03/07/2025

ARRÊT N°364/2025

N° RG 24/02921 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QN77

SG/KM

Décision déférée du 09 Août 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

( 24/01375)

MOREL

[S] [W]

C/

[V] [X]

[P] [O]

[J] [O]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [S] [W]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-louis JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

et par M^e Judith AMALRIC-ZERMATI, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [V] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

assigné à étude le 23/09/2024 sans avocat constitué

Monsieur [P] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5] / FRANCE

Représenté par M^e Dominica DE BELSUNCE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [J] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5] / FRANCE

Représentée par M^e Dominica DE BELSUNCE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2023, M. [P] [O] et Mme [J] [T] épouse [O] ont donné en location à M. [V] [X] et Mme [S] [F] [C] une maison à usage d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant un loyer actuel de 1 924 euros, provision sur charges comprise.

Par courrier recommandé du 10 septembre 2023 dont les bailleurs ont accusé réception le 14 septembre 2023, M. [V] [X] a délivré congé du logement, indiquant qu’il le quittait à compter du 10 octobre 2023 et que passé cette date, il devrait être considéré que le bail serait exclusivement au nom de Mme [C].

L’attestation d’assurance n’ayant pas été fournie, un commandement de justifier de la souscription d’une assurance visant la clause résolutoire a été délivré le 12 décembre 2023 à Mme [C], seule occupante des lieux.

Parallèlement et les loyers n’étant plus réglés depuis le mois d’octobre 2023, un commandement de payer les loyers portant sur la somme de 4 750 euros visant la clause résolutoire a été délivré le 20 décembre 2023 à M. [V] [X] et Mme [S] [W], en vain.

Par acte des 29 février et 4 mars 2024, dénoncé le 7 mars 2024 par voie électronique avec accusé de réception au préfet de la Haute-Garonne, M. [P] [O] et Mme [J] [T] épouse [O] ont fait assigner M. [V] [X] et Mme [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail, à titre principal à compter du 17 janvier 2024 pour défaut d’assurance et à titre subsidiaire à compter du 20 février 2024 pour défaut de paiement des loyers,

— l’expulsion sans délai de la locataire au besoin avec le concours de la force publique,

— la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et péril des assignés,

— le paiement solidaire et à titre provisionnel de la somme de 8 550 euros, représentant l’arriéré de loyers avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charges, selon l’indexation prévue au bail,

— l’allocation de la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— l’allocation de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens comprenant les frais de commandement et d’assignation.

Par ordonnance contradictoire en date du 9 août 2024, le juge des référés a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 12 janvier 2024,

— condamné solidairement M. [V] [X] et Mme [S] [W] à payer à M. [P] [O] et Mme [J] [T] épouse [O] la somme provisionnelle de 11 400 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 10 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, – condamné Mme [S] [W] à payer à M. [P] [O] et Mme [J] [T] épouse [O] la somme provisionnelle de 4 966 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation du 10 avril au 25 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— à compter du 12 janvier 2024 jusqu’au 10 avril 2024, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à M. [P] [O] et Mme [J] [T] épouse [O] par M. [V] [X] et Mme [S] [W] et les y a condamnés solidairement,

— à compter du 11 avril 2024, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à M. [P] [O] et Mme [J] [T] épouse [O] par Mme [S] [W] seule et l’y a condamnée et jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— rejeté la demande de délais formée par Mme [S] [W],

— débouté Mme [S] [F] [C] de sa demande d’être garantie par M. [V] [X],

— ordonné la suppression des délais prévus aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté M. [P] [O] et Mme [J] [T] épouse [O] de leur demande indemnitaire,

— ordonné l’expulsion sans délais de Mme [S] [F] [C] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 10], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— ordonné que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

— condamné solidairement M. [V] [X] et Mme [S] [W] à payer à M. [P] [O] et Mme [J] [T] épouse [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [V] [X] et Mme [S] [F] [C] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration en date du 23 août 2024, Mme [S] [W] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [S] [F] [C] dans ses dernières conclusions en date du 2 octobre 2024, demande à la cour au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :

— réformer dans toutes ses dispositions l’ordonnance du 9 août 2024,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire,

— débouter M. et Mme [O] de leur demande de résiliation de bail et d’expulsion,

concernant la dette des loyers :

— condamner en application de la clause de solidarité M. [X] au paiement de l’intégralité des arriérés de loyer, ainsi qu’au paiement des différentes indemnités d’occupation à laquelle Mme [C] pourrait être susceptible d’être condamnée au terme de la décision à intervenir,

concernant l’expulsion sans délai :

— faire droit à Mme [C] d’un délai de grâce lui permettant de rester dans son domicile,

à titre subsidiaire :

— prendre acte de la reconnaissance de dette formulée par M. [X] à hauteur de 11 400 euros,

— faire droit à la demande de délai de grâce formulée par Mme [C] en échelonnant pour payer l’éventuel reliquat de la dette de loyers sur une période de 24 mois,

— prononcer l’absence de majoration et d’intérêt de retard malgré la suspension des paiements,

— fixer les modalités de paiement des sommes reportées sur une période de 24 mois,

— condamner M. [X] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

M. [P] [O] et Mme [J] [T] épouse [O] dans leurs dernières conclusions en date du 16 octobre 2024, demandent à la cour au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— débouter Mme [C] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par Mme [C] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 9 août 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse,

— confirmer l’ordonnance attaquée rendue en date du 9 août 2024 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté M. et Mme [O] de leur demande de provision indemnitaire,

— déclarer recevables et bien fondés M. et Mme [O] en leur appel incident de l’ordonnance de référé rendue le 09 août 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse,

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a débouté M. et Mme [O] de leur demande de provision de dommages et intérêts,

et statuant à nouveau,

— condamner Mme [S] [W] à payer à M. [P] [O] et Mme [J] [T] épouse [O] la somme de 5 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts,

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

— débouter Mme [C] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

y ajoutant,

— condamner Mme [S] [W] au règlement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

M. [V] [X], auquel Mme [S] [W] a fait signifier son acte d’appel ainsi que l’avis de fixation à bref délai par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024 remis à étude et ses conclusions par acte du 07 novembre 2024 également à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation du bail

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire, […]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. […]

L’article 24 I. de la même loi dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le premier juge a constaté que le montant des loyers impayés mentionné dans le commandement de payer délivré le 20 décembre 2023 n’avait pas été soldé dans le délai de deux mois et que l’attestation d’assurance n’avait pas non plus été produite dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement du 12 décembre 2023, témoignant de ce que le logement n’était pas assuré au jour du commandement et a ajouté que l’attestation produite en cours d’instance était établie sous réserve du paiement des cotisations mensuelles à venir. Il en a déduit que les conditions de l’acquisition de clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 janvier 2024.

L’appelante ne remet pas utilement la première décision en cause en produisant une attestation d’assurance établie par la société Crédit Agricole Assurances valable à compter du 17 février 2024, soit postérieurement au délai d’un mois qui courait à compter de la délivrance du commandement et avait expiré depuis le 12 janvier 2024 lorsqu’elle a souscrit cette police d’assurance.

C’est dès lors de façon justifiée que la résiliation du bail a été constatée et qu’il s’en est suivi le prononcé de l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation. Les intimés sollicitent à bon droit la confirmation de la décision entreprise sur ces points.

2. Sur les demandes de délais

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pose le principe selon lequel l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Par exception, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En l’espèce, pour faire application de l’exception et ordonner la suppression du délai de deux mois pour l’expulsion de Mme [W], le premier juge a retenu qu’elle était de mauvaise foi. Pour ce faire, il s’est appuyé sur des décisions de justices antérieures produites par les bailleurs.

Il s’agit de deux ordonnances de référé, rendues par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse le 1er mars 2019 et le 06 octobre 2022 dont il ressort qu’accompagnée de M. [X], l’appelante a à deux reprises en novembre 2015 et novembre 2019 conclu un bail à usage d’habitation portant sur une maison au loyer élevé (1 900 euros et 2 300 euros par mois). Dans le cadre de la première instance, les bailleurs ayant donné congé en vue de vendre leur bien, les consorts [X]- [W] ont manifesté leur intention d’acquérir puis, ayant échoué à obtenir un prêt, se sont maintenus dans les lieux après l’expiration du commandement. Dans le cadre de la seconde instance, ils ont conclu le bail ensemble puis le 05 novembre 2020 M. [X] s’est désolidarisé du bail, le juge ayant souligné que le couple ne s’était pourtant séparé qu’en février 2021. Mme [W] a cessé de payer les loyers, ce qui a abouti à sa condamnation au paiement d’une somme de 20 900 euros et à son expulsion. Elle s’est toutefois maintenue dans les lieux et a poursuivi une action engagée contre son bailleur antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, pour obtenir la suspension de la clause résolutoire et une expertise destinée à évaluer le montant du loyer, toutes demandes dont elle a été déboutée par jugement rendu le 06 juin 2023.

Quelques semaines avant cette décision, M. [X] et Mme [W] ont conclu le bail objet de la présente instance avec les époux [O], en leur fournissant des avis d’imposition de M. [X] faisant état de revenus nets annuels de 213 478 euros pour l’année 2020 et de 99 344 euros pour l’année 2021. Il n’est pas contesté que M. [X] soit gérant de plusieurs pizzérias et les soupçons des époux [O] quant à l’authenticité des avis d’imposition ne sont pas étayés. En revanche, force est de relever, comme l’a fait le premier juge, que M. [X] s’est désolidarisé du bail 6 mois après sa conclusion et que Mme [W] s’est maintenue dans les lieux sans régler aucun loyer à compter d’octobre 2023. En vue de l’obtention du logement, le couple a ainsi réitéré un mode opératoire déjà employé lors d’une précédente prise à bail, suivi du maintien dans les lieux de Mme [W] qui ne pouvait ignorer qu’en percevant un salaire de 1 200 euros par mois elle n’était pas en mesure de régler un loyer de 1 900 euros, ni les conséquences de son comportement sur le sort du bail. La cour ajoute qu’il est indifférent que l’appelante expose que M. [X] entretient vis à vis d’elle un comportement ambigu fait de séparations et de reprise de leur relation, dès lors que les bailleurs n’ont pas à supporter les conséquences de leur relation conjugale. C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a retenu la mauvaise foi de Mme [W] et ordonné la suppression du délai de l’article L. 412-1 du CPCE. La décision sera confirmée sur ce point.

À elle seule, la confirmation de la suppression du délai normal de départ des lieux conduit à rejeter la demande formée par Mme [W] devant la cour sur le fondement de l’article L. 412-3 du CPCE, l’obligation qui lui est faite de quitter immédiatement les lieux après la délivrance d’un commandement à cette fin ne pouvant être aménagée ou retardée.

La cour observe que l’appelante sollicite des délais de paiement sur le fondement des dispositions de droit commun de l’article 1343-5 du code civil qui permettent au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [W] qui selon les écritures concordantes des parties se maintient actuellement dans les lieux, ne justifie d’aucun paiement postérieurement à l’ordonnance entreprise, que ce soit pour solder le montant de la dette ou pour régler l’indemnité d’occupation courante. Elle indique percevoir actuellement des indemnités journalières lesquelles, selon les relevés d’assurance maladie qu’elle produit, s’élèvent au maximum à 1 260 euros par mois, ce qui ne lui permet nullement de régler le montant du loyer courant et encore moins de solder sa dette dans un délai de deux ans.

Sa demande de délais de paiement sera rejetée, de même que celle tendant à la suspension de la clause résolutoire, qui ne peut être ordonnée en l’absence de délais de paiement.

3. Sur l’action récursoire exercée par Mme [W]

Mme [W] fait plaider contre l’évidence des preuves versées aux débats par les époux [O] que M. [X] n’aurait pas avisé ces derniers de sa désolidarisation du bail par un courrier recommandé, alors qu’ils produisent le courrier qu’ils ont reçu et son accusé de réception. L’appelante n’est dès lors pas fondée à soutenir que la désolidarisation ne lui serait pas opposable.

Les termes de la première décision concernant les loyers impayés et les indemnités d’occupation ne sont pas critiqués par les intimés. Mme [W], qui n’est pas créancière des loyers ne saurait utilement solliciter la condamnation du seul M. [X] au paiement de l’intégralité de arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Sa demande à cette fin sera en conséquence rejetée.

4. Sur la demande provisionnelle à titre de dommages et intérêts formée par les époux [O]

Le juge des référés peut toujours, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision.

Pour rejeter la demande indemnitaire provisionnelle des époux [O], le premier juge a estimé qu’aucun élément ne venait justifier leur demande.

Pour conclure à l’infirmation de la décision entreprise sur ce point, les époux [O] font valoir que M. [X] et Mme [W] ont usé à leur égard de manoeuvres pour parvenir à la signature du bail, en fournissant un avis d’imposition qui ne correspondait pas à leur situation réelle, puis en se séparant en cours de bail de la même manière qu’au cours d’un précédent bail, sans avoir fait une juste appréciation de la détresse que cause pour eux la situation, alors qu’ils sont âgés et malades. Ils ajoutent que les consorts [G] leur ont menti en se présentant comme un couple uni alors que selon les écritures de l’appelante, ils étaient séparés depuis le mois de janvier 2023. Ils font valoir qu’outre les pertes financières importantes qu’ils subissent, alors que les loyers de la maison objet du bail constituent pour eux un complément de retraite, ils sont particulièrement touchés moralement par cette situation.

Mme [W] ne conclut pas spécifiquement sur cette demande.

La cour observe qu’hormis les enfants des intimés, qui attestent d’un état de stress, de pleurs quotidiens de Mme [O], qui est âgée de 82 ans et d’une dégradation de l’état de santé de M. [O], qui est âgé de 88 ans, leur médecin traitant a indiqué, le 14 octobre 2024, qu’ils connaissent l’un et l’autre un état de santé précaire et une situation de stress altérant leur état de santé et nécessitant une majoration du traitement habituel.

Quel quel soit le comportement de M. [X] qui n’est pas concerné par la demande provisionnelle en cause d’appel, le fait pour Mme [W], d’avoir pris à bail la maison appartenant aux époux [O] en faisant usage de pièces rassurantes quant aux revenus de son co-locataire, puis de s’être maintenue dans les lieux depuis près de 20 mois au mépris de tous les droits des propriétaires des lieux, en sachant qu’elle n’est pas en mesure de régler le loyer et ce malgré une décision de première instance non équivoque quant à sa mauvaise foi est constitutive, dans l’exécution du contrat, d’une faute distincte des manquements à ses obligations nées du bail sanctionnés par sa résiliation et l’expulsion des occupants. Ce comportement fautif crée incontestablement pour les époux [O] une situation de stress et d’incertitude quant à leurs propres ressources, compte tenu du montant particulièrement important du loyer, ce qui caractérise de façon incontestable un préjudice moral, distinct de la perte locative, dont l’indemnisation provisionnelle peut être fixée à la somme sollicitée compte tenu de la durée du préjudice.

En conséquence, par voie d’infirmation de la décision entreprise, la cour condamnera Mme [W] à payer aux époux [O] une somme de 5 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts.

5. Sur les mesures accessoires

Mme [W], qui perd le procès en appel, en supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser aux époux [O] la charge des frais qu’ils ont exposés en appel et Mme [W] sera condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera enfin déboutée de sa propre demande formée sur ce fondement contre M. [X].

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 09 août 2024, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, sauf en ce qu’elle a débouté M. [P] [O] et Mme [J] [T] épouse [O] de leur demande indemnitaire,

Statuant à nouveau du chef infirmé :

— Condamne Mme [S] [W] à payer à M. [P] [O] et Mme [J] [T] épouse [O] la somme de 5 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts,

Y ajoutant :

— Rejette les demandes de Mme [S] [F] [C] aux fins de délai pour quitter les lieux, délais de paiement et suspension de la clause résolutoire,

— Condamne Mme [S] [W] aux dépens d’appel,

— Condamne Mme [S] [W] à payer à M. [P] [O] et Mme [J] [T] épouse [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute Mme [S] [W] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET