 2022, ce qu’il a signalé au bailleur par courrier, et que, s’agissant du paiement des loyers, l’exception d’inexécution pouvait être opposée au propriétaire compte tenu de l’indécence et de l’insalubrité du logement, affecté par les moisissures, ce qui motive ses demandes de consignation des loyers et de paiement de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi.

L’intimé fait valoir qu’il est intervenu rapidement à la suite des infiltrations de novembre 2020, en mandatant un technicien puis une entreprise le 17 janvier 2021, le locataire refusant par la suite des interventions pour procéder aux embellissements.

Il ajoute que le locataire a quitté les lieux et réside désormais à [Adresse 6] et que la demande en dommages et intérêts n’est pas fondée, compte tenu du refus du locataire de faire procéder aux embellissements.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’exception d’inexécution visée à l’article 1219 du Code civil, qui autorise le preneur à cesser ses propres obligations si le bailleur n’exécute pas les siennes, suppose une inexécution suffisamment grave.

En matière de bail d’habitation, l’exception d’inexécution s’entend d’une impossibilité de jouir du bien.

En l’espèce, il est acquis que des infiltrations et des moisissures ont affecté plusieurs pièces du logement notamment, de manière importante, une chambre, ce qui a été constaté par un commissaire de justice le 27 avril 2022.

Ces désordres, qui ont donné lieu à une expertise d’assurance et à un rapport du 17 décembre 2021, n’ont toutefois pas empêché la jouissance du bien par les locataires qui ne pouvaient en conséquence, de ce seul chef, cesser de payer le loyer.

L’appelant ne peut en conséquence, alors qu’il est constant qu’il a quitté les lieux et demeure aujourd’hui à [Adresse 6], et qu’il ne sollicite pas sa réintégration dans le local, solliciter une consignation des loyers dont le premier juge a, à bon droit, observé qu’elle a été sollicitée judiciairement postérieurement au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 juillet 2022.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté l’appelant de sa demande en consignation.

Concernant le préjudice de jouissance, il est constant que des infiltrations sont apparues et que, s’agissant de réparations non locatives, c’était au bailleur de les prendre en charge, au visa de l’article 6c de la loi du 6 juilllet 1989, qui lui impose d’effectuer les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l’état du logement.

De même, c’est au bailleur de justifier que les troubles ont cessé et que les réparations ont été effectuées.

L’intimé fait valoir que le locataire a refusé son intervention pour procéder aux embellissements, suite aux travaux, en produisant un bon de travail établi par ses soins (pièce n°12) sur lequel est noté 'refaire peinture suite à moisissure dans le logement’ précédé d’une mention d’un refus du locataire.

Le bailleur ne produit aucun justificatif des travaux effectués et ne justifie pas de la date à laquelle ces travaux ont permis de faire cesser les infiltrations qui ont nécessairement entraîné un trouble de jouissance en l’état de moisissures affectant plusieurs pièces.

Le refus du locataire de laisser effectuer des travaux d’embellissement n’établit pas que les infiltrations ont cessé et qu’elles n’ont entraîné aucun trouble de jouissance.

Par voie d’infirmation, la cour condamnera, à titre de préjudice de jouissance, l’Etablissement Public Tarn et Garonne Habitat à payer à M. [O] [N], de la date du bon de travail signalant les désordres, du 12 novembre 2020, à la date de l’assignation du 11 octobre 2022, pour une période de 21 mois, une somme égale à 15% du loyer, soit : 52 € X 21 mois = 1092 €.

De même, le bailleur sera condamné à payer le coût du constat du commissaire de justice du 27 avril 2022 établissant une persistance des désordres, pour un montant, non contesté, de 201,20 €.

Partie partiellement perdante, l’Etablissement Public Tarn et Garonne Habitat supportera les dépens d’appel, les dépens et frais irrépétibles de première instance ayant été justement appréciés par le premier juge.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [O] [N] une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles d’appel exposés, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal de proximité de Castelsarrasin du 6 juillet 2023 sauf en ce qu’il a débouté M. [O] [N] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Statuant de ce seul chef et y ajoutant,

Condamne l’Etablissement Public Tarn et Garonne Habitat à payer à M. [O] [N] la somme de 1092 € à titre de préjudice de jouissance, outre 201,20 € à titre de préjudice matériel.

Condamne l’Etablissement Public Tarn et Garonne Habitat aux dépens d’appel.

Condamne l’Etablissement Public Tarn et Garonne Habitat à payer à M. [O] [N] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET