COUR D’APPEL D’AIX-EN-[B]

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 MAI 2026

N° 2026/288

Rôle N° RG 25/07957 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO6RN

[Y] [D]

C/

Association [F] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurent CANTARINI

M^e Dominique DI COSTANZO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 16 Juin 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/00073.

APPELANT

Monsieur [Y] [D]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2025-7796 du 12/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-[B])

né le 15 Janvier 1964 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurent CANTARINI, avocat au barreau d’AIX-EN-[B]

assisté par M^e Mickaël PAVIA de la SELARL CJM AVOCATS – IMBERT GARGIULO – ROLAND – PAVIA, avocat au barreau d’AVIGNON,

INTIMÉE

Association [F] [B],

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2014, l’association [F] [B], anciennement dénommée Pactarim, a donné à bail à M. [Y] [D] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 391,65 euros, outre 62 euros de provisions sur charges.

Se plaignant de désordres affectant le logement, M. [D] a fait assigner la société [F] [B], par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise et consigner les loyers auprès de la Carpa d’Avignon jusqu’à l’exécution des travaux préconisés par l’expert.

Par ordonnance contradictoire en date du 16 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon a :

— constaté qu’il existait une contestation sérieuse de [F] [B] ;

— rejeté en conséquence toutes les demandes de M. [D] à l’encontre de [F] [B] ;

— invité M. [D] à mieux reformuler sa demande ;

— condamné M. [D] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [D] aux dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré qu’il existait des contestations sérieuses en lien avec l’absence d’interpellation par le locataire de la société bailleresse, le relogement temporaire de M. [D], la réalisation de devis de remise en état et le fait qu’une mesure d’expertise ne ferait que rallonger les délais pour mettre un terme au litige.

Par déclaration transmise le 30 juin 2025, M. [D] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 2 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [D] demande à la cour de :

— accueillir et juger bien fondé son appel ;

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— débouter [F] [B] de ses demandes ;

— ordonner une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et désigner tel expert qu’il plaira à la cour d’appel avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], après y avoir convoqué les parties ;

— visiter les lieux, décrire les ouvrages ou installations litigieux, dire s’ils présentent des désordres ;

— préciser le cas échéant, la cause et l’origine des désordres ;

— dire si ces désordres rendent la maison impropre à sa destination ou porte atteinte à la solidité de l’immeuble ;

— déterminer dans quelle mesure ces désordres en diminuent cet usage ;

— rechercher et donner tous les éléments motivés permettant de dire si des préjudices autres ont été subis et de les évaluer ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d’exécution, chiffrer à partir des devis fournis par les parties éventuellement assistées d’un maitre d''uvre, le coût des travaux ;

— dire ceux d’entre eux qui relèvent du gros 'uvre ;

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entrainer tels que privation ou limitation de jouissance ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte ou pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens ;

— dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport ou note intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— décrire les désordres aménagements travaux intervenus depuis l’origine du bail ;

— se faire communiquer par les parties ou même par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de la surveillance des opérations d’expertise en cas de difficultés, tout document utile à l’accomplissement de sa mission ;

— se faire communiquer toutes les pièces nécessaires à la réalisation de sa mission et entendre tout sachant, tout sapiteur de son choix ;

— faire les comptes entre les parties ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— l’autoriser à consigner les loyers auprès de la Carpa d'[Localité 4] jusqu’à l’exécution des travaux qui seront préconisés par l’expert, à compter de la décision à intervenir ;

— juger qu’il sera dispensé de consignation des frais d’expertise et que les frais d’expert seront portés à la charge de [F] [B] ;

— condamner [F] [B] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [F] [B] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Cantarini.

Par conclusions transmises le 24 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, [F] [B] sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, le débouté de M. [D] et la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La demande de mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc au demandeur à la mesure de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d’un procès au fond susceptible d’être engagé ultérieurement.

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé, notamment, :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Suivant les articles 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, M. [D] verse aux débats des photographies ainsi qu’un rapport d’information de la police municipale auquel sont annexées une fiche décence RSD et des photographies.

Il ressort du rapport que l’appartement occupé par M. [D] et son fils comporte des traces de moisissures dans la salle d’eau, les toilettes, les chambres et que le sol de la seconde chambre est couvert de salpêtre. L’auteur du rapport indique aussi que « les problèmes d’infiltration se situent au niveau du sol et semblent provenir du mur mitoyen de la chambre et de la salle d’eau ». Les photographies annexées illustrent les désordres décrits.

Le rapport corrobore les photographies produites par M. [D], pièce n°3.

Ainsi, M. [D] établit que l’appartement loué auprès de [F] [B] comporte des désordres en lien avec une humidité importante.

Si la société bailleresse verse aux débats un devis de travaux de remise en état de l’appartement daté du 18 décembre 2024, il doit être relevé qu’elle ne produit aucun document permettant de déterminer l’origine des désordres de sorte qu’il n’est nullement établi que les travaux envisagés sont adaptés et suffisants pour remédier à la problématique d’humidité affectant les lieux.

Certes, M. [D] et son fils ont bénéficié d’un relogement mais qui est temporaire. Le contrat de bail afférent au logement affecté de désordres est toujours en cours.

Enfin, la société [F] [B] invoque la longueur d’une mesure d’instruction et le rallongement subséquent du délai pour mettre un terme au litige et s’opposer ainsi à la mesure d’expertise. Toutefois, la cour relève qu’en l’état des dossiers déposés par les parties, l’origine des désordres est indéterminée tout comme les préjudices subis, éléments indispensables en vue d’engager, le cas échéant, un procès au fond.

Eu égard à ces éléments, M. [D] dispose d’un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’expertise portant sur les désordres affectant le logement loué auprès de [F] [B], leur origine ainsi que les préjudices subis et les travaux nécessaires pour y remédier.

Le mesure d’expertise sollicitée doit donc être ordonnée suivant les modalités fixées au dispositif de la présente décision et l’ordonnance déférée sera infirmée de ce chef de demande.

M. [D] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, il sera de facto dispensé de toute consignation.

— Sur la demande de consignation des loyers :

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 (…).

En l’espèce, la consignation des loyers suppose pour le juge de connaître les travaux à réaliser et ainsi l’origine des désordres.

Or, la mesure d’expertise précédemment ordonnée a précisément cet objet de sorte que la demande de consignation apparaît prématurée.

Par ailleurs, elle est liée à la condamnation du bailleur à réaliser les travaux, ce qui n’est pas l’objet de la présente instance.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. [D] de sa demande de ce chef.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de rappeler que la partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et ce, même si l’expertise a été ordonnée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné M. [D] aux dépens mais infirmée en ce qu’elle l’a condamné à verser à la société [F] [B] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel et donc de débouter les parties de leurs demandes de ce chef.

M. [D] devra supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— débouté M. [Y] [D] de sa demande de consignation des loyers ;

— condamné M. [Y] [D] aux dépens ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire et désigne pour y procéder M. [Q] [S],

[Adresse 5] à [Localité 5] Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 6]. : 06.80.95.04.12 Courriel : [Courriel 1], avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], objet du contrat de bail liant la société [F] [B] et M. [Y] [D], après y avoir convoqué les parties ;

— décrire les éventuels dégradations et désordres affectant le logement ;

— en déterminer l’origine (mauvaise isolation, utilisation insuffisante du chauffage électrique, défaut d’étanchéité, manque d’aération, mauvais état d’entretien du logement, absence de vide sanitaire, ou toute autre cause') ;

— indiquer les mesures à mettre en 'uvre afin de faire cesser ces dégradations et les travaux permettant une remise en état des lieux ;

— donner des éléments permettant d’imputer ces travaux éventuels au bailleur ou au locataire, et en chiffrer le cas échéant le coût et en indiquer la durée ;

— donner tous éléments de nature à permettre l’appréciation de l’éventuel préjudice de jouissance subi par le locataire et de tout autre préjudice subi par celui-ci ;

— faire plus généralement toutes constatations utiles pour résoudre le litige et de répondre aux observations des parties (en leur impartissant un délai pour ce faire) ;

Dit que l’expert devra faire connaître son acceptation de la mission dans un délai de 15 jours à partir de la réception de la mesure ;

Dit que, pour exécuter sa mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert pourra, s’il le juge nécessaire recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Tarascon pour contrôler l’expertise ordonnée ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Tarascon dans les six mois à compter de son acceptation de la mission, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile ;

Dit que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, en le mentionnant dans l’original, l’expert devra remettre aux parties et aux avocats copie de son rapport ;

Dit que M. [Y] [D] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale est dispensé de consignation ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [D] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

La greffière La présidente