1e chambre civile B

N° RG 18/06852

N° Portalis DBVL-V-B7C-PHSB

(Réf 1e instance : 15/06221)

SCI LE GRAND BRETAGNE SCI

c/

SCI CONCORDE

SARL ASSISTANCE AUTO 24

Copie exécutoire délivrée

le : 18/02/2026

à :

M^e Le Rol

M^e Grenard

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 1er avril 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 février 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTE

SCI LE GRAND BRETAGNE SCI, anciennement dénommée SCI BUREAUX DE BRETAGNE, prise en la personne agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège tant pour elle-même que venant aux droits de la SCI [U] BRETAGNE en suite d’une fusion absorption en date du 30.12.2016

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Mikaël LE ROL de la SELARL LRM AVOCAT, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES

SCI CONCORDE, immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 507.982.429, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

SARL ASSISTANCE AUTO 24, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 400.785.093, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Toutes deux représentées par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, postulante, avocate au barreau de RENNES et M^e Sophie SOUET, plaidante, avocate au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

1. La société Pinault Bois et Matériaux était propriétaire d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (35) cadastré section BE [Cadastre 1] d’une superficie de 1 ha 71 a 59 ca, pour l’exploitation duquel elle avait aménagé une voie de circulation interne d’une largeur d’environ 7 mètres fermée par un portail donnant sur la voie publique.

2. Le 13 janvier 2009, elle a, suivant un plan établi par le cabinet [F] & associés, fait diviser son terrain en deux nouvelles parcelles cadastrées BE [Cadastre 2] (59 a 54 ca) et BE [Cadastre 3] (1 ha 12 a 5 ca).

3. Le 13 février 2009, par acte notarié reçu par maître [D], notaire à [Localité 3], elle a vendu à M. [G] [H] la parcelle cadastrée section BE [Cadastre 2].

4. Cet acte de cession constituait deux servitudes sur le fonds vendu BE [Cadastre 2] au profit du fonds dominant BE [Cadastre 3] restée la propriété de la société Pinault Bois et Matériaux :

— l’une sous forme de voie de circulation interne servant de desserte automobile et piétonne, rectiligne depuis la voie publique,

— l’autre de constructibilité limitée.

5. Suivant document d’arpentage du 1er avril 2010 établi à nouveau par le cabinet [F] & associés, M. [H] a fait procéder à la division de sa parcelle BE [Cadastre 2] en deux parcelles cadastrées BE [Cadastre 4] et BE [Cadastre 5].

6. En mai 2010, M. [H] a pu obtenir du propriétaire du fonds voisin, exploitant le garage Volkswagen, la restitution d’une bande de 11,42 m de large située entre la voie de circulation interne et la limite ouest de ses deux parcelles, qui était utilisée à usage de parking.

7. Par actes du 2 juillet 2010 au rapport de maître [N], notaire à [Localité 6] (35), M. [H] a vendu la parcelle BE [Cadastre 4] à la société [U] Bretagne et la parcelle BE [Cadastre 5] à la société Bureaux de Bretagne, les deux actes portant constitution sur la parcelle BE [Cadastre 4] au profit du fonds dominant BE [Cadastre 5], d’une servitude de passage s’exerçant sur une bande de 7,25 mètres de large à l’endroit le moins dommageable. A ces deux actes était annexée une note relatant les servitudes instituées par l’acte de cession du 13 février 2009, dont celle afférant au passage. Les sociétés nouvellement propriétaires des deux fonds servants BE [Cadastre 4] et BE [Cadastre 5] ont alors décalé l’assiette de la servitude de passage en limite ouest de leurs fonds respectifs sur la partie restituée par le propriétaire du garage Volkswagen.

8. Parallèlement, par acte du 27 juillet 2010, au rapport de maître [D], la société Pinault Bois et Matériaux a vendu la parcelle BE [Cadastre 3] à la sarl Malo Invest, laquelle l’a ensuite cédée le 25 octobre 2010 à la SCI Concorde. Cette dernière l’a mise en location au profit de la sarl Assistance Auto 24.

9. Estimant que l’aménagement d’un parking sur les parcelles BE [Cadastre 4] et BE [Cadastre 5] (issues de la division de la parcelle BE [Cadastre 2]) ne respectait par les servitudes dont son fonds bénéficiait, la SCI Concorde a fait établir deux constats d’huissier les 25 octobre et 29 décembre 2010 puis, par acte du 9 mars 2012, a saisi le juge des référés aux fins de voir ordonner aux SCI [U] Bretagne et Bureaux de Bretagne d’entreprendre tous travaux de nature à assurer le respect des servitudes de passage et de constructibilité limitée.

10. Par ordonnance du 26 juillet 2012, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Rennes du 4 février 2014, le juge des référés a rejeté la demande en raison de l’existence de contestations sérieuses portant sur l’assiette de la servitude de passage et de l’absence de violation de la servitude de constructibilité limitée.

11. Le 6 octobre 2015, la SCI Concorde et sa locataire la sarl Assistance Auto 24 ont fait assigner les SCI [U] Bretagne et Bureaux de Bretagne devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins de rétablissement de l’assiette du passage et de suppression des aménagements réalisés.

12. Le 30 décembre 2016, les SCI [U] Bretagne et Bureaux de Bretagne ont fusionné, la première, société absorbante, prenant la dénomination sociale de la seconde, société absorbée, pour devenir la SCI "[U] Bretagne SCI".

13. Par jugement du 28 août 2018, le tribunal de grande instance de Rennes a :

— dit que la servitude de passage créée le 13 février 2009 au profit de la parcelle [Cadastre 3] et grevant la parcelle [Cadastre 2] devenue parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] était d’une largeur de 18,28 mètres depuis la bordure ouest des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5],

— dit que l’assiette de la servitude telle que fixée dans l’acte constitutif du 13 février 2009 était utile aux besoins du fonds dominant,

— condamné la SCI Bureaux de Bretagne à rétablir l’assiette de la servitude dans sa largeur de 18,28 mètres, et à procéder à la démolition de tous ouvrages construits ou la suppression de tous aménagements réalisés sur ladite assiette en empêchant l’usage, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de ce jugement, et passé ce délai sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard,

— débouté la sarl Assistance Auto 24 de sa demande indemnitaire,

— condamné la SCI Bureaux de Bretagne à payer à la SCI Concorde la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Bureaux de Bretagne à payer à la sarl Assistance Auto 24 la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

14. La société [U] Bretagne SCI a relevé appel le 19 octobre 2018 sauf du rejet de la demande indemnitaire de la sarl Assistance Auto 24.

15. Par arrêt mixte du 1er septembre 2020, la cour d’appel de Rennes a :

— infirmé le jugement et statuant à nouveau,

— dit que l’assiette de la servitude de passage fixée par le titre constitutif du 13 février 2009 au profit de la parcelle [Cadastre 3] et grevant la parcelle [Cadastre 2] devenue parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] correspondait à l’emprise de la voie de circulation existant au jour de cet acte telle que limitée à l’ouest par la clôture édifiée par le propriétaire du fonds voisin et n’avait donc pas une largeur de 18,28 mètres,

— avant-dire droit sur la demande de déplacement de l’assiette conventionnelle de cette servitude, ordonné une expertise confiée à M. [M] [A] et fixé la mission et ses modalités,

— renvoyé l’affaire à la mise en état pour conclusions après dépôt du rapport d’expertise et réservé les frais et dépens.

16. M. [A] a déposé son rapport d’expertise le 28 février 2024 au greffe de la cour d’appel de Rennes.

17. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

18. La société [U] Bretagne SCI expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 mars 2025 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— à titre principal,

— entériner l’hypothèse n° 2 telle que proposée par M. [A] dans son rapport d’expertise s’agissant de la fixation judiciaire ou du déplacement de l’assiette de la servitude litigieuse avec toutes conséquences de droit,

— fixer/déplacer l’assiette de la servitude litigieuse telle que ressortant de l’hypothèse n° 2 contenue dans le rapport de ce dernier,

— laisser à la charge exclusive de la SCI Concorde et de la sarl Assistance Auto 24 les coûts générés par ladite fixation relativement au séparateur d’huile, au parking salariés/visiteurs et au second portail,

— à défaut,

— reconnaître le droit au paiement d’une indemnité par le fonds dominant au fonds servant tenant compte des coûts générés par ladite fixation relativement au séparateur d’huile, au parking salariés/visiteurs et au second portail et fixer cette dernière,

— et/ou,

— condamner solidairement la SCI Concorde et la sarl Assistance Auto 24 à ces titres à verser à la concluante des dommages et intérêts équivalents aux montants des coûts ainsi injustement exposés,

— s’agissant du premier portail et des nouvelles clôtures liées à son déplacement, partager les coûts générés par son déplacement et leur création et, à défaut, les mettre à la charge de la société concluante,

— à titre subsidiaire,

— entériner l’hypothèse n° 2 telle que proposée par M. [A] dans son rapport d’expertise s’agissant de la fixation judiciaire ou du déplacement de l’assiette de la servitude litigieuse avec toutes conséquences de droit,

— fixer/déplacer l’assiette de la servitude litigieuse telle que ressortant de l’hypothèse n° 2 contenue dans le rapport de M. [A],

— laisser à la charge exclusive de la SCI Concorde et de la sarl Assistance Auto 24 les coûts générés par ladite fixation relativement au séparateur d’huile, au parking salariés/visiteurs et au second portail

— à défaut,

— reconnaître le droit au paiement d’une indemnité par le fonds dominant au fonds servant tenant compte des coûts générés par ladite fixation relativement au séparateur d’huile, au parking salariés/visiteurs et au second portail et fixer cette dernière,

— et /ou

— condamner solidairement la SCI Concorde et la sarl Assistance Auto 24 à ces titres à verser à la concluante des dommages et intérêts équivalents aux montants des coûts ainsi injustement exposés,

— s’agissant du premier portail et des nouvelles clôtures liées à son déplacement, dire que les coûts générés par son déplacement et leur création seront partagés par moitié et, à défaut, mis à la charge de la société concluante,

— en tout état de cause,

— reconnaître le droit au paiement d’une indemnité par le fonds dominant au fonds servant et fixer cette dernière,

— avant dire droit désigner avec la mission d’usage tout expert à la convenance de la cour aux fins de chiffrage et de détermination de ladite indemnité selon l’une ou l’autre des deux hypothèses de M. [A] telle que jugée ou entérinée par la cour,

— en cas de fixation ou d’autorisation de déplacement sur la base de l’hypothèse n° 2,

— prévoir que l’expert, devra, dans ce cadre, faire appel à un sapiteur aux fins de répondre à la question de savoir si la fixation ou le déplacement de l’assiette selon l’hypothèse n° 2 de l’expert serait susceptible, ou non, de fragiliser le séparateur d’hydrocarbure propriété du fonds dominant, et, dans l’affirmative, de déterminer les solutions techniques permettant d’y remédier y compris, le cas échéant, son déplacement et d’en chiffrer les coûts,

— dans cette hypothèse et dans l’attente du dépôt de son rapport par l’expert désigné, dire que la voie de circulation telle qu’aménagée provisoirement par le fonds servant et correspondant à l’hypothèse n° 1 envisagée par M. [A] sera maintenue à titre provisoire dans l’attente de la fixation ou du déplacement judiciaire de l’assiette de la servitude,

— condamner solidairement la SCI Concorde et la sarl Assistance Auto 24 au paiement d’une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les mêmes aux dépens de première instance et d’appel,

— partager par moitié les honoraires de l’expert judiciaire.

19. La SCI Concorde et la sarl Assistance Auto 24 exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 28 février 2025 aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

— fixer la nouvelle assiette de la servitude de passage grevant les parcelles BE [Cadastre 4] et BE [Cadastre 5] au bénéfice de la parcelle BE [Cadastre 3] conformément au plan établi par M. [A] constituant l’annexe 9 du rapport d’expertise déposé le 27 février 2024 et correspondant à l’hypothèse n° 1,

— juger que la proposition d’assiette de servitude constituant l’hypothèse n° 2 de l’expert ne répond pas aux exigences de l’article 701 alinéa 3 du code civil en ce qu’elle serait moins commode,

— juger irrecevables et en toute hypothèse mal fondées l’intégralité des prétentions de la société [U] Bretagne SCI,

— en conséquence,

— débouter cette dernière de toutes ses prétentions,

— condamner la même aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamner la société [U] Bretagne SCI à leur verser une indemnité de 5.000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

20. Par note au RPVA du 21 janvier 2025, il a été demandé aux parties de conclure par note en délibéré pour le 16 février 2026 à 12 h sur l’irrecevabilité de la demande d’indemnité de l’article 682 du code civil formée par la société [U] Bretagne SCI dans ses conclusions n° 6 remises au greffe et notifiées au RPVA le 10 février 2025 et ce, au regard du principe de concentration des prétentions de l’article 910-4 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce.

* * *

21. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

* * *

MOTIVATION DE LA COUR

1) Sur la fixation ou le déplacement de l’assiette de servitude

22. La société [U] Bretagne SCI soutient que dans l’attente de l’issue du litige, l’aménagement de l’assiette du passage est demeuré provisoire depuis l’origine de sorte qu’il appartient à la cour de fixer judiciairement et rétroactivement cette assignation primitive de l’assiette en application des dispositions des articles 683 et 684 du code civil qui mobilisent les critères du « trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique » et « d’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé » et non d’envisager le déplacement de l’assiette par application de l’article 701 du même code qui mobilise le critère de la commodité de l’exercice des droits par le propriétaire du fonds dominant, celui de la gêne au fonds servant étant acquis aux débats.

23. La SCI Concorde et la sarl Assistance Auto 24 rappellent que la cour a jugé que l’assiette de la servitude avait été conventionnellement fixée à l’emprise de la voie existante et soutiennent que la discussion est dorénavant circonscrite à la détermination de l’assiette de la servitude du fait du déplacement de cette dernière par la société [U] Bretagne SCI et aux frais et dépens.

Réponse de la cour

24. Il résulte des termes mêmes de l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 1er septembre 2020 que la stipulation contractuelle de servitude de passage est « claire » et « ne nécessite aucune interprétation », qu’elle indique expressément que la servitude est établie « sur la voie de circulation existant, laquelle est précisément délimitée par le plan annexé à l’acte, », que cette servitude étant "parfaitement délimitée tant matériellement que sur le plan, ['], elle ne pouvait en aucun cas comprendre la parcelle à usage de parking occupée par le voisin dont l’accès était interdit sur toute sa longueur Ouest par une clôture érigée par ce dernier et à son débouché Sud par une clôture érigée par le propriétaire du fonds dominant lui-même."

25. La cour ajoute qu’il « est dès lors démontré que les énonciations littérales de l’acte constitutif de la servitude sont conformes à la commune intention manifestée par les parties selon laquelle l’assiette de la servitude était conventionnellement fixée à l’emprise de la voie existante à défaut d’accord sur son déplacement. »

26. Enfin, la cour conclut que le déplacement de l’assiette d’une servitude conventionnelle en application de l’article 701 du code civil suppose que soit apportée la preuve, d’une part, de ce que l’assiette fixée dans l’acte constitutif présente une gêne sérieuse pour le fonds servant et, d’autre part, que la nouvelle assiette est aussi commode pour le fonds dominant.

27. Si elle retient que la condition de gêne pour le fonds servant est acquise, en jugeant que le déplacement de l’assiette de la servitude améliorera la sécurité des clients et du personnel de l’établissement qui y est implanté, elle ordonne une expertise judiciaire aux fins de « vérifier si le déplacement de l’assiette conventionnelle en limite Ouest du fonds servant est aussi commode pour le fonds dominant que celle implantée sur la voie de circulation existant au moment de la cession, éventuellement après aménagements. »

28. Il s’évince de ces rappels que la question de la fixation de l’assiette de la servitude de passage a été tranchée par la cour d’appel de Rennes dans son arrêt du 1er septembre 2020 qui d’une part a fixé celle-ci sur la voie de circulation existante au moment de l’acte de vente du 13 février 2009 à l’exclusion de la zone de parking et qui, d’autre part et ainsi que le souligne elle-même la société [U] Bretagne SCI, est devenu définitif à la suite du désistement de leurs pourvois par les sociétés intimées.

29. Il s’ensuit que la demande de la société [U] Bretagne SCI tendant à voir fixer l’assiette de la servitude de passage doit être rejetée et que la cour n’est saisie que de la question du déplacement de l’assiette de la servitude de passage qui doit être analysée au regard des conditions posées par l’article 701 du code civil.

2) Sur la commodité pour le fonds dominant

30. La condition de la gêne pour le fonds servant étant acquise, il reste à examiner celle de l’équivalence de commodité pour le fonds dominant.

31. La société [U] Bretagne SCI soutient :

— que le tracé n° 2 en ligne droite proposé par M. [A] doit être retenu comme correspond, tout à la fois, au trajet le plus court et à l’endroit le moins dommageable au fonds sur lequel il est accordé, l’hypothèse n° 1, par le virage qu’elle implique, ayant pour conséquence de lui faire perdre une partie importante de l’usage de sa propriété, l’empêchant notamment d’y exposer des véhicules ou d’y ériger des constructions,

— que les difficultés techniques liées aux travaux d’aménagement réalisés par les sociétés intimées sur leur fonds (déplacement du séparateur d’hydrocarbures, pose d’un 2ème portail et aménagement de son parking visiteur) ne sauraient empêcher la cour de retenir la solution n° 2 puisque la commodité du passage retenu s’apprécie à l’égard du fonds servant exclusivement.

32. La SCI Concorde et la sarl Assistance Auto 24 répliquent :

— que l’hypothèse n° 2 correspond à une assiette rectiligne de la voie de circulation et aggrave la situation de leur fonds puisqu’elle nécessite le déplacement vers l’ouest du portail d’accès existant, la pose d’une nouvelle clôture en lieu et place du portail existant ainsi que la suppression de stationnement au droit de ce que serait la nouvelle assiette de servitude, outre que la circulation sur le séparateur enterré d’huiles est impossible par des poids-lourds,

— qu’elles ne peuvent se voir imposer d’entreprendre des travaux sur leur fonds au seul motif que ces travaux seraient nécessaires pour voir fixer une nouvelle assiette de servitude alors que la société [U] Bretagne SCI ne démontre pas en quoi la voie de circulation qui existe aujourd’hui serait devenue plus onéreuse pour elle.

Réponse de la cour

33. L’article 701 du code civil énonce que "Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser."

34. Cet article instaure un principe de fixité des servitudes qui ne cède qu’à la double condition que l’assignation primitive soit plus onéreuse pour le fonds servant et que la nouvelle assignation soit au moins aussi commode pour le fonds dominant. Les travaux de déplacement de l’assiette d’une servitude de passage, qui demeurent à la charge du fonds servant, supposent l’accord donné par le propriétaire du fonds dominant ou, à défaut, une autorisation judiciaire.

35. La notion de commodité pour le fonds dominant n’est pas définie par ce texte. La jurisprudence retient néanmoins qu’il convient d’évaluer l’équivalence fonctionnelle, l’usage effectif de la servitude et l’absence d’aggravation des conditions d’exercice pour le fonds dominant. S’il n’y a pas lieu de rechercher si la nouvelle servitude proposée en échange de l’ancienne est identique à celle-ci, il convient en revanche d’examiner si elle adaptée au même usage que l’ancienne.

36. Les juges du fond apprécient souverainement si la nouvelle assiette proposée présente les mêmes commodités que l’assiette actuelle (Civ. 1e, 14 mars 1962, Bull. civ. I, n° 159, 10 oct. 1962 : ibid. I, n° 412).

37. En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise de M. [A] que l’hypothèse n° 2 d’un tracé entièrement rectiligne depuis la voie publique jusqu’à la parcelle BE [Cadastre 3] telle qu’il est revendiqué par la société [U] Bretagne SCI, appelante, nécessiterait pour la SCI Concorde et la SARL Assistance Auto 24, sociétés intimées et fonds dominant, de :

— déplacer ou de remplacer le portail appartenant à la SCI Concorde,

— déplacer la clôture existante,

— vérifier si le séparateur d’huile de grande capacité, se trouvant dans le prolongement du tracé rectiligne, permettrait le passage des véhicules d’intervention par-dessus et, dans la négative, envisager les travaux le permettant ou encore son déplacement,

— revoir la disposition des places de stationnement destinées à recevoir les visiteurs et les salariés se trouvant dans le même prolongement.

38. Il importe de préciser que l’entrée sur la parcelle BE [Cadastre 3], fermée par un portail, a depuis l’origine été située dans le prolongement du tracé rectiligne initial de l’assiette de la servitude correspondant à la voie de circulation interne pratiquée sur les parcelles BE [Cadastre 2] devenues BE [Cadastre 4] et BE [Cadastre 5] et n’a jamais été située dans le prolongement de la bande de terrain juste à côté qui était occupée par le stationnement de véhicules appartenant à la société Volkswagen et qui ne permettait ni de recevoir un passage ni d’aménager une entrée. L’emplacement de l’entrée dans la parcelle BE [Cadastre 3] n’a donc pas subi de modification.

39. L’hypothèse n° 1 consiste pour les deux premiers tiers de la longueur du passage, à emprunter la bande de terrain libérée par la société Volkswagen et située en limite ouest des parcelles BE [Cadastre 4] et BE [Cadastre 5] pour, dans le dernier tiers, opérer un virage sud-sud-est afin d’accéder à l’entrée de la parcelle BE [Cadastre 3].

40. Il s’évince de ces constatations expertales que l’hypothèse n° 2 du tracé rectiligne impliquerait donc pour le fonds dominant de déplacer son portail principal d’entrée, ce qui s’analyse comme une commodité moindre au sens de l’article 701 du code civil susvisé et ce, indépendamment des aménagements des espaces intérieurs réalisés par le propriétaire du fonds servant (parking, second portail, séparateur d’huiles).

41. En revanche, l’hypothèse n° 1 qui figure un tracé avec un virage dans le dernier tiers de sa longueur préserve l’accès principal au fonds dominant par son entrée unique telle qu’elle a été pratiquée depuis l’origine sur la voie de circulation interne qui était en ligne droite sur la parcelle BE [Cadastre 2] devenue BE [Cadastre 4] et BE [Cadastre 5].

42. Par ailleurs, ainsi que souligné par la cour d’appel dans son arrêt du 1er septembre 2020, cette hypothèse n° 1 du déplacement de l’assiette de la servitude traite bien la gêne pour le fonds servant dans la mesure où, située en limite de propriété, la nouvelle assiette permet désormais la clôture du fonds servant à l’ouest et améliore la sécurité des clients et du personnel de l’établissement implanté sur cette parcelle.

43. Certes, il subsiste à droite du virage un triangle de terrain ' en l’état bitumé ' qui pourra difficilement être exploité par le fonds servant en voie de circulation ou parking compte tenu de son exiguïté mais il s’agit d’un reliquat de gêne d’usage pour le fonds servant comparativement à la gêne d’usage globale traitée par le déplacement de l’assiette (le déplacement d’une assiette de servitude a pour objectif de traiter une gêne d’usage pour le fonds servant mais pas nécessairement dans son entièreté) outre que cette gêne demeure moindre pour le fonds servant comparativement cette fois-ci à l’incommodité liée à la suppression de son entrée principale existante pour le fonds dominant en cas de tracé rectiligne de l’hypothèse n° 2.

44. En conclusion, en application du critère de la commodité équivalente pour le fonds servant édicté par l’article 701 du code civil, il convient de retenir que le déplacement de l’assiette de la servitude de passage doit s’effectuer selon l’hypothèse n° 1 telle que définie par l’expert judiciaire M. [A] dans son rapport déposé au greffe de la cour d’appel de Rennes le 28 février 2024 et dont le plan est annexé au présent arrêt.

45. Cette hypothèse n° 1 ne génère aucun coût de déplacement du portail d’entrée principale de la parcelle BE [Cadastre 3], ni aucun frais de déplacement de sa clôture, du séparateur d’huile, du second portail et du parking tels qu’aménagés sur l’emprise de ladite parcelle, rendant sans objet toute demande de mesure de chiffrage par expert à cet égard tandis que les frais de déplacement de l’assiette de la servitude de passage demeurent à la charge du fonds servant appartenant à la société [U] Bretagne SCI.

3) Sur l’indemnité réclamée par le fonds servant

46. Par note au RPVA du 21 janvier 2025, il a été demandé aux parties de conclure sur la recevabilité au regard du principe de concentration des prétentions de la demande d’indemnité de l’article 682 du code civil formée pour la première fois en cause d’appel par la société [U] Bretagne SCI dans ses conclusions n° 6 remises au greffe et notifiées au RPVA le 10 février 2025.

47. Par note du 9 février 2026, la société [U] Bretagne SCI soutient que tant que l’expert n’avait pas rendu ses conclusions sur les hypothèses et les conséquences de la fixation ou du déplacement du passage provisoirement utilisé, elle était dans l’impossibilité absolue de former la moindre demande, que ce soit au titre des frais résultant du déplacement de l’assiette qu’au titre de l’article 682 du code civil, le rapport d’expertise constituant en effet la survenance du fait nouveau qui permet de former des demandes qui ne pouvaient pas être contenues dans les premières conclusions.

48. Sur le fond, elle conclut qu’il y a bien une enclave appelant de faire application des articles 682 à 686 du code civil, que l’article 684 du code civil prévoit que, dans le cas de la division d’un fonds, lorsqu’un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés, l’article 682 est applicable, que le principe de l’indemnité est acquis, notamment en raison de l’enclave et de l’existence d’une servitude dite légale et qu’il convient de désigner tel expert judiciaire à la convenance de la cour avec une mission d’usage.

49. Par note en date du 11 février 2026, la SCI Concorde et la sarl Assistance Auto 24 répliquent que jusqu’au 10 février 2025, il n’a jamais été sollicité aucune indemnité au visa de l’article 682 du code civil, que l’arrêt avant dire droit du 1er septembre 2020 et le rapport d’expertise de M. [A] déposé le 28 février 2024 n’ont pas modifié les termes du débat, que cette prétention est donc nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile, outre qu’elle méconnaît le principe de concentration des prétentions tel que codifié à l’ancien article 910-4 du même code.

50. Sur le fond, elle soutient que la servitude conventionnelle a été constituée dans l’acte du 13 février 2009 sans qu’il ne soit prévu d’indemnité à la charge du fonds dominant, que la fixation d’une indemnité ne s’entend que lorsqu’il s’agit de reconnaitre l’existence d’une servitude pour cause d’enclave, ce qui n’est pas le cas d’espèce, l’application des dispositions de l’article 682 du code civil étant en conséquence exclue.

Réponse de la cour

Sur l’irrecevabilité de la prétention

51. En application de l’article 910-4 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, "A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait."

52. Si, en application de l’exception au principe de concentration des prétentions, un appelant peut formuler une nouvelle prétention ne critiquant pas des chefs de jugement visés dans son appel principal mais répliquant à un appel incident, il convient de vérifier que cette prétention a été déposée dans le délai de trois mois prévu par l’article 910 précité (Soc., 29 janvier 2025, pourvoi n° 23-13.692, 23-13.691, 23-13.693, 23-13.694).

53. En l’espèce, la cour d’appel a indiqué dans son arrêt du 1er septembre 2020 n’être saisie que de la question du déplacement de l’assiette de la servitude de passage.

54. Néanmoins, dans leurs conclusions notifiées le 22 juillet 2024 après le dépôt du rapport d’expertise, la SCI Concorde et la SARL Auto Assistance 24 ont sollicité la « fixation » de la « nouvelle assiette » de la servitude de passage selon l’hypothèse n° 1, tout en ajoutant que la proposition d’assiette de servitude selon l’hypothèse n° 2 ne répondait pas aux exigences de l’article 701 alinéa 3 du code civil.

55. C’est bien en réplique à cette demande dite de « fixation » de l’assiette de servitude que la société [U] Bretagne SCI a formé, selon des conclusions notifiées le 10 février 2025, une demande d’indemnité de l’article 682 du code civil.

56. Par ailleurs, cette demande d’indemnité s’analyse comme l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande principale de fixation de l’assiette de la servitude et n’est donc pas nouvelle au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

57. Toutefois, elle a été faite au-delà du délai de trois mois à compter du 22 juillet 2024, date de la notification des conclusions portant demande de fixation de la servitude.

58. Elle est donc tardive et, comme telle, irrecevable.

Surabondamment, sur le mal-fondé de la demande d’indemnité

59. L’article 684 du code civil dispose que "Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable."

60. Il est de jurisprudence constante qu’aucune indemnité n’est due lorsque l’enclave trouve son origine dans la division du fonds (Civ. 3e, 10 juill. 1996, 14 nov. 2007 ; 15 févr. 2018) et que, dans cette hypothèse, c’est seulement dans le cas d’un passage insuffisant au regard de l’usage normal de celui-ci qu’une indemnité pourrait être mise à la charge du fonds dominant en contrepartie d’un passage suffisant établi sur d’autres parcelles que celles issues de la division.

61. Au cas d’espèce, c’est par suite d’une division de la parcelle BE [Cadastre 1] en deux nouvelles parcelles cadastrées BE [Cadastre 2] et BE [Cadastre 3] que par acte du 13 janvier 2009, la servitude de passage sur le fonds BE [Cadastre 2] a été constituée au profit du fonds BE [Cadastre 3]. Cette servitude relève du régime de la servitude par suite de division d’un fonds de l’article 684 du code civil.

62. Par ailleurs, il n’a été allégué aucune insuffisance de cette servitude.

63. En conséquence, la demande d’indemnité formée par la société [U] Bretagne SCI fondée sur une servitude issue d’une division de parcelles et dont le caractère insuffisant n’est ni allégué, ni a fortiori établi, ne peut prospérer et ne peut qu’être rejetée.

4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

64. Chaque partie échouant en ses prétentions supportera la charge des frais, compris ou non dans les dépens, par elle exposés en première instance et en appel.

65. Si, en principe, les frais d’expertise demeurent à la charge du fonds servant qui déplace l’assiette de servitude, ils seront, au cas particulier, partagés par moitié dès lors que cette mesure a été rendue indispensable en présence de positions contraires quant au tracé à retenir et à la nécessité d’un éclairage technique quant aux contraintes des lieux concernés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu le dépôt du rapport d’expertise de M. [A] au greffe de la cour d’appel de Rennes le 28 février 2024,

Sur le déplacement de l’assiette

Dit que la cour est saisie de la question du déplacement de l’assiette de la servitude de passage litigieuse par application de l’article 701 du code civil à l’exclusion de la question de la fixation de l’assiette de cette servitude qui a été tranchée de manière définitive par l’arrêt du 1er septembre 2020 rendue par la présente cour,

Dit que l’assiette de ladite servitude de passage grevant les parcelles BE [Cadastre 4] et BE [Cadastre 5] à [Localité 5] au bénéfice de la parcelle BE [Cadastre 3] à [Localité 5] est déplacée conformément au plan établi par M. [A], expert judiciaire, en son annexe 9 du rapport d’expertise et correspondant à l’hypothèse n° 1, le plan étant annexé au présent arrêt,

Dit que les frais d’expertise judiciaire diligentée par M. [A] sont partagés par moitié et condamne, en tant que de besoin, la société [U] Bretagne SCI d’une part et la SCI Concorde et la sarl Assistance Auto 24 d’autre part au paiement de la moitié desdits frais,

Sur l’indemnité due par le fonds servant

Vu l’article 910-4 du code de procédure dans sa version applicable,

Déclare irrecevable la demande d’indemnité formée par la SCI [U] Bretagne, fonds dominant,

Dit sans objet la demande d’expertise judiciaire à cet égard,

Laisse à la charge de chacune de parties ses frais irrépétibles et ses dépens,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE