25/06/2025

ARRÊT N°331/2025

N° RG 24/02904 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QN6M

SG/IA

Décision déférée du 23 Juillet 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

( 24/00163)

L-A.MICHEL

S.C.I. SANOUX

C/

S.A.R.L. CANAP

RECTIFICATION ET INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.C.I. SANOUX

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas MORVILLIERS de la SELAS MORVILLIERS SENTENAC & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Raffaella CACCINI MCLEAN, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.R.L. CANAP

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET,conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 23 janvier 2009, la SCI Sanoux a donné à bail à la SARL Canap des locaux commerciaux (n°53 et 54) d’une surface approximative de 348 m² situés dans un ensemble commercial dénommé [Adresse 6], lieudit '[Adresse 5] Nailloux (31560).

Le bail a été consenti pour une durée de dix ans commençant à courir à compter du 26 février 2010.

Le bail est à destination contractuelle exclusive de restauration sous forme de buffet libre avec une partie sandwicherie sous l’enseigne 'La Cocagne'.

Le bail a été conclu moyennant le paiement par la SARL Canap d’un loyer annuel hors taxes et hors charges variable correspondent à 6% du chiffre d’affaires hors taxes réalisé dans le local objet du bail, qui ne pourra en tout état de cause être inférieur à un loyer minimum garanti équivalent à la plus haute des valeurs suivantes :

—  200 euros hors taxes et hors charges par an par mètre carré de surface louée utile hors terrasse, ou,

—  80% du loyer dû par le preneur au titre de l’année précédente.

Le loyer est payable trimestriellement et d’avance, indexé annuellement en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié trimestriellement par l’lNSEE.

Par avenant n°1 du 23 août 2011, les parties ont précisé les caractéristiques de la terrasse mise à disposition et adapté certaines clauses du bail dans le cadre de la certification Bream.

Par avenant n°2 du 23 mars 2014, les parties ont convenu d’un aménagement du loyer pour les trois derniers trimestres de l’année 2014.

Par avenant N°3 du 02 janvier 2015, les parties ont formalisé leur accord pour la mise en place d’un échéancier de remboursement d’une dette de loyers d’un montant de 49 142,40 euros TTC.

Par avenant N°4 du 14 décembre 2018, le loyer minimum garanti annuel a été réduit d’un montant de 25 000 euros, lissé à hauteur de 25% par trimestre. Le mode de calcul du loyer variable a également été modifé.

Par un 'Protocole d’accord emportant avenant au bail’ en date du 3 juin 2021, la SCI Sanoux a renoncé au recouvrement de la somme de 13 299,87 euros HT, compte tenu de la période de fermeture liée à la pandémie du Covid 19.

La SARL Canap a laissé impayée une partie des loyers et charges dus.

La SCI Sanoux lui a fait signifier une sommation de payer en date du 14 juin 2023, portant sur la somme de 81 242,63 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, la société bailleresse a fait procéder entre les mains de la Banque Populaire Occitane AG Revel à une saisie conservatoire, dénoncée à la société preneuse le 19 décembre 2023. Cette saisie a abouti au blocage d’une somme de 20 845,12 euros.

Par acte du 06 mars 2024, la SCI Sanoux a fait procéder à une seconde saisie conservatoire, dénoncée à la SARL Canap le 13 mars 2024. La somme de 13 647,74 euros a été bloquée.

Par acte en date du 12 janvier 2024, la SCI Sanoux, agissant poursuites et diligences de son gérant, la SA Klepierre, a fait assigner la SARL Canap devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins d’obtenir le paiement d’une provision d’un montant de 129 318,58 euros TTC.

Par ordonnance contradictoire en date du 23 juillet 2024, le juge des référés a :

— condamné la SARL Canap à payer à la SCI Sanoux à titre de provision, la somme de 221 220,44 euros au titre des loyers, charges et accessoires du bail laissés impayés jusqu’au deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 129 318,58 euros et à compter du 2 juillet 2024 sur le surplus,

— débouté la SCI Sanoux de sa demande en paiement au titre d’intérêts de retard au taux contractuel,

— accordé à la SARL Canap un délai de 24 mois pour s’acquitter de la dette, en principal, frais et intérêts, moyennant le versement de mensualités de 3 000 euros chacune, payable avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde le dernier mois,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, l’intégralité de la somme restant due sera immédiatement éxigible,

— condamné la SARL Canap aux dépens,

— condamné la SARL Canap à payer à la SCI Sanoux la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 22 août 2024, la SCI Sanoux a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI Sanoux dans ses dernières conclusions en date du 6 décembre 2024, demande à la cour au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et l’article R. 511-7 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— déclarer la SCI Sanoux recevable et bien fondée en son appel,

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce que celle-ci a jugé que la SCI Sanoux détient sur la SARL Canap une créance incontestable, certaine, liquide et exigible en principal de 221 220,44 euros TTC au titre des loyers, charges et accessoires du Bail exigibles jusqu’au deuxième trimestre 2024 inclus,

— la confirmer également sur les dépens,

— l’infirmer sur le surplus en ce que l’ordonnance dont appel a :

* condamné la SARL Canap à payer à la SCI Sanoux à titre de provision, la somme de 221 220,44 euros au titre des loyers, charges et accessoires du bail laissés impayés jusqu’au deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 129 318,58 euros et à compter du 2 juillet 2024 sur le surplus,

* débouté la SCI Sanoux de sa demande en paiement au titre d’intérêts de retard au taux contractuel,

* accordé à la SARL Canap un délai de 24 mois pour s’acquitter de la dette, en principal, frais et intérêts, moyennant le versement de mensualités de 3 000 euros chacune, payable avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde le dernier mois,

* condamné la SARL Canap à payer à la SCI Sanoux la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— condamner la SARL Canap à régler à la SCI Sanoux par provision la somme en principal de 221 220,44 euros TTC, augmentée des intérêts de retard au taux contractuel à partir de la date d’exigibilité de chaque facture concernée, conformément aux dispositions de l’article 9 des stipulations générales du bail,

— dire que l’arrêt à intervenir va valider en tant que titres exécutoires les saisies conservatoires de créance pratiquée en date des 13 décembre 2023 et 6 mars 2024,

— débouter la SARL Canap de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SARL Canap à régler à la SCI Sanoux la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SARL Canap dans ses dernières conclusions en date du 8 novembre 2024, demande à la cour au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :

— confirmer l’ordonnance du 23 juillet 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’elle a :

* accordé 24 mois de délais à la SARL Canap pour s’acquitter de sa dette, moyennant le versement de mensualités à hauteur de 3 000 euros,

* débouté la SCI Sanoux de sa demande en paiement au titre des intérêts de retard au taux contractuel,

— réformer l’ordonnance du 23 juillet 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’elle a condamné la SARL Canap à verser à la SCI Sanoux la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau :

— débouter la SCI Sanoux de toutes ses demandes, fins et conclusions comme injustes et en tout cas mal fondées,

— débouter la SCI Sanoux de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le premier juge a condamné la société locataire au paiement d’une provision au vu des éléments produits par la société bailleresse et notamment d’un décompte des sommes dues, des factures correspondantes et des procès-verbaux de saisies-conservatoires et en l’absence de contestation de la SARL Canap sur le principe et le montant de la dette. Il a en revanche rejeté la demande au titre des intérêts de retard au taux contractuel au motif que la clause concernée est susceptible de s’analyser en une clause pénale dont l’appréciation ne relève pas de la compétence du juge des référés. Pour accorder des délais de paiement à la société preneuse, le premier juge a tenu compte de la situation de son compte bancaire, du dernier bilan au 31 décembre 2023 présentant un résultat déficitaire, ainsi que de l’existence d’un plan de continuation en cours jusqu’en 2030 intégrant l’apurement d’une précédente dette de loyer.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise sur le montant de la dette et à son infirmation pour le surplus, la SCI Sanoux fait valoir que :

— sa créance est certaine, liquide et exigible ainsi que l’a reconnu la société preneuse,

— les intérêts de retard doivent courir sur la totalité de sa créance à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances impayées conformément au bail,

— les intérêts de retard sont prévus à l’article 9 des stipulations générales du bail de façon conforme aux dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce et ne s’analysent pas en une clause pénale.

La SCI Sanoux soutient qu’il n’est pas justifié d’accorder des délais de paiement à la société locataire au regard :

— des efforts qu’elle-même a déjà consenti dans les années antérieures en faveur de la SARL Canap en accordant des allégements de loyers,

— de la demande de renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions notamment de loyers formulée par la locataire le 05 novembre 2021, soit plus de trois ans après l’ouverture du plan de continuation qui ne lui a donc pas ôté ses capacités financières,

— du fait que la SARL Canap admet dans ses écritures qu’elle ne règle pas la totalité des loyers et charges courants bien qu’elle conserve l’usage des lieux objets du bail,

— de l’absence d’acquiescement par la SARL Canap aux saisies-conservatoires qui ont été pratiquées, ce qui exclut sa bonne foi,

— de l’insuffisance des éléments comptables produits par la SARL Canap.

La SCI Sanoux indique que le juge des référés n’a pas statué sur sa demande de voir l’ordonnance de référé constituer le titre exécutoire lui permettant de valider les saisies conservatoires qu’elle a opérées et sollicite de la cour leur validation.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, la SARL Canap fait valoir que :

— elle respecte l’échéancier mis en place par le premier juge et a versé la somme mensuelle de 3 000 euros à la société bailleresse depuis le mois de septembre 2024, ainsi que son loyer mensuel, à hauteur de la somme de 9 276 euros TTC charges incluses, lequel est économiquement acceptable pour elle et qu’elle a proposé dans le cadre de sa demande de négociation et ce en sus du remboursement de sa dette locative, à hauteur de 10 200 euros par an, dans le cadre du plan de continuation arrêté par le tribunal de commerce de Toulouse et courant jusqu’en octobre 2030,

— la seule problématique financière qu’elle rencontre a trait à son loyer qui présente un caractère trop élevé et est économiquement inacceptable par rapport au taux de fréquentation du Village des [Localité 7], ainsi que l’a déjà souligné le mandataire judiciaire,

— malgré les différents avenants conclus avec la société bailleresse, elle se trouve dans l’incapacité financière de faire face au montant du loyer contractuel et il est impératif qu’elle trouve avec son bailleur un accord définitif pour l’avenir, afin d’éviter sa liquidation judiciaire, alors qu’elle est la seule enseigne de restauration rapide à être implantée dans le Village des [Localité 7].

La société preneuse soutient que la clause d’intérêt de retard, que le bailleur s’est gardé de nommer 'clause pénale’ est abusive quant au montant du taux appliqué, à son montant manifestement excessif et en raison de l’exonération du bailleur de toute mise en demeure préalable à l’application des intérêts mentionnés.

La SARL Canap expose que l’arrêt à intervenir doit rendre les saisies exécutoires et attributives, de sorte qu’il convient de retrancher les montants concernés de la condamnation en paiement qui sera prononcée à son encontre.

Sur ce,

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, le montant de la dette tel qu’il a été fixé n’est pas contesté par la société preneuse, qui ne tire dans le dispositif de ses écritures aucune conséquence sur le montant de la dette de sa demande de déduction du montant des saisies conservatoires formulée dans le corps de ses écritures. La somme provisionnelle objet de la condamnation sera confirmée.

La cour, observe que conformément aux exigences de l’article R. 511-7 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI Sanoux a fait assigner la SARL Canap devant le juge des référés aux fins d’obtenir une provision le 12 janvier 2024, soit moins d’un mois après l’exécution de la première saisie conservatoire du 13 décembre 2023 et que la seconde saisie du 06 mars 2024 a été pratiquée alors que la demande de titre exécutoire était en cours. Ainsi, réparant une omission de statuer du premier juge, la cour dira que le présent arrêt constitue le titre exécutoire prévu par ces dispositions.

Il est exact, ainsi que l’indique la SCI Sanoux, que le point de départ des intérêts est contractuellement fixé dans l’article 9 du bail à chacune des échéances impayées, ce qui est conforme aux dispositions de l’article 1344 du code civil qui prévoient que le débiteur est mis en demeure par la seule exigibilité de l’obligation si le contrat le prévoit. Par ailleurs, le taux d’intérêts librement convenu entre les parties est fixé au taux EURIBOR 3 mois fixé à la date d’exigibilité majoré de 3 points. Ces stipulations contractuelles constituent une clause pénale que le juge des référés peut appliquer purement et simplement et au cas d’espèce, la société preneuse ne démontre pas en quoi cette clause se heurterait à une contestation sérieuse ou présenterait un caractère manifestement excessif qui empêcherait la cour statuant en référé d’en faire application.

Ainsi, la cour confirmant la décision entreprise quant au montant de la dette l’infirmera relativement aux intérêts et statuant à nouveau, assortira la condamnation au paiement d’une provision d’intérêts au taux contractuel à partir de la date d’exigibilité de chaque facture de loyer et charges.

Pour obtenir des délais de paiement, le débiteur est tenu de démontrer qu’il dispose des capacités financières nécessaires pour solder sa dette dans le délai légal de 24 mois. Parallèlement, pour accorder les délais demandés, le juge doit vérifier que le débiteur présente une situation économique suffisamment solide lui permettant de les respecter.

La SARL Canap supporte la charge d’un passif évalué à 575 752 euros, dont 204 005,64 euros au titre d’une dette de loyers commerciaux dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Toulouse en date du 30 mars 2017. Le plan d’apurement mis en place repose sur le remboursement annuel de la somme de 57 600 euros durant dix ans.

Il est exact, ainsi que le souligne la SARL Canap que dans son rapport du 19 septembre 2018, le mandataire judiciaire, Me [O], pointait la nécessité d’un aboutissement rapide d’une négociation avec le nouveau propriétaire du Village des [Localité 7], à défaut de laquelle il estimait que le débiteur ne serait pas en mesure de faire face aux échéances du plan. Il est manifeste que si des réductions temporaires et partielles du loyer sont intervenues depuis, aucune négociation n’a abouti à une réduction pérenne du montant du loyer, mais la locataire ne saurait y contraindre la bailleresse en réduisant de façon unilatérale le paiement mensuel du loyer à la somme qu’elle estime acceptable et ce d’autant qu’elle a sollicité le renouvellement du bail aux mêmes conditions.

Au demeurant, même en réglant un loyer minoré, la société preneuse n’apparaît pas présenter une capacité financière lui permettant de résorber sa nouvelle dette de loyers dans le délai légal de 24 mois. En effet et bien qu’elle démontre régler les mensualités de 3 000 euros, les délais qui lui ont été accordés en première instance lui permettraient de régler une somme de 69 000 euros durant les 23 premiers mois, laissant subsister un solde supérieur à 100 000 euros à régler au 24ème mois, ce qu’elle ne prouve pas être en capacité de faire au jour auquel la cour statue, son compte bancaire présentant un solde créditeur de 21 852,55 euros au 31 octobre 2024 et son bilan 2023 faisant apparaître un résultat net comptable de – 41 216 euros.

En conséquence, il convient d’infirmer la décision entreprise et de dire n’y avoir lieu à délais de paiement.

La SARL Canap perdant le procès en appel, elle en supportera les dépens.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la SCI Sanoux la charge des frais qu’elle a exposés en première instance comme en appel.

La décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné la SARL Canap à verser à la SCI Sanoux la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et cette dernière sera déboutée de sa demande formée sur ce fondement à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réparant une omission de statuer contenue dans l’ordonnance rendue le 23 juillet 2024 par le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé :

— Dit que le présent arrêt constitue le titre exécutoire prévu par les dispositions de l’article R. 511-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— Infirme l’ordonnance ainsi rectifiée, sauf en ce qu’elle a condamné la SARL Canap à payer à la SCI Sanoux à titre de provision la somme de 221 220,44 euros TTC au titre des loyers, charges et accessoires du bail laissés impayés jusqu’au deuxième trimestre 2024 inclus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— Dit que cette condamnation portera intérêts au taux contractuel à partir de la date d’exigibilité de chaque facture de loyer et charges impayée,

— Dit n’y avoir lieu à délais de paiement au profit de la SARL Canap,

Y ajoutant :

— Condamne la SARL Canap aux dépens d’appel,

— Déboute la SCI Sanoux de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais qu’elle a exposés en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET