RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 31 MARS 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05111 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJDES

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Février 2024 – Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/03066

APPELANTE

Madame [H] [C]

née le 14 janvier 1950 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

INTIMÉ

Monsieur [J] [F]

né le 23 janvier 1946 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant M^e Denis THEILLAC de la SELAS CABINET THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : A550

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport et Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Alexandre DARJ, greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [G] s’est vu consentir par Mme [S] [O] veuve [V] et Mme [B] [V], épouse [O] deux conventions locatives à effet toutes deux du 1 er janvier 1968 aux termes de deux actes sous seings privés en date du 22 décembre 1967, portant dans le même immeuble sis à [Localité 5] [Adresse 1], d’une part sur des locaux au rez-de-chaussée de l’immeuble, composés de deux pièces, et d’autre part sur des locaux au 1 er étage composé initialement de deux pièces communiquant entre elles, une cuisine, une salle de bains, un WC, enfin par un couloir commun une troisième pièce.

Le bail du rez-de-chaussée était consenti pour 9 années sous forme d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux pour l’exercice de l’activité de conseil juridique .

Le bail du 1 er étage était lui, pour une durée de 6 ans sous forme d’un bail d’habitation en application de l’article 3 quinquies de la loi du 1 er septembre 1948.

A l’expiration, du bail de 6 ans de l’article 3 quinquies de la loi du 1 er septembre 1948, Mme [B] [V], faisait signifier congé le 19 décembre 1973 à M.[G] pour les locaux du 1 er étage, avant de lui consentir par acte sous seings privés en date du 26 février 1974 le renouvellement du bail du 22 décembre 1967 pour une nouvelle durée de 6 années à compter du 1 er janvier 1974.

Par acte d’huissier en date du 25 août 1978, M.[J] [F] a signifié à Mme [B] [V] alors bailleresse, un acte de cession du 19 mars 1973 et du 4 août 1978, aux termes duquel était cédé à M.[J] [F] , l’un des collaborateurs de M. [T] [G], le cabinet de conseil juridique dont ce dernier était : « titulaire situé à [Localité 6] [Adresse 3] exploité dans les locaux sis audit lieu, comprenant au rez-de-chaussée, deux pièces reliées par un ascenseur privé au premier étage composé de couloir, trois pièces, cuisine, WC, ' » .

Suite au décès de sa mère Mme [H] [O] veuve [C] est devenue propriétaire des lieux loués puis, après en avoir apporté la nu- propriété à une société civile immobilière D&L, en est restée l’usufruitière.

Par exploit du 15 avril 2022, Mme [H] [C] a assigné devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 7] , M.[J] [F] , considérant qu’il ne respectait pas ses obligations , le logement du premier étage étant occupé non pas à titre d’habitation mais à titre professionnel .

Par jugement du 1 er février 2024 le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] a :

— Débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamné Mme [H] [C] aux dépens.

Mme [H] [C] par déclaration du7 mars 2024, a interjeté appel de cette décision .

Dans ses dernières conclusions signifiéés le 12 décembre 2025 , elle demande à la cour de :

— CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [F] de ses demandes de requalification du bail,

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame [C] de l’intégralité de ses demandes,

Et statuant à nouveau,

— CONSTATER le non-respect par Monsieur [F] de la destination de l’appartement à usage d’habitation,

— DIRE ET JUGER qu’il s’agit d’un manquement grave du locataire à ses obligations,

En conséquence,

— ORDONNER la résolution du bail,

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [F] et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 8] Publique, s’il y a lieu,

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par la Cour ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— CONDAMNER Monsieur [F] à payer à Madame [C] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au double du loyer courant, augmenté des charges à compter de la résolution du bail et ce jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise de clefs,

En tout etat de cause,

— DEBOUTER Monsieur [F] de ses entières demandes fins et conclusions,

— CONDAMNER Monsieur [F] à payer à Madame [C] à payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans sesdernières conclusions signifiées le 9 mai 2025 ,M.[F] demande à la cour de :

— DÉCLARER madame [H] [C] mal fondée en son appel, ainsi qu’en ses fins et conclusions,

— En conséquence, l’en DEBOUTER et CONFIRMER le jugement prononcé le 1 er février 2024 par le Pôle civil de proximité du Tribunal Judiciaire de Paris, en ce qu’il a jugé que l’instance engagée par madame [H] [C] l’a été de mauvaise foi et l’a débouté de ses demandes

INFIRMER ledit jugement en ce qu’il a débouté monsieur [J] [F] de ses demandes, en conséquence, statuant à nouveau :

A titre principal

— JUGER monsieur [F] recevable et bien fondé à opposer à madame [C], à titre de défense au fond, l’absence de soumission à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 des locaux du 1 er étage dépendant de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 1] ;

— JUGER qu’en effet lesdits locaux du 1 er étage ne répondent pas aux normes de l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, en conséquence ne constituent pas un local décent au sens de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et ne peuvent ainsi constituer un local d’habitation,

— JUGER que les locaux du rez-de-chaussée, dépendant dudit immeuble ne répondent pas aux normes des articles R 4228-1, R 4228-2 et R 4228-4 du Code du travail, en conséquence ne peuvent être loués indépendamment des locaux susvisés du 1 er étage avec lesquels ils sont reliés,

— JUGER que les locaux du 1 er étage sont ainsi interdépendants de ceux du rez-de-chaussée, dont ils constituent l’accessoire en application de l’article L 145-1 I ' 1° du Code de commerce et constituent en conséquence, au sens dudit article, un local accessoire soumis au statut des baux commerciaux et non un bail d’habitation soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A titre subsidiaire

— JUGER que les faits de la cause établissent que, de manière prolongée (45 ans), en toute connaissance de cause et volontairement, les parties se sont acquittées d’obligations réciproques portant sur la location des locaux du premier étage selon leur usage effectif de bureaux, et ont ainsi entendu nécessairement nover à la convention locative initiale litigieuse en ce qui concerne la destination des lieux loués pour la rendre conforme à celle de leur occupation réelle ;

— En conséquence, JUGER madame [H] [C] mal fondée à voir ordonner la résolution du bail sur le fondement d’un manquement grave du locataire à ses obligations, fondé sur le non-respect par ce dernier de la destination des lieux loués.

En tout etat de cause

— DEBOUTER madame [H] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures ;

— CONDAMNER madame [H] [C] à payer à monsieur [J] [F] une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER madame [H] [C] en tous les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de de Maître Jacques Bellichach, avocat aux offres de droit, dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens,.

Sur la qualification du contrat de bail litigieux

M. [F] sollicite la requalification du contrat de bail portant sur les locaux du premier étage en bail commercial en faisant valoir l’intertépendance de ces locaux et leur caractère accessoire avec ceux loués au rez de chaussée pour l’exercice de sa profession.

Il soutient que cette demande de requalification est une défense au fond échappant à toute prescription.

Mme [C] excipe de l’irrecevabilité de cette demande reconventionnelle de requalification du bail comme étant prescrite sur le fondement de l’article L 145- 60 du code du commerce.

Au fond elle conteste le caractère accessoire de l’appartement du premier étage et notamment le fait que les locaux commerciaux du rez de chaussée ne pourraient pas être loués sans ceux du premier étage.

Sur ce,

Aux termes de l’article L 145-60 du Code de commerce les actions exercées en application du statut des baux commerciaux ,telle l’action en requalification du contrat sur le fondement de l’article L145-1 du code du commerce se prescrivent par deux ans.

En application de l’article L 145-1 1° du Code de commerce, le statut des baux commerciaux est applicable : « aux baux de locaux ou d’immeubles

accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. »

En l’espèce la demande de requalification du bail litigeux qui se borne à solliciter le rejet de la demande de résiliation du bail doit être considérée comme une défense au fond au sens de l’article 71 du code deprocédure civile et dès lors non soumise à la prescription .

Il résulte des pièces versées aux débats que :

— le 22 décembre 1967 il a été consenti à M.[G] un bail commercial sur des locaux au rez de chaussée et un bail d’habitation sur des locaux au premier ;

— le bailleur a autorisé dès octobre 1968 le locataire à installer à ses frais un ascenseur intérieur permettant de communiquer entre les deux locaux , étant précisé que cela n’entrainait aucune modification des contrats de location initiaux;

— les baux ont fait l’objet de renouvellement distinct :

Le dernier renouvellement du bail commercial produit date du 18 janvier 2013pour une durée de 9 ans jusqu’au 31 décembre 2021 et fait référence au bail d’habitation du 1 er étage ;

Le bail d’habitation du 22 décembre 1967 conclu sous l’empire de l’article 3 quinquies de la loi du 1 er septembre 1948, comme l’a à juste titre constaté le premier juge par des motifs auquels la cour se rapporte , n’a jamais fait l’objet d’un renouvellement valable et s’est donc poursuivi sous forme d’un bail verbal depuis le 1 er janvier 1974.

— les actes de cession à M. [F], de 1973 et 1978 concernent à la fois les locaux du rez de chaussé et du premier étage tout en continuant à mentionner l’existence de 2 baux séparés ;

— les mentions de l’acte de cession du 4 août 1978 font état du fait que l’activité du cabinet s’exerce sur les deux étages , cet acte ayant été régulièrement signifié à la bailleresse ;

— cette dernière a d’ailleurs fait constater par procès verbal d’huissier autorisé par ordonnance sur requête du 7 février 1979 l’occupation du 1 er étage par des bureaux et sur ce fondement a délivré un congé en date du 30 mars 1979 et une assignation en validation de congé et expulsion en date du 31 mai 1979 , dont la suite n’est pas connue;

— que depuis l’occupation du premier étage par des bureaux perdure et est d’ailleurs coroborée par le fait que la mention bureau figure sur les avais d’échéance des dits locaux ; – les locaux commerciaux du rez de chaussée ne dispose d’aucun point d’eau hormis des sanitairescommuns à la turque à l’extérieur dans la cour , étant présisé ,qu’au vu de la motivation d’un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 1 er juillet 1987 il est expressément mentionné 'l’absence de sanitaires est tempérée par la présence au 1 er étage relié directement par ascenseur, de l’appartement du locataire'.

Au regard de cette seule dernière constatation il est démontré que les locaux commerciaux du rez de chaussée qui ne disposent pas de sanitaires autres que des toilettes à la turque communes , situées à l’extérieur dans une cour ne peuvent pas être loués sans ceux du 1er étage .

En effet ces locaux du rez de chaussée ne répondent pas aux exigences des articles R 4228-1 et suivants , du code du travail qui exigentnotamment la mise à disposition des salariés par l’employeur , ' des moyens d’assurer leur propreté individuelle, notamment des vestiaires, des lavabos, des cabinets d’aisances et, le cas échéant, des douches. » et que ', Lorsque les vestiaires et les lavabos sont installés dans des locaux séparés, la communication entre ceux-ci doit pouvoir s’effectuer sans traverser les locaux de travail ou de stockage et sans passer par l’extérieur. » .

Il s’en déduit que les locaux du premier étage qui comportent un point d’eau et des toilettes sont indispensables à l’exploitation des locaux du rez de chaussée dans le cadre de l’activité exercée par M. [F], et doivent donc en être considérés comme l’ accessoire.

L’ensemble de ces locaux appartenant au même propriétaire , il convient infirmant le jugement sur ce point , de faire droit à la demande de l’intimé en soumettant le bail portant sur les locaux du premier étage au statut des baux commerciaux et ce peu important la double qualification figurant dans les actes juridiques.

Du fait de cette requalification , il convient donc, confirmant le jugement mais par substitution de motifs de rejeter la demande de résiliation judicaire du bail d’habitation pour non respect de sa destination et les demandes subséquentes.

Par ailleurs il résulte en sus des divers constats ci dessus énoncés que la bailleresse n’ignorait ni l’interdépendance des locaux , ni le changement de destination des locaux du premier étage et a laissé perdurer la situation pendant au moins 45 ans.

Dans ces conditions c’est de mauvaise foi ainsi que l’a motivé le premier juge qu’elle se prévaut du fait que son locataire aurait manqué gravement à ses obligations en installant des bureaux au premier étage et sollicite la résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

Les termes de la présente décision justifient de confirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et e condamner Mme [C] aux dépens d’appel .

Il est par ailleurs équitable d’allouer à M. [F] une indemnité de procédure de 2500 euros ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire

Confirme le jugement en toutes ses dispossitions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de requallification du contrat de bail ,

Et statuant à nouveau,et y ajoutant ,

Dit que les locaux sis à [Localité 5] [Adresse 1], au premier étage , constituent un local accessoire aux locaux commerciaux loués dans le même immeuble au rez de chaussée et qu’en conséquence , ils sont soumis au statut des baux commerciaux ,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne Mme [A] [C] au paiement des entiers dépens d’appel dont dont distraction au profit de de Maître Jacques Bellichach, avocat , dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile.

Condamne Mme [A] [C] à payer à M.[J] [F] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,