06/11/2025

ARRÊT N° 523/2025

N° RG 24/03884 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QUZY

EV/KM

Décision déférée du 08 Novembre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 16]

( 24/02636)

GARRIGUES

[E] [M]

C/

Syndic. de copro. LA COMTALE MTALE PRISE EN LA PERSONNE DE SON SYNDIC ADL IMMO

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [E] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 6] / FRANCE

Représenté par M^e Anaïs PINSON, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « LA COMTALE » située [Adresse 3] pris en la personne de son syndic, la société ADL IMMOBILIER, Société par actions simplifiée au capital social de 627 009,51 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le n°301 169 116, dont le siège social est situé [Adresse 5],

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 24 février 2022, le [Adresse 15], pris en la personne de son syndic, la SAS ADL Immobilier a donné à bail à M. [E] [M] un appartement à usage d’habitation (n°236) situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 794,58 € et une provision sur charges mensuelle de 135 €.

Le 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] la [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la société ADL Immobilier a fait signifier à M. [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause resolutoire.

Par acte du 19 juin 2024, le [Adresse 15], pris en la personne de son syndic, la SAS ADL Immobilier a fait assigner M. [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 16] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3043,74 €, représentant les arriérés des loyers, charges et indemnité d’occupation impayées, arrêtée au 17 juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 986,14 € à la date de l’assignation, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et à régler à l’échéance normale du loyer,

— d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Par ordonnance réputée contradictoire du 8 novembre 2024, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2022 entre le [Adresse 14] [Adresse 7], prise en la personne de son syndic la société ADL Immobilier et M. [E] [M] concernant un appartement à usage d’habitation (n°236) situé [Adresse 10] sont réunies au 20 avril 2024,

— ordonné en conséquence à M. [E] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— dit qu’à défaut pour M. [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, le [Adresse 12] [Adresse 7], prise en la personne de son syndic la société ADL Immobilier pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [E] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de [Adresse 9], prise en la personne de son syndic la société ADL Immobilier à titre provisionnel la somme de 4087.40 € (décompte arrêté au 9 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise),

— condamné M. [E] [M] à payer au [Adresse 13], pris en la personne de son syndic la société ADL Immobilier à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 986.14 €, révisable selon les dispositions contractuelles,

— condamné M. [E] [M] à verser au [Adresse 13], pris en la personne de son syndic la société ADL Immobilier une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] [M] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 2 décembre 2024, M. [E] [M] a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [E] [M] dans ses dernières conclusions du 6 juin 2025, demande à la cour de:

— infirmer l’ordonnance de référé dont appel en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2022 entre le [Adresse 13], pris en la personne de son syndic la société ADL Immobilier et M. [E] [M] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] au 20 avril 2024,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné à M. [E] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit qu’à défaut pour M. [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, le [Adresse 13], pris en la personne de son syndic la société ADL Immobilier pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M. [E] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de la [Adresse 7], prise en la personne de son syndic la société ADL Immobilier à titre provisionnel la somme de 4087,40 € (décompte arrêté au 9 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise),

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M. [E] [M] à verser au [Adresse 13], pris en la personne de son syndic la société ADL Immobilier une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M. [E] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture,

Et statuant à nouveau :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Comtale situé [Adresse 8] pris en la personne de son syndic la société ADL Immobilier de toutes ses fins, conclusions et prétentions,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Comtale situé [Adresse 8] pris en la personne de son syndic la société ADL Immobilier au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le [Adresse 12] [Adresse 7] dans ses dernières conclusions du 27 août 2025, demande à la cour au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 8 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse,

— débouter M. [E] [M] de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— débouter M. [E] [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— débouter M. [E] [M] de sa demande tendant à voir les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence La Comtale,

— condamner M. [E] [M] à payer au [Adresse 15] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

M. [M] fait valoir que :

' il a régulièrement réglé ses loyers depuis le début du contrat jusqu’au quatrième trimestre 2023, son fils ayant pendant cette période utilisé sa carte bancaire à son insu notamment pour financer son addiction aux jeux d’argent, lui-même étant âgé de 86 ans,

' dès la réception du commandement, il a remboursé les arriérés il n’est plus redevable d’aucune somme,

' son fils ne vivra plus avec lui à compter de septembre 2025 et ainsi les faits qui lui sont reprochés ne sont plus susceptibles de se renouveler.

Le [Adresse 15] oppose ne pas être certain que les versements du locataire se poursuivront jusqu’à l’audience et qu’il reste débiteur au 25 août 2025 de la somme de 7,60 €.

Sur ce

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

L’article 24 VII. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le 19 février 2024, un commandement de payer a été délivré au locataire pour un montant en principal de 1971,32 €.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois et il en résulte que la clause résolutoire était acquise à compter du 20 mars 2024, la décision déférée sera donc confirmée de chef.

Par assignation délivrée le 19 juin 2024, le bailleur sollicitait la condamnation du locataire à lui verser 3043,74 € en principal, mensualité de juin 2024 incluse.

Il résulte de l’historique de compte établi par le commissaire de justice commis par le bailleur le 13 février 2025 que M. [M] a effectué des versements pour un total de 7591,67 € entre le 12 décembre 2024 et le 13 février 2025.

Par ailleurs, selon le dernier relevé de compte produit par le bailleur, au 6 août 2025 le locataire était redevable à cette date de la somme de 7,60 € et parfaitement jour de ses loyers courants.

Or, il résulte de cet historique que ce solde inclut le montant de 1621,20 € correspondant à des frais et dépens. Il convient d’en déduire que le montant dû au titre des loyers et des indemnités d’occupation était parfaitement apuré.

En conséquence, le locataire, qui par ailleurs est à jour de ses loyers courants, ayant apuré les causes du commandement au-delà du délai de deux mois, il convient de lui accorder rétroactivement des délais de paiement par infirmation de la décision déférée, avec suspension de la clause résolutoire et de constater que ces délais ont été respectés, justifiant le rejet de la demande des demandes en résiliation de bail et expulsion présentées par le bailleur, par infirmation de la décision déférée.

Par ailleurs, la décision déférée doit être infirmée en ce qu’elle a octroyé au bailleur la somme de 400 € et de rejeter les demandes des parties à ce titre cause d’appel.

Les dépens de première instance et d’appel resteront à la charge du locataire qui n’a commencé à régulariser la situation que postérieurement à l’ordonnance déférée.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Infirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a condamné M. [E] [M] aux dépens,

Statuant à nouveau :

Constate l’absence d’arriéré du locataire,

Accorde rétroactivement à M. [E] [M] des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire,

Constatant que M. [E] [M] a apuré sa dette le 6 août 2025, dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Rejette en conséquence les demandes en résiliation de bail expulsion du locataire présentées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence la Comtale, pris en la personne de son syndic, la SAS ADL Immobilier,

Condamne M.[E] [M] aux dépens d’appel,

Rejette les demandes présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET