19/05/2026

ARRÊT N° 174/2026

N° RG 23/02029 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PPXQ

SG/KM

Décision déférée du 09 Mai 2023

Juge des contentieux de la protection de CASTRES

( 22/00307)

MIAHLE

[C] [M]

C/

S.C.I. AML

confirmation partielle

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [C] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Emmanuelle DESSART de la SELAS CABINET D’AVOCATS DESSART ROULLET, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/001684 du 24/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

S.C.I. AML

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Loïc ALRAN de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par contrat du 11 février 2017, la SCI AML a donné à bail à M. [C] [M] un logement situé [Adresse 1] (étage 2 porte 4).

En août 2020, M. [M] s’est plaint auprès de l’agence gestionnaire du bien du fait que la surface du logement de 65 m² décrite dans le bail n’était pas conforme à la réalité.

Le bailleur a fait procéder à un mesurage et a proposé une réduction du loyer.

Suivant exploit d’huissier du 20 mai 2022 notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions par la voie électronique le 23 mai 2022, la SCI AML a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers portant sur la somme de 605,21 euros en loyers et charges impayés au 12 mai 2022 visant expressément la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Dans les suites de ce commandement, la SCI AML a fait assigner M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres statuant en référé suivant acte du 27 juillet 2022 notifié au préfet du département par la voie électronique le 28 juillet 2022, aux fins d’obtenir le constat de la résiliation du bail, l’expulsion sous astreinte du locataire, ainsi que sa condamnation au paiement par provision de la somme de 671,83 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 juillet 2022, outre une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel, ainsi que la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Suivant exploit de commissaire de justice du 30 septembre 2022, M. [I] [M] a fait assigner la SCI AML devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres aux fins de voir :

— condamner la SCI AML à verser à M. [C] [M] la somme de 3 099,66 au titre de la diminution de loyer correspondant à la diminution de surface constatée dans l’appartement,

— dire et juger que l’indexation qui aurait pu être réclamée à M. [C] [M] ne sera pas due et sera abandonnée au locataire à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice subi,

— condamner la bailleresse à mettre l’appartement en conformité par rapport aux règles en vigueur,

— condamner la SCI AML aux entiers dépens.

Dans le cadre de cette instance engagée par le locataire, la SCI AML a formé des demandes reconventionnelles identiques à celles objet de la procédure engagée par elle en référé.

Par jugement du 9 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres a :

— fixé la date de diminution du loyer au 1er octobre 2022,

— fixé le montant du loyer, hors charges, à compter du 1er octobre 2022, à la somme de 468,88 euros,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 février 2017 entre la SCI AML d’une part et M. [C] [M] d’autre part relatif à un logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 juillet 2022,

— ordonné en conséquence à M. [C] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [C] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI AML pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [C] [M] à payer à la SCI AML la somme de 1 144,03 euros (mille-cent-quarante-quatre euros et trois centimes) au titre des impayés de loyers et charges au 30 mars 2023, incluant le mois d’avril 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 605,21 euros (six-cent-cinq euros et vingt centimes) à compter du 20 mai 2022 et à compter du présent jugement pour le surplus,

— condamné M. [C] [M] à payer à la SCI AML une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 488,88 euros, à compter du 21 juillet 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration du 6 juin 2023, M. [C] [M] a relevé appel de ce jugement, en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

L’affaire a été fixée à l’audience du 17 mars 2025 et par arrêt du 2 juillet 2025, la cour d’appel de Toulouse a :

— ordonné la réouverture des débats,

— avant-dire droit sur l’ensemble des demandes des parties, invité M. [M] et la SCI AML à fournir toutes explications utiles sur la recevabilité de l’action en diminution de loyer engagée par M. [M] et à conclure à nouveau le cas échéant sur leurs diverses demandes,

— dit que la présente procédure est renvoyée à l’audience du 20 octobre 2025 à 14h00 pour y être plaidée,

— dit que la clôture de l’instruction de l’affaire interviendra le 6 octobre 2025,

— réservé l’ensemble des demandes, frais et dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 janvier 2026, M. [C] [M] demande à la cour, au visa de l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

Rejetant toutes conclusions comme injustes et mal fondées,

— déclarer recevable l’action en diminution de loyer engagée par M. [M],

Sur le fond,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

* fixé la date de diminution du loyer au 1er octobre 2022,

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 février 2017 entre la SCI AML d’une part et M. [M] d’autre part relative à un logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 juillet 2022,

* ordonné en conséquence à M. [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement,

* dit qu’à défaut pour M. [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI AML pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* condamné M. [M] à payer à la SCI AML la somme de 1 144,03 euros au titre des impayés de loyers et charges au 30 mars 2023 incluant le mois d’avril 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 605,21 euros à compter du 20 mai 2022 et à compter du présent jugement pour le surplus,

* condamné M. [M] à payer à la SCI AML une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 488,88 euros à compter du 21 juillet 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés,

Statuant à nouveau,

— fixer la date de diminution du loyer à août 2020,

— juger que la SCI AML est redevable de la somme de 1 789,56 euros pour la période d’août à août 2023, à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter d’août 2020,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

À titre subsidiaire,

— accorder à M. [M] de plus larges délais de paiement pour se libérer de sa dette éventuelle,

— condamner la SCI AML aux dépens d’appel dont distraction au profit de l’avocat soussigné.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 janvier 2026, la SCI AML, demande à la cour, au visa des articles 3-1 et 24 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et de l’article 9 du code de procédure civile et des articles 122 et suivants du code de procédure civile, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées,

À titre principal,

— infirmer le jugement rendu le 09 mai 2022 (RG n°22/00307) par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Castres en ce qu’il a :

* fixé la date de diminution du loyer au 1er octobre 2022,

* fixé le montant du loyer, hors charges, à compter du 1er octobre 2022, à la somme de 468,88 euros,

Par conséquent,

— juger irrecevable la demande de diminution de loyer formée par M. [M], comme étant forclose,

— juger que le loyer dû par M. [M] au titre du contrat de bail signé entre les parties le 11 février 2017, est de 532,50 euros charges comprises, à indexer,

— constater le défaut de paiement des loyers par M. [M],

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé entre les parties le 11 février 2017,

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [M] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire et juger que M. [M] devra quitter les lieux dès la signification du jugement à intervenir, et ce, sous astreinte de 16 euros par jour de retard,

— condamner M. [M] au paiement de la somme de 4 161,42 euros à titre provisionnel représentant les loyers, indemnité d’occupation, et charges impayées au 31 décembre 2025, somme à parfaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [M] jusqu’à complète libération des lieux à la somme de 552,50 euros à indexer, et le condamner au règlement,

À titre subsidiaire,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 mai 2022 (RG n°22/00307) par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Castres,

Par conséquent,

— fixer la date effective de diminution du loyer au 1er octobre 2022,

— fixer le montant du loyer, à compter du 1er octobre 2022, à la somme de 488,88 euros charges comprises, à indexer,

— constater le défaut de paiement des loyers par M. [M],

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé entre les parties le 11 février 2017,

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [M] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire et juger que M. [M] devra quitter les lieux dès la signification du jugement à intervenir, et ce, sous astreinte de 16 euros par jour de retard,

— condamner M. [M] au paiement de la somme de 2 281,72 euros à titre provisionnel représentant les loyers, indemnité d’occupation, et charges impayées au 31 décembre 2025,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [M] jusqu’à complète libération des lieux à la somme de 552,50 euros à indexer, et le condamner au règlement,

À titre infiniment subsidiaire,

— fixer la date effective de diminution du loyer au 1er septembre 2020,

— fixer le montant du loyer, à compter du 1er septembre 2020, à la somme de 488,88 euros, charges comprises,

— condamner la société AML à verser à M. [M] une somme de 517,88 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2025,

En tout état de cause,

— condamner M. [M] au paiement d’une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 janvier 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en réduction du loyer

La SCI AML indique souscrire à la motivation de l’arrêt de réouverture des débats rendu le 02 juillet 2025 et soulève une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la demande en réduction du loyer formée par M. [M], sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989. L’intimée expose qu’au regard de l’analyse des échanges entretenus avec le locataire au sujet de la réduction du loyer, celui-ci a formé sa demande postérieurement à l’expiration du délai dont il disposait à cette fin, fixée au 14 décembre 2020 par référence à la date de sa demande amiable.

Pour soutenir que sa demande est recevable, M. [M] fait valoir que selon l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, son action ne se heurte pas à une irrecevabilité au motif qu’elle a été engagée plus de quatre mois après sa demande amiable, mais que l’expiration de ce délai n’a d’influence que sur la date à laquelle la diminution du loyer prend effet, à savoir à la date de la demande.

Sur ce,

L’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Ainsi qu’il a déjà été souligné dans l’arrêt rendu par cette cour le 02 juillet 2025, il découle de ces dispositions que le délai de 4 mois qu’elles prévoient est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (Civ. 3ème, 09 novembre 2022). Que le bail ait été conclu plus ou moins de six mois lorsque la demande amiable en diminution du loyer est faite par le locataire au bailleur, seule cette demande constitue le premier terme du calcul du délai de forclusion de 4 mois.

En l’espèce, l’analyse que livre le locataire de ces dispositions est erronée et quand bien même il a sollicité la diminution amiable du loyer plus de 6 mois après la conclusion du bail, il restait soumis au respect du délai de 4 mois pour saisir le juge à compter de sa demande.

Il ressort des éléments produits par les parties que le bail conclu le 11 février 2017 mentionne une superficie de 65 m² et que le montant du loyer a été fixé à la somme de 500 euros, outre 20 euros à titre de provision sur charges. M. [M] s’est pour la première fois plaint d’une superficie moindre par un courrier du 04 août 2020. Se fondant sur des diagnostics qu’il indiquait avoir reçus, il soulignait que la surface du bien s’établissait à 48,29 m² selon la loi Carrez, soit 25,7% de réduction de la superficie. Il sollicitait expressément une régularisation du 'montant du loyer en proportion de la vraie surface'.

L’agence gestionnaire du bien loué a répondu à ce courrier le 14 août 2020 en indiquant mandater un expert aux fins de mesurage, lequel a eu lieu le 11 septembre 2020. Par courrier du 15 septembre 2020, l’agence a indiqué qu’il ressortait du diagnostic de l’expert que la surface habitable du bien s’établissait à 58,77 m² au lieu des 65 m² annoncés dans le bail et a proposé une diminution du loyer à 480 euros, outre 20 euros à titre de provision sur charges.

M. [M] a répondu à cette proposition par courrier du 1er octobre 2020 en indiquant qu’il lui paraissait 'opportun que le propriétaire propose une réduction de loyer à savoir une diminution proportionnelle à l’écart de superficie en rapport à la loi Carrez', précisant qu’à défaut de réponse au 1er novembre 2020, il serait obligé de s’adresser au tribunal pour faire valoir ses droits.

Le bailleur a répondu par un courrier de son conseil en date du 16 novembre 2020 en précisant que selon la loi du 06 juillet 1989 la surface habitable devait être retenue et non celle utilisée pour les métrés 'Loi Carrez’ et en formulant une proposition de réduction du loyer, après y avoir appliqué une révision, proportionnellement à la surface, pour le porter à 488,88 euros. M. [M] ne prétend pas avoir répondu à ce courrier.

Dans la mesure où la superficie réelle du bien de 58,77 m², qui ne fait l’objet d’aucune contestation des parties, n’a été connue de façon certaine qu’à compter du 15 septembre 2020, la première demande de diminution du loyer formée par le locataire ne saurait s’analyser en la demande prévue par les dispositions sus-visées et seul son courrier du 1er octobre 2020 constitue la demande en diminution du loyer prévue par ces dispositions.

Cette demande a fait courir un délai de 2 mois au profit du bailleur pour y apporter une réponse, ce à quoi il a été satisfait par le courrier du 16 novembre 2020. Elle a également fait courir un délai de 4 mois expirant au 1er février 2021 pour que le locataire saisisse le juge à défaut de réponse ou dans l’hypothèse d’une réponse insatisfaisante.

Or, en saisissant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres par une assignation délivrée le 30 septembre 2022, M. [M] a manqué au respect de ce délai.

Il s’ensuit que la décision entreprise doit être infirmée en ce qu’elle a fixé la date de diminution du loyer au 1er octobre 2022 et fixé le montant du loyer, hors charges, à compter du 1er octobre 2022, à la somme de 468,88 euros et que la demande en diminution du loyer formée par M. [M] doit être déclarée irrecevable par l’effet de la forclusion.

2. Sur la résiliation du bail et la dette locative

Pour constater la résiliation du bail au 21 juillet 2022 par l’effet du jeu de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré le 20 mai 2022, le premier juge a retenu que ce commandement est resté infructueux pendant plus de 2 mois. Il en a déduit l’expulsion de M. [M] et de tout occupant de son chef, sans qu’il soit nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

L’appelant soutient que le premier juge a à tort constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient acquises en faisant valoir qu’en première instance, la SCI AML prétendait que la dette locative s’élevait à la somme de 1 144,03 euros en y intégrant la diminution du loyer, que la société bailleresse a sollicité la résiliation du bail pour une somme modique et qu’il conteste les sommes réclamées en ce qu’elles ne procèdent selon lui que d’une augmentation arbitrairement décidée par le bailleur.

Il indique :

— ne plus contester le montant du loyer initial tel que fixé au bail à 500 euros outre 20 euros à titre de provision sur charges,

— que la réduction du montant du loyer à 468,88 euros conformément à la proposition du bailleur en date du 15 septembre 2020 tenant compte de la surface réelle du bien doit prendre effet à compter du mois d’août 2020,

— que depuis le 24 octobre 2022, la hausse des loyers concernant des logements dont l’installation électrique est classée F est interdite,

— que le bailleur doit être tenu de recalculer le montant du loyer réellement dû en tenant compte du fait qu’en 2020 le loyer était encore fixé à 490 euros et majoré de 20 euros de charges, de sorte qu’aucune indexation ne pouvait s’appliquer à cette date.

M. [M] fait valoir que :

— en toutes hypothèses, sur une période de 31 mois, sa créance s’élève à 1 541,01 euros,

— il a réglé ses loyers depuis février 2017 et particulièrement entre juillet 2020 et mai 2023, mais l’agence immobilière n’encaissait pas régulièrement ses chèques,

— le premier juge a fixé le montant du loyer hors charges à la somme de 468,88 euros, mais les quittances de loyer postérieures au jugement manquent de clarté alors que l’avis de révision du loyer qui lui a été adressé en janvier 2023 s’élève à 555,56 euros, sans que l’agence ait réajusté le montant du loyer déterminé par le premier juge.

Il déduit de l’ensemble de ces éléments que la SCI AML n’a pas démontré le montant de la dette locative, ni la réalisation des conditions d’acquisition de la clause résolutoire. Dans l’hypothèse d’une condamnation, il sollicite des délais de paiement.

Soulignant que les écritures de l’appelant sont contradictoires quant au montant du loyer, la SCI AML fait valoir qu’il doit être déterminé conformément aux mentions du bail. Elle indique que M. [M] poursuit le versement d’un loyer de 488,88 euros par mois et fait valoir que la dette locative doit être actualisée au 31 décembre 2025 en tenant compte de la révision annuelle intervenue depuis le 1er février 2025, portant le montant du loyer à 532,50 euros par mois, outre 20 euros de charges, soit une dette locative s’élevant à 2 281,72 euros au 31 décembre 2025 en loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

La société intimée ajoute que des loyers sont restés impayés, ce qui a justifié la délivrance d’un commandement de payer, que le locataire est défaillant dans l’exécution de son obligation essentielle depuis plusieurs mois et avait déjà été mis en demeure le 12 mars 2020, que sa dette au 1er novembre 2023 s’élevait à 1 353,49 euros en intégrant la diminution du loyer et que la décision de première instance doit être confirmée quant à la résiliation du bail et à ses conséquences.

Elle précise que le logement a été entièrement rénové avant que M. [M] le prenne à bail et estime que celui-ci fait preuve de mauvaise foi en s’appuyant sur un diagnostic du 07 janvier 2013 alors que le bail est en date du 11 février 2017. Elle ajoute produire une attestation de conformité de l’installation électrique datant du 03 février 2015 et que le dossier de diagnostics techniques du 11 septembre 2020 font apparaître que l’installation électrique est aux normes et que le logement est classé D concernant la consommation énergétique.

Sur ce,

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

Sur le montant du loyer

Les parties sont contraires quant au montant du loyer, lequel est déterminant de la solution des questions en litige, de sorte qu’il convient en premier lieu d’en rechercher le montant.

Les développements de l’appelant quant à détermination du loyer par rapport à la référence à la superficie réelle du bail sont inopérants dès lors que sa demande en diminution du loyer fondée sur la réduction de superficie par rapport à celle mentionnée sur le bail a été déclarée irrecevable.

La société intimée souligne à juste titre que les développements de l’appelant portent une contradiction intrinsèque en ce qu’il indique tout à la fois ne plus contester le montant visé au bail et reprend celui mentionné dans l’annonce de mise en location.

Le bail mentionne expressément un loyer de 500 euros par mois, assorti de 20 euros à titre de provision sur charges. Il ressort des quittances versées aux débats par le locataire et qui ont été établies par la société bailleresse que celle-ci a de façon constante donné quittance pour un loyer de 490 euros, outre 20 euros pour les charges pour les mois de mai, juin, novembre et décembre 2017, ainsi que pour l’année 2018. Il n’est cependant produit aucun décompte pour cette période qui n’est pas litigieuse entre les parties.

Les décomptes produits par la société bailleresse débutent au mois de juin 2020, au titre duquel a été imputé un loyer de 500 euros, outre 20 euros pour les charges. Ces deux sommes ont été payées par le locataire selon le décompte et il en est de même pour les mois de juillet et août 2020. M. [M] ne démontre pas avoir élevé à cette époque de contestation quant à ce montant du loyer mensuel, sa seule contestation portant sur la superficie du logement loué. Il s’en déduit qu’à compte du mois de juin 2020, les parties étaient d’accord pour que le montant du loyer évolue à 500 euros, outre 20 euros pour les charges. La cour rappellera ces montants à défaut d’avoir à fixer le montant du loyer au regard de l’irrecevabilité qui précède.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

À compter du mois de septembre 2020, le locataire a réduit ses paiements à 510 euros, tandis que le montant du loyer a été porté par application de l’indexation à la somme de 518,59 euros à compter du mois de décembre 2020, puis a fait l’objet d’une indexation en février 2021, puis en février 2022, le montant de la provision sur charges restant inchangé et le locataire poursuivant le paiement de la somme de 510 euros puis de 510,69 euros à compter du mois de septembre 2021.

Aucun des décomptes produits par la société bailleresse ne mentionne un solde progressif de la dette, ni le montant de 605,21 euros visé au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 mai 2022 et précisant que cette somme est arrêtée au 12 mai 2022.

Il n’est pas allégué par la SCI AML que la dette aurait commencé à croître antérieurement au mois de juin 2020, de sorte qu’il y a lieu d’en rechercher le montant pour la période débutant à compter de cette échéance et s’achevant à celle de mai 2022.

Au cours de cette période incluant 24 mois, M. [M] a été redevable de la somme totale de

12 861,69 euros et il a réglé la somme totale de 12 256,48 euros, soit une dette locative de 605,21 euros, correspondant très exactement à la somme visée au commandement.

Les observations de M. [M] selon lesquelles ses paiements étaient encaissés tardivement par le gestionnaire locatif sont inopérantes, dès lors que la dette s’est constituée au fil du temps et ne résulte que de l’absence du paiement intégral de chacune des échéances mensuelles.

Il est constant que la dette résultant d’un commandement de payer visant la clause résolutoire est réputée soldée lorsqu’une somme au moins égale à son montant est versée dans le délai de deux mois et selon la règle de l’imputation des paiements prévue par l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication du débiteur, les paiements effectués dans ce laps de temps doivent être imputés par priorité sur les dettes échues et parmi elles sur celles que le débiteur avait le plus intérêt à acquitter.

En l’espèce, M. [M] n’a pas indiqué quelle dette il entendait régler en versant la somme de 510,69 euros le 08 juin puis le 11 juillet 2022, de sorte qu’en application de la règle sus-visée, ces deux paiements doivent s’imputer sur la dette locative antérieure qui était échue et que le locataire avait le plus intérêt à acquitter pour préserver l’existence du bail. Étant intervenus dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, ces paiements en ont éteint les causes, de sorte que la clause résolutoire n’a pu produire ses effets.

En conséquence et par voie d’infirmation de la décision entreprise, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire formée par le bailleur sera rejetée.

Sur la dette locative

L’article 159 I. 2° de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets et le décret n°2022-1079 du 29 juillet 2022 pris pour son application ont prohibé, à compter du mois de juillet 2022, toute 'révision ou majoration de loyer’ dans des logements de catégorie F.

Pour la période postérieure au mois de mai 2022, la société bailleresse a, à compter du mois d’octobre 2022, fait part de son accord pour une réduction du loyer à la somme de 488,88 euros en raison de la superficie réelle du logement. Elle a ensuite poursuivi l’indexation du loyer en février de chacune des années suivantes.

Le locataire conteste le bien fondé de l’indexation en produisant un diagnostic de performance énergétique établi le 07 janvier 2013 (pièce N°20) selon lequel le logement loué est classé en catégorie F.

Cette pièce a toutefois perdu toute actualité dès lors que la société bailleresse produit un diagnostic immobilier concernant l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 1] effectué le 11 septembre 2020 dont il ressort que la performance énergétique du bien fait l’objet d’un classement D. Par ailleurs, M. [M] ne conteste pas l’affirmation de la SCI AML selon laquelle elle a fait rénover l’immeuble avant la conclusion du bail les liant.

Il s’ensuit que la société bailleresse était fondée à appliquer l’indexation du loyer à compter du mois de février 2023.

La cour rappelle que la prétention du locataire tendant à la diminution du loyer en vue de son ajustement à la surface réelle du logement est irrecevable et que M. [M] a refusé la proposition de diminution du loyer faite par le bailleur, de sorte qu’il ne peut être tenu compte de l’imputation d’un loyer réduit par celui-ci.

Il doit dès lors être considéré que le montant du loyer à compter du mois de juin 2022 restait fixé à la somme de 524 euros outre 20 euros pour les charges, comme mentionné sur le décompte tenu par le gestionnaire locatif Assur-Immo (pièce N°14).

Il résulte des décomptes récapitulatifs produits par la société bailleresse (pièces N°14 et 25), que le montant des loyers indexés dus pour la période comprise entre le mois de juin 2022 et le 31 décembre 2025 s’est élevé à la somme totale de 24 368,06 euros, se décomposant comme suit :

— juin 2022 au 10 février 2023 : 4 546,66 euros [(524 + 20) X 8 + (174,66 + 20)],

—  11 février 2023 au 10 février 2024 : 6 744 euros [(542 + 20) X 12],

—  11 février 2024 au 10 février 2025 : 6 864 [(552 + 20) X 12],

—  10 février 2025 au 31 décembre 2025 : 6 213,40 euros [(562 + 20) X 10] + 393,40.

Durant le même laps de temps, M. [M] a réglé la somme totale de 20 305,80 euros selon le décompte du bailleur. Les extraits de relevés de compte que produit le locataire font état de chèques d’un montant identique à celui reproduit par le bailleur dans son décompte qui ne comporte sur les sommes réglées aucune erreur.

Il résulte de ces éléments que le locataire reste redevable pour cette période de la somme de 4 062,26 euros (24 368,06 – 20 305,80), ce qui porte le montant total de la dette locative depuis la délivrance du commandement de payer à 4 667,47 euros (605,21 + 4 062,26).

La cour étant tenue de rester dans les limites de la demande du bailleur, par voie d’infirmation de la décision entreprise, M. [M] sera condamné à payer à la SCI AML la somme de 4 161,42 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement

M. [M] ne vise aucune disposition légale au soutien de sa demande de délais de paiement, ni aucun délai précis, se bornant à solliciter les 'plus larges’ délais. Il est toutefois constant que quelle que soit leur durée, de tels délais ne peuvent être accordés par le juge que s’il est mis en mesure de s’assurer que le débiteur est en mesure de solder sa dette soit par le paiement de mensualité sur l’intégralité de la durée, soit au terme de la durée considérée. Or en l’espèce, le locataire qui ne produit aucun élément relatif à ses ressources et charges ne démontre pas qu’il serait en mesure de solder sa dette locative selon l’une ou l’autre de ces modalités. Il sera en conséquence débouté de sa demande.

3. Sur les mesures accessoires

Partie perdant le procès en appel, M. [M] en supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la SCI AML la charge des frais qu’elle a exposés et il y a lieu de condamner M. [M] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement rendu le 09 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres, sauf en ce qu’il a :

* fixé la date de diminution du loyer au 1er octobre 2022,

* fixé le montant du loyer, hors charges, à compter du 1er octobre 2022, à la somme de 468,88 euros,

* condamné M. [C] [M] à payer à la SCI AML la somme de 1 144,03 euros au titre des impayés de loyers et charges au 30 mars 2023 incluant le mois d’avril 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 605,21 euros à compter du 20 mai 2022 et à compter du présent jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— Déclare irrecevable la demande en diminution du loyer formée par M. [C] [M],

— Rappelle que le montant du loyer s’élevait à 500 euros par mois, outre 20 euros au titre des charges à compter du mois de juin 2020,

— Condamne M. [C] [M] à payer à la SCI AML la somme de 4 161,42 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2025,

— Déboute M. [C] [M] de sa demande de délais de paiement,

Y ajoutant :

— Condamne M. [C] [M] aux dépens d’appel,

— Condamne M. [C] [M] à payer à la SCI AML la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET