11/02/2026

ARRÊT N° 26/40

N° RG 24/03482

N° Portalis DBVI-V-B7I-QRZR

NA – SC

Décision déférée du 13 Septembre 2024

TJ de TOULOUSE – 24/00217

C. LOUIS

INFIRMATION PARTIELLE

EXPERTISE

Grosse délivrée

le 11/02/2026

à

M^e Marion CASANOVA

M^e Pascal GORRIAS

M^e François MOREAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Monsieur [P] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [T] [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentés par M^e Marion CASANOVA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

S.C.C.V. [Adresse 2] [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Fabrice DI FRENNA de la SCP SANGUINEDE DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CAPVALIM

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 décembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Courant 2020, la société civile de construction-vente (SCCV) [Adresse 2] a fait procéder à la construction d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Par acte authentique du 10 juin 2022, la SCCV [Adresse 2] a vendu à M. [P] [E] et M. [T] [I], en l’état futur d’achèvement, un appartement de type 3 constituant le lot n°34 (appartement B03) et un parking constituant le lot n°18, pour un prix de 374.000 euros.

La livraison des lots de MM.[E] et [I] est intervenue le 27 février 2023 avec une unique réserve, désormais levée.

La livraison des parties communes a été prononcée avec réserves le 8 mars 2023.

MM.[E] et [I] ont loué l’appartement et le parking à M.[W] et Mme [O] [H]. L’état des lieux d’entrée du 30 mars 2023 mentionne des tâches d’humidité en plafond de la salle de bains et dans une chambre côté jardin.

En novembre 2023, les locataires ont constaté de nouveaux désordres: une infiltration en plafond du salon, des fissures sur le mur d’une chambre et sur le mur de la terrasse, et l’inondation fréquente de la place de parking.

MM.[E] et [I] ont dénoncé ces désordres au promoteur, qui a établi par mail du 29 novembre 2023 un compte-rendu des actions à mener pour traiter les infiltrations.

La société [Adresse 2] a été assignée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’organisation d’une expertise judiciaire:

— par le syndicat des copropriétaires suivant acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024,

— par M.[Z] [V] et Mme [U] [X] suivant acte du 15 février 2024,

— par M.[P] [E] et M. [T] [I] suivant acte du 27 février 2024,

— par Mme [B] [Q] et M. [C] [J] suivant acte du 5 avril 2024.

Les quatre instances ont été jointes.

Par ordonnance du 13 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— dit n’y avoir lieu en l’état à référé expertise,

— rejeté les demandes de provisions,

— rejeté pour l’heure la demande de levée de retenues de sommes consignées,

— rejeté le surplus des demandes de chacune des parties,

— dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] [V], Mme [B] [Q], M. [P] [E], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Aparté situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Capvalim, Mme [U] [X], M. [C] [J], et M. [T] [I] au paiement des entiers dépens.

Par déclaration du 21 octobre 2024, M. [P] [E] et M. [T] [I] ont relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu en l’état à référé expertise,

— rejeté le surplus des demandes de chacune des parties,

— condamné M. [P] [E], M. [T] [I] au paiement des entiers dépens.

Ils ont intimé devant la cour d’appel la société [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 décembre 2025, M. [P] [E] et M. [T] [I], appelants, demandent à la cour, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

A titre liminaire,

— prononcer le rabat de clôture au 15 décembre 2025, jour l’audience de plaidoirie,

— déclarer recevables les présentes écritures,

Vu les nouveaux désordres,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu en l’état à référé expertise et condamné M. [E] et M. [I] aux entiers dépens,

Et en conséquence statuant à nouveau,

— désigner M.[F] [R], expert qu’il plaira à la cour avec mission de :

' prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

' vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

' visiter les lieux en présence des parties ou de celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés,

' dire si l’ouvrage présente les désordres, malfaçons et non-conformités précisément invoqués dans l’assignation ou les présentes conclusions ou tout document de renvoi, à l’exclusion de tous autres non définis,

' dire quelles sont les causes de ces désordres, malfaçons et non-conformités en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en 'uvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

' rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités encourues,

' indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution,

' préciser si après exécution des travaux de remise en état, les locaux seront affectés d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

' indiquer les préjudices éventuellement subis,

' plus généralement donner au tribunal tous éléments lui permettant de donner une solution au litige,

— rejeter la demande d’extension de mission de l’expert formée par la SCCV [Adresse 2],

— dire que le montant des honoraires de l’expert judiciaire sera ventilé entre M.[E] et M. [I] et le syndicat des copropriétaires,

— condamner la SCCV [Adresse 2] aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 décembre 2025, la SCCV [Adresse 2], intimée, demande à la cour, au visa des articles 145 et 954 alinéa 2 du code de procédure civile, de :

A titre liminaire,

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture rendue le 9 septembre 2025 afin de permettre à la SCCV [Adresse 2] de répondre utilement;

À titre principal,

— juger que le dispositif des conclusions des appelants ne contient pas les chefs de jugement qu’il critique,

— juger que l’appel ne produit pas son effet dévolutif, et que par voie de conséquence, la cour n’est pas saisie du litige,

À titre subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2024 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu en l’état à référé expertise,

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait prononcer une mesure d’expertise judiciaire,

— compléter la mission de l’expert à désigner des chefs de mission suivants :

' se prononcer sur la date d’apparition des désordres,

' dire si ces désordres ont été réservés ou dénoncés dans l’année de parfait achèvement,

En tout état de cause,

— condamner M. [E] et M. [I] à payer à la SCCV [Adresse 2] la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], intimé, représenté par son syndic en exercice la société Capvalim, demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la demande de réformation de l’ordonnance rendue le 13 septembre 2024 par le président du tribunal judiciaire,

— condamner la SCCV [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2025. L’affaire, appelée à l’audience du 7 octobre 2025, a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 15 décembre 2025.

MOTIFS

Les éléments nouveaux postérieurs à l’ordonnance de clôture du 9 septembre 2025 justifient le report de la clôture au jour de l’audience de plaidoiries, demandé tant par MM.[E] et [I] que par la société 199 chemin de Firmis Toulouse.

* Sur l’effet dévolutif de l’appel

La société [Adresse 2] soutient que le dispositif des conclusions des appelants ne contient pas les chefs de jugement qu’il critique, que l’appel ne produit pas son effet dévolutif, et que par voie de conséquence, la cour n’est pas saisie du litige.

L’article 562 du code de procédure civile dans sa rédaction postérieure à l’entrée en vigueur du décret du 29 décembre 2023, fixée à la date du 1er septembre 2024, énonce que 'l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif du jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent'.

Pour les déclarations d’appel formées à compter du 1er septembre 2024, la réforme issue du décret du 29 décembre 2023 remet en cause le principe selon lequel seul l’acte d’appel opère dévolution : le nouvel article 915-2 du code de procédure civile dispose désormais que 'L’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent'.

L’article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à compter du 1er septembre 2024, dispose que les conclusions comprennent notamment 'un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués'.

En l’espèce, la déclaration d’appel de MM.[E] et [I], en date du 21 octobre 2024, vise les dispositions de l’ordonnance ayant dit n’y avoir lieu en l’état à référé expertise, rejeté le surplus des demandes de chacune des parties, et condamné M.[P] [E], M. [T] [I] au paiement des entiers dépens.

Dans le dispositif de leurs premières conclusions notifiées le 3 janvier 2025, MM.[E] et [I] ont expressément demandé à la cour de 'réformer l’ordonnance de référé du 13 septembre 2024 en ce qu’elle a débouté MM.[E] et [I] de leur demande de désignation d’un expert judiciaire'.

La cour est donc régulièrement saisie de ce chef de dispositif de l’ordonnance, et des chefs qui en dépendent, touchant à la demande de MM.[E] et [I] de partager la charge des honoraires de l’expert avec le syndicat des copropriétaires, et aux dépens.

* Sur la demande d’expertise

L’organisation en référé d’une expertise est subordonnée, par application de l’article 145 du code de procédure civile, à l’existence d’un 'motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige'.

En l’espèce, le rejet de l’expertise sollicitée tant par le syndicat des copropriétaires concernant les parties communes que par différents copropriétaires concernant leurs parties privatives était motivé par 'la production de pièces floues', et l’absence de preuve de la persistance des désordres.

La cour d’appel, saisie du recours formé par le syndicat des copropriétaires, a, dans le cadre d’une instance distincte, ordonné l’expertise sollicitée et désigné M.[R] pour y procéder, par arrêt du 1er octobre 2025.

Dans le cadre de la présente instance opposant MM.[E] et [I] à la société [Adresse 2], MM.[E] et [I] dénoncent des désordres affectant leurs parties privatives, consistant en des infiltrations et des fissures.

Ils produisent notamment à l’appui de leur dires:

— les mails de leurs locataires, adressés les 28 novembre et 9 décembre 2023, dénonçant les désordres constatés, et les photographies jointes,

— un rapport d’intervention de la société de plomberie Aquaser du 30 novembre 2023 ,

— un rapport d’intervention de la société Polygon Aquaser du 26 novembre 2024, constatant des infiltrations toujours actives,

— une attestation de leur locataire du 10 décembre 2024, témoignant de la persistance des infiltrations,

— un rapport de l’expert mandaté par l’assureur dommages-ouvrage du 11 avril 2023, constatant de nouvelles infiltrations apparues en février 2025,

— un mail de l’agence de gestion locative du 31 octobre 2025, faisant état d’infiltrations et fissures apparentes dans plusieurs pièces de l’appartement, empêchant sa remise en location après le départ des locataires,

— un mail de l’agence de gestion locative du 17 novembre 2025 adressé à [Localité 2] Métropole, dénonçant 'une déformation inquiétante d’un mur'.

La société [Adresse 2] conteste tant la réalité que l’imputabilité des désordres dénoncés.

Il appartient à l’homme de l’art d’apporter tous éclaircissements sur ces points, les pièces produites par MM.[E] et [I] suffisant manifestement à caractériser un motif légitime d’organiser une expertise judiciaire.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de MM.[E] et [I] qui la sollicitent, avec la mission précisée au dispositif.

* Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse à une demande de mesure d’instruction, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, cette mesure d’instruction n’étant pas destinée à éclairer le juge d’ores et déjà saisi d’un litige mais n’étant ordonnée qu’au bénéfice de celui qui la sollicite en vue d’un éventuel futur procès au fond ( (Cass. 2ème Civ., 21 novembre 2024, n°22-16.763).

L’ordonnance est donc confirmée en ce qu’elle a mis à la charge de MM.[E] et [I] les dépens de première instance, et rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Les dépens d’appel sont de même laissés à la charge de MM.[E] et [I].

Il est équitable que chacune des parties conserve la charge des frais irrépétibles d’appel qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Dit que l’appel a produit son effet dévolutif ;

Infirme l’ordonnance rendue le 13 septembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu en l’état à référé expertise ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant sur le chef infirmé et y ajoutant,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder :

M. [F] [R]

[Adresse 4]

[Localité 2]

avec pour mission de:

— visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les lots appartenant à MM.[E] et [I] au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] (31),

— se faire communiquer préalablement et contradictoirement tous documents et pièces que l’expert judiciaire jugera opportun dans l’accomplissement de sa mission ou que l’une ou l’autre des parties à la présente procédure pourrait estimer utile,

— prendre connaissance du dossier, dresser un bordereau des documents produits et analyser ceux intéressant le litige,

— dire si l’ouvrage présente Ies désordres et malfacons précisément invoqués dans les conclusions de MM.[E] et [I] ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

— se prononcer sur la date d’apparition des désordres et identifier pour chacun d’eux s’ils ont fait l’objet de réserves et la date de leur dénonciation,

— indiquer la nature et l’étendue des désordres, malfaçons, non-conformités, inexécutions invoqués dans les conclusions de MM.[E] et [I], en précisant s’ils peuvent compromettre la solidité ou la stabilité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

— dire quelles sont les causes de ces désordres, malfaçons, non-conformités, inexécutions en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en 'uvre ou à toute autres cause qui sera indiquée,

— rechercher et donner tous les éléments techniques permettant d’établir les responsabilités de chacun des intervenants,

— donner au tribunal tous éléments pour apprécier les préjudices subis par MM.[E] et [I],

— indiquer à partir des devis remis par les parties les travaux nécessaires pour reprendre les désordres, malfaçons, non-conformités, inexécutions, en apprécier le coût et la durée d’exécution,

— à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, de rédiger à l’attention des parties et du juge de l’expertise une note succincte :

* indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les éventuels travaux urgents,

* énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise et donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes des désordres, malfaçons, non-conformités et inexécutions, ainsi qu’une première approximation du coût des frais de remise en conformité,

* établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise,

— plus généralement, de donner au tribunal toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre si nécessaire tout sapiteur de son choix, dans une autre spécialité que la sienne;

Dit que MM.[E] et [I] devront verser une consignation de 3.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, dans un délai d’un mois à compter du présent arrêt, par virement (le RIB sera adressé par le régisseur de la cour d’appel) ou, le cas échéant par chèque libellé à l’ordre du régisseur des avances et des recettes de la cour d’appel, au service des expertises de la cour d’appel de Toulouse, la consignation devant être impérativement accompagnée des références du dossier (n° RG 24/03482) ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et que tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les huit jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance et que dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts ;

Dit que l’expert devra répondre à l’ensemble des dires des parties conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, après leur avoir communiqué son pré-rapport, sauf dispense unanime des parties ;

Dit que l’expert devra déposer au services des expertises de la cour d’appel de Toulouse son rapport dans un délai de QUATRE MOIS à compter de l’avis de versement de la consignation qui lui sera donné par le greffe et qu’il adressera copie complète de ce rapport ' y compris la demande de fixation de rémunération ' à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

Précise que l’expert adressera une copie du rapport à l’avocat de chaque partie, et mentionnera dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

Désigne M^me Asselain, conseiller, pour surveiller les opérations d’expertise ;

Laisse les dépens d’appel à la charge de MM.[E] et [I] ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT

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