06/11/2025

ARRÊT N° 517/2025

N° RG 24/03721 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QTKY

EV/KM

Décision déférée du 05 Novembre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

( 24/03949)

GRAFFEO

[Y] [W]

C/

[I] [H]

[S] [F] épouse [H]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [Y] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pascal FERNANDEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [I] [H]

Résident temporairement [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Hélène SIMEON de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [S] [F] épouse [H]

Résident temporairement [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hélène SIMEON de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 26 mars 2023 prenant effet le 1er avril 2023, Mme [Y] [W] a donné à bail meublé à M. [I] [H] et à Mme [K] [F] épouse [H] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3], moyennant un loyer initial de 600 € outre la somme de 100 € à titre de provision pour charges et pour une durée d’un an renouvelable tacitement.

Autorisés à assigner en référé d’heure à heure par ordonnance du 21 octobre 2024, les époux [H] ont fait assigner Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé par acte du 22 octobre 2024 aux fins de :

— ordonner leur réintégration dans la maison dont ils sont les locataires sise [Adresse 3] et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance et dans la limite de 4 semaines,

— ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de Mme [Y] [W] et de tout autre occupant et si besoin avec le concours de la force publique,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner Mme [Y] [W] à leur verser la somme de 10.000 € à titre de provision à valoir sur leur préjudice,

— condamner Mme [Y] [W] à leur payer la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 5 novembre 2024, le juge a :

— dit recevable les demandes de M. [I] [H] et Mme [K] [F] épouse [H],

— ordonné la réintégration de M. [I] [H] et Mme [K] [F] épouse [H] dans la maison dont ils sont les locataires suivant bail en date du 26 mars 2023 sise [Adresse 2]) et ce sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard à compter de la signi’cation de la présente ordomance et dans la limite de 4 semaines, et s’est réservé la liquidation de cette astreinte,

— ordonné l’expulsion de Mme [Y] [W] sans delai des lieux loués et celle de tout autre occupant avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamné Mme [Y] [W] à verser la somme de 5.000 € à Mme [K] [F] épouse [H] à titre de provision à valoir sur son préjudice,

— condamné Mme [Y] [W] à verser la somme de 3.000 € à M. [I] [H] à titre de provision à valoir sur son préjudice,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de la validité du congé,

— condamné Mme [Y] [W] à payer à M. [I] [H] et Mme [K] [F] épouse [H] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Y] [W] aux dépens.

Par déclaration du 15 novembre 2024, Mme [W] a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [W] dans ses dernières conclusions du 3 février 2025, demande à la cour au visa des articles 12, 31, 32, 122 et 455 du code de procédure civile et l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 5 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse, chargé des contentieux de la protection sous le RG 24/03949 en ce qu’il a:

* dit recevables les demandes de M. [I] [H] et Mme [K] [F] épouse [H],

* ordonné la réintégration de M. [I] [H] et de Mme [K] [F] épouse [H] dans la maison dont ils sont les locataires suivant bail en date du 26 mars 2023 sise [Adresse 1] à [Localité 7] et ce sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard à compter de la signi’cation de la présente ordomiance et dans la limite de 4 semaines; et s’est réservé la liquidation de cette astreinte,

* ordonné l’expulsion de Mme [Y] [W] sans délai des lieux loués et celle de tout autre occupant avec, si besoin, le concours de la force publique,

* condamné Mme [Y] [W] à verser la somme de 5.000 € à Mme [K] [F] épouse [H] à titre de provision à valoir sur son préjudice,

* condamné Mme [Y] [W] à verser la somme de 3.000 € à M. [I] [H] a titre de provision à valoir sur son préjudice,

* dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de la validité du congé,

* condamné Mme [Y] [W] à payer à M. [I] [H] et Mme [K] [F] épouse [H] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [Y] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Et statuant à nouveau,

À titre principal,

— accueillir la 'n-de-non-recevoir soulevée par Mme [Y] [W] tirée de l’irrecevabilité des demandes des requérants en l’absence de tous les propriétaires de l’immeuble donné à bail,

— déclarer irrecevables en conséquence M. [I] [H] et Mme [K] [F] épouse [H] en leurs demandes et prétentions,

— condamner M. [I] [H] et Mme [K] [F] épouse [H] aux entiers dépens,

À titre subsidiaire,

Si la fin-de-non-recevoir était rejetée,

— juger que les requérants échouent à rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’une obligation non serieusement contestable, ou à titre in’niment subsidiaire ramener la provision allouée à de justes proportions,

— constater la validité du congé délivré aux locataires et juger en conséquence que M. [I] [H] et Mme [K] [F] épouse [H] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024,

— débouter en conséquence les requérants de l’intégralité de leurs prétentions,

— condamner solidairement M. [I] [H] et Mme [K] [F] épouse [H] aux entiers dépens.

En toutes hypothèse,

— condamner solidairement M. [I] [H] et Mme [K] [F] épouse [H] à verser à Mme [Y] [W] la sormne de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 10 juillet 2025, les époux [H] demandent à la cour:

Dans I’hypothèse où Madame Ie Premier Président de Ia Cour d’Appel ne ferait pas droit à Ia demande de radiation présentée par M. et Mme [H] du fait du défaut d’exécution par Mme [W] des condamnations prononcées par l’ordonnance de référé du 05 novernbre 2024,

— débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions I’ordonnance de référé du 05 novembre 2024,

— condamner Mme [Y] [W] en cause d’appel au paiement de Ia somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Y] [W] aux dépens de I’instance.

Par ordonnance du 15 juillet 2025, le magistrat délégué a débouté les époux [H] de la demande de radiation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Mme [W] fait valoir que :

' elle est nue-propriétaire pour les deux tiers et usufruitière pour un tiers de l’immeuble objet du litige et qu’en conséquence les époux [H] auraient dû appeler à la cause Mme [R], sa fille, propriétaire d’un tiers en pleine propriété des deux tiers en usufruit de l’immeuble,

' les locataires ont quitté les lieux le 10 janvier 2025 et laissé les clés à un parfait inconnu qui occupe le logement,

' le premier juge a insuffisamment motivé la décision sur l’existence d’une contestation sérieuse s’agissant de la régularité du congé et que le bail n’a pu être reconduit tacitement à défaut d’acceptation des nouvelles conditions par les locataires.

Les époux [H] opposent que :

' Mme [W] a signé le bail initial et toujours été leur seul interlocuteur,

' ils ont été victimes le 2 octobre 2024 d’une expulsion illicite de leur logement par leur propriétaire par Mme [W] accompagnée de son compagnon et de deux hommes a physiquement agressé Mme [H] , placé un cadenas sur le portail et changé les serrures et que si la police est intervenue immédiatement à sa demande, elle n’a pas réussi à entrer en contact avec Mme [W] qui était enfermée dans la maison avec son compagnon,

' ils se sont retrouvés sans logement et sans affaires personnelles, par ailleurs, le véhicule qui avait été mis à leur disposition a été sorti du jardin et garé sur la voie publique par Mme [W] qui a conservé les clés, le véhicule ayant fait l’objet de trois verbalisations,

' ils ont été temporairement hébergés par l’employeur de Mme [H] qui travaille dans un hôtel pour un coût prévisible de 110 € par nuit,

' le congé qui leur a été délivré n’est pas valide en ce qu’il ne vise aucun motif et a été réceptionné moins de trois mois avant le renouvellement du bail,

' l’expulsion illégale dont ils ont été victimes leur a causé un préjudice qui a été justement indemnisé par le premier juge.

Sur ce

Il résulte du bail produit par les intimés que, par acte du 26 mars 2023, Mme [W] a donné en location meublée la maison objet du litige aux époux [H].

— sur la recevabilité des demandes des locataires:

L’article 122 du code de procédure civile dispose : «Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.».

En application de l’article 31 du même code: «L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. ».

L’article 32 précise enfin qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il résulte de l’acte de partage parcellaire produit que Mme [W] qu’elle bénéficie

des deux tiers en nue-propriété de l’immeuble et que sa fille bénéficie d’un tiers en pleine propriété et des deux tiers en usufruit.

En tout état de cause, le bail de la chose d’autrui est valable dans les rapports entre le locataire et le bailleur non propriétaire du bien.

Dès lors, il convient de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a retenu la recevabilité des demandes des époux [H] à l’encontre de Mme [U] qui s’est par ailleurs toujours comportée en propriétaire (signature du bail, délivrance du congé, échange de courriers) et alors que le présent litige a seulement pour objet l’exécution du contrat liant.

— sur les demandes principales:

Suivant l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire'; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

Par ailleurs, comme l’a rappelé le premier juge, en application de l’article L 41-1 du code de procédure civile d’exécution : «Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. ».

Les parties sont liées par un bail qui, contrairement à ce qu’affirme Mme [W] ne prévoit aucunement la réservation d’une pièce pour elle et sa famille.

Mme [W] invoque un congé délivré aux locataires selon lettre recommandée du 27 décembre 2023 qui, même valide, n’aurait pu l’autoriser à jeter à la rue les occupants en exécution du bail.

En tout état de cause, si Mme [W] invoque les dispositions de l’article 25-8-1 de la loi du 6 juillet 1982 concernant l’hypothèse où le bailleur souhaite modifier les conditions du contrat à son expiration, le congé qui a été délivré ne fait mention d’aucune nouvelle condition contrairement aux dispositions de ce texte.

Dès lors, il s’agit d’un congé non motivé et c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la demande de voir constater sa validité par Mme [W] s’opposait à une contestation sérieuse. La décision sera confirmée de ce chef

S’agissant du trouble manifestement illicite reproché à la bailleresse, les locataires soutiennent que le 2 octobre 2024, alors que Mme [H] était seule, son mari étant en déplacement, Mme [W] s’est présentée avec son compagnon et deux hommes, qu’ils l’ont faite sortir sur la rue et ont changé les serrures du portail.

Mme [H] a déposé plainte le jour des faits relatant, selon le procès-verbal produit, avoir vu un homme entrer dans la maison et qu’ alors qu’elle se trouvait devant la porte d’entrée elle a été tirée par les bras puis ceinturée par la propriétaire qui l’a mordue au cou et derrière le bras gauche tout en essayant de la faire chuter, déchirant son pull. Elle précisait avoir été mise dehors pieds nus puis poussée jusque dans la rue et s’être retrouvée enfermée à l’extérieur de chez elle, la propriétaire plaçant un cadenas sur le portail, refusant de la laisser récupérer ses affaires.

Elle expliquait que les policiers intervenus à sa demande n’avaient pu communiquer avec la propriétaire enfermée dans la maison.

Enfin, ces déclarations étaient corroborées par la photographie qu’elle avait prise avec son portable et qui montre trois hommes avec une femme en train de s’affairer au niveau de la serrure du portail de la maison.

Si Mme [W] conteste avoir commis des violences sur la personne de Mme [H], elle ne conteste pas s’être rendue sur les lieux le jour des faits avec d’autres personnes, avoir fait sortir la locataire et changé les serrures, l’empêchant de réintégrer son domicile en exécution du bail liant les parties ce qui caractérise pour les locataires un trouble manifestement illicite justifiant que la décision soit confirmée en ce qu’elle a ordonné leur réintégration dans les lieux sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance dans la limite de quatre semaines et s’est réservé la liquidation de l’astreinte. Elle le sera aussi en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de Mme [W] au regard de cette même voie de fait.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

De plus, en application de l’article 1241 du Code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé par son fait.

En l’espèce, pour solliciter une provision à titre de dommages-intérêts, les locataires produisent:

' un certificat médical d’un médecin généraliste daté du 7 octobre 2024 relevant chez Mme [H] de multiples hématomes au bras ainsi qu’une lésion de morsure justifiant la prise d’antalgiques ainsi qu’un état de choc psychologique nécessitant un accompagnement par un psycho thérapeute,

' certificat d’un médecin légiste du 21 octobre 2024 relevant une contracture à la palpation du muscle trapèze droit ainsi qu’une sensibilité du grill costal latéral le médecin concluant après examen physique et interrogatoire à des lésions tégumentaires traumatiques des membres supérieurs et du cou, la persistance d’une contracture du muscle trapèze et une symptomatologie anxiodépressive d’allure réactionnelle justifiant deux jours d’ITT au sens pénal,

' une attestation conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile établie par l’employeur de Mme [H] indiquant avoir été informé le 2 octobre 2024 par celle-ci qu’elle avait été subi une agression, avoir par la suite constaté un état de préoccupation et relatant qu’elle avait exprimé des douleurs au niveau des bras et du cou,

' justificatif d’arrêt de travail de M. [H] du 3 au 17 octobre 2024,

' attestation du 12 mars 2025 d’une psychologue clinicienne travaillant pour France victime 31 relatant que M. [H], qui s’est adressé à l’association pour bénéficier d’un soutien suite à des faits de vol et de violation de domicile a décrit des symptômes de troubles du sommeil, troubles anxiodépressifs et une hypervigilance.

Enfin, les locataires ont dû chercher dans l’urgence et alors qu’ils bénéficiaient d’un bail dont ils réglaient le loyer un nouvel hébergement temporaire ce qui caractérise aussi une forme de violence morale.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice des locataires est démontré avec l’évidence requise en référé pour justifier l’octroi de dommages-intérêts dont l’évaluation par le premier juge est adaptée aux faits tels qu’ils ont été relatés.

La décision déférée sera donc confirmée dans son ensemble.

— sur les demandes annexes :

Mme [W] succombant gardera la charge des dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de confirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile et d’octroyer à ce titre aux locataires la somme de 3000 € en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme la décision déférée,

Condamne Mme [Y] [W] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [Y] [W] à verser à M. [I] [H] et Mme [K] [F] épouse [H] 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET