COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70E

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 JUILLET 2010

R.G. N° 09/03893

AFFAIRE :

XXX

C/

M. J-K X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Décembre 2008 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7^e

N° RG : 07/14877

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD

SCP FIEVET-LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ JUILLET DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX

Ayant son siège XXX

92500 RUEIL-MALMAISON

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués – N° du dossier 0946467

plaidant par Maître DERIAT avocat au barreau de NANTERRE -PN 715-

APPELANTE

****************

Monsieur J-K X

XXX

92250 LA GARENNE-COLOMBES

Madame C D épouse X

XXX

92250 LA GARENNE-COLOMBES

représentés par la SCP FIEVET-LAFON, avoués – N° du dossier 290442

plaidant par Maître GOMBERT avocat au barreau de PARIS -A 699-

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Mai 2010 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur J-Loup CARRIERE, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur J-Pierre MARCUS, président,

Monsieur J-Loup CARRIERE, conseiller,

Monsieur André DELANNE, conseiller,

greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET,

FAITS ET PROCÉDURE

M. et M^me X sont propriétaires d’une maison située XXX à La-Garenne-Colombe (Hauts-de-Seine).

Le 15 décembre 2003, la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE a obtenu un permis de démolir et un permis de construire un bâtiment de cinq logements sur le terrain voisin lui appartenant XXX.

Les intervenants à cette opération ont été notamment :

— M. A Z, architecte : maîtrise d’oeuvre,

— SARL CHANTEAU DÉMOLITION, assurée auprès de la SA COVEA RISKS : lot démolitions,

— EURL G H I, ci après HRP, assurée auprès de la SA MAAF : lot H.

La SCI LE CLOS DE LA FONTAINE a obtenu la désignation d’un expert en la personne de M. E F par ordonnance du 29 mars 2004 dans le cadre d’un 'référé préventif', au contradictoire de M. et M^me X et de M. Z.

La DROC est datée du 29 avril 2004 et la réception des travaux est intervenue le 9 mars 2006.

L’expert a déposé un pré-rapport le 2 juillet 2004 et son rapport définitif le 1^er septembre 2006.

Se plaignant de ce que la démolition du mur mitoyen a été effectuée sans leur accord, qu’elle a mis à jour le mur pignon de leur pavillon et que les travaux dans la propriété voisine ont provoqué des désordres dans leur propre maison, M. et M^me X ont, par acte du 4 décembre 2007, assigné la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE.

Par acte du 28 mai 2008 la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE a appelé en garantie la SA COVEA RISKS, M. A Z, la société HRP et la MAAF.

Les deux affaires n’ont pas été jointes.

Dans l’affaire principale, aux termes du jugement du 18 décembre 2008 aujourd’hui attaqué, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— condamné la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE à payer à M. et M^me X les sommes de :

* 10.932, 96 € en réparation des désordres évalués par l’expert,

* 7.553, 80 € au titre de la réparation du mur mitoyen,

* 6.300 € en réparation du trouble de jouissance,

* 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE aux dépens.

La SCI LE CLOS DE LA FONTAINE a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 avril 2009.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 avril 2010.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 5 février 2010 par lesquelles la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE, appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel, y faisant droit, infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes,

— limiter la condamnation éventuelle au titre des peintures et revêtements muraux à la somme de 3.918,27 €,

— condamner M. et M^me X à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens ;

Vu les conclusions en date du 18 décembre 2009 par lesquelles M. et M^me X, intimés ayant relevé appel incident, demandent à la cour de :

— condamner la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE à leur payer les sommes de

* 10.932, 96 € en réparation des désordres évalués par l’expert,

* 7.553, 80 € en réparation du préjudice subi du fait de la démolition fautive du mur mitoyen,

* 6.300 € en réparation du trouble de jouissance,

* 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile par confirmation du jugement entrepris,

— condamner la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

SUR CE ,

Considérant que la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur les dommages-intérêts accordés à M. et M^me X au titre de la démolition du mur mitoyen (7.553, 80 €)

Considérant que la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE conteste la qualification de mitoyen appliquée au mur qui a été démoli en limite de propriété en faisant valoir que le mur pignon de la maison de M. et M^me X qui est accolé au mur litigieux, est donc indépendant de ce dernier ; que, subsidiairement, elle prétend que la destruction de ce mur était nécessaire et que le doublage du mur pignon de M. et M^me X qui a été effectué, assure de manière satisfaisante l’isolation thermique ; que M. et M^me X soutiennent quant à eux que le mur litigieux est mitoyen, qu’il a été démoli sans leur autorisation et que l’isolation thermique n’est plus assurée dans les mêmes conditions qu’avant ;

Sur le caractère mitoyen du mur

Considérant que l’article 653 du code civil dispose que 'dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque contraire’ ;

Considérant qu’il est acquis aux débats que le mur en limite des propriétés de la SCI et de M. et M^me X a été démoli sans autorisation de ces derniers ; qu’il n’existe aucun titre indiquant que le mur démoli n’était pas mitoyen ; que le seul point en litige consiste en réalité à déterminer si le fait que le mur pignon de la maison de M. et M^me X était accolé à ce mur constitue une marque de non mitoyenneté venant combattre la présomption de l’article 653 précité ;

Qu’il résulte des plans versés aux débats que le mur séparant le 9 du XXX est mitoyen en ce que la flèche à double sens à cheval sur le mur symbolise pour les géomètres la mitoyenneté ; que M. Y géomètre-expert mandaté par la SCI, dans le document intitulé 'coupe de principe de reconstruction du mur mitoyen sur partie du bâtiment construction’ fait apparaître le caractère mitoyen du mur qui vise l’axe mitoyen (pièce n° 10 de M. et M^me X) ; que la mitoyenneté du mur n’a pas été contestée au cours de l’expertise par la SCI et par M. Z, architecte de l’opération de construction entreprise par la SCI ;

Que, dans ces conditions, le fait que le mur pignon de la maison de M. et M^me X soit accolé à ce mur ne constitue pas pour ce dernier une marque de non mitoyenneté ; qu’il doit donc être considéré comme mitoyen ;

Sur le préjudice subi par M. et M^me X

Considérant que la SCI a omis de solliciter l’autorisation de M. et M^me X pour démolir le mur mitoyen, méconnaissant ainsi leur droit de propriété ;

Que le fait cette démolition ait été nécessaire comme l’indique l’expert, ne dispensait pas la SCI de solliciter l’autorisation préalable de M. et M^me X ;

Qu’un doublage du mur pignon a été effectué (isolant de 5 cm et enduit de 2 cm), que le revêtement du mur pignon en remplacement du mur mitoyen a une épaisseur de 12 cm ; que l’expert indique que l’isolation thermique est assurée et ne propose aucune indemnisation ;

Que, toutefois, l’isolation thermique mise en place après la démolition du mur mitoyen n’est pas de la même qualité que celle qui était assurée par la présence du mur en pierres de 50 cm de profondeur qui en particulier conservait la chaleur beaucoup plus longtemps que les matériaux modernes, contrairement à ce qu’affirme la SCI ;

Que le préjudice de M. et M^me X est généré par le fait que l’absence de demande d’autorisation les a empêchés de faire prévoir par la SCI des mesures propres à rétablir une isolation thermique identique à celle résultant de la présence du mur mitoyen en pierre ;

Que la démolition du mur mitoyen constitue en conséquence un trouble anormal de voisinage qui engage la responsabilité de la SCI envers M. et M^me X ;

Sur l’indemnisation de M. et M^me X

Considérant que le devis de la société ACP du 20 mai 2006 correspond à la reconstruction d’un 'mur mitoyen en parpaings de 15 posé au ciment avec H I et finition lissée couleur ton pierre’ ;

Qu’à supposer que ces travaux soient impossibles à réaliser, ce qui n’est pas démontré, M. et M^me X sont bien fondés à solliciter l’indemnisation du préjudice subi du fait de la démolition du mur mitoyen qui entraîne une perte d’isolation thermique, sur la base du devis de la société ACP qui correspond à la réalisation des travaux nécessaires pour que soit rétablie l’isolation thermique perdue ;

Que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE à payer à M. et M^me X la somme de 7.553, 80 € au titre de la démolition du mur mitoyen ;

Sur les dommages-intérêts accordés à M. et M^me X au titre des réparations évaluées à dire d’expert (10.932, 96 €)

Sur les désordres internes affectant les peintures et les revêtements muraux

Considérant que la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE conteste la somme de 7.836, 54 € allouée par les premiers juges au titre des désordres internes affectant les peintures et les revêtements muraux en faisant valoir qu’eu égard à l’état antérieur de la maison de M. et M^me X qui était déjà fissurée en plusieurs endroits, la remise à neuf des pièces et des pans de murs entiers doit tenir compte de l’état antérieur dans la proportion de moitié ;

Considérant que dans le cadre du 'référé préventif’ l’expert a visité avant les travaux le pavillon de M. et M^me X et a constaté l’existence de multiples fissures et décollements le long des pannes dans toutes les pièces visitées ;

Que, toutefois, lors de sa visite après les travaux, il a noté que de nombreuses fissures nouvelles sont apparues, à l’étage, dans les chambres, comme dans l’escalier et au rez-de-chaussée dans le bureau et la cuisine, et que, selon lui, celles-ci résultent des travaux de démolition ;

Qu’en avalisant le devis produit par M. et M^me X qui n’a pas été contesté en cours d’expertise par la SCI, l’expert a déjà tenu compte de l’état antérieur (page 15 du rapport d’expertise) de sorte qu’il n’y a pas lieu de réduire le montant du devis établi par la société REGINET pour un montant de 7.836, 54 € ;

Sur les désordres affectant la toiture

Considérant qu’il résulte du rapport d’expertise que des travaux de reprise de la toiture que la SCI aurait dû réaliser (couvertine de protection) n’ont pas été effectués ;

Que l’expert évalue ces travaux à la somme de 3.096, 42 € TTC suivant devis de la société ACP, non contesté par la SCI ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE à payer à M. et M^me X la somme de 7.836, 54 + 3.096, 42 = 10.932, 96 € en réparation des désordres évalués à dire d’expert ;

Sur le trouble de jouissance

Considérant que les premiers désordres ont été signalés en août 2004 ; que le trouble de jouissance est caractérisé par la présence d’un trou dans le mur extérieur, les nouvelles fissures apparues en cours de travaux réalisés sur le fonds voisin, l’humidité du fait des infiltrations provoquées par l’absence de couvertine et la perte de l’isolation thermique ; que M. et M^me X ont fait réalise des travaux de réparations par la société ACP en décembre 2006 ;

Que les premiers juges ont, par des motifs que la cour adopte, exactement admis l’existence du trouble de jouissance subi par M. et M^me X et justement évalué à la somme de 6.300 € le préjudice qui en est résulté ;

Que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE à payer à M. et M^me X la somme de 6.300 € en indemnisation du trouble de jouissance ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Considérant que le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE qui succombe doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de procédure exposés à l’occasion de ce recours, une somme complémentaire que l’équité conduit à chiffrer à 3.000 € ;

PAR CES MOTIFS ,

LA COUR ,

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI LE CLOS DE LA FONTAINE aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. et M^me X la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Rejette toute autre demande ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur J-Pierre MARCUS, président et par Madame COLLET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,