R.G : 10/05652

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 30 NOVEMBRE 2011

DÉCISION DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BERNAY du 25 Novembre 2010

APPELANT :

Monsieur B C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP LEJEUNE MARCHAND GRAY SCOLAN, avoués à la Cour,

assisté de M^e Marc BENOIT, avocat au barreau de l’EURE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/3239 du 12/05/2011 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMEES :

Société CRISTA-GALLI SARL

XXX

XXX

représentée par la SCP DUVAL BART, avoués à la Cour,

assistée de M^e Marie-Christine BEIGNET, avocat au barreau de l’EURE

SCP F Z ET JEROME X NOTAIRES ASSOCIES

XXX

27170 BEAUMONT LE Y

représentée par la SCP COLIN VOINCHET RADIGUET ENAULT, avoués à la Cour,

assistée de M^e Corinne BRIL, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 17 Octobre 2011 sans opposition des avocats devant Monsieur GALLAIS, Conseiller, en présence de Madame BOISSELET, Conseiller, rapporteur

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame LE BOURSICOT, Président de Chambre

Monsieur GALLAIS, Conseiller

Madame BOISSELET, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Monsieur HENNART, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2011, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 Novembre 2011

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 30 Novembre 2011, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame LE BOURSICOT, Président de Chambre et par Monsieur HENNART, Greffier présent à cette audience.

*

* *

Selon promesse de vente du 3 novembre 2007, la société Crista-Galli, ayant une activité de marchand de bien, s’est engagée à vendre à B C des parcelles de terrain sur lesquelles reposait un hangar sises à Bernay cadastrées ZC 79 et 82, pour une contenance de 1 ha 19 a et 43 ca, au prix de 48 000 €, payable sur cinq ans. La vente a été réitérée le 15 janvier 2008, par Maître F Z, notaire à Beaumont le Y et exerçant au sein de la SCP Jacky Renou et F Z, notaires associés.

Invoquant le dol, l’existence d’un vice caché, et l’erreur sur la substance de la chose vendue, au motif que l’existence de marnières lui aurait été dissimulée, B C a assigné le 25 août 2010 la société Crista Galli et la SCP F Z et H X, successeur de la précédente SCP devant le tribunal de grande instance de Bernay, afin d’obtenir la résolution de la vente et l’indemnisation du préjudice subi.

Par jugement du 25novembre 2010, le tribunal de grande instance de Bernay, retenant pour l’essentiel que toutes informations utiles ont été données à l’acquéreur lors de la vente, puisque ce dernier a paraphé un plan faisant référence à l’existence d’une marnière à proximité immédiate du terrain, ainsi qu’un certificat d’urbanisme portant cette même précision, que l’indice de cavité souterraine sous les parcelles vendues était insuffisamment démontré et que, par ailleurs, l’action en garantie des vices cachés était tardive comme engagée plus de deux ans après la découverte du prétendu vice, l’a débouté de toutes ses demandes contre la société Crista-Galli. Retenant par ailleurs qu’aucune faute n’était établie contre le notaire, le tribunal a également débouté B C de ses demandes contre ce dernier. B C a été condamné à payer à chacun des défendeurs la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

B C a relevé appel de ce jugement le 17 décembre 2010.

Dans ses dernières écritures, du 12 octobre 2011, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet des moyens, B C fait valoir notamment que son attention n’a pas été attirée sur la présence d’une marnière sur le terrain ni sur celle d’une cavité souterraine en limite des parcelles acquises lors de la signature du compromis de vente. Ainsi, ne lui a pas été communiqué un courrier de la DDE du 16 mai 2007 adressé au notaire de la venderesse, lors de sa propre acquisition de la parcelle litigieuse, et le plan qui y était joint n’a pas davantage été porté à sa connaissance, alors qu’il comportait des cercles rouges autour des marnières qui auraient nécessairement attiré son attention. Au contraire, les documents annexés à l’acte de vente ne permettaient pas à un acheteur néophyte, ignorant des réalités de la région, de prendre la mesure exacte des risques affectant le bien. Il ajoute que la clause exonératoire de la garantie des vices cachés figurant à l’acte ne peut pas recevoir application au regard de la mauvaise foi de la venderesse, parfaitement informée de la présence des dépressions, alors qu’il a pour sa part appris seulement le 26 novembre 2009 qu’une dépression de 15 mètres pouvant être une marnière se trouvait sur sa propriété. Il relève enfin que, souhaitant utiliser le bien comme atelier, et y entreposer des charges lourdes telles que du gros matériel ou des matériaux, le bien se révèle totalement impropre à l’usage auquel il le destinait. L’erreur sur la substance ainsi commise lors de la conclusion de la vente est donc elle aussi établie. Il considère également que la responsabilité du notaire est engagée, ce dernier n’ayant pas recueilli les informations disponibles, ayant passé les ventes des terrains limitrophes, et n’ayant pas attiré son attention de manière précise sur la présence des marnières, la différence de rédaction entre les actes successifs intéressant le bien étant à cet égard éloquente. Ces fautes sont à l’origine d’une perte de chance de ne pas avoir acquis le bien, et doivent donner lieu à indemnité du même montant que le prix de vente, augmenté des frais annexes.

Il demande en conséquence à la Cour de :

— prononcer l’annulation de la vente des parcelles,

— condamner la société Crista-Galli à lui payer la somme de 12 893, 95 € au titre des échéances du prix de vente payées, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi que les frais d’acquisition, et celle de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

— subsidiairement prononcer la résolution de la vente selon les mêmes modalités,

— condamner la SCP X Z à lui payer la somme de 52 093, 95 € à titre de dommages et intérêts,

— en tout état de cause condamner solidairement la société Crista Galli et la SCP X Z, ou l’une à défaut de l’autre à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures, du 19 septembre 2011, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet des moyens, la société Crista Galli fait valoir qu’il était expressément prévu à la promesse une condition suspensive spécifique selon laquelle les documents d’urbanisme à recueillir ne devaient pas révéler de restriction à la destination que l’acquéreur envisageait de donner au bien, à savoir celle d’atelier, et que, par ailleurs, les documents paraphés par l’acquéreur lors de la vente étaient parfaitement clairs sur la présence d’une marnière sur la propriété voisine. Elle rappelle par ailleurs que ce n’est qu’à la suite de la procédure qu’elle a été contrainte d’entreprendre pour obtenir paiement du prix que B C a engagé la présente action, et que ce dernier a reconnu, dans un courrier qu’il lui a adressé le 18 janvier 2008, qu’il lui a été rappelé lors de la signature de la vente que le terrain n’était pas constructible en raison de la présence de marnières. La demande au titre de la garantie des vices cachés est donc tardive, puisqu’il l’a formée pour la première fois dans des conclusions devant le JEX le 19 mai 2010, et mal fondée puisque le courrier précité démontre sa parfaite connaissance de la présence de marnières. L’erreur, à la supposer démontrée, outre le fait qu’elle est inexcusable, ne peut par ailleurs fonder la demande de résolution de la vente, l’action en garantie des vices cachés étant seule possible.

La société Crista Galli ajoute que le caractère abusif de la demande, entreprise pour retarder un paiement incontestablement dû, justifie des dommages et intérêts, et sollicite, dans l’hypothèse où les demandes de B C seraient accueillies, que la réouverture des débats soit ordonnée afin de lui permettre de conclure contre la SCP X Z.

Elle demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement,

— l’accueillant dans son appel incident, condamner B C à lui payer les sommes de 5 000 € pour procédure abusive et 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures, du 20 septembre 2011, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet des moyens, la SCP Z et X fait valoir que B C était parfaitement informé de l’existence d’une marnière sur la parcelle limitrophe par les documents annexés à l’acte de vente, qu’il a signés, et qu’en ce qui concerne la prétendue dépression de 15 mètres de diamètre qui serait située sur son terrain, il n’en démontre pas l’existence. Elle ajoute que le fondement juridique des demandes formées contre elle n’est toujours pas précisé, et que le devoir de conseil du notaire ne s’étend pas à la recherche de l’intention des parties qui occultent volontairement celle-ci.

Elle demande donc à la Cour de :

— prononcer sa mise hors de cause,

— condamner l’appelant à lui payer les sommes de 7 500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et atteinte à son image et 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2011.

SUR QUOI LA COUR :

Les données de fait :

L’acte de vente établi le 15 juin 2007 par Maître A, notaire associé à Bernay entre les consorts J E et la société Crista-Galli le 15 juin 2007 cite expressément un courrier de la DDE du 2 mai 2007 aux termes duquel les parcelles cadastrées ZC 40, 44 et 74 (objet de la vente) ne comportent aucune cavité recensée au vu des éléments rassemblés sur la commune de Bernay. Ce courrier précisait formellement cependant qu’une marnière a été recensée sur la parcelle limitrophe n° 46. Etait annexé à cet acte un plan faisant apparaître les périmètres de protection des marnières recensées, et notamment celle intéressant la parcelle 46, le cercle formé par ce périmètre étant plus ou moins tangent à la limite de propriété.

En revanche, la promesse synallagmatique de vente signée entre la société Crista-Galli et B C le 3 novembre 2007 et intéressant les parcelles 79 et 82 (anciennement 40 et 74) ne comporte pas cette précision. Il est précisé que l’acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d’une plus ample désignation ou d’autres précisions concernant leur consistance. Il y est en outre rappelé que l’exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance, et les conditions suspensives prévoient que les documents d’urbanisme à recueillir en vue de la vente devront ne pas mettre en cause à plus ou moins long terme le droit de propriété et de jouissance de l’acquéreur ou ne pas rendre le bien objet de la vente impropre à la destination que le vendeur envisage de lui donner, à savoir celle d’atelier.

L’acte authentique signé le 15 janvier 2008 indique en page 6 sous la rubrique urbanisme que l’acquéreur déclare ne pas avoir l’intention d’effectuer des travaux nécessitant l’obtention d’un permis de construire, et fait référence à une note d’information communale et un certificat d’urbanisme d’information respectivement délivrés par la mairie de Bernay les 9 et 12 novembre 2007 annexés à l’acte. Or ces deux documents mentionnent expressément la présence d’une marnière sur la parcelle limitrophe, et sont revêtus de la signature de B C. Est également signé de sa main un plan, constituant la page 19 de l’acte, faisant apparaître cette marnière, sous la forme d’un losange noir assorti d’une flèche faisant apparaître qu’elle est située à moins de 75 mètres des parcelles vendues à B C. L’examen de ce document révèle cependant qu’il s’agit d’un plan dressé par un géomètre le 31 octobre 2001, lors de la division des parcelles appartenant alors à D E, et non du plan annexé par la DDE à son courrier du 16 mai 2007. Le plan mentionné comme étant joint au certificat d’urbanisme n’a pas été joint à l’acte.

Par courrier recommandé du 18 janvier 2008, soit trois jours après la signature de l’acte authentique, B C a écrit au notaire en ces termes : 'lors de la signature du mardi 15 janvier dernier, après 10 heures de route, vous m’annoncez que le terrain que j’achète sous la forme d’une location vente est signalé comme comportant des marnières….vous m’avez dit 'ce n’est pas grave mais par contre vous ne pourrez pas construire sur ce terrain car celui-ci n’est pas stable. Je vous ai demandé ce que voulais (sic) dire les initiales NC et NCcs présents sur le document 'note d’information communale’ (seul document que j’ai pu lire ce jour-là), vous m’avez répondu 'je ne sais pas rapprochez vous de l’urbanisme pour savoir ce que cela veut dire'. Après visite à l’urbanisme, j’apprend que NC veut dire non constructible et NCcs signifie non constructible avec cavité souterraine…….D’autre part, le jour de la signature de l’acte de vente, j’ai demandé au propriétaire ce qu’était une marnière. Il m’a été répondu 'c’est un petit trou qui a été fait et rebouché avec des planches et de la terre par-dessus et ça supporte bien le poids d’un homme…'

Enfin le 21 juillet 2009, B C a été informé par la DDE qu’outre la marnière limitrophe de la parcelle 46 précédemment mentionnée, et celle plus lointaine à l’ouest des parcelles litigieuses, a été recensé, sur sa propriété, un indice de cavité souterraine d’origine indéterminée correspondant à une dépression de 15 mètres de diamètre relevée visuellement lors d’un inventaire réalisé à Bernay en mai 2007.

Sur la demande en résolution de la vente :

Selon l’article 1116 du code civil, visé en premier lieu par B C, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. L’obligation de loyauté qui s’impose à tout contractant doit le conduire à porter spontanément à la connaissance de l’autre toute information de nature à avoir une incidence sur le consentement de ce dernier. Le silence gardé par l’une des parties sur une telle information constitue une réticence dolosive portant atteinte au consentement éclairé de l’autre, et peut justifier l’annulation du contrat.

Or force est de constater que la promesse de vente ne fait aucune mention de la présence de la marnière située sur la parcelle 46, alors pourtant que la société Crista-Galli disposait de cette information, qui figurait de façon particulièrement précise et circonstanciée dans son propre acte d’acquisition. Est ainsi caractérisée, à ce stade de la formation des rapports contractuels entre les parties, une réticence dolosive de la part de la société Crista-Galli. Le récit fait par B C de la façon dont il a appris, le jour de la signature de l’acte authentique, la présence de cette marnière n’est d’ailleurs pas véritablement contesté par la venderesse, qui ne fournit aucune explication sur son silence jusqu’alors, silence cependant objectivement de nature à faciliter la vente. Il sera donc retenu que B C, bien qu’entré dans les lieux avant réitération de la vente, n’a eu connaissance de ce fait qu’à ce moment, et n’a pu véritablement mesurer l’importance de l’information qui lui a alors été donnée, ainsi qu’en témoigne son courrier adressé à Maître Z du 18 janvier 2008, étant observé qu’il était particulièrement démuni lors de la réitération de la vente, ignorant manifestement l’acuité des difficultés liées à la présence de marnières, n’étant pas assisté de son propre notaire, et ayant affaire à un vendeur professionnel. Indéniablement au contraire, s’il avait été complètement informé lors de la signature de la promesse, il aurait pu utilement s’informer auprès des services de la DDE sur la nature de ce risque spécifique, ce qu’il n’a été en mesure de faire que postérieurement à la signature. Il ne peut par ailleurs être sérieusement soutenu que la présence d’une marnière en limite de propriété constituait, compte tenu de l’usage du bien envisagé par l’acquéreur, une information qui n’était pas déterminante de son consentement, puisqu’une telle caractéristique est de nature à obérer un usage normal de la parcelle, même à des fins autres que l’habitation, et qu’il ne peut être considéré qu’en indiquant ne pas avoir l’intention de solliciter un permis de construire et souhaiter au contraire faire du hangar un atelier, B C acceptait d’acquérir un bien dont tant l’usage que l’éventuelle constructibilité dans l’avenir étaient ainsi obérés.

Dès lors, la réticence dolosive commise par la société Crista-Galli lors de la promesse de vente et le caractère tardif de l’information donnée sur l’existence de la marnière située en limite de propriété sur la parcelle 46 ont porté atteinte au consentement parfaitement éclairé et libre de B C lors de la réitération de la vente, et la demande d’annulation de la vente doit être admise sur ce fondement.

En outre, il ne peut qu’être observé que l’indice de cavité souterraine situé sous les parcelles vendues, dont l’existence est suffisamment établie par la carte dressée par la DDE en janvier 2009 sur laquelle il est représenté par un losange vert, légendé comme étant un indice avéré mais d’origine indéterminée constitue bel et bien un vice caché, en ce que la signification d’une dépression visible sur le terrain a pu échapper à un acquéreur non averti des problèmes spécifiques de stabilité du sous-sol dans la région, alors surtout que son attention n’avait pas été attirée lors de la promesse de vente sur l’existence de deux marnières répertoriées à proximité immédiate du bien. Or la société Crista-Galli, en sa qualité de venderesse professionnelle doit répondre sans faculté d’exonération d’un vice caché, ce que rappelle sobrement d’ailleurs l’acte de vente en sa page 8. La demande, formée pour la première fois en mai 2010 à l’audience du JEX, et réitérée par assignation d’août 2010, alors que rien ne démontre que B C en aurait eu connaissance avant le courrier que lui a adressé la DDE le 21 juillet 2009 qu’il produit, ne peut être considérée comme tardive.

Le jugement sera donc infirmé et la résolution de la vente sera prononcée.

La société Crista-Galli devra donc restituer à B C les échéances payées sur le prix de vente, et le dédommager des frais d’acquisition pour le montant de 4 093, 95 €. B C devra pour sa part restituer le bien à la société Crista-Galli dans le délai de trois mois après signification du présent arrêt. B C ne justifiant pas d’un plus ample préjudice, le surplus de ses demandes de dommages et intérêt sera rejeté. La partie la plus diligente devra faire procéder à la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques.

Sur les demandes contre la SCP Z X :

N’ayant pas reçu l’acte de vente du 15 juin 2007 au profit de la société Crista-Galli, il n’est pas démontré que le notaire avait connaissance de l’existence de la marnière située sur la parcelle 46 antérieurement. Son concours n’est par ailleurs pas établi lors de la signature de la promesse de vente, qui est un simple acte sous seing privé. Il est enfin constant que Maître Z a, lors de la réitération de la vente, donné à l’acquéreur toutes les informations dont il disposait, et ainsi rempli le devoir d’information et de conseil qui était le sien à l’égard de l’acquéreur.

Le jugement sera donc confirmé sur le rejet des demandes formées contre Maître Z par B C.

Il n’y a pas lieu à réouverture des débats pour demandes indemnitaires de la société Crista-Galli contre la SCP notariale, la société Crista-Galli ayant eu tout loisir d’envisager les conséquences d’une éventuelle condamnation à son encontre, et de former toutes demandes utiles dans cette hypothèse.

Sur les autres demandes :

La société Crista-Galli, qui succombe, est mal fondée en sa demande de dommages et intérêts contre B C pour procédure abusive. La SCP Z X ne caractérise pas non plus à l’égard de ce dernier un abus de procédure, au regard des circonstances de fait ci-dessus rappelées.

La société Crista-Galli, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d’appel, l’équité commandant en outre qu’elle contribue aux frais de procédure exposés par B C à hauteur de 2 000 €.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirmant le jugement entrepris sur les demandes formées contre la société Crista-Galli et statuant à nouveau,

Prononce la résolution de la vente,

Dit que La société Crista- Galli sera tenue de restituer à B C les sommes perçues au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, et que B C sera tenu de restituer le bien vendu à la société Crista-Galli dans les trois mois de la signification du présent arrêt,

Dit que le présent arrêt sera publié à la conservation des hypothèques par la partie la plus diligente, et rappelle à cette fin que la vente résolue avait été passée le 15 janvier 2008 par-devant Maître F Z, notaire associé à Bernay, entre la société Crista-Galli, SARL représentée par son gérant Michel Couty et immatriculée au registre du commerce de Paris, venderesse, et B O P C, né à Vernon le XXX, acquéreur, et portait sur les parcelles sises à Bernay, XXX

Condamne la société Crista-Galli à payer à B C la somme de 4 093, 95 au titre des frais de la vente,

Rejette le surplus des demandes indemnitaires de B C,

Confirme le jugement entrepris en ce que les demandes formées contre la SCP F Z et H X ont été rejetées,

Déboute la société Crista-Galli de sa demande de réouverture des débats,

Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par la société Crista-Galli et la SCP F Z et H X,

Condamne la société Crista-Galli à payer à B C la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes au même titre,

Condamne la société Crista-Galli aux dépens de première instance et d’appel, avec recouvrement direct en ce qui concerne ceux d’appel, au profit des avoués de la cause.

Le Greffier Le Président