12/05/2026

ARRÊT N°2026/143

N° RG 23/02696 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PTJG

SM AC

Décision déférée du 01 Juin 2023

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE

( 21/03256)

Madame [T]

E.U.R.L. [P]

C/

[W] [F]

[H] [B] épouse [F]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

— M^e Jessica GRISIER,

— M^e Florence POBEDA-THOMAS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

E.U.R.L. [P] agissant poursuites et diligences au nom de son représentant légal domicilié, en cette qualité, audit siège;

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jessica GRISIER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [W] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Florence POBEDA-THOMAS de la SCP CROUZATIER – POBEDA-THOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [H] [B] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Florence POBEDA-THOMAS de la SCP CROUZATIER – POBEDA-THOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V.SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V.SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure

Suivant acte authentique du 2 mai 2018, [H] [B] épouse [F] et [W] [F] ont donné à bail commercial à l’Eurl [P] un local commercial situé à [Localité 3] pour y exploiter une activité de boulangerie, moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros outre les charges mensuelles de 40 euros.

Il était convenu entre les parties que le bailleur laisse au preneur à titre gracieux la jouissance de matériel.

Le 16 septembre 2020 l’Eurl [P] a notifié aux époux [F] la résiliation du bail à compter du 31 mars 2021.

Le 31 mars 2021 l’état des lieux a été effectué en présence des deux parties.

Considérant que le local avait été dégradé et que du matériel était manquant, les époux [F] ont mis en demeure l’Eurl [P] d’avoir à prendre à sa charge le montant des réparations, du remplacement du matériel manquant et de régler les loyers des mois de mars et avril 2021.

L’Eurl [P] n’a pas répondu.

Par acte du 24 juin 2021 les époux [F] ont assigné l’Eurl [P] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes correspondants aux montants des travaux de remise en état, de remplacement du matériel manquant et aux montants des loyers de mars et avril 2021.

Par jugement du 1er juin 2023 le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné l’Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 6 926,35 euros au titre des travaux de réparation des dégradations dans le local ;

— condamné l’Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 14 969 euros au titre de l’indemnisation du matériel prêté non restitué ou détérioré ;

— condamné l’Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 2 480 euros au titre des loyers et charges des mois de mars et avril 2021 ;

— débouté [H] et [W] [F] du surplus de leurs demandes en paiement ;

— débouté l’Eurl [P] de ses demandes au titre de l’achat du matériel de remplacement et des travaux ;

— condamné l’Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’Eurl [P] aux entiers dépens ;

— débouté [H] et [W] [F] de leur demande en remboursement des honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce.

Par déclaration du 27 juillet 2023 l’Eurl [P] a relevé appel des chefs du jugement qui ont :

— condamné l’Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 6 926,35 euros au titre des travaux de réparation des dégradations dans le local ;

— condamné l’Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 14 969 euros au titre de l’indemnisation du matériel prêté non restitué ou détérioré ;

— condamné l’Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 2 480 euros au titre des loyers et charges des mois de mars et avril 2021 ;

— débouté l’Eurl [P] de ses demandes au titre de l’achat du matériel de remplacement des travaux ;

— condamné l’Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’Eurl [P] aux entiers dépens.

Le 8 septembre 2023 une proposition de médiation a été adressée aux parties. Par courriers des 15 et 20 septembre 2023 les conseils respectifs des parties ont répondu que ces dernières ne souhaitaient pas avoir recours à une médiation.

La clôture est intervenue le 19 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 17 février 2026.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions d’appelant III responsives et récapitulatives notifiées par RPVA le 11 décembre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de l’Eurl [P] demandant de :

— recevoir l’Eurl [P] en son appel ainsi qu’en ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

— infirmer le Jugement en ce qu’il a :

— condamné l’Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 6 926,35€ au titre des travaux de réparation des dégradations dans le local ;

— condamné l’Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 14 969 € au titre de l’indemnisation du matériel prêté non restitué ou détérioré ;

— condamné l’Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 2 480 € au titre des loyers et charges des mois de mars et avril 2021 ;

— débouté l’Eurl [P] de ses demandes au titre de l’achat du matériel de remplacement et des travaux ;

— condamné l’Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’Eurl [P] aux entiers dépens.

Statuant à nouveau, réformer le Jugement et :

— débouter Madame et Monsieur [W] [F] de toutes demandes formées en cause d’Appel et visant à solliciter la condamnation de l’Eurl [P] ;

— déclarer que les Consorts [F] ont commis une faute dans l’exécution du contrat par leur comportement relevant de la mauvaise foi, qu’ils ont commis un abus de droit en sollicitant des sommes n’ayant aucune contrepartie et relevant d’un enrichissement sans cause, en ayant mis à bail un local à titre principal et ses accessoires, soit le matériel prêté et défectueux, alors qu’ils n’étaient pas conformes à la destination du bail ;

Et dès lors,

— condamner les Consorts [F] au paiement au titre des dommages et intérêts dus à la société [P] pour la somme de 100 601,27 € ;

A titre subsidiaire, et si la Cour venait à condamner la société [P],

— prononcer une condamnation corrélée à la réalité du prix du matériel dont l’origine de la possession fait suite à la liquidation judiciaire du précédent locataire et transmis à titre gracieux ;

En tout état de cause,

— condamner les Consorts [F] à payer à l’Eurl [P] la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens pour l’ensemble de la procédure, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de [W] [F] et [H] [B] épouse [F] demandant de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 1er juin 2023 dans toutes ses dispositions.

— y rajoutant, condamner l’Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner l’Eurl [P] aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS

La cour est saisie des demandes des bailleurs tendant à obtenir le paiement des réparations des locaux après le départ du preneur, le remboursement du matériel prêté dans le cadre du bail et non restitué ou endommagé, ainsi que le paiement des loyers et charges pour deux mois.

Le preneur sollicite quant à lui le paiement de travaux qu’il affirme avoir était contraint d’effectuer à son arrivée en raison d’une délivrance non conforme des locaux.

Il ressort des dispositions de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande au titre des travaux de réparation des dégradations dans le local

Les bailleurs, qui se fondent sur une comparaison de l’état des lieux d’entrée, et du procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie, sollicitent l’indemnisation des dommages constatés sur un volet roulant motorisé dont la remontée est défectueuse et qui présente un soulèvement du cache de protection moteur, ainsi que sur des portes vitrées dont le mécanisme de fermeture est endommagé et sur la porte de service dont la partie basse est fortement dégradée.

Le preneur conteste cette demande indemnitaire, en relevant que l’état des lieux d’entrée est particulièrement sommaire ; il affirme apporter la preuve que ces équipements étaient déjà dégradés lors de son entrée dans les locaux en produisant des photographies antérieures et l’attestation du courtier qui l’avait accompagné lors d’une visite des locaux.

Il ajoute que les locaux ont été reloués à peine quelques mois après son départ.

Le bail du 2 mai 2018 liant les parties, prévoit en page 7, au titre de l’entretien et des réparations, que :

« Le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que les murs de soutènement et de clôture.

Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture. »

Il est précisé en page 13 que lors de la restitution des locaux, le preneur « devra rendre les locaux en bon état de réparations ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état. »

Ainsi, il n’est pas contestable que le preneur s’est contractuellement engagé à entretenir et réparer les éléments d’équipement visés dans la demande indemnitaire du bailleur.

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 de ce même code ajoute que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La société [P] conteste la valeur probante de l’état des lieux d’entrée, en affirmant qu’il était particulièrement sommaire.

La cour constate que cet état des lieux est directement visé au contrat de bail et y est annexé ; il est rédigé de manière manuscrite et porte trois signatures, qui sont identiques à celles apposées sur le contrat de bail au nom de Monsieur et Madame [F], et de Madame [L] représentant l’Eurl [P].

Il est constant qu’un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire. (Civ. 3, 23 mai 2002, no 00-13.144).

Dès lors que, dans un état des lieux très sommaire dressé à l’entrée du locataire, les locaux n’ont fait l’objet d’aucune observation, le locataire doit les restituer dans un état n’appelant pas davantage d’observations, sauf à démontrer que les désordres constatés à son départ étaient dus à la vétusté. (Civ. 3, 28 févr. 1990, no 88-14.334)

Ainsi, le caractère sommaire de l’état des lieux d’entrée ne suffit pas en soi à lui ôter toute valeur probante.

Il y est indiqué au titre des portes et volets roulants :

« Porte vitrée avec clef Bon Etat

7 Rideaux électriques qui fonctionnent

1 Rideau manquant (') ».

Aucune autre observation s’agissant de l’état des portes et rideaux électriques n’a été formée par les parties ; il appartenait donc au preneur de restituer les locaux dans un état n’appelant pas plus d’observations.

Si en cause d’appel le preneur affirme que les portes et volets étaient déjà dégradées, il ne peut qu’être relevé que les éléments produits ne permettent pas de remettre en cause cet état des lieux contradictoire.

L’Eurl [P] a sollicité un commissaire de justice afin de constater l’horodatage électronique des photographies versées aux débats sur l’état des locaux lors de la prise à bail ; par procès-verbal de constat du 28 juin 2023, il est relevé que les photographies sur lesquelles apparaissent la porte de service et le volet roulant concernés par la demande indemnitaire ont été prises entre le 8 décembre 2017 et le 31 mars 2018.

Ces photographies sont donc antérieures à la prise d’effet du bail, contractuellement fixée au 1er mai 2018 (page 3 du bail), et à la rédaction de l’état des lieux contradictoire du 2 mai 2018 ; aucun élément ne permet de démontrer que les constats photographiques étaient encore valables au jour de la prise d’effet du bail.

Par ailleurs, elles ont été prises de manière non contradictoire et sans constat des conditions de leur réalisation, ne permettant pas de s’assurer de la réalité des désordres constatés notamment s’agissant de l’absence de fermeture totale du volet roulant dont il n’est pas établi si elle résulte d’une volonté ou d’une impossibilité. La photographie de la porte de service ne permet en outre que de constater un état de saleté, sans dégradation visible.

La cour constatera par ailleurs une certaine incohérence dans les explications du preneur, qui affirme tantôt que ces dégradations portant sur le volet roulant existaient avant l’entrée dans les locaux, tantôt qu’elles résultent d’une effraction à propos de laquelle il produit un dépôt de plainte.

De la même manière, l’attestation de Monsieur [O] qui affirme avoir visité les locaux avec la représentante de la société preneuse fin octobre 2017 n’est pas probante en ce qu’elle est antérieure de 6 mois à la prise de possession des locaux, et qu’elle n’évoque pas les désordres dont il est demandé réparation.

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. (Civ. 3, 27 juin 2024, n° 22-24.502)

L’Eurl [P] affirme dans ses conclusions que les locaux objet du litige ont été très rapidement reloués par les bailleurs invoquant l’installation d’une société Expresso, ayant pour activité celle de boulangerie dès le 9 avril 2021, puis d’une société Le Nem exploitant un restaurant de sushi, dès le 15 juillet 2021.

Au soutien de cette affirmation, elle produit des extraits Pappers, Kbis et Status comportant l’adresse des locaux, à savoir [Adresse 3] à [Localité 3].

La cour ne peut toutefois que constater que les locaux appartenant aux époux [F] sont intégrés dans un centre commercial [Adresse 4], qui ne comporte pas que les lots donnés à bail à l’Eurl [P].

En effet, la société preneuse produit elle-même de nombreuses factures comportant la précision de ce centre commercial dans son adresse, et il ressort du contrat de bail que seuls deux lots comportant les numéros 11 et 12 sur un plan qui n’est pas produit, ont été donnés en location à la société [P].

Les photographies produites par la société appelante permettent par ailleurs de constater que les locaux sont intégrés dans un bâtiment comportant un rez-de-chaussée et un premier étage.

Ainsi, l’installation d’une entreprise tierce à cette adresse ne permet pas de rapporter la preuve que les locaux objets du litige ont bien été redonnés à bail.

Au contraire, il ressort de l’examen des photographies annexées au procès-verbal de constat dressé le 7 janvier 2022 à la demande de l’Eurl [P], que les locaux ne sont pas exploités, que du mobilier y est disposé de manière désordonnée, et qu’une échelle est entreposée au milieu du local.

Ainsi, rien ne permet de démontrer que ces locaux ont été redonnés à bail dès le 9 avril 2021, comme l’affirme l’Eurl [P].

Les bailleurs produisent un état de lieux de sortie réalisé par commissaire de justice au contradictoire de la société preneuse attestant des désordres invoqués et qui n’apparaissent pas dans l’état des lieux d’entrée, et des devis de réparation correspondant aux désordres relevés et dont la validité n’est pas contestée ; leur préjudice résulte de ces devis, d’un état détérioré des locaux leurs appartenant, de l’absence de prise en charge par le preneur de ces travaux en dépit de ses obligations découlant du bail, et ce alors qu’il n’est pas démontré que ces locaux ont pu être malgré tout à nouveau loués ou même revendus.

Il conviendra en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande formée par les bailleurs de ce chef.

Sur la demande au titre du matériel mis à disposition

Les bailleurs demandent à la cour de condamner la société [P] à l’indemniser concernant du matériel mis à sa disposition dans le cadre du bail, et qui a fait l’objet d’un défaut de restitution ou de dégradations.

Ils affirment ainsi qu’une vitrine réfrigérée, deux fours, un lave-vaisselle, un mobilier présentoir et un tour réfrigéré ont été jetés par la société preneuse en se dispensant de les en informer, qu’une chambre froide et deux chambres de pousse ont été vandalisées, et qu’une trancheuse à pain a été soustraite.

L’Eurl [P] rappelle qu’aucune disposition du bail ne prévoyait le remboursement du matériel non remplacé, et affirme avoir informé verbalement les bailleurs du dépôt en déchetterie du matériel en panne.

Elle conteste la demande formée de ce chef, estimant qu’une indemnisation entrainerait un enrichissement sans cause, le matériel visé ayant été gracieusement laissé dans les locaux par le précédent preneur.

En tout état de cause, elle écarte toute indemnisation de la valeur à neuf et affirme que s’il devait être retenu une faute en raison d’un défaut d’information donné au bailleur, le préjudice ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance.

Les bailleurs fondent leur demande sur la clause du bail figurant en page 15, intitulée « Matériel », ainsi rédigée :

« A titre de convention particulière, le bailleur accepte de laisser au preneur à titre gracieux la jouissance du matériel dont la liste est demeurée annexée aux présentes après mention.

Cependant, il est précisé que les parties ont expressément convenu que l’entretien, la réparation et la mise aux normes de ce matériel si nécessaire, seront à la charge exclusive et définitive du preneur, qui le reconnait.

Pour le cas où un élément de matériel deviendrait inutilisable par suite de panne grave ou autre, le preneur sera tenu d’en informer le bailleur, lequel n’aura aucune obligation de remplacement ou de dégagement de ce matériel.

La prise en charge par le preneur de l’entretien, de la réparation, et de la mise aux normes du matériel, ainsi que l’absence de l’obligation pour le bailleur de remplacer le matériel sus visé sont des conditions essentielles et déterminantes sans lesquelles le bailleur n’aurait pas donne son accord pour laisser la jouissance dudit matériel.

En cas de cession du bail, le matériel mis à disposition à titre gracieux par le bailleur devra être restitué par le preneur.

Ledit matériel demeurant la propriété du bailleur, il ne pourra faire l’objet d’aucune cession, et ce même dans le cadre de la cession de son activité. »

La cour constate que les annexes au contrat de bail ne comportent pas la liste du matériel ainsi laissé à disposition du preneur.

Les bailleurs produisent en pièce n°2 une liste dactylographiée sur feuille blanche, qui ne comporte ni date ni paraphe ni signature, et qui comprend :

« – deux fours à pain,

— deux chambres froides,

— deux chambres de pousse,

— un lave-vaisselle

— et une vitrine réfrigérée ».

Toutefois, à l’appui de ce listing, la cour constate qu’en page 8 du constat d’état des lieux de sortie, le commissaire de justice note :

« Les propriétaires nous déclarent qu’ils avaient laissé un ensemble de mobiliers professionnels à la disposition de la locataire, notamment un four à sole quatre étage, un four ventilé, un tour réfrigéré à quatre portes, un lave-vaisselle professionnel, une trancheuse à pain, un mobilier présentoir de pains et une vitrine réfrigérée, et que l’ensemble de ces mobiliers était en bon état de fonctionnement lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. La locataire précise avoir utilisé ce mobilier pendant deux ans et en remercie les propriétaires.

La locataire nous précise qu’elle a procédé au remplacement de l’ensemble de ce mobilier et jeté l’ancien, et ne pas être au courant de l’obligation d’en informer les propriétaires. Elle indique cependant que la trancheuse n’a pas été jetée et est en sa possession pour sa nouvelle boulangerie et qu’elle était prête à faire l’achat de mobiliers sur le bon coin pour remplacer le mobilier jeté. »

En page 6 de ses conclusions, l’Eurl [P] confirme avoir eu du matériel à sa disposition, et ce même si elle indique que ce matériel était défaillant.

Ainsi, elle admet que « le matériel prêté à titre gracieux » était constitué d’un four à sole trois étages, un lave-vaisselle, un four ventilé, une tour réfrigérée, une vitrine réfrigérée, une chambre froide négative et deux chambres de pousses.

Ainsi la cour ne peut que constater que la liste de matériel mis à disposition dans le cadre du bail n’a pas été contestée par la société [P], tant lors de l’état des lieux de sortie, que dans ses propres conclusions en appel.

La lecture de la clause contractuelle sur laquelle les bailleurs fondent leur demande permet de constater qu’aucune obligation de remplacement ou d’indemnisation des équipements mis à disposition, et tombés en panne, n’était mise à la charge du preneur.

Toutefois, il était expressément rappelé au preneur que le matériel mis à sa disposition demeurait la propriété du bailleur, et l’Eurl [P] ne pouvait donc pas s’en débarrasser, peu importe leur état de fonctionnement.

Pour cette raison, il était également expressément prévu que le preneur devrait informer les bailleurs de toute panne de matériel, ces derniers disposant de la liberté d’en faire ce que bon leur semble.

Plutôt que de respecter ces dispositions contractuelles, l’Eurl [P] produit une attestation de la société Sojac, précisant qu’en raison de leur dysfonctionnement, plusieurs équipements dont un four, un lave-vaisselle et une vitrine réfrigérée ont été déposés en déchetterie.

La cour constate qu’en raison de la preuve du dysfonctionnement de ces équipements, le tribunal a écarté toute indemnisation pour un des deux fours, le lave-vaisselle et la vitrine réfrigérée ; les bailleurs sollicitant la confirmation du jugement, la cour constate qu’ils ne formulent plus aucune demande de ce chef.

S’agissant des autres équipements que les bailleurs signalent comme disparus, et dont la société preneuse ne conteste pas qu’ils ont été déposés des locaux, il n’est pas rapporté la preuve d’une information préalable des bailleurs sur une quelconque difficulté de fonctionnement ; en effet, ainsi que l’a rappelé le premier juge, le seul fait d’avoir acheté du nouveau matériel ne suffit pas à rapporter la preuve d’une panne des anciens équipements.

Ainsi, les bailleurs n’ont pu que constater la disparition d’un four, d’un mobilier présentoir et d’un tour réfrigéré, sur lesquels aucune panne n’avait été signalée.

Les bailleurs affirment également qu’une trancheuse à pain leur a été subtilisée ; si ce matériel ne figure pas expressément dans la liste de matériel mis à disposition, la cour constate que le preneur a admis lors de l’état des lieux de sortie être en possession de cet équipement, et être disposé à le rendre ; il n’y a toutefois pas procédé, et cet équipement a également disparu des locaux sans explication.

Enfin, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie permet de relever des dégradations sur la chambre froide et les chambres de pousse, le commissaire de justice ayant constaté qu’elles sont dépourvues de raccordements, d’équipements de motorisation et de commandes.

En particulier s’agissant de la chambre froide, le commissaire de justice a relevé que les fils d’un faisceau de câblage avaient été sectionné ; il n’est pas relevé la présence des moteurs permettant le fonctionnement de la chambre froide, et qui étaient raccordés à ces câbles.

S’agissant des chambres de pousse, le preneur a admis avoir jeté les chariots pour en acheter des neufs, qu’il a emportés avec lui en quittant les lieux ; une nouvelle fois, le commissaire de justice relève l’absence de raccordement et d’équipement de mise en température.

Il a également été noté qu’interrogé sur les divers branchements sectionnés dans l’armoire extérieure, le locataire a indiqué qu’il s’agissait des alimentations de moteurs et compresseurs extérieurs des chambres froides et équipements réfrigérants.

Selon le devis de la société [S] produit par les bailleurs, tous les tuyaux frigorifiques de machines faisant du froid ont été sectionnés très court, et aucune protection n’a été apposée, de sorte que ces tuyaux sont devenus inutilisables du fait de l’oxydation et de la présence de débris et de poussières.

Pour s’opposer à toute indemnisation concernant les équipements disparus et dégradés, la société preneuse oppose l’absence de préjudice des bailleurs au regard de la remise en location rapide des locaux ; elle affirme que le nouveau preneur s’est chargé des travaux nécessaires.

Toutefois, force est de constater qu’elle ne rapporte la preuve ni de cette remise en location, ainsi que la cour l’a déjà développé en analysant les pièces produites, ni de la réalisation des travaux de réparation ou du remplacement des équipements par un tiers à la relation contractuelle entre les bailleurs et l’Eurl [P].

Il n’y a pas plus enrichissement sans cause dans la mesure où il n’est pas contestable que les bailleurs étaient propriétaires des matériels et équipements mis à disposition de l’Eurl [P], et qu’il appartenait au preneur d’assurer leur entretien, et à tout le moins de ne pas les détériorer.

Le fait que les époux [F] ont reçu la propriété de ces équipements suite au départ du précédent preneur, et à titre gracieux, ne prive pas de valeur lesdits matériels, et ce d’autant plus que l’Eurl [P] ne démontre pas les circonstances et conditions de la remise de ces matériels par l’ancien preneur.

En conséquence, le tribunal a retenu à bon droit que les équipements disparus ou dégradés, alors qu’ils étaient mis à disposition du preneur qui devait en assurer l’entretien, et qui devait aviser le bailleur de toute panne grave, devaient ouvrir droit à indemnisation pour les bailleurs, leur préjudice résultant directement des fautes contractuelles du preneur.

Si l’Eurl [P] conteste une indemnisation correspondant à une valeur à neuf des équipements disparus, affirmant qu’ils n’étaient plus en état de fonctionnement, force est de constater qu’elle n’en rapporte pas la preuve, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur une perte de chance des bailleurs de disposer à leur guise d’équipements vétustes, mais bien sur la valeur de leur remplacement.

La cour confirmera en conséquence le jugement, qui pour allouer une indemnité aux bailleurs, s’est fondé sur le devis produit en pièce n°10 des intimés, s’agissant du remplacement du four ventilé, des équipements frigorifiques, de la panetière ou mobilier présentoir à pain et de la trancheuse à pain, et a condamné la société preneuse au paiement de la somme totale de 14 969 euros de ce chef.

Sur la demande au titre des loyers et charges des mois de mars et avril 2021

Les bailleurs demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’Eurl [P] au paiement des loyers et charges des mois de mars et avril 2021, étant rappelé que si les clés ont bien été restituées le 31 mars 2021, l’échéance relative à la faculté de résiliation triennale était fixée au 30 avril 2021.

L’Eurl [P] ne forme aucune observation sur le défaut de paiement du mois de mars 2021, mais estime que le loyer d’avril 2021 n’était pas dû dans la mesure où les bailleurs avaient repris possession des locaux.

Il est précisé en page 3 du contrat de bail, que la durée du contrat est de 9 ans à compter du 1er mai 2018 et jusqu’au 30 avril 2027.

La clause suivante rappelle que « le preneur bénéficie en toute hypothèse, aux termes de cet article L145-4, de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. »

Aucune disposition ne prévoit d’autre hypothèse de résiliation anticipée du contrat, à l’exception des hypothèses du départ à la retraite ou de l’invalidité qui ne relèvent pas du cas d’espèce.

Il ressort des dispositions de l’article L145-4 du code de commerce, que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, l’Eurl [P] a adressé un courrier aux bailleurs le 16 septembre 2020, lui notifiant « la résiliation du bail commercial à la fin de la période triennale soit au 31 mars 2021 ».

Si la remise des clés a été faite à cette date, le preneur ne justifie d’aucun accord du bailleur visant à mettre fin de manière anticipée au bail, l’échéance de la période triennale étant au 30 avril 2021 et non au 31 mars 2021.

En conséquence de ces éléments, c’est à bon droit que le jugement a retenu que le paiement des loyers et charges des mois de mars et avril 2021 était du par le preneur, et ce bien qu’il ait remis les clés de manière anticipée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande indemnitaire formée par le preneur

L’Eurl [P] reproche aux époux [F] leur mauvaise foi dans l’exécution du contrat dans la mesure où ils ont mis à sa disposition du matériel hors d’état d’usage, ont délivré assignation alors que les locaux étaient déjà reloués, ont revendiqué le paiement d’un loyer postérieur à la remise des clés, et ont donné à bail un local délabré.

Elle demande l’indemnisation de l’abus de droit qui en découle, pour une somme correspondant au montant du matériel qu’elle a été contrainte de racheter et au coût des travaux d’aménagement.

Elle fonde ses demandes sur les manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance résultant de l’article 1719 du code civil, supposant de remettre au locataire un local conforme à sa destination.

Il ressort de l’article 9 du code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce il a précédemment été développé que l’Eurl [P] ne rapportait pas la preuve de la remise en location des locaux dès le mois d’avril 2021, et que les bailleurs étaient fondés à réclamer le paiement du loyer jusqu’à l’issue de la période triennale.

Par ailleurs, si le preneur évoque l’état délabré des locaux, force est de constater qu’elle n’en justifie pas ; il convient en effet de rappeler que l’état des lieux d’entrée réalisé de manière contradictoire et signé par la représentante de l’Eurl [P], ne fait état que d’un rideau manquant, et de taches sur les sols murs et plafonds.

La société preneuse n’apporte aucun élément permettant de rapporter la preuve de désordres préexistants et non pris en compte dans l’état des lieux d’entrée ; les photographies dont la date a été constatée par commissaire de justice, non seulement sont pour certaines antérieures de plusieurs mois à la prise de possession des lieux, et ne sont donc pas probantes, mais par ailleurs ne montrent rien de plus que la nécessité de procéder à un nettoyage, étant rappelé que les locaux étaient vides depuis 18 mois.

C’est d’ailleurs cet état de saleté sur lequel insiste l’Eurl [P] dans ses conclusions, en commentaire des photographies intégrées directement à ses écritures.

Or, la saleté ne peut pas être assimilée à de la vétusté.

L’Eurl [P] produit des factures relatives à la mise aux normes des locaux, pour démontrer le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance ; toutefois une nouvelle fois, elle ne rapporte pas la preuve d’un quelconque manquement de ce chef, alors que le contrat de bail mettait à sa charge en page 7 toutes les réparations autres que celles de l’article 606 du code civil et celles relatives à la vétusté, et en page 8 tous les travaux relatifs à « la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifiques à son activité ».

Dans ces conditions, le paiement par le preneur de travaux relatifs au bon fonctionnement de la plomberie, à la remise aux normes de l’électricité, et à la vérification de conformité des locaux, relève des conditions du bail acceptée par l’Eurl [P], étant rappelé que les parties se sont entendues sur une entrée dans les locaux un mois avant la prise d’effet du bail selon leurs propres déclarations, et ce sans paiement d’un loyer complémentaire.

S’agissant de l’état des équipements, il n’est pas démontré par l’Eurl [P] que les bailleurs avaient connaissance de quelconques dysfonctionnements lors de leur mise à disposition dans le cadre du contrat de bail ; d’ailleurs il convient de rappeler que pour une grande partie de ce matériel, il n’est démontré aucun dysfonctionnement, et qu’en outre une autre partie a été dégradée pendant l’occupation des locaux par le preneur.

Par ailleurs, en signant le contrat de bail, le preneur a accepté que les bailleurs n’auraient « aucune obligation de remplacement ou de dégagement de ce matériel », de sorte que l’achat de matériel neuf par le preneur à la suite d’une panne découle des conditions du bail acceptées par les parties.

En conséquence, aucun manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance conforme, ni aucune mauvaise foi dans l’exécution du bail de leur part, n’est démontré ; la cour confirmera le jugement en ce qu’il a débouté l’Eurl [P] de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En l’état de la présente décision de confirmation, la cour confirmera également les chefs du jugement qui ont condamné la société [P] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’Eurl [P], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens d’appel.

Pour ces mêmes motifs, et pour des raisons d’équité, elle sera condamnée à payer aux époux [F] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

L’Eurl [P] sera en revanche déboutée de sa demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt rendu de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne l’Eurl [P] à payer à Monsieur [W] [F] et Madame [H] [B] épouse [F], la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute l’Eurl [P] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne l’Eurl [P] aux entiers dépens d’appel ;

La Greffière La Présidente

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