COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

14^e chambre

ARRÊT N°

contradictoire

DU 23 MAI 2012

R.G. N° 11/05881

AFFAIRE :

A X

…

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 122 BD MAURICE BARRES A NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic, la Sté GUY SOUTOUL enseigne ATRIUM GESTION

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 13 juillet 2011 par le juge du tribunal d’instance de COURBEVOIE

N° RG : 12-11-635

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON,

M^e Pierre GUTTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT-TROIS MAI DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur A X

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Représenté par M^e Franck LAFON (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 20110689)

assisté de M^e Charles SIRAT (avocat au barreau de PARIS)

Mademoiselle Y X

née le XXX à NEUILLY-SUR-SEINE (92200)

de nationalité française

XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Représenté par M^e Franck LAFON (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 20110689)

assisté de M^e Charles SIRAT (avocat au barreau de PARIS)

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 122 BD MAURICE BARRES A NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic, la Sté GUY SOUTOUL enseigne ATRIUM GESTION

XXX

92300 LEVALLOIS-PERRET

Représenté par M^e Pierre GUTTIN (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 11000660)

assisté de M^e Corinne ZARIFIAN WERNERT (avocat au barreau de PARIS)

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 avril 2012, Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président,

Monsieur Philippe BOIFFIN, conseiller,

Madame Annie DABOSVILLE, conseiller,

qui en ont délibéré,

greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte d’huissier en date du 15 juillet 2010, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 122 BOULEVARD MAURICE BARRES À NEUILLY-SUR-SEINE a assigné M. A X et M^me C X, son épouse, en référé devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir :

— constater leur obligation de libérer au 1^er octobre 2010 l’ancien logement de fonction du gardien mis à leur disposition,

— dire que le refus constitue un accaparement des parties communes et un trouble manifestement illicite,

— dire et juger qu’ils occupent ce logement sans droit ni titre,

— prononcer leur condamnation solidaire à une indemnité d’occupation mensuelle de 2 400 € jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner leur expulsion,

— prononcer leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte du 8 décembre 2010, le syndicat des copropriétaires susnommé a également assigné M^lle E X, fille des précédents et occupante des lieux.

Par ordonnance du 17 mars 2011, le président du tribunal de grande instance de Nanterre a joint les deux instances et s’est déclaré incompétent au profit du juge du tribunal d’instance de Courbevoie.

Par ordonnance de référé du 13 juillet 2011, le juge du tribunal d’instance de Courbevoie a :

— rejeté les fins de non-recevoir,

— s’est déclaré compétent,

— a mis hors de cause M^me C X,

— constaté l’obligation de M. X de libérer au 1^er octobre 2010 l’ancien logement de fonction du gardien mis à sa disposition,

— dit que M. X et M^lle Y X occupent sans droit ni titre le logement de fonction du gardien sis XXX à Neuilly-sur-SEINE,

— ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la notification d’un commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles étant régi par les dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992,

— prononcé à leur encontre une astreinte de 100 € par jour de retard faute de quitter les lieux passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance,

— condamné in solidum M. X et M^lle X aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— rejeté les autres demandes.

M. et M^lle X ont relevé appel de cette décision le 26 juillet 2011.

Par un arrêt en date du 23 novembre 2011, la présente cour a rouvert les débats et :

— donné injonction au syndicat des copropriétaires du XXX à Neuilly-sur-SEINE de produire :

— une photocopie de l’acte notarié des 10 et 16 septembre 2006 comportant des paraphes et signatures,

— le règlement de copropriété et l’état descriptif de division tels que modifiés postérieurement à l’acte notarié susvisé avec indication de la date de publication au bureau des hypothèques compétent ;

— renvoyé l’affaire à l’audience du 4 Avril 2012 ;

— réservé les dépens.

L’affaire a été rappelée à l’audience susmentionnée.

Vu les conclusions signifiées le 26 mars 2012 de M. et M^lle X par lesquelles ils invitent la cour à :

— déclarer recevable en la forme leur appel, au fond, le dire justifié,

— dire que la 16^e résolution n’autorise pas à considérer l’occupation de M^lle X sans droit, ni titre, sachant qu’il existait un titre jamais contesté,

— dire et juger que l’occupation de M^lle X n’a généré aucun trouble manifestement illicite à la copropriété,

— constater que l’ordonnance du 13 juillet 2011, a interprété la résolution n°16 du 10 juin 2004,

— dire et juger que ce faisant elle a excédé les pouvoirs dont dispose la juridiction des référés,

— constater que le syndicat des copropriétaires a produit l’acte notarié des 16 et 30 septembre 1986 et le dernier état du règlement de la copropriété et l’état descriptif de division postérieurs à l’acte des 16 et 30 septembre 1986,

— constater que tant le règlement de copropriété que l’état descriptif de division ignorent les lots 127 à 129 acquis les 16 et 30 septembre 1986,

— constater que les lots 127 à 129 n’ont jamais été inclus à l’intérieur des parties communes de l’immeuble et n’ont jamais été incorporés à celles-ci,

— en conséquence, infirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise,

— déclarer irrecevable l’action introduite par le syndicat des copropriétaires pour obtenir la récupération d’un bien ne constituant pas une partie commune,

— statuant à nouveau, dire que la juridiction des référés n’a ni qualité, ni compétence pour fixer le montant d’un loyer ou d’une indemnité d’occupation et à fortiori des dommages et intérêts,

— pour le surplus, débouter le syndicat des copropriétaire de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaire à payer aux consorts X une somme de 3 000 €,

— le condamner aux entiers dépens,

— subsidiairement, surseoir à statuer jusqu’à décision du tribunal de grande instance de NANTERRE saisi de l’application des dispositions de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 susceptible d’entraîner la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2010,

Vu les conclusions signifiées le 19 mars 2012 du syndicat des copropriétaires du XXX à Neuilly-sur-Seine par lesquelles il demande à la cour de :

— infirmer partiellement l’ordonnance de référé du 13 juillet 2011, du juge du tribunal d’instance de Courbevoie,

— condamner solidairement les consorts X à lui payer une somme mensuelle de 1 500 € au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er octobre 2010,

— ajoutant à l’ordonnance dont appel, prononcer à leur encontre une astreinte de 250 € par jour de retard faute de quitter les lieux passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt,

— confirmer l’ordonnance de référé du 13 juillet 2011 pour le surplus,

— débouter les consorts X de toutes leurs conclusions, fins et prétentions,

— condamner solidairement les consorts X à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement les consorts X à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts X aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires :

Considérant que les consorts X soutenant que le logement occupé par M^lle X ne constituait pas une partie commune, le syndicat des copropriétaires a versé aux débats les pièces qui lui étaient réclamées aux termes de l’arrêt avant-dire droit susmentionné ;

Qu’il indique qu’à la suite d’un échange de lots décidé par l’assemblée générale du 15 mai 1986, il a été procédé, par acte notarié du 10 septembre 1986, à la suppression des lots 127, 128 et 129 intégrés dans les parties communes de l’immeuble en échange du lot 150 nouvellement créé ;

Considérant qu’il verse aux débats les pièces suivantes:

— le règlement de copropriété en date du 1^er juin 1964 mentionnant au rez-de-chaussée trois lots 27, 28 et 29 constitués par des chambres de service, pour 70 millièmes chacun des parties communes, le lot 45 correspondant à un appartement situé au 4^e étage pour 1 050 millièmes, ce règlement ayant été publié au 3^e bureau des hypothèques de Nanterre, le 3 juillet 1964 volume 2619 numéro 8,

— le règlement de copropriété modifié en date du 9 juillet 1968 dans lequel sont mentionnés les lots numérotés de 101 à 149, les lots 127,128 et 129 chacun pour 70 millièmes correspondant à des chambres de service au rez-de-chaussée, le lot 145 correspondant à un appartement situé au 4^e étage pour 1050 millièmes, ce règlement ayant été publié le 9 août 1968 au même bureau que le précédent volume 3504 numéro 6,

— un procès-verbal d’assemblée générale du 15 mai 1986 qui a décidé la création dans la loge de concierge d’un lot 150 constitué par un studio au rez-de-chaussée, puis de son échange avec les lots 127,128,129 ; l’assemblée donnant également pouvoir au syndic 'pour signer l’acte d’échange aux termes duquel les frais d’aménagement de la nouvelle loge, selon plan communiqué, et les frais d’échange et de modificatif au règlement de copropriété seront à la charge du co-échangiste', étant ajouté que 'Le syndicat des copropriétaires ne supportera aucuns frais. Après cet échange et sous la condition suspensive de sa réalisation, l’assemblée décide la suppression des lots 127,128,129 qui auront été cédés au syndicat des copropriétaires pour les incorporer dans les parties communes',

— un acte notarié des 30 et 16 septembre 1986 publié au 3^e bureau des hypothèques de Nanterre volume 1986P n° 3974 le 5 novembre 1986, comportant la cession du lot créé 150 appartenant au syndicat des copropriétaires en échange des lots 127,128 et 129 appartenant à la SCI IMMOBILIÈRE DU 122 Boulevard Maurice Barrès qui s’engage à effectuer, à ses frais, les travaux d’aménagement d’une loge dans les lots 127,128 et 129 et à payer tous les frais ;

Considérant qu’il est précisé en page 11 de ce dernier acte qu’il y a lieu à modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété avec suppression des lots 127,128 et 129 qui conséquemment sont devenues parties communes à usage de loge de gardien,

Considérant qu’un acte du 14 février 2008 contient le dernier modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, faisant apparaître le lot n°150 et plus les lots 127 à 129 devenus parties communes ;

Considérant que la loge de gardien occupée par M^lle X à la suite de la 16^e résolution de l’assemblée générale du 10 juin 2004 constitue donc bien une partie commune, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires est recevable ;

Sur la mise à disposition de la loge de concierge :

Considérant que selon l’article 809 du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES soutient que M^lle X occupe sans droit ni titre la loge de concierge de l’immeuble (anciens lots 127 à 129) ; que cela constitue un trouble manifestement illicite puisqu’il a souhaité embaucher un gardien qu’il a été impossible de pouvoir loger sur place, ce qui a contraint la copropriété à lui verser une indemnité mensuelle compensatoire ;

Que de leur côté les consorts X font valoir qu’il n’existe aucun trouble illicite ; qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter la 16^e résolution de l’assemblée générale du 10 juin 2004 ; que les locaux litigieux font l’objet d’une location pour laquelle est d’ailleurs réglé un loyer ;

Considérant que si la seizième résolution de l’assemblée générale du 10 juin 2004 est intitulée 'projet de mise en location du logement du rez-de-chaussée (loge gardien)' conformément à ce qui figure dans l’ordre du jour, le vote favorable de l’assemblée générale a seulement consisté à 'mettre à disposition de M. A X’ cet appartement, sans qu’il soit fait mention d’un quelconque loyer ;

Que les assemblées générales postérieures et notamment celle du 12 mai 2005 ne font d’ailleurs état que d’une mise à disposition jusqu’à ce que soit votée en assemblée générale la libération de l’appartement en 2009 puis en 2010 avec finalement une date de libération fixée au 1^er octobre 2010 par la dernière en date de ces réunions ;

Que ni M. X ni M^lle X ne justifient avoir versé le moindre loyer contrairement à ce qu’ils soutiennent ;

Considérant qu’il résulte des éléments ci-dessus examinés qu’il est patent que M^lle X est bien occupante sans droit ni titre de l’appartement dont il s’agit ;

Que cette occupation constitue un trouble manifestement illicite préjudiciable pour le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES qui ne peut loger sur place le gardien de l’immeuble et se trouve dans l’obligation de verser à ce dernier une indemnité de logement ; qu’il convient d’observer que M^lle X précise dans un courrier du 27 mai 2010 qu’elle entend libérer les locaux pour le 1^er octobre 2012 ; qu’il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise qui a ordonné l’expulsion de M. et de M^lle X de l’appartement litigieux avec au besoin le concours de la force publique et sous astreinte, ce sans qu’il soit besoin de procéder à une augmentation de l’astreinte laquelle a commencé à courir quinze jours après la signification de l’ordonnance entreprise ;

Considérant qu’il y a lieu de condamner in solidum les consorts X à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 1.000 € à compter du 1^er octobre 2010, date fixée pour le départ des lieux, et jusqu’à leur libération effective avec remise des clés ;

Sur les autres demandes :

Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES réclame l’allocation de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au motif que les consorts X ont accaparé une partie commune dans des conditions illégales et sans verser aucune indemnité d’occupation ; qu’il indique subir un grave préjudice et se voir contraint de faire face à un surcoût de charges pour permettre au gardien de se loger par ses propres moyens ;

Mais considérant que sa demande qui tend à l’allocation non point d’une provision mais de dommages et intérêts échappe à la compétence du juge des référés ; qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point ;

Considérant qu’il y a lieu de condamner in solidum les consorts X à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS ;

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions la décision attaquée sauf en ce qui concerne la fixation de l’indemnité d’occupation ;

Le réformant sur ce point et statuant à nouveau,

Condamne in solidum M^lle E X et M. A X à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 122 BOULEVARD MAURICE BARRES À NEUILLY-SUR-SEINE, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 1.000 € (mille euros) à compter du 1^er octobre 2010 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés ;

Y ajoutant,

Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 122 BOULEVARD MAURICE BARRES À NEUILLY-SUR-SEINE de sa demande d’augmentation du montant de l’astreinte assortissant la mesure d’expulsion ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 122 BOULEVARD MAURICE BARRES À NEUILLY-SUR-SEINE ;

Condamne in solidum M^lle Y X et M. A X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M^lle Y X et M. A X à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 122 BOULEVARD MAURICE BARRES À NEUILLY-SUR-SEINE la somme de 2.000 € le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-Pierre MARCUS, Président et par Madame Agnès MARIE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,