10/06/2026

ARRÊT N° 26/ 234

N° RG 25/02515

N° Portalis DBVI-V-B7J-RDYP

NA – SC

Décision déférée du 01 Avril 2025

juge des référés TJ de TOULOUSE – 24/01775

R. PLANES

INFIRMATION

Grosse délivrée le 10/06/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A. ALOGEA

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

S.A.R.L. EVALEOS INGENIERIE

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant

Représentée par M^e Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

S.C.C.V. [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Sans avocat constitué

S.A.R.L. SOMOBOIS

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pierre JULHE de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD BJB, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par S. LECLERCQ, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Par acte authentique du 24 juin 2021, la société civile de construction vente (SCCV) [Localité 3] a vendu à la société anonyme (SA) Alogea, en l’état futur d’achèvement, 36 logements et 36 emplacements de stationnement à destination de location sociale, composant les bâtiments B et C d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3], dénommé '[Adresse 5]'.

L’ensemble immobilier construit comprenait également un bâtiment A comportant 22 logements collectifs et un local commercial, dénommé '[Adresse 6]', avec 35 places de stationnement et 25 garages.

Par arrêté du maire de la commune de [Localité 3] du 12 septembre 2019, le permis de construire a été accordé à la SA Sabre Promotion sous réserve notamment que les prescriptions formulées par l’architecte des bâtiments de France soient strictement respectées.

Le 2 juin 2020, un permis de construire modificatif a été accordé à la SA Sabre Promotion.

Les travaux ont débuté le 26 avril 2021.

Le 17 mai 2021, le permis de construire accordé à la SA Sabre Promotion a été transféré à la SCCV [Localité 3].

Le 12 janvier 2023, la SCCV [Localité 3] a livré à la SA Alogea les bâtiments B et C comportant chacun 18 logements.

La SARL Evaleos Ingenierie a attesté, le 13 janvier 2023, que les travaux étaient conformes au permis de construire accordé.

Le 21 février 2023, la SCCV [Localité 3] a déposé en mairie une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux à l’autorisation de construire accordée.

Par courrier recommandé du 6 juin 2023, la commune de [Localité 3] a informé la SCCV [Localité 3] que la mairie disposait d’un délai de cinq mois à compter de la réception de cette déclaration, soit jusqu’au 21 juillet 2023, pour procéder à un récolement, à l’issue duquel une décision de conformité ou de non-conformité des travaux lui serait notifiée.

Le 3 juillet 2023, le maire de la commune de [Localité 3] a contesté la conformité des travaux et a mis en demeure la SCCV [Localité 3] de déposer un permis modificatif dans un délai de trois mois. La commune relevait les défauts de conformité suivants:

'- la pose de tuiles canal n’a pas été respectée ;

— les débords de toiture sur rue sont en PVC blanc et ne respectent pas les prescriptions de l’ABF ;

— création de deux locaux commerciaux au lieu d’un ;

— le nombre d’arbres plantés côté [Adresse 7] n’est pas conforme au permis;

— stationnements :

' côté [Adresse 7] : l’emplacement de la place PMR n’est pas conforme au plan de masse ;

' côté [Adresse 8] : la mise en place du transformateur EDF a eu pour conséquence la suppression de 2 places de stationnement ;

' côté [Adresse 9] : la place PMR n’est pas matérialisée'.

Par courrier recommandé du 5 septembre 2023, la SCCV [Localité 3] a demandé au maire de la commune de [Localité 3] de revoir sa position.

Par courrier recommandé du 11 octobre 2023, la SA Alogea a rappelé à la SCCV [Localité 3] que selon l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 24 juin 2021, elle s’était engagée à lui remettre l’attestation de non contestation de la conformité des travaux des travaux avec le permis de construire, cette attestation étant de surcroît réclamée par ses partenaires financiers, afin de pouvoir clôturer de manière administrative et financière le dossier.

Le 16 octobre 2023, le maire de la commune de [Localité 3] a informé la SCCV [Localité 3] qu’il maintenait sa décision de non-conformité des travaux, lui demandant de régulariser la situation dans le délai de trois mois précédemment imparti.

Un procès-verbal d’infraction a été dressé par le maire de la commune de [Localité 3] le 15 novembre 2023 et a été transmis au procureur de la République.

Le 15 mars 2024, la SA Alogea a, par l’intermédiaire de son conseil, saisi le médiateur administratif, afin de proposer à la SCCV [Localité 3] et à la commune de [Localité 3] une mesure de médiation conventionnelle, l’architecte des bâtiments de France devant par ailleurs être associé à ce processus.

Le 17 avril 2024, le médiateur a attesté n’avoir pu mettre en 'uvre la mesure, en l’absence de retour de la part de la SCCV [Localité 3] et de la commune de [Localité 3].

Le 26 avril 2024, la commune de [Localité 3] a organisé une réunion informelle en présence de l’architecte des bâtiments de France et de la SCCV [Localité 3], à laquelle la SA Alogea a été invitée à participer, mais aucun accord n’a cependant pu être trouvé entre les parties.

Par courrier recommandé du 30 mai 2024, la SA Alogea a, par l’intermédiaire de son conseil, rappelé à la SCCV [Localité 3] qu’elle souhaitait qu’une issue amiable puisse être trouvée au plus vite, ne pouvant, sans déclaration de conformité, bénéficier de l’intégralité des subventions auxquelles elle pouvait pourtant prétendre. La SCCV [Localité 3], bien qu’avisée, n’a cependant pas réclamé le pli.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la SA Alogea a fait assigner la SCCV [Localité 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, auquel elle demandait de condamner sous astreinte la SCCV [Localité 3] à mettre en conformité les travaux réalisés [Adresse 5] à [Localité 3] avec les autorisations d’urbanisme qui lui ont été accordées.

Par actes de commissaire de justice des 17 et 18 octobre 2024, la SCCV [Localité 3] a fait appeler en cause la SARL Somobois, en charge du lot charpente, et la SARL Evaleos Ingénierie, maître d’oeuvre d’exécution.

Par ordonnance du 1er avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

Au principal,

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà,

— rejeté les prétentions formées par la SA Alogea à l’encontre de la SCCV [Localité 3], lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses ;

— rejeté toutes autres prétentions, y compris reconventionnelles dont les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SA Alogea aux entiers dépens de l’instance en référé ;

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Le juge des référé a considéré que la demande de la société Alogea se heurtait à une contestation sérieuse tirée du délai de forclusion prévu par l’article 1648 du code civil pour agir en garantie des non-conformités apparentes.

Par déclaration du 23 juillet 2025, la SA Alogea a interjeté appel de cette ordonnance, en faisant intimer la société [Localité 3], la société Evaleos Ingénierie et la société Somobois.

Par avis d’orientation du 22 août 2025, l’affaire a été fixée à bref délai.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 mars 2026, la SA Alogea, appelante, demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1603, 1615, 1221 et 2224 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 1er avril 2025 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’elle a rejeté les prétentions formées par la SA Alogea à l’encontre de la SCCV [Localité 3] au motif que celles-ci se heurteraient à des contestations sérieuses;

Statuant à nouveau,

— condamner la SCCV [Localité 3] à mettre en conformité les travaux réalisés [Adresse 5] à [Localité 3] avec les autorisations d’urbanisme qui lui ont été accordées par le maire de la commune de [Localité 3] (PC 031 451 19 R 0014 du 12 septembre 2019, PC 031 451 19 R 0014 M01 du 2 juin 2020 et PC 031 451 19 R 0014 T02 du 17 mai 2021) dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte passé ce délai de 150 euros par jour de retard ;

— condamner la SCCV [Localité 3] à verser à la SA Alogea une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCCV [Localité 3] aux entiers dépens de la procédure de référé et d’appel.

La société Alogea fonde sa demande sur l’existence d’une obligation contractuelle non sérieusement contestable, et également sur celle d’un trouble manifestement illicite. Elle soutient que l’impossibilité d’obtenir le certificat de conformité exigé par la législation d’urbanisme n’étant pas apparent à la livraison, le délai pour agir est celui prévu à l’article 2224 du code civil. Elle fait valoir que le refus de l’attestation de conformité est postérieur à la livraison, et soutient que les défauts de conformité n’étaient pas apparents, pour elle, à la date de la livraison, alors que les non conformités relevées concernent également un bâtiment dont elle n’est pas propriétaire, et alors que la société Evaleos Ingénierie, maître d''uvre de l’opération, a attesté le 13 janvier 2023 que les travaux étaient conformes au permis de construire accordé. Elle rappelle également que la demande tendant à faire cesser un trouble manifestement illicite, résultant pour elle de l’insécurité juridique créée par la non-conformité des immeubles aux autorisations d’urbanisme, n’est pas soumise à un délai de forclusion.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 avril 2026, la SARL Evaleos Ingénierie, intimée, demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et les articles 1642-1 et 1648 du code civil, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— confirmer les dispositions de l’ordonnance de référé en date du 1er avril 2025,

— rejeter les demandes de la société Alogea,

— condamner la société Alogea à verser à la société Evaleos Ingénierie, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des entiers dépens.

La société Evaleos Ingénierie soutient que les demandes de la société Alogea se heurtent à des contestations sérieuses, dès lors qu’elle n’a pas agi contre son vendeur en garantie des non-conformités apparentes dans le délai prévu par l’article 1648 alinéa 2 du code civil. Elle fait valoir que la société Alogea n’a pas émis de réserve sur l’absence de remise de l’attestation de non contestation à la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux. Elle soutient que l’ensemble des non-conformités relevées par la mairie étaient apparentes à la livraison, et qu’en toute hypothèse cette analyse échappe au juge de l’évidence.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 novembre 2025, la SARL Somobois, intimée, demande à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance du 1er avril 2025 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions ;

— condamner la société Alogea à payer à la société Somobois la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La société Somobois invoque l’existence de contestations sérieuses sur le caractère apparent ou non des défauts invoqués par la société Alogea et la recevabilité de son action. Elle conteste avoir manqué à ses obligations contractuelles, en faisant valoir qu’elle avait initialement proposé au promoteur un devis portant sur des tuiles canal type Languedocienne Terreal, mais que ce dernier a souhaité faire baisser le coût du prix des travaux, de sorte qu’elle a proposé un autre type de tuiles canal, expressément agréé par l’architecte des bâtiments de France, le maître d’oeuvre d’exécution et le maître de l’ouvrage.

La SCCV [Localité 3] , intimée, à qui la déclaration d’appel a été signifiée par acte du 26 août 2025 déposé en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du même jour.

MOTIFS

La société Alogea, acquéreur de deux des trois bâtiments d’habitation que la société [Localité 3], promoteur-vendeur, a fait construire, dirige ses demandes exclusivement à l’encontre de la société [Localité 3], qui ne comparaît pas.

Aucune demande n’est présentée à l’encontre de la société Evaleos Ingénierie, maître d’oeuvre d’exécution, ni à l’encontre de la société Somobois, chargée des travaux de charpente, initialement appelées en cause par la société [Localité 3].

L’obligation du vendeur de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles, comme son obligation, prévue en page 25 de l’acte de vente, de remettre à l’acquéreur un certificat de non contestation de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, ne font manifestement pas, sur le fond, l’objet de contestations sérieuses.

Le juge des référés a toutefois retenu l’existence d’une contestation sérieuse sur la recevabilité de la demande de la société Alogea, au regard du délai de forclusion prévu par l’article 1648 alinéa 2 du code civil pour agir en garantie des défauts de conformité apparents.

La cour relève cependant que l’action de la société Alogea, bailleur social, tend, au delà de la prise en charge de la mise en conformité matérielle du bien vendu aux stipulations contractuelles, à l’obtention du certificat de conformité du bien vendu aux autorisations d’urbanisme, dont dépend le paiement de l’intégralité des subventions auxquelles elle peut prétendre. Il ne peut être fait grief à l’acquéreur de n’avoir pas émis de réserve, lors de la livraison, sur l’absence de remise de l’attestation de non contestation à la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, alors que le contrat de vente prévoit expressément que la société [Localité 3] s’engage à remettre à l’acquéreur cette attestation de non contestation dans les six mois de l’établissement du procès-verbal de livraison.

L’action en garantie prévue par l’art. 1642-1 du code civil en cas de vices de construction ou de défauts de conformité apparents doit, en application de l’article 1648, alinéa 2, être introduite dans l’année qui suit la date du plus tardif des deux événements suivants, la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur. En l’espèce, aucune des parties ne produit le procès-verbal de réception des travaux souscrit par la société [Localité 3] en présence des constructeurs, seul le procès-verbal de livraison souscrit par la société [Localité 3] et la société Alogea étant versé aux débats.

En toute hypothèse, la société Alogea, acquéreur de l’ouvrage, justifie que le défaut de conformité du bien vendu aux autorisations d’urbanisme n’était pas apparent pour elle à la date de la livraison effectuée le 12 janvier 2023, ni dans le mois suivant sa prise de possession. Le contrat de vente réserve en effet la possibilité pour le vendeur de modifier les prestations énumérées dans la notice descriptive annexée, pour les remplacer par des prestations équivalentes, et prévoit que la société venderesse s’engage à remettre à l’acquéreur, dans les six mois de l’établissement du procès-verbal de livraison, en même temps que l’attestation de non contestation à la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, un exemplaire des permis de construire modificatifs éventuellement obtenus pendant le cours des travaux. Or en l’espèce la société Evaleos Ingénierie elle-même, maître d’oeuvre d’exécution, a attesté le 13 janvier 2023 'que les travaux sont achevés et qu’ils sont conformes à l’autorisation (permis ou non-opposition à la déclaration préalable', et la commune n’a relevé l’existence de défauts de conformité aux autorisations d’urbanisme que dans un certificat du 3 juillet 2023. La société Alogea pouvait d’autant moins se convaincre de l’existence de défauts de conformité aux permis de construire accordés que certaines des non-conformités relevées par la commune affectent des biens qu’elle n’a pas acquis.

La recevabilité de la demande de la société Alogea ne se heurte donc manifestement à aucune contestation sérieuse.

La cour, infirmant l’ordonnance, fait droit à la demande de la société Alogea, dans les termes spécifiés au dispositif.

Le prononcé d’une astreinte est nécessaire, en l’absence de toute démarche du promoteur pour obtenir un permis modificatif.

La société [Localité 3] doit supporter les dépens de première instance et d’appel, et payer à la société Alogea une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par la société Evaleos Ingénierie et la société Somobois, dirigées exclusivement contre la société Alogea, sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par défaut et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance rendue le 1er avril 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCCV [Localité 3] à mettre en conformité les travaux réalisés [Adresse 5] à [Localité 3] avec les autorisations d’urbanisme qui lui ont été accordées par le maire de la commune de [Localité 3] (PC 031 451 19 R 0014 du 12 septembre 2019, PC 031 451 19 R 0014 M01 du 2 juin 2020 et PC 031 451 19 R 0014 T02 du 17 mai 2021), ou à justifier de l’obtention d’un permis modificatif, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte passé ce délai de 150 euros par jour de retard ;

Condamne la société [Localité 3] aux entiers dépens ;

Condamne la société [Localité 3] à payer à la société Alogea la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Rejette les demandes de la société Evaleos Ingénierie et de la société Somobois fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

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