5ème Chambre

ARRÊT N° 60

N° RG 22/01695 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SRZC

(Réf 1ère instance : 1422000008)

M. [U] [L]

Mme [Y] [C] épouse [L]

Mme [G] [V] épouse [J]

C/

Mme [D] [R]

S.A.R.L. LNA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Grenard

M^e Cormier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2025, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [U] [L]

né le 12 Novembre 1967 à [Localité 9], de nationalité française, chargé de mission

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [Y] [C] épouse [L]

née le 24 Septembre 1940 à [Localité 8], de nationalité française, retraitée

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [G] [V] épouse [J]

née le 21 Avril 1924 à [Localité 7], de nationalité française, retraitée

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par M^e Marine ORESVE substituant M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Madame [D] [R]

née le 31 Octobre 1960 à [Localité 10], de nationalité française,

[Adresse 5]

[Adresse 5]

S.A.R.L. LNA exerçant sous l’enseigne LA NOUVELLE AGENCE, immatriculée au RCS de LORIENT sous le n° 820.503.536, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentées par M^e Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT

Par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2009, Mme [D] [R], représentée par la société La nouvelle agence, a consenti à Mme [I] [J], Mme [Y] [L] et M [U] [L] la location d’un appartement situé [Adresse 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 450 euros outre 150 euros de provision pour charges.

Le 30 septembre 2020, M [U] [L] a restitué les clés de l’appartement à la société La nouvelle agence.

Par acte d’huissier en date du 9 avril 2021, Mme [D] [R] et la société La nouvelle agence ont fait délivrer à Mme [I] [J], Mme [Y] [L] et M [U] [L] une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient.

Par jugement en date du 9 juin 2021, tel que rectifié par ordonnance en date du 21 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient a :

— condamné solidairement Mme [I] [J], Mme [Y] [L] et M [U] [L] à régler à Mme [D] [R] la somme de 1 150 euros outre intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2021,

— débouté la société La nouvelle agence de l’ensemble de ses demandes y compris celle fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Mme [I] [J], Mme [Y] [L] et M [U] [L] à verser à Mme [D] [R] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Mme [I] [J], Mme [Y] [L] et M [U] [L] aux dépens.

Le 10 mars 2022, M. [L] et Mmes [L] et [J] ont interjeté appel de cette décision à l’encontre de Mme [D] [R], appel enrôlé sous le numéro RG 22/01695.

Le 30 août 2022, M. [L] et Mmes [L] et [J] ont interjeté appel de cette décision à l’encontre de la société La nouvelle agence, appel enrôlé sous le numéro RG 22/05351.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 30 août 2024, M. [L] et Mmes [L] et [J] demandent à la cour de :

— juger recevable et bien fondé leur appel à l’encontre du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient en date du 9 juin 2021 et la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient en date du 21 janvier 2022 improprement qualifiée d’ordonnance rectificative,

A titre principal

— prononcer la nullité des assignations signifiées à leur encontre le 9 avril 2021 aux termes de procès-verbaux de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, ainsi que de toute la procédure subséquente, et donc la nullité du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient en date du 9 juin 2021 et la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient en date du 21 janvier 2022 improprement qualifiée d’ordonnance rectificative,

— condamner par conséquent Mme [D] [R] à restituer les sommes perçues en exécution du jugement,

À titre subsidiaire :

— réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient en date du 9 juin 2021 et de l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient en date du 21 janvier 2022 en ce qu’ils :

* les ont condamnés à régler à Mme [D] [R] la somme de 1 150 euros au titre des loyers pour les mois de septembre, d’octobre et de novembre avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2020,

* les ont condamnés solidairement à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Statuant de nouveau :

— constater que l’action initiée par Mme [D] [R] tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros et qu’elle n’a été précédée d’aucune tentative de conciliation,

— juger irrecevable en conséquence l’action de Mme [D] [R],

— débouter Mme [D] [R] et la société La nouvelle agence de toutes leurs demandes formulées à leur encontre,

— condamner en conséquence Mme [D] [R] à restituer les sommes perçues en exécution du jugement dont la réformation sera prononcée,

— condamner Mme [D] [R] à les garantir de toute condamnation prononcée au profit de la société La nouvelle agence,

En tout état de cause

— condamner Mme [D] [R] à leur verser la somme de 1 260 euros (810 euros + 450 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022, date de la notification des premières conclusions d’appel, outre 45 euros par mois à compter du 1er juin 2022 jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir,

— condamner Mme [D] [R], faute de justification des charges locatives sur la durée du bail du 15 septembre 2019 jusqu’au 30 août 2020, à leur rembourser la somme de 1 800 euros (150 euros x 12 mois) avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022, date de la notification des premières conclusions d’appel, au titre de la restitution des provisions sur charges,

— condamner Mme [D] [R] à leur verser la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [D] [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 19 août 2022, Mme [D] [R] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient en date du 9 juin 2021 et l’ordonnance rectificative du 21 janvier 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

* condamné solidairement M. [L] et Mmes [L] et [J] à lui régler la somme de 1 150 euros outre intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2021,

Et statuant de nouveau :

— condamner solidairement M. [L] et Mmes [L] et [J] à lui régler la somme de 1 800 euros au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2021,

— débouter M. [L] et Mmes [L] et [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. [L] et Mmes [L] et [J] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

La société La nouvelle agence a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Par ordonnance du 17 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a :

— ordonné la jonction des procédures enregistrées sous le n° RG 22/1695 et le n° RG 22/5351 sous le numéro la plus ancien soit RG 22/1695,

— constaté que l’appel en cours du 10 mars 2022 a été régularisé par un appel le 30 août 2022 intimant la société La nouvelle agence, recevable, en raison de l’instance en cours,

— débouté Mme [D] [R] de sa demande tendant à déclarer irrecevable l’appel interjeté par M. [U] [L], Mme [Y] [L] et Mme [G] [J],

— débouté M. [U] [L], Mme [Y] [L] et Mme [G] [J] de leur demande tendant à déclarer irrecevable la demande formée par Mme [D] [R] de condamnation solidaire de ces derniers au paiement d’une somme de 1 800 euros au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2021,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [D] [R] aux dépens de l’incident.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la nullité de l’assignation

M. [L] et Mmes [L] et [J] sollicitent de voir prononcer la nullité de l’assignation signifiée le 9 avril 2021, et des actes subséquents à savoir le jugement entrepris et l’ordonnance rectificative du 21 janvier 2022, au motif que Mme [R] et la société La nouvelle agence ont fait délivrer ces assignations à une adresse erronée, ce qu’elles ne pouvaient ignorer dès lors qu’elles étaient informées de leur nouvelle adresse et ce en violation des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Ils exposent que les assignations ont été délivrées à l’adresse du logement qu’ils louaient et qu’ils avaient vidé depuis le 29 septembre 2020 situé [Adresse 1] et que Mme [R] avait récupéré la jouissance de son logement. Ils soutiennent que M. [L] avait, dès le 2 octobre 2020, donné par mail la nouvelle adresse à la société La nouvelle agence à savoir [Adresse 2]. Ils ajoutent que le conseil de la société La nouvelle agence avait adressé trois courriers recommandés à M. [L] et Mmes [L] et [J] le 12 octobre 2020 à la nouvelle adresse au [Adresse 2] et qu’ils ont d’ailleurs réceptionné ces courriers. Ils disent ne pas comprendre la raison pour laquelle Mme [R] et la société La nouvelle agence ont donné à l’huissier leur ancienne adresse qu’ils avaient quittée depuis près de 7 mois. Ils soutiennent que l’huissier disposait au moins de la dernière adresse connue, à laquelle avaient été adressées les mises en demeure, puisqu’il s’est rendu au [Adresse 2] mais qu’il s’est contenté de vérifier le nom sur les sonnettes et a noté que l’accès aux boîtes aux lettres était impossible. Ils lui reprochent de ne pas avoir procédé à des diligences auprès du syndic de l’immeuble ni auprès des voisins. Ils considèrent que les diligences mentionnées dans les procès-verbaux de recherche infructueuse sont manifestement insuffisantes Ils produisent des jurisprudences à l’appui de leurs demandes.

Ils relèvent que l’huissier note qu’il ne dispose pas de numéros de téléphone de M. [L] et Mmes [L] et [J] alors que la société La nouvelle agence avait le numéro de téléphone de M. [L] depuis le début de la location.

Enfin, ils affirment qu’ils n’ont à justifier d’aucun grief contrairement à ce que soutient Mme [R]. Ils ajoutent qu’à supposer qu’ils aient à justifier d’un grief, le fait que l’assignation ait été délivrée à une adresse obsolète les a privés du double degré de juridiction et qu’ils ont du subir une procédure plus longue et coûteuse.

En réponse, Mme [R] indique que les jurisprudences visées par les appelants ne sont pas applicables en ce qu’elles sont relatives à des cas où le demandeur avait connaissance de l’adresse du défendeur mais a fait délivrer sciemment l’acte litigieux à une autre adresse, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle affirme que le dernier domicile connu de M. [L] et Mmes [L] et [J] est le [Adresse 1], adresse à laquelle le bien, objet du litige, était loué. Si M. [L] l’a informée elle et la société La nouvelle agence, par mail du 2 octobre 2020, que les correspondances pouvaient lui être transmises au [Adresse 2], elle soutient qu’elle ignorait qu’il s’agissait de leur nouveau domicile. Elle fait valoir que pour éviter de prendre le moindre risque, elle a précisé à l’huissier les deux adresses de ses anciens locataires : leur dernier domicile connu au [Adresse 1] et l’adresse à laquelle les mises en demeure avaient été préalablement adressées au [Adresse 2]. Elle rappelle que l’huissier s’est rendu aux deux adresses comme il l’a relaté dans son acte mais n’a trouvé aucune mention de leur nom sur les sonnettes, qu’il a tenté d’interroger les voisins en vain et n’a pas pu accéder aux boîtes aux lettres. Elle ajoute que l’huissier a entrepris des recherches sur les pages blanches qui se sont avérées vaines et a ensuite dressé un procès-verbal de recherches infructueuses.

Elle fait valoir que M. [L] et Mmes [L] et [J] n’indiquent à aucun moment qu’ils demeuraient bien au [Adresse 2], le jour où l’assignation a été délivrée et qu’en réalité, leur véritable adresse est située au [Adresse 3]. Elle en déduit qu’il lui était impossible ainsi qu’à l’huissier de connaître cette nouvelle adresse et que les appelants ne justifient pas d’un grief dans la mesure où ils ne démontrent pas qu’ils habitaient encore au [Adresse 2] lorsque l’assignation a été délivrée. Elle précise que dès qu’elle et la société La nouvelle agence ont eu connaissance de leur adresse, ils ont procédé à la signification du jugement. Elle relève que lors de cette signification, l’huissier a constaté que leur nom était inscrit sur la boîte aux lettres tant au [Adresse 1] qu’au [Adresse 2] contrairement à ses précédents passages pour délivrer l’assignation. Suite à cette signification, elle considère que M. [L] et Mmes [L] et [J] ont pu interjeter appel de sorte qu’ils n’existent pour eux aucun grief. Elle demande de les débouter de leur demande.

Conformément à l’article 654 alinéa 1er du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.

Selon l’article 655 du même code, si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.

L’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification.

La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.

La copie ne peut être laissée qu’à condition que la personne présente l’accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.

L’huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l’avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.

Aux termes de l’article 659 du code de procédure civile, lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le jour même, l’huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.

Les dispositions du présent article sont applicables à la signification d’un acte concernant une personne morale qui n’a plus d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés.

En application de l’article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il est constant que la procédure de l’article 659 dudit code ne peut valablement être mise en oeuvre que dans les cas où les diligences nécessaires n’ont permis de découvrir ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail de la personne à qui l’acte doit être remis et que le procès-verbal doit mentionner précisément les diligences accomplies par l’huissier de justice pour rechercher le destinataire de l’acte.

Il résulte du procès-verbal daté du 9 avril 2021 que l’huissier de justice s’est transporté à la dernière adresse connue de M. [L] et Mmes [L] et [J] au[Adresse 1]t et a constaté qu’aucune personne répondant à l’identification des destinataires de l’acte n’y avait son établissement.

L’huissier mentionne : 'je me suis transporté sur la commune de [Localité 6] au [Adresse 1]. Sur place, les noms [L] et [J] ne figurent pas sur les boîtes aux lettres et sonnettes.

J’ai rencontré trois voisins qui m’ont indiqué ne pas connaître M.ou Mme [L], ni même Mme [J].

N’ayant pas de numéro de téléphone concernant ces personnes, j’ai entrepris des recherches par internet et sur l’annuaire 'pages blanches’ sans résultat.

Mon associé, Maître [W], s’est également rendu au [Adresse 2], adresse donnée par M. [L] par mail du 2 octobre 2020. Sur place, les noms [L] ou [J] ne figuraient pas sur les sonnettes et l’accès à la boîte aux lettres était impossible.

Interrogé, le demandeur m’a indiqué n’avoir aucune autre information concernant les intéressés et m’a demandé de procéder par procès-verbal de recherches infructueuses.'

Il résulte de ces mentions que l’huissier a accompli des diligences suffisantes au dernier domicile connu de M. [L] et Mmes [L] et [J] au [Adresse 1] en procédant à des vérifications sur place au niveau des sonnettes et boîte aux lettres et auprès des voisins. Il ne peut être reproché à l’huissier de ne pas avoir appelé par téléphone M. [L] alors qu’il a procédé à des recherches sur internet et sur le site des pages blanches.

Il ne peut être soutenu que le dernier domicile connu des appelants était le [Adresse 2] qui est évoqué par M. [L] dans son mail du 2 octobre 2020 à l’agence immobilière. En effet, il écrit dans ce mail 'voici mon adresse pour la correspondance : [Adresse 2]'. Il en résulte qu’il s’agit d’une adresse de correspondance et non un domicile ou une résidence et que cette adresse de correspondance ne concerne que M. [L] et non Mme [L] et Mme [J].

En tout état de cause, l’huissier a procédé à des diligences suffisantes à cette adresse de correspondance en constatant que le nom de M. [L] et Mmes [L] et [J] ne figuraient pas sur les sonnettes.

Enfin, la cour relève que les appelants n’indiquent pas quel était leur domicile ou résidence lors de la délivrance de l’assignation le 9 avril 2021.

Le procès-verbal de recherches infructueuses ayant valablement été délivré par l’huissier de justice, les appelants seront déboutés de leur demande d’annulation de l’assignation et des actes subséquents.

— Sur l’irrecevabilité des demandes en paiement

M. [L] et Mmes [L] et [J] soulèvent l’irrecevabilité de la demande en paiement de la somme de 1 150 euros en ce que cette demande, tendant au paiement d’une somme inférieure à 5 000 euros, n’a pas été précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative et ce en violation des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que la demande principale de Mme [R] était la demande en paiement de 1 150 euros au titre de l’arriéré de loyer et que ces demandes de résolution du contrat, de condamnation à restituer les clés et badges et à justifier d’une assurance ne sont que des demandes accessoires et que ces demandes ne permettent pas de déroger aux dispositions de l’article 750-1 précité.

Ils critiquent Mme [R] en ce qu’elle fait un parallèle entre l’application des dispositions de l’article 750-1 précité et le taux de ressort du tribunal. Ils font valoir que la conciliation est déterminée par la valeur de la demande principale formulée par le demandeur alors que le taux de ressort est déterminé, selon l’article 35 du code de procédure civile, par la valeur totale des prétentions. Ils en déduisent qu’il n’est pas incompatible qu’un litige devant le tribunal judiciaire de Rennes soit soumis à l’obligation de conciliation préalable tout en pouvant faire l’objet d’un appel. Ils précisent que l’article 750-1 s’applique à sa demande principale en paiement inférieur à 5 000 euros et que le juge n’ayant pas statué en dernier ressort en raison des demandes accessoires indéterminées de Mme [R], la voie de l’appel est ouverte.

En réponse, Mme [R] leur oppose que la majeure partie de ces demandes est indéterminée en ce qu’elles visent à constater la résolution du bail, à condamner les appelants à restituer l’intégralité des clés et badges et les condamner à justifier d’une assurance habitation. Elle considère que les dispositions de l’article 750-1 ne s’appliquent pas en cas de demande en justice à la fois déterminée et indéterminée.

Elle poursuit en arguant que si sa demande initiale ne tendait qu’au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, leur appel ne pourrait être déclaré qu’irrecevable au visa de l’article R.312-9-4 du code de l’organisation judiciaire.

En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, il résulte de l’assignation délivrée par Mme [R] et la société La nouvelle agence qu’ils demandaient de :

— constater que le bail d’habitation conclu le 5 septembre 2019 a pris fin le 30 novembre 2020,

— condamner solidairement M. [L] et Mmes [L] et [J] à régler à Mme [R] la somme de 1 150 euros au titre des loyers pour les mois de septembre, octobre et de novembre avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2020,

— condamner solidairement M. [L] et Mmes [L] et [J] à remettre à la société La nouvelle agence l’intégralité des clés et badges reçus lors de leur entrée dans les lieux,

— condamner solidairement M. [L] et Mmes [L] et [J] à justifier d’une assurance habitation jusqu’à la fin du bail soit le 30 novembre 2020,

— condamner solidairement M. [L] et Mmes [L] et [J] à régler à Mme [R] et la société La nouvelle agence une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens d’instance.

Il en résulte que Mme [R] a présenté des demandes indéterminées (constater la résolution d’un bail, condamner les appelants à restituer les clés et badge et à justifier d’une assurance) et une demande déterminée d’un montant inférieur à 5 000 euros (paiement d’une somme de 1 150 euros au titre de l’arriéré de loyer). Cette dernière demande déterminée ne peut être qualifiée de principale, contrairement à ce qu’affirment les appelants, mais doit être considérée comme connexe de sorte que le caractère indéterminé de la demande doit être retenu. La cour rappelle que le montant de la demande doit être apprécié pour chaque prétention isolement uniquement lorsque les prétentions sont fondées sur des faits différents, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il doit en être déduit que les dispositions de l’article 750-1 du code précité ne s’appliquent pas en l’espèce. Les appelants seront déboutés de leur fin de non-recevoir.

— Sur la dette locative

M. [L] et Mmes [L] et [J] sollicitent la réformation du jugement qui les a condamnés solidairement à régler à Mme [R] la somme de 1 150 euros au titre des loyers de septembre, octobre et novembre 2020 au motif que la créance alléguée par le bailleur n’est pas due. Ils soutiennent qu’ils sont bien fondés à se prévaloir du bénéfice du délai de préavis réduit à un mois en vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils exposent que la jurisprudence fait preuve de souplesse en réduisant le formalisme légal à un rôle purement probatoire pour les congés délivrés par les locataires et que la finalité de l’article 15 est respectée dès lors qu’il est établi que le bailleur a bien eu connaissance du départ du locataire.

Ils font valoir que la société La nouvelle agence, mandataire de Mme [R], a été parfaitement informée de leur volonté de quitter le logement mais qu’elle a refusé de réceptionner leur congé alors qu’ils l’avaient adressé par lettre recommandée du 27 août 2020, en main propre le 27 août 2020 et par dépôt dans la boîte aux lettres.

Ils précisent avoir joint deux certificats médicaux sur l’impossibilité de Mmes [L] et [J] de résider dans un logement à l’étage et sur la nécessité d’habiter dans un logement au rez-de-chaussée. Ils affirment que M. [L] est concerné par cette impossibilité dès lors qu’il s’occupe quotidiennement de Mmes [L] et [J] au vu de leur âge avancé. Ils ajoutent que le bail contient une clause de solidarité de sorte que les consorts [L]-[J] sont liés et notamment tenus solidairement à l’exécution des obligations engendrées par l’exécution du contrat de bail.

Mme [R] dit découvrir dans la cadre de la procédure devant la cour, les certificats médicaux de Mmes [L] et [J] et soutient que malgré de nombreuses demandes faites par la société La nouvelle agence, M. [L] et Mmes [L] et [J] n’ont jamais voulu transmettre ces documents médicaux. Elle ajoute qu’ils ne démontrent pas que ces certificats ont été joints à leur lettre recommandée avec accusé de réception qui aurait été envoyée à titre de préavis et s’étonne que les certificats médicaux soient datés du 26 août 2020 alors que le préavis est daté du 20 août 2020.

Elle précise que le 12 octobre 2020, il a été enjoint à chacun des locataires de justifier d’éventuels documents médicaux permettant de bénéficier d’un délai de préavis d’un mois en leur précisant qu’à défaut, le délai de préavis s’appliquerait mais qu’aucun d’entre eux n’a produit les documents sollicités.

Elle fait valoir qu’à supposer que Mmes [L] et [J] justifient d’un motif médical, ce n’est pas le cas de M. [L] et qu’il lui appartiendra d’assumer seul le règlement des loyers pour la période restant à courir.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose notamment que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

L’échange de mails entre la société La nouvelle Agence et M. [L], produit par ce dernier, fait apparaître que :

— par mail du 10 septembre 2020, M. [L] informe l’agence de leur départ au 27 septembre avec un préavis réduit,

— par mail du même jour, la société La nouvelle agence lui répond qu’elle n’a été destinataire d’aucun préavis et rappelle les règles applicables en la matière notamment la nécessité de justifier d’un certificat médical pour bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois,

— par mail du 14 septembre 2020, M. [L] indique avoir remis le congé par l’intermédiaire d’un tiers de confiance le 27 août mais qu’un des membres de l’agence a refusé de le prendre puis par lettre recommandée avec accusé de réception le 27 août 2020,

— par mail du 15 septembre 2020, l’agence lui répond qu’elle lui avait demandé d’adresser le préavis par LRAR notamment parce que l’agence était fermée pour raisons sanitaires et précise qu’elle n’a pas accepté la remise en mains propres d’un tiers pour éviter des faux. L’agence lui rappelle qu’elle est disposée à recevoir son préavis d’un mois dûment justifié via des certificats médicaux pour chacun d’entre eux.

— par mail du 18 septembre 2020, l’agence indique, en réponse, à M. [L] ne pas avoir reçu de LRAR de sa part et demande de déposer dans sa boîte la copie du courrier, des justificatifs de preuve d’envoi, ce que M. [L] va refuser par mail du même jour en affirmant que la poste centrale de [Localité 6] lui a confirmé que sa lettre avait bien été présentée et qu’il considérait qu’il avait rempli ses obligations.

Il en résulte que la société La nouvelle agence a indiqué n’avoir jamais reçu le congé délivré en les formes par les locataires. Elle a d’ailleurs réitéré le fait qu’elle n’avait reçu aucun élément par mail du 28 septembre 2020 produit par Mme [R].

M. [L] soutient avoir adressé par LRAR du 27 août 2020 le congé et les pièces médicales justifiant un préavis réduit mais le simple fait de produire une enveloppe LRAR indiquant 'pli avisé non réclamé’ ne permet pas de démontrer qu’il a respecté ses obligations légales et notamment qu’il a joint les certificats médicaux nécessaires pour bénéficier d’un préavis réduit.

Par ailleurs, il est surprenant, comme le relève justement Mme [R], que la lettre de congé, dont la copie est produite par les appelants, soit datée du 20 août 2020 alors que les certificats médicaux de Mmes [L] et [J] sont datés du 26 août 2020 et émanent d’un médecin à [Localité 9].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les appelants ne démontrent pas avoir adressé leur congé avec le justificatif du motif médical leur permettant de bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois. Par ailleurs, il n’est pas contesté que les loyers des mois de septembre, octobre et novembre 2020 n’ont pas été réglés par les locataires.

— Sur la restitution du dépôt de garantie et sur la justification des charges

M. [L] et Mmes [L] et [J] sollicitent la restitution du dépôt de garantie en vertu des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 soit la somme de 450 euros majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal soit une somme totale de 810 euros. Ils soutiennent que les clés ont été remises à l’agence le 30 septembre 2020 et que Mme [R] avait deux mois pour leur restituer le dépôt de garantie, ce qu’elle n’a pas fait. Ils contestent avoir refusé de se présenter à l’état des lieux de sortie.

Ils demandent également les justificatifs des charges locatives versées en vertu de l’article 23 de la loi de 1989 en arguant que Mme [R] n’a versé aucun justificatif de charges récupérables pendant toute la durée du bail soit une somme de 1 800 euros.

Mme [R] s’oppose à leurs demandes. Elle indique que les locataires ont refusé de se présenter à un quelconque état des lieux de sortie et qu’ils n’ont pas justifié de la restitution des clés. Elle soutient que la restitution du logement ne donne pas droit à restitution du dépôt de garantie dès lors que le locataire ne s’est pas exécuté de l’intégralité de ses obligations et rappelle que l’intégralité des loyers n’a pas été réglée. Elle indique que le montant du loyer charges incluses est de 600 euros (450 euros + 150 euros) de sorte qu’il pourra être déduit le montant du dépôt de garantie de 450 euros et demande de réformer le jugement en ce sens.

Elle affirme que leur demande de justification des charges n’est pas fondée.

Elle demande également la condamnation des appelants à lui verser la somme de 1 800 euros au titre des loyers et charges pour les mois de septembre, octobre et novembre 2020.

S’agissant de la demande relative au dépôt de garantie, il résulte des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie peut être prévu pour garantir l’exécution par le locataire de ses obligations locatives.

En l’espèce, il est acquis que les locataires n’ont pas réglé les loyers des mois de septembre, octobre et novembre de sorte qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir retenu le dépôt de garantie. Les appelants seront déboutés de leur demande à ce titre et le montant du dépôt de garantie de 450 euros sera déduit de l’arriéré locatif.

Aux termes des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Il s’en déduit que les bailleurs doivent obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, d’une part, communiquer à leurs locataires le mode de répartition des charges entre les locataires de l’immeuble collectif et, d’autre part, tenir à leur disposition les pièces justificatives des charges locatives que ceux-ci réclament et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées.

Il est constant que si le bailleur ne justifie pas du caractère récupérable des charges et de leur montant, le locataire peut solliciter le remboursement des provisions qu’il a réglées. En l’espèce, Mme [R] ne justifie pas avoir respecté son obligation de communiquer au locataire le décompte par nature de charges. Il n’est pas contesté que les locataires ont versé la provision sur charges de 150 euros du 15 septembre 2019 au 30 août 2020. Dans ces conditions, il convient de faire droit à leur demande de voir condamner Mme [R] à leur rembourser la somme de 1 800 euros avec intérêts au taux légal à compter de la notification de leurs premières conclusions d’appel soit à compter du 27 mai 2022.

S’agissant de l’arriéré locatif, il est acquis que les locataires n’ont pas versé le montant des loyers de septembre, octobre et novembre. Il ne sera pas fait droit à la demande de Mme [R] d’intégrer à cet arriéré le montant des charges en ce qu’elles n’ont pas été justifiées.

Il en résulte que l’arriéré locatif est 450 euros x 3 = 1 350 euros dont il sera déduit le dépôt de garantie de 450 euros. Ainsi M. [L], Mmes [L] et [J] seront condamnés à payer à Mme [R] une somme de 900 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêt au taux légal à compter du 9 avril 2021, comme sollicité par Mme [R]. Le jugement sera ainsi réformé.

— Sur les frais irrépétibles

Chaque partie succombant pour partie conservera la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens. Les dépens d’appel seront partagés pour moitié par chacune des parties. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [U] [L], Mme [Y] [L] et Mme [G] [V] épouse [J] de leur demande de nullité des assignations signifiées le 9 avril 2021 ;

Déboute M. [U] [L], Mme [Y] [L] et Mme [G] [V] épouse [J] de leur fin de non-recevoir fondée sur les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [U] [L], Mme [Y] [L] et Mme [G] [V] épouse [J] à verser à Mme [D] [R] la somme de 900 euros au titre de l’arriéré locatif après déduction du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 9 avril 2021 ;

Condamne Mme [D] [R] à rembourser la somme de 1 800 euros à M. [U] [L], Mme [Y] [L] et Mme [G] [V] épouse [J] avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 au titre de la restitution des provisions sur charges ;

Déboute les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Le greffier, La présidente,