11/09/2025

ARRÊT N°431/2025

N° RG 23/00142 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PGFX

PB/IA

Décision déférée du 08 Décembre 2022

Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

( 21/02657)

F.PRIVAT

[M] [V]

C/

[G] [N]

S.A.S. NEXITY LAMY

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [M] [V]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Carole CHATELET, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [G] [N]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Assignée le 18.4.2023 à étude, sans avocat constitué

SAS LAMY anciennement dénommée S.A.S. NEXITY LAMY

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 avril 2019, à effet du 18 avril 2019, M. et Mme [P] ont donné à bail meublé en colocation à Mme [G] [N] et M. [M] [V] un logement situé [Adresse 2] pour une durée minimale d’un an moyennant un loyer mensuel payable le 1er jour du terme à échoir de 1 410 euros outre 170 euros de provision sur charges.

Les locataires sont entrés dans le logement suivant état des lieux du 18 avril 2019.

A compter du mois de mai 2019 inclus, les locataires ont cessé tout règlement.

M. [M] [V] a adressé un congé à la SAS Nexity Lamy qui assurait l’administration du bien le 3 mai 2019 pour le 3 juin 2019.

Par lettre du 10 mai 2019, la SAS Nexity Lamy en a accusé réception et a indiqué à M. [V] qu’il était tenu du paiement du loyer pendant 6 mois suivant l’effectivité de son congé, soit jusqu’au 6 décembre 2019.

Par acte du 18 juin 2019, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 27 août 2019, en l’absence de régularisation des loyers et provisions sur charges Ies bailleurs, les époux [P] ont saisi le juge des référés aux fins de voir:

— constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires,

— condamner solidairement les locataires, à titre provisionnel au paiement des loyers et charges impayés ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par acte du 29 octobre 2019, M. [V] a appelé en cause la société Nexity.

Dans le courant du mois de décembre 2019, Mme [N] a quitté les lieux.

Le 18 décembre 2019, un procès-verbal constatant le défaut d’occupation des lieux a été établi par exploit d’huissier et un procès-verbal de constat de reprise a été dressé le lendemain.

Le 5 mars 2020, les époux [P] ont signé un protocole d’accord avec leur mandataire, la SAS Nexity Lamy, valant quittance subrogative à hauteur de 14 985,02 euros suivant décompte définitif établi à cette date. Ce montant inclut les arriérés de loyer à la date de reprise des lieux et les réparations locatives qui se sont imposées.

Par ordonnance du 27 novembre 2020, le juge des référés a :

— ordonné la jonction des affaires 12-19-2328 et 12-19-2607,

— pris acte du décès survenu en cours de procédure de M. [B] [P],

— dit n’y avoir lieu à constater le jeu de la clause résolutoire,

— constaté l’existence d’une contestation sérieuse,

— renvoyé la SAS Nexity Lamy et M. [M] [V] à mieux se pourvoir au fond,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par actes des 27 et 28 juillet 2021, la SAS Nexity Lamy, subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner au fond Mme [N] et M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin de voir :

— déclarer recevable et bien fondée la SAS Nexity Lamy,

— condamner solidairement M. [M] [V] et Mme [G] [N] à payer à la SAS Nexity Lamy la somme de 9 785,81 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant dû au 6 novembre 2019, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 160 euros à compter du 18 juin 2019, date du commandement et pour le surplus à compter de l’assignation,

— condamner Mme [G] [N] à payer à la SAS Nexity Lamy la somme de 854,84 euros arrêtée au 18 décembre 2019, date de la reprise des lieux,

— condamner Mme [G] [N] à payer à la SAS Nexity Lamy la somme de 2148,90 euros au titre des réparations locatives,

— condamner solidairement M. [M] [V] et Mme [G] [N] à payer à la SAS Nexity Lamy la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais des PV de constat et de reprise des lieux des 17 et 18 décembre 2019, dressés par l’huissier de justice ainsi que les frais de l’instance de référé.

Par jugement réputé contradictoire du 8 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté M. [M] [V] de sa demande tendant à voir constater la nullité du contrat de bail conclu le 10 avril 2019 avec Mme [G] [N], les époux [P] et la SAS Nexity Lamy,

— condamné solidairement M. [M] [V] et Mme [G] [N] à payer à la SAS Nexity Lamy venant aux droits des époux [P] la somme de 9785,81 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 17 juillet 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 160 euros à compter du 18 juin 2019, date du commandement et pour le surplus à compter de l’assignation,

— condamné Mme [G] [N] à payer la SAS Nexity Lamy venant aux droits des époux [P] la somme supplémentaire de 854,84 euros arrêtée au 18 décembre 2019, date de la reprise des lieux,

— condamné Mme [G] [N] à payer la SAS Nexity Lamy venant aux droits des époux [P] la somme de 2 148,90 euros au titre des réparations locatives,

— condamné la SAS Nexity Lamy à payer à M. [M] [V] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dit qu’il n’y a pas lieu d’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

— condamné solidairement M. [M] [V] et Mme [G] [N] aux entiers dépens.

Par déclaration du 12 janvier 2023, M. [M] [V] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions sauf en ce qu’elle a :

— condamné, pour le surplus, Mme [G] [N] à payer la SAS Nexity Lamy venant aux droits des époux [P] la somme supplémentaire de 854,84 euros arrêtée au 18 décembre 2019, date de la reprise des lieux,

— condamné Mme [G] [N] à payer la SAS Nexity Lamy venant aux droits des époux [P] la somme de 2 148,90 euros au titre des réparations locatives,

— dit qu’il n’y a pas lieu d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] [V], dans ses dernières conclusions en date du 4 février 2025, demande à la cour, au visa des articles 1240, 1134 et suivants du code civil, de :

— infirmer le jugement du 8 décembre 2022 en ce qu’il a :

*débouté M. [M] [V] de sa demande tendant à voir constater la nullité du contrat de bail conclu le 10 avril 2019 avec Mme [G] [N], les époux [P] et la SAS Nexity Lamy,

*condamné solidairement M. [M] [V] et Mme [G] [N] à payer à la SAS Nexity Lamy venant aux droits des époux [P] la somme de 9785,81 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 17 juillet 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 160 euros à compter du 18 juin 2019, date du commandement et pour le surplus à compter de la présente assignation,

*condamné la SAS Nexity Lamy à payer à M. [M] [V] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

*débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

*condamné solidairement M. [M] [V] et Mme [G] [N] aux entiers dépens,

— en conséquence, statuant à nouveau,

— à titre principal,

— constater la nullité du bail conclu le 10 avril 2019 entre M. [V], Mme [N] et M. et Mme [P] avec la SAS Nexity Lamy,

— en conséquence,

— ordonner la remise en l’état des parties et la restitution de la somme de 954,65 euros à M. [V],

— à titre subsidiaire,

— constater la faute commise par la SAS Nexity Lamy en qualité de mandataire à l’égard de M. [V],

— constater le préjudice subi par M. [V] à hauteur de la somme de 9 785,81 euros à titre de dommages et intérêts,

— constater le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi,

— en conséquence,

— condamner la SAS Nexity Lamy à payer à M. [V] la somme de 9 785,81 euros à titre de dommages intérêts,

— ordonner une compensation des dettes connexes entre les parties,

— en tout état de cause,

— débouter la SAS Nexity Lamy de toutes ses demandes et prétentions,

— condamner la SAS Nexity Lamy au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [M] [V] ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS Nexity Lamy, dans ses dernières conclusions en date du 15 janvier 2024, demande à la cour, au visa des articles 7a et 7c de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, de :

— déclarer recevable et bien fondée la SAS Nexity Lamy en son appel incident,

— en conséquence,

— voir réformer le jugement du 8 décembre 2022 en ce qu’il a :

*condamné la SAS Nexity Lamy à payer à M. [V] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

*dit qu’il n’y a pas lieu d’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir confirmer le jugement pour le surplus, et notamment,

*en [ce] qu’il a débouté M. [V] de sa demande tendant à voir constater la nullité du contrat de bail conclu le 10 avril 2019 avec Mme [N],

*en [ce] qu’il a condamné M. [V] à payer à la SAS Nexity Lamy venant aux droits des époux [P] la somme de 9 785,81 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 7 juillet 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 160 euros à compter du 18 juin 2019, date du commandement et pour le surplus à compter de la présente assignation,

*en [ce] qu’il a condamné M. [V] aux dépens,

— en toute hypothèse, voir rejeter l’intégralité des demandes présentées par M. [V] à l’encontre de la SAS Nexity Lamy,

— voir condamner M. [M] [V] à payer à la SAS Nexity Lamy la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont ceux de première instance.

Mme [N], à qui ont été signifiées la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant le 18 avril 2023, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du bail

L’appelant fait valoir que sa colocataire, Mme [N], contre laquelle il a déposé plainte pour escroquerie et qui a produit de faux documents, l’a trompé sur sa solvabilité, que le contrat de bail est nul en raison du dol commis.

Il expose ne jamais avoir eu de contact avec Nexity, en charge de la gestion locative du bien et aujourd’hui subrogé dans les droits des bailleurs, si ce n’est lors de l’état des lieux d’entrée, réalisé en l’absence de Mme [N], indiquant que les documents fournis préalablement à la signature du bail avaient été transmis par la colocataire et non par lui même, à l’instar de la fiche de renseignements qu’il n’a pas renseignée.

Il indique qu’il y a eu erreur sur les qualités essentielles du cocontractant, c’est à dire sa colocataire, ce qui entraîne également la nullité du contrat.

L’intimée fait valoir que le dol ne peut émaner que du cocontractant, que la colocataire de l’appelant ne peut être qualifiée de cocontractant, que l’appelant a lui même indiqué que sa colocataire lui avait fait part d’une interdiction bancaire ce qui aurait dû être signalé aux bailleurs, que M. [V] a su signer le bail, avec la mention 'lu et approuvé’ et communiquer de nombreuses pièces de même qu’il a lui même présenté Mme [N] à Nexity, en charge de la gestion du bien, qu’il n’est par ailleurs pas établi l’insolvabilité de la colocataire de sorte qu’à supposer une erreur, elle n’est pas excusable.

Aux termes de l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

À titre liminaire, la cour observe que M. [M] [V] ne sollicite pas la garantie de Mme [N], comme il pourrait le faire, alors qu’il lui impute des faits constitutifs d’escroquerie.

L’issue de la procédure pénale n’est en l’espèce pas connue.

Comme indiqué à bon droit par le premier juge, le dol n’est une cause de nullité que s’il émane de la partie envers laquelle l’obligation est contractée de sorte que l’appelant n’est pas fondé à invoquer une tromperie de sa colocataire envers les bailleurs pour prétendre à la nullité du bail conclu avec ces derniers.

Par ailleurs le dol doit avoir été déterminant dans la conclusion du contrat et en l’espèce, aucun élément ne permet d’affirmer que la production de fiches de paie sincères était déterminant dans la volonté de l’appelant de se mettre en couple avec Mme [N].

Concernant l’erreur, aux termes de l’article 1132 du Code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Il est constant que l’appelant, M. [M] [V], a signé et paraphé le bail, de même que l’état des lieux d’entrée, qu’il a indiqué, lors de son audition par les services de police le 11 mai 2019, avoir été informé, avant signature du contrat, par sa colocataire, avec qui il envisageait une vie maritale et à qui il a fourni les documents de solvabilité le concernant, qu’elle était en interdiction bancaire (pièce n°6) sans s’inquiéter de la solvabilité qu’elle revendiquait et alors que le montant du loyer et des charges était supérieur à 1500 €.

Il ne s’est pas inquiété, alors que le bail signé stipulait une solidarité des colocataires envers le bailleur, de la signature d’un contrat de location avec Mme [N] qu’il indique avoir rencontré sur le site internet 'Adopte un mec’ en octobre 2018, moins de trois mois avant la signature du bail, et qu’il n’avait jamais matériellement rencontrée avant la conclusion du bail, comme il l’indique lui même.

Il s’en déduit que l’intimée est fondée à invoquer une faute qui n’est pas excusable, demeurant l’absence de toute vérification de l’appelant sur l’identité et la situation de la personne avec qui il envisageait de vivre.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté l’appelant de sa demande en nullité.

Sur l’appel incident de la SAS Lamy anciennement Nexity Lamy

L’intimée expose que le juge a, à tort, reconnu une faute à son encontre alors qu’il appartenait à M. [M] [V] de vérifier la solvabilité de sa colocataire, avec laquelle il se déclarait en couple.

Elle ajoute que si le couple s’était entendu, le bail se serait poursuivi et qu’elle ne peut être tenue pour responsable des manoeuvres de Mme [N] auxquelles a participé M. [M] [V].

L’appelant principal expose que l’agence immobilière, mandataire des bailleurs, se devait d’effectuer les vérifications minimales concernant les fiches de paie produites par Mme [N] ce qui lui aurait permis de s’apercevoir que la société censée l’employer n’existait pas et que ces fiches étaient des faux.

Il ajoute que la fiche de renseignements remplie par Mme [N] comportait une erreur d’orthographe sur le mot 'marqueting’ ce qui aurait dû également alerter l’agence alors qu’elle prétendait avoir un emploi bien rémunéré de directrice.

Comme l’a relevé le premier juge, la responsabilité de l’agence est recherchée sur un fondement délictuel, au visa de l’article 1240 du Code civil, aucun contrat n’ayant été signé entre M. [M] [V] et Nexity, mandataire des bailleurs, et le préjudice ne peut consister qu’en une perte de chance de ne pas contracter le bail litigieux.

M. [M] [V] a fourni ou fait fournir, préalablement à la signature du bail, des éléments de solvabilité complets sur sa situation (pièce d’identité, certificat de position militaire, avis d’imposition, derniers bulletins de solde).

Il a déclaré lors de son audition devant les services de police (pièce n°6) avoir connaissance, préalablement à la signature du bail, d’une interdiction bancaire touchant Mme [N] et lui avoir versé une somme importante, soit 23000 €, ce qui établit que

l’appelant possédait, indépendamment de son salaire de militaire, de l’épargne, et que la solvabilité de Mme [N] n’était pas une condition d’installation dans le logement avec elle.

M. [M] [V] ne s’est jamais d’ailleurs enquis auprès de l’agence, préalablement à la signature du bail, des documents produits par Mme [N].

Les textos qu’il verse aux débats, échangés avec Mme [N] (pièce n°11), qui établissent la volonté qu’il avait de s’installer avec celle-ci, n’évoquent d’ailleurs à aucun moment la capacité financière de sa colocataire.

L’existence d’une interdiction bancaire était difficilement compatible avec une position de directrice marketing revendiquée par Mme [N], aux termes des bulletins de paie et de la fiche de renseignements qu’elle avait signée, par ailleurs correctement remplie à l’exception d’une faute sur le mot 'marketing', et qui mentionne une salaire mensuel de 5420 € (pièce n°19 de l’appelant).

Dès lors si l’agence a manqué à son obligation de vérification de la solvabilité de Mme [N] en ne vérifiant pas l’existence de la société Pro Event, mentionnée dans les bulletins de paie produits, M. [M] [V] n’établit pas une perte de chance de ne pas contracter, les éléments produits démontrant que la capacité financière de Mme [N] n’était pas, pour l’appelant, une condition déterminante pour la conclusion du bail litigieux.

La cour, par voie d’infirmation, déboutera en conséquence M. [M] [V] de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes

Partie perdante, M. [M] [V] supportera les dépens d’appel.

La cour confirmera le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS Nexity Lamy les frais irrépétibles qu’elle a exposés en appel.

Il lui sera alloué de ce chef une somme de 2000 €.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du 8 décembre 2022 du tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu’il a condamné la SAS Nexity Lamy à payer à M. [V] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Statuant de ce seul chef,

Déboute M. [M] [V] de la demande en dommages et intérêts formée contre la SAS Nexity Lamy.

Y ajoutant,

Condamne M. [M] [V] aux dépens d’appel.

Condamne M. [M] [V] à payer à la SAS Nexity Lamy la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA