COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 JUIN 2014

R.G. N° 12/02541

AFFAIRE :

M. O B

C/

SDC DU 11 RUE PAUL CHATROUSSE À NEUILY-SUR-SEINE (92200)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Février 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 8^e

N° RG : 10/01272

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SELARL MINAULT PATRICIA

XXX

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DEUX JUIN DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur O B

XXX

XXX

représenté par Maître Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20120255 vestiaire : 619

plaidant par Maître Catherine RAYNAUD avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT

*************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 11 RUE PAUL CHATROUSSE À NEUILY-SUR-SEINE (92200) représenté par son syndic la S.A. TOUSSAINT

N° de Siret : 552 011 140 R.C.S. NANTERRE

Ayant son siège XXX

92270 BOIS-COLOMBES

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Samira HADJADJ substituant Maître Eric CANCHEL de la XXX, avocat postulant et plaidant du barreau de PARIS, N° du dossier 08.00426 vestiaire : D 0937

INTIME

*************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Avril 2014, Madame Marie-Josèphe JACOMET, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Marie-Josèphe JACOMET, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me I J

FAITS ET PROCEDURE,

M. O B est propriétaire non occupant d’un appartement au 3^e étage de l’immeuble situé XXX à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine). Le31 mars 2006, des désordres dans le plancher du 3^e étage et un dégât des eaux dans l’appartement du 2^e étage, propriété de Melle A – Z, ont été provoqués par des installations privatives de l’appartement de M. O B occupé par M. H, alors locataire.

Un constat amiable a été établi entre les deux propriétaires des appartements litigieux le 16 juin 2006.

Le syndic de l’immeuble, la société anonyme TOUSSAINT, a missionné l’architecte de l’immeuble, M. G, pour opérer des constatations et désigner la société M N pour assurer la maîtrise d’oeuvre du chantier de reprise en sous oeuvre et remise en état du plancher effondré. Il a déclaré le sinistre à l’assureur de l’immeuble le 30 octobre 2006, à savoir le cabinet Marsch, courtier d’assurance de la société GENERALI.

M. B a sollicité un architecte, M. S D’F, pour l’assister dans les opérations de recherche et d’identification des causes des désordres menées à la demande du syndicat des copropriétaires.

Différentes visites des lieux sinistrés et de l’appartement de M. B ont eu lieu courant novembre 2006 par la société M N, mandatée par le syndic, et l’entreprise SPS aux fins de sondages dans les appartements de M. B et de Melle A – Z en vue des travaux de reprise en sous oeuvre du plancher effondré entre les 2^e et 3^e étages.

Une réunion s’est tenue le 20 novembre 2006 entre le syndic, M. B, Melle A Z, M. G, la société M N, maître d’oeuvre, la société SPS, entreprise de maçonnerie, M. S D’F et l’entreprise AMAR, l’entreprise de M. B.

Une nouvelle réunion s’est tenue le 6 décembre 2006 après la dépose du sol de la salle de bains de M. B et le sondage du plafond haut de la cuisine de Melle A-Z.

L’entreprise BST, ingénieur structure M. C, a visité les lieux le 17 janvier 2007 et a constaté 'la faiblesse des poutres existantes qui ont été dégradées par des infiltrations en provenance de l’appartement du dessus'.

L’assemblée générale des copropriétaires a ratifié le 14 décembre 2006 les travaux engagés pour la mise en sécurité de l’appartement de M^lle A-Z et autorisé le syndic à engager les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Les factures acquittées par le syndicat au titre de l’avance de frais ont été transmises au cabinet Marsch.

La société GENERALI a mandaté un expert, le cabinet E, pour diligenter une expertise qui s’est tenue le 22 avril 2008, soit après que les expertises et les travaux ont été réalisés et réglés.

Le 8 septembre 2008, la société GENERALI a notifié son refus de garantie en faisant valoir que son expert n’avait pu constater la matérialité des désordres et que le sinistre n’était pas accidentel mais résultait d’infiltrations permanentes dues à un manque d’entretien.

Le 25 novembre 2008, un second dégât des eaux est survenu dans l’appartement de Melle A Z en provenance de l’appartement de M. B occupé par Madame X, locataire, donnant lieu à l’établissement d’un constat amiable le 26 novembre et à une expertise diligentée par l’assureur de Melle A Z.

Lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2008, les copropriétaires ont donné mandat au syndic d’engager une procédure pour récupérer les sommes exposées dans le cadre du 1^er sinistre 'dégâts des eaux’ qui a affecté les parties communes de l’immeuble à hauteur de 15.323,89 € toutes taxes comprises.

Par actes des 8 et 12 janvier 2010, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. O B et la société GENERALI devant le tribunal de grande instance de NANTERRE, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui rembourser son préjudice matériel, lequel, par jugement contradictoire du 9 février 2012, a :

' CONDAMNÉ M. B à payer au syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis 11 rue Paul Chatrousse à Neuilly-sur-Seine :

* la somme de 10.726,23 euros toutes taxes comprises,

* la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' JUGÉ que la société GENERALI IARD est bien fondée à opposer la déchéance de garantie au syndicat des copropriétaires, au titre du sinistre dégât des eaux survenu le 31 mars 2006,

' DÉBOUTÉ le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

' REJETÉ toutes autres demandes,

' CONDAMNÉ M. B aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

' DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

M. O B a interjeté appel de cette décision le 5 avril 2012 à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à NEUILLY- SUR-SEINE.

Dans ses dernières conclusions du 30 octobre 2012, M. O B invite cette cour à :

' INFIRMER le jugement,

En conséquence,

' DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions,

' LE CONDAMNER à lui verser les sommes de :

* 7.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

SUBSIDIAIREMENT,

' ORDONNER une expertise judiciaire avant -dire droit sur les responsabilités confiées à tel expert qu’il plaira à la cour de désigner et pour le moins un architecte inscrits sur la liste des experts lequel pouvant s’entourer tout sapiteur, ingénieur dont il estimera l’intervention nécessaire dans une compétence particulière avec pour mission de donner tous éléments à la cour lui permettant de statuer sur les responsabilités et donner son avis sur la nature, les origines et la cause des désordres survenus, le montant des travaux de réfection tant dans l’appartement B que A Z et la nécessité de procéder à des réfections dans les parties communes ou tout autre préjudice annexe,

' LE CONDAMNER aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 24 décembre 2012, le syndicat des copropriétaires invite cette cour à :

' DÉCLARER sa demande recevable et bien fondée en conséquence :

' DÉBOUTER M. B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

' CONDAMNER M. B à lui verser les sommes de :

* 15.323,89 euros TTC en principal,

* 1.500 euros à titre de dommages intérêts,

* 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' CONDAMNER M. B aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 18 juin 2013.

*****

Sur le caractère infondé du recours contre M. B

Considérant que M. B fait grief au jugement de laisser sans réponse le moyen tiré de l’acceptation sans réserve et à titre définitif des copropriétaires de régler les travaux effectués dans l’appartement de M^me Z aux termes des résolutions 18 et 19 de l’assemblée générale du 14 décembre 2006 ; que, selon lui, cette décision, qui n’a pas été contestée dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, est aujourd’hui définitive ;

Considérant que, contrairement aux allégations de M. B, les premiers juges ont répondu à ce moyen en retenant qu’aux termes des résolutions 18 et 19 adoptées par l’assemblée générale du 14 décembre 2006, les copropriétaires ont accepté provisoirement et sous réserve de recours contre les éventuels responsables des désordres litigieux de faire l’avance de certains travaux réparatoires compte tenu de l’urgence de la situation ; qu’une telle lecture résulte des termes mêmes des résolutions litigieuses qui précisent que 'après en avoir délibéré, l’assemblée générale ratifie les travaux engagés pour la mise en sécurité de l’appartement Z autorise le syndic à engager les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à engager toutes les démarches auprès des assurances pour prises en charge, d’exercer si nécessaire les recours à l’encontre des responsables de ces désordres …' ; qu’ainsi, les copropriétaires s’étant bien réservés la possibilité de poursuivre les responsables des désordres et leurs assureurs et ayant autorisé le syndic à engager toutes démarches en ce sens, le moyen, qui manque en fait et est en outre infondé, ne saurait dès lors être accueilli ; que le jugement sera confirmé ;

Sur la faute du syndic

Considérant que M. B fait grief au jugement de retenir de manière arbitraire sa responsabilité à hauteur de 80% alors que la faute du syndic est caractérisée dès lors qu’il est établi qu’il n’a pas procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur dans le délai de 5 jours ouvrés à partir du moment où il a eu connaissance du sinistre et que la garantie de l’assurance lui a été refusée en conséquence ; que ce défaut de prise en charge est bien à l’origine de tous ces problèmes, non pris en charge par l’assurance, lesquels ne résultent pas d’une quelconque faute pouvant lui incomber ; qu’en l’absence de cette faute du syndic, l’assureur aurait pris en charge la facture réglée par la copropriété et celle-ci n’aurait pas engagé de procédure afin d’en obtenir le remboursement de sa part ; qu’il ne saurait à lui seul supporter les négligences du syndic ;

Considérant que la faute du syndic qui n’a pas déclaré le sinistre dans le délai imparti par la police d’assurance est sans lien avec la réalisation du sinistre, des désordres en résultant et des préjudices dont la réparation est réclamée par le syndicat des copropriétaires ; que le moyen soulevé par M. B est dès lors inopérant puisqu’il n’est en tout état de cause pas de nature à l’exonérer partiellement ou totalement de sa responsabilité telle qu’elle est recherchée par la copropriété ;

Sur les responsabilités dans la réalisation du sinistre du 31 mars 2006 et des désordres en résultant

Considérant que M. B fait grief au jugement de retenir sa responsabilité à hauteur de 80% de manière arbitraire alors que la preuve n’est pas rapportée que les installations sanitaires de sa salle de bains soient à l’origine des désordres constatés à savoir l’effondrement du plancher du 3^e étage ; alors que le syndic a agi de manière menaçante et critiquable en partant du postulat qu’il serait responsable des désordres alors que ceux-ci proviennent de la structure de l’immeuble ce qui est corroboré par l’analyse de l’architecte M. T D’F qui conclut que les fissures présentes chez M^me A-Z proviennent d’une surcharge sur les solives d’origine ; que compte tenu de la situation, la désignation d’un expert judiciaire paraît nécessaire ; qu’en tout état de cause, il ne saurait supporter les conséquences de désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires dont le lien direct avec le dégât des eaux qui s’est produit dans la salle de bains de son appartement n’est nullement démontré ; alors que les premiers juges ont manifesté leur doute sur l’origine des désordres et seul un spécialiste du bâtiment voire un collège d’experts tant spécialisé dans la structure que dans la charpente peut apprécier l’origine des désordres qui de toute évidence est multiple ; qu’en conséquence, c’est à bon droit qu’une expertise judiciaire est sollicitée ;

Considérant qu’il est constant que le litige porte sur la demande de remboursement des factures acquittées par le syndicat des copropriétaires correspondant aux travaux de renforcement du plancher du 3^e étage pour un montant total de 15.323,89¿ toutes taxes comprises ' 647,52¿ toutes taxes comprises facture SPS pour le renforcement du plancher, 744¿ toutes taxes comprises facture SPS d’étaiement partiel des poutres du 2^e étage, 1.794¿ toutes taxes comprises facture ArchiCopro de suivi des travaux, 418,60 € toutes taxes comprises facture ArchiCopro de diagnostic technique, 598 € toutes taxes comprises facture ArchiCopro de conseil à la copropriété , 296,01¿ toutes taxes comprises facture M. G architecte, 1.435,20 € facture BST analyse de l’appartement A, 9.390,56 € toutes taxes comprises facture SGABB de renforcement du plancher ' ;

Considérant que pour nier sa responsabilité et justifier sa demande d’expertise formulée pour la première fois en cause d’appel, M. B se fonde sur l’analyse de M. T D’F, l’architecte choisi par lui pour l’assister au cours des opérations d’investigations diligentées par la copropriété pour identifier l’origine des désordres d’affaissement du plancher du 3^e étage ;

Considérant que le caractère légitime d’une demande d’expertise et l’absence de carence du demandeur dans l’administration de la preuve se déduisent du constat que les allégations à l’appui de la demande ne sont pas imaginaires, sont étayées par des éléments précis et qu’elles présentent un certain intérêt ;

Considérant qu’il résulte des pièces produites par les parties, versées aux débats et soumises au principe du contradictoire, à savoir le constat amiable d’un dégât des eaux rédigé le 16 août 2006 à la suite du sinistre du 31 mars 2006, les constatations de M. G dans sa lettre du 6 septembre 2006, de la société D, plombier dans sa facture du 30 juin 2006, les comptes-rendus des réunions des 20 novembre 2006 et 6 décembre 2006, la rapport de M. S D’F du 20 novembre 2006, celui de M. C, ingénieur structure, en date du 31 janvier 2007, que les désordres constatés ont été provoqués par les nombreuses infiltrations qui se sont diffusées de manière prolongée dans les planchers et murs contigus de l’appartement de M. B ; que ces infiltrations d’eau ont entraîné le pourrissement du solivage n’affectant cependant pas sa solidité de manière significative ; que la vérification de la portance des solives d’origine, dans l’hypothèse d’une surcharge éventuelle évoquée dans les comptes-rendus des 20 novembre 2006 et 6 décembre 2006 et dans le rapport de M. S D’F, a été effectuée par M. Y, ingénieur structure, début janvier 2007, soit postérieurement au rapport de M. S D’F ; que M. Y conclut que la faiblesse des poutres existantes s’explique par leur dégradation causée par les infiltrations d’eau en provenance de l’appartement de M. B ; qu’il résulte de manière unanime des différentes pièces versées aux débats que le bac à douche de la salle de bains de M. B n’est pas conforme aux règles de l’art, qu’ainsi aucune trappe de visite n’a été installée, que les joints du carrelage de douche ne sont pas étanches, que le carrelage du sol laisse passer l’eau, que l’eau passe directement à travers le plancher avec écoulement direct dans l’appartement du dessous appartenant à M^me A Z ; que M. S D’F relève lui-même que le sol de la salle de douche a été réalisé sans étanchéité ainsi que les murs de la douche, que les carreaux se décollent et que les joints n’existent plus en partie, que des fissures verticales apparaissent sur les cloisons autant chez M. B que chez M^me Z, que les cloisons sont décollés des plafonds ; qu’il conseille de démolir la chappe du sol de la salle de douche dans son ensemble afin de la refaire dans les règles de l’art et conformément aux DTU en vigueur, de poser une étanchéité sur le sol de la salle de douche et sur les murs de la douche conformément aux DTU en vigueur ; qu’il recommande également une étude de structure qui a été faite par M. Y ; qu’ainsi de ces différents éléments, il ressort que l’origine et la cause des désordres résident dans les installations sanitaires de la salle de bains de M. B ; que contrairement à ce que soutient M. B, il ne ressort pas des éléments produits aux débats que les désordres aient été pour partie provoqués par un problème de surcharge des planchers anciens nécessitant un renforcement des structures ; qu’en effet, le seul élément militant en faveur de cette thèse provient des énonciations de M. S D’F qui précise que 'à mon avis les fissures verticales et horizontales tant chez M. B que chez M^me Z sont dues à une surcharge des solives d’origine qui n’étaient pas prévues pour recevoir des cloisons, des chappes ciment, des cumuls et des baignoires’ et qu’il conviendrait pour 'régler correctement et durablement la bonne tenue de cette partie de l’immeuble … (de) réaliser ce renfort de structure à chacun des niveaux’ par la pose d’une 'poutre allant du mur de façade au mur de refend côté escalier à chaque étage afin d’éviter aux solives une flèche trop importante’ ; que cependant une étude de structure a été réalisée par un ingénieur structure postérieurement à ces énonciations et ce dernier ne confirme pas l’avis de M. S D’F ; qu’en effet, M. Y, ingénieur ESTP (École spéciale des travaux publics, du bâtiment et de l’industrie) spécialiste des structures charpente, consulté sur la nécessité d’un renforcement éventuel des planchers, ne le recommande pas et ne suit pas M. S D’F lequel suggère de faire réaliser un renfort de structure à chacun des niveaux ; que M. B ne produit aucun élément qui contredirait efficacement les conclusions de M. Y ; qu’au demeurant, les factures dont le syndicat des copropriétaires demande le remboursement ne concernent pas la prise en charge des travaux suggérés par M. S D’F à savoir une reprise des structures par le renforcement des planchers à chaque étage, mais la seule prise en charge de travaux réparatoires consécutifs au dégât des eaux du 31 mars 2006 par le renforcement du plancher du 3^e étage seulement ; qu’il résulte de ce qui précède d’une part que la demande d’expertise présentée pour la première fois en cause d’appel n’est pas justifiée, la cour ayant eu les éléments suffisants pour statuer, et d’autre part, que la responsabilité de M. B dans la survenance du sinistre et du préjudice matériel subi par la copropriété est entière ; que le jugement sera réformé quant au quantum et à la part de responsabilité retenue à la charge de M. B ;

Sur les demandes de dommages et intérêts

Considérant que les demandes de dommages et intérêts présentées tant par le syndicat des copropriétaires que par M. B ne sont pas justifiées par les pièces produites en cause d’appel ; qu’ainsi les parties ne démontrent pas l’existence des préjudices qu’elles subiraient en raison des fautes de leur adversaire ; que ces demandes infondées ne seront pas accueillies ;

Sur les autres demandes

Considérant qu’il apparaît équitable en cause d’appel d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; que l’équité ne commande pas d’accueillir la demande de M. B sur ce fondement ;

Considérant que M. B qui succombe en ses prétentions sera condamné aux dépens d’appel, les dispositions du jugement relatives à l’article 699 du code de procédure civile et aux dépens étant confirmées ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

Dans les limites de l’appel,

RÉFORME le jugement quant au quantum de la somme mise à la charge de M. O B en réparation du préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à XXX

LE CONFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE M. O B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à XXX les sommes de :

* 15.323,89 € toutes taxes comprises en remboursement des sommes exposées pour le renforcement du plancher du 3^e étage,

* 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE M. O B aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, Président et par M^me J, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,