COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 1^er JUIN 2015

R.G. N° 13/01024

AFFAIRE :

SDC DE L’IMMEUBLE 'RÉSIDENCE LA SOURCE’ XXX à D (78870)

C/

Société A PROMOTION ET DEVELOPPEMENT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Novembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° chambre : 3^e

N° RG : 09/02980

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP BOULAN KOERFER PERRAULT

M^e Stéphane CHOUTEAU

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE PREMIER JUIN DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 'RÉSIDENCE LA SOURCE’ XXX A D (78870) représenté par son Syndic, la société IFF GESTION 'S.A.'

N° de Siret : 414 592 246 R.C.S. VERSAILLES

Ayant son siège XXX

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Laurène LEPOUTRE substituant Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 11102081 vestiaire : 31

APPELANT

****************

Société A PROMOTION ET DEVELOPPEMENT 'SAS'

N° Siret : 381 749 498 R.C.S. VERSAILLES

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Stéphane CHOUTEAU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 000907 vestiaire : 620

plaidant par Maître Olivier SCHNERB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1049

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Mars 2015, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Christine DORFEANS MARTINEL

FAITS ET PROCEDURE,

Le 13 mars 1975, M. Z est devenu propriétaire de cinq locaux en sous-sol représentant les lots 95 à 99 dans le bâtiment D de l’immeuble « Résidence LA SOURCE » situé XXX à D (YVELINES), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces lots, qui sont desservis par un couloir, bénéficient de l’accès à un WC communs à ces 5 lots.

Le 19 avril 2004, M. Z a cédé ces lots aux consorts Y.

Le 21 juin 2005, les consorts Y, par acte d’échange, ont cédé ces lots à la SAS A PROMOTION ET DÉVELOPPEMENT (la société A).

Le 19 Octobre 2005, la société A a revendu ces cinq lots à M. et M^me B.

En novembre 2005, les époux B constataient différents désordres, en particulier un engorgement des WC, des fuites d’eau au pied de l’évacuation de la cuisine, au bord de la baignoire, au niveau du faux plafond de la salle d’eau.

Le syndic et la société A faisaient procéder chacune en parallèle à des investigations pour identifier la cause de ces désordres.

Le 22 décembre 2005, la vente des lots litigieux conclue entre les époux B et la société A était résolue amiablement.

Le 21 mars 2006, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société A, aux fins d’obtenir la désignation, en référé, d’un expert judiciaire à la suite de dégâts des eaux.

Par ordonnance de référé du 6 juin 2006, M. C a été désigné en qualité d’expert, remplacé par M. X selon ordonnance du 15 novembre 2006, aux fins de rechercher les causes de ces désordres, le coût des remises en état, donner son avis sur les responsabilités, rechercher s’il existe in situ une fosse septique et dire la date à laquelle elle aurait été aménagée et par qui, indiquer, dans les 15 jours de sa saisine, l’état des sanitaires, leur conformité par rapport à la loi, et les mesures qui seraient nécessaires pour y remédier.

L’expert a clos son rapport le 30 mars 2008.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 mars 2009, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner devant le tribunal de grande instance de VERSAILLES la société A aux fins de voir juger que la transformation à usage d’habitation des lots de copropriété n° 95, 96, 97, 98 et 99 n’est pas prescrite, et la condamner à rétablir dans leur état d’origine ces lots sous astreinte de 200 € pour chacun des lots passé le délai de deux mois à compter du jugement.

Par un jugement contradictoire rendu le 22 novembre 2012, le tribunal de grande instance de VERSAILLES a, en particulier :

— CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «Résidence LA SOURCE», XXX 78870 D, représenté par son syndic en exercice, la société PARLY IMMOBILIER SA, à faire réaliser les travaux d’assainissement et de remise aux normes des évacuations des eaux vannes et des eaux usées à caractère commun, depuis les branchements privatifs non compris, selon les modalités qui seront décidées par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires conformément aux préconisations de l’expert ;

— CONSTATÉ que la SAS A PROMOTION ET DEVELOPPEMENT, propriétaire des lots 95, 96, 97, 98 et 99, est aussi propriétaire du couloir desservant ces cinq lots et du WC mentionné au règlement de copropriété comme étant commun auxdits lots, et ce par l’effet d’une prescription acquisitive trentenaire, et que l’usage d’habitation de cet ensemble est conforme à la destination de l’immeuble ;

— DIT que la SAS A PROMOTION ET DEVELOPPEMENT doit supporter les frais de remise en état et aux normes des lots 95 à 99 et des dépendances ci-dessus énumérées comportant le WC visé au règlement de copropriété comme étant à l’usage de ces lots, selon les préconisations de l’expert, sous réserve d’obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires sur les branchements qu’elle projette sur les parties communes afin d’y parvenir ;

— ORDONNÉ l’exécution provisoire du présent jugement ;

— DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETÉ le surplus des demandes, tant principales que reconventionnelles ;

— CONDAMNÉ chacune des parties à payer la moitié des entiers dépens de l’instance au fond et de l’instance de référé, qui comprendront les frais d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 5 février 2013.

Dans ses dernières conclusions du 15 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé 'Résidence de la Source', XXX à D (YVELINES) demande à cette cour, au visa des articles 3, 8, 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965, des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil, de :

A titre principal :

— INFIRMER le jugement dans toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau :

— Dire et Juger qu 'il ne saurait y avoir ni prescription abrégée aux termes de l’alinéa 2 de l’article 2272 du Code Civil, ni prescription trentenaire, les dispositions de l’article 2261 du Code Civil n 'étant pas respectées ;

De facto :

— Dire et Juger que :

* l’usucapion n’a pas lieu de trouver application, la SAS A ne pouvant se prévaloir de la prescription acquisitive permettant de considérer qu’est valable la transformation à usage d’habitation des lots de copropriété n° 95, 96, 97, 98 et 99 et que les parties communes par elle annexées lui appartiendraient désormais ;

* l’action visant à sanctionner la transformation non autorisée des locaux n 'est pas prescrite ;

* que la SAS A est responsable des désordres constatés par l’expert, du fait des travaux de changement d’affectation illicites opérés par cette dernière ;

En conséquence,

— DÉBOUTER la SAS A de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER la SAS A à :

* rétablir dans leur état d’origine les lots n° 95, 96, 97. 98 et 99 et ce, sous une astreinte de 1.000 euros par jour de retard pour chacun des lots à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

* lui restituer les parties communes indûment appropriées par elle, WC communs et couloir commun, avec remise en état de ces parties communes aux frais de la SAS A sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

* lui verser les sommes de :

—  20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

—  10.000 €, montant sauf à parfaire dans l’attente d’un devis, afin de procéder au rebouchage du trou creusé dans le jardin réalisé lors de l’expertise au mois de janvier 2008 pour la recherche de la fosse septique litigieuse ;

—  6.507 euros hors taxes, soit 7.782,37 euros TTC au titre des frais engagés à l’occasion de l’expertise pour effectuer les investigations demandées par l’expert et qu’il a avancé avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

A titre infiniment subsidiaire :

Si la Cour venait à confirmer le jugement de première instance en ce qui concerne la prescription de son action, il sollicite de la Cour de bien vouloir :

— L’AUTORISER à faire modifier l’état descriptif de division avec prise en charge de tous les frais en découlant par la SAS A ;

— CONDAMNER la SAS A à payer les charges de copropriété afférentes :

* aux parties communes annexées, une fois que l’état descriptif de division aura été modifié. Et ce, depuis que la SAS A est propriétaire des lots litigieux, à savoir le 21 juin 2005 ;

* à l’augmentation des tantièmes de parties communes, une fois que l’état descriptif de division aura été modifié. Et ce, depuis que la SAS A est devenue propriétaire des lots n° 95 à 99, à savoir, le 21 juin 2005 ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SAS A PROMOTION ET DÉVELOPPEMENT à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions du 5 janvier 2015, la société A PROMOTION ET DÉVELOPPEMENT demande à la cour, au visa des articles 2258 et 2272 et suivants du code civil, notamment 2274 et 2275, et 564 du code de procédure civile, de :

— Constater que :

* les lots n°95, 96, 97, 98 et 99 lui appartenant aujourd’hui sont à usage d’habitation depuis l’origine ;

* la prescription acquisitive s’applique ;

* l’action du Syndicat des Copropriétaires est prescrite ;

En tout état de cause,

* elle n’a procédé à aucune transformation, de surcroît non autorisée, des lieux à usage d’habitation dès lors que ceux-ci étaient dès l’origine à usage d’habitation ;

* elle n’a procédé à aucune annexion de parties communes ;

En conséquence,

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, notamment celles tendant à voir infirmer le jugement et la voir condamnée à « rétablir dans leur état d’origine » les lots n°95, 96, 97, 98 et 99, ce « sous une astreinte de 1.000 € par jour de retard pour chacun des lots à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir » et à lui « restituer les parties communes indûment appropriées par elle, WC communs et couloir commun, avec remise en état de ces parties communes aux frais de la SAS A sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble » ;

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

* constaté que, propriétaire des lots 95, 96, 97, 98 et 99, elle est aussi propriétaire du couloir desservant ces cinq lots et du WC mentionné au règlement de copropriété comme étant commun auxdits lots, et ce par l’effet d’une prescription acquisitive trentenaire, et que l’usage d’habitation de cet ensemble est conforme à la destination de l’immeuble » ;

* condamné le Syndicat des Copropriétaires « à faire réaliser les travaux d’assainissement et de remise aux normes des évacuations des eaux vannes et des eaux usées à caractère commun, depuis les branchements privatifs non compris, selon les modalités qui seront décidées par l’assemblée générale du Syndicat des Copropriétaires conformément aux préconisations de l’expert » ;

* rejeté « le surplus des demandes, tant principales que reconventionnelles », s’agissant de la demande de dommages et intérêts du Syndicat des Copropriétaires et de celle tendant à la voir condamnée à supporter les frais de recherche et le remboursement des frais de rebouchage ;

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

* dit qu’elle doit supporter les frais de remise en état et aux normes des lots 95 à 99 et des dépendances ci-dessus énumérées comportant le WC visé au règlement de copropriété comme étant à l’usage des ces lots, selon les préconisations de l’expert, sous réserve d’obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale du Syndicat des Copropriétaires sur les branchements qu’elle projette sur les parties communes afin d’y parvenir » ;

* a rejeté « le surplus des demandes, tant principales que reconventionnelles » s’agissant de sa demande de dommages et intérêts ;

Et, statuant à nouveau :

— DIRE que le coût des travaux de remise en état de son appartement devra être supporté par la copropriété seule ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui verser les sommes de :

* 54.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi du fait de l’appelant ;

* 12.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive de l’appelant ;

— DIRE IRRECEVABLE les demandes du syndicat des copropriétaires formulées à titre infiniment subsidiaire dès lors qu’il s’agit de demandes nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture a été prononcée le 17 février 2015.

'''''

MOTIVATION

Sur la nature des WC, couloir et débarras

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de retenir que les WC, couloir commun et débarras annexés aux cinq locaux ne pouvaient être considérés comme des parties communes alors que, conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, le silence ou la contradiction des titres, ce qui est le cas en l’espèce, permettait de réputer ces parties communes.

La société A soutient que c’est exactement que les premiers juges ont retenu que les WC comme le couloir ne sont pas des parties communes et qu’ils ont toujours été inclus dans son lot.

'''''

Le règlement de copropriété stipule que le sous-sol du bâtiment D comprend :

'L’entrée principale de l’immeuble,

Un local pour bicyclettes et voitures d’enfants,

Deux locaux 'vide-ordures'

Un local 'Machinerie de l’ascenseur',

XXX

Cinq locaux éclairés desservis par un accès direct de l’extérieur,

Un W.C. commun à ces cinq locaux'.

Il résulte donc de cet énoncé que les 'cinq locaux’ litigieux disposent d’un 'WC commun’ ce qui signifie qu’un WC est affecté à leur usage exclusif. En d’autres termes, ce 'WC’ n’est pas une partie des lots de l’immeuble ou de ceux du bâtiment D, mais est bien une partie attachée privativement et exclusivement aux locaux litigieux.

Cette lecture est confirmée par le plan d’origine de 1967 versé aux débats qui enseigne que ce WC est situé au centre de l’espace réservé aux cinq locaux litigieux, derrière le mur les séparant du reste des locaux 'voitures d’enfants, vides ordures, machinerie', caves et espaces du sous-sol du bâtiment D.

Le règlement de copropriété précise encore que l’immeuble en copropriété comporte des parties communes générales, à savoir celles communes à l’ensemble des lots, et des parties communes spéciales, soit celles qui sont spéciales aux lots constituant chaque bâtiment pris isolément, en particulier les locaux et espaces communs.

S’agissant des locaux et espaces communs, les parties communes spéciales comptent au sous-sol 'les couloirs et dégagements des caves, les locaux à poubelles, les locaux destinés aux voitures d’enfants, bicyclettes et scooters.'

Le plan d’origine versé aux débats enseigne également qu’un couloir assure la distribution des caves et locaux communs situés de part et d’autre du sous-sol du bâtiment D et qu’un second couloir dessert à titre exclusif les cinq locaux litigieux.

Il résulte donc expressément des stipulations du règlement de copropriété, confirmées par le plan de 1967, que s’agissant des couloirs des sous-sols, seuls 'les couloirs des caves', donc ceux desservant les caves, sont des parties communes.

En revanche, le couloir desservant les cinq locaux litigieux n’a pas le statut de partie commune spéciale.

Cette lecture est cohérente puisque le couloir litigieux apparaît avoir été intégré dès l’origine au logement d’habitation litigieux.

En effet, l’acte de vente dressé devant notaire le 13 mars 1975, précise que ces locaux, constituant les lots 95 à 99, sont à usage d’habitation et que les finitions d’aménagement seront à la charge de l’acquéreur.

Ces énonciations établissent que l’aménagement de cet ensemble était effectif dès 1975 et que l’occupation privative a inclus depuis cette époque, non seulement le WC, mais aussi ce couloir.

Du reste, il résulte des plans des locaux produits aux débats, dont le plan de 1967 d’origine versé par le syndicat des copropriétaires, que, dès l’origine, ces cinq locaux :

* disposent d’un accès direct de l’extérieur,

* sont réunis sous forme d’un appartement comprenant le WC litigieux et le couloir qui dessert à titre exclusif ces cinq locaux.

Il résulte également de ces plans que le couloir litigieux est distinct de celui qui permet la distribution des caves et est indépendant du reste du bâtiment D et de son sous-sol.

Les documents versés aux débats par la société A confirment également qu’elle n’est pas à l’origine de ces transformations, mais que celles-ci existaient déjà lorsque M. Z en était propriétaire.

C’est ainsi que l’attestation 'Loi CARREZ’ et le diagnostic 'amiante’ établis en 2003 à la demande de M. Z précisent que le local litigieux comporte des sanitaires, un WC, une douche, une cuisine, quatre pièces principales d’une superficie habitable totale de 91,47m².

Enfin, s’agissant du 'débarras’ qui aurait été approprié de manière irrégulière par la société A, force est de constater que non seulement cet espace n’est ni identifié ni matérialisé sur les plans et actes versés aux débats, mais également que les allégations du syndicat des copropriétaires sur l’appropriation irrégulière litigieuse ne sont étayées par aucuns éléments probants.

Il découle de ce qui précède que c’est justement que les premiers juges ont considéré que les locaux et espaces litigieux n’étaient pas des parties communes ou des parties communes spéciales.

Le jugement sera dès lors confirmé sur ces points.

Sur la prescription acquisitive de la propriété des WC et couloir litigieux

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de retenir que la prescription était acquise alors que ni le WC ni le débarras et encore moins le couloir n’ont été visés dans les différents actes translatifs de propriété et ce jusqu’à la vente réalisée par la société A au profit des époux B.

Il fait en outre valoir qu’en énonçant qu’il n’établissait pas l’existence d’un acte interruptif de sa part dans le délai de trente ans, le tribunal a inversé la charge de la preuve de l’usucapion qui pèse sur celui qui prétend avoir prescrit.

En l’espèce, selon lui, les conditions d’application des dispositions de la prescription abrégée ne sont pas remplies dès lors que la société A ne peut, en particulier, justifier l’existence d’un juste titre puisque les parties communes qui ont été irrégulièrement 'annexées’ n’étaient pas incluses dans les actes de ventes ou d’échange produits.

S’agissant de la prescription trentenaire, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société A ne démontre pas la réalisation d’actes matériels effectués à titre de propriétaire sur les parties communes litigieuses durant trente années.

C’est ainsi qu’il relève que la société A ne démontre pas avoir possédé utilement puisqu’elle ne s’est jamais acquittée de la taxe foncière sur les parties communes litigieuses, que les lots litigieux n’ont pas été assurés au titre de la garantie assurance habitation sur toute la période litigieuse.

Il ajoute que la société A est incapable de justifier que M. Z a annexé les parties communes dès l’origine et que celles-ci étaient incluses dans l’acte de vente de sorte que, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, la société A en sa qualité d’acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente.

La société A sollicite quant à elle la confirmation du jugement et soutient que toutes les conditions requises sont en l’espèce réunies pour permettre la prescription acquisitive des biens, objets du litige.

Elle conteste être l’auteur des travaux de transformation de ces locaux en appartement, soutient que cette transformation a été effectuée dès l’origine et produit des documents établissant que les locaux ont été agencés en appartement bien avant son acquisition.

Elle admet toutefois avoir procédé à certains aménagements comme le lui permettait le règlement de copropriété.

L’absence de mention des WC et espace dans l’acte d’acquisition serait selon elle indifférente.

Elle ajoute que depuis 1975, l’ensemble litigieux appartient à un seul propriétaire, que les différents propriétaires successifs ont occupé les lieux transformés en logement d’habitation dès l’origine de la construction, au vu et au su de tous les autres copropriétaires sans que quiconque ne soit venu leur chercher querelle, en se comportant dans ces lieux comme les véritables propriétaires.

'''''

L’usucapion est un mode d’acquisition de la propriété, par l’effet d’une possession trentenaire ou décennale utile.

Il revient à celui qui prétend être propriétaire par l’effet de la prescription de le démontrer.

Il ressort de l’article 2261 du code civil qu’une possession n’est utile que si elle est véritable, impliquant l’exercice du droit de propriété (ou 'corpus') et la volonté de se considérer comme titulaire de ce droit (ou 'animus domini'), qu’elle se fait à titre de véritable propriétaire et qu’elle est exempte de vices, ni violente, ni clandestine, ni discontinue, ni équivoque.

Le respect de la condition subjective, tenant à la possession à titre de véritable propriétaire, suppose que les faits de possession révèlent, de façon explicite et certaine, que celui qui les accomplit se considère comme propriétaire.

L’accomplissement d’actes matériels sur la chose doivent traduire un pouvoir effectif sur celle-ci et l’intention de se comporter en véritable propriétaire.

Conformément aux dispositions de l’article 2272, alinéa 1, du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

L’article 2265 du même code précise que, pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Lorsqu’on tient ses droits d’une vente, il est nécessaire que le bien ait été compris dans celle-ci.

Il ressort des pièces versées aux débats, en particulier les plans produits dont celui de 1967 et des photographies, et de la procédure que :

* les WC et couloir, non expressément mentionnés dans les actes de vente successifs, ont toujours été inclus dans les lots objets des ventes successives ;

* les WC et couloir litigieux forment, avec les locaux objets des ventes successives, une unité d’un seul tenant et ont été occupés et utilisés à titre exclusif par les acquéreurs et occupants successifs des locaux litigieux ;

* l’ensemble ainsi constitué n’est accessible qu’aux seuls propriétaires et occupants de ces locaux ; en effet, un mur édifié dès l’origine de la construction de l’ensemble immobilier le sépare du reste du sous-sol du bâtiment D ;

* cet ensemble dispose d’un accès privatif qui se fait par l’extérieur et il ne peut y être accédé à partir des autres locaux ou espaces du bâtiment D.

Il résulte de ce qui précède que l’intention des propriétaires successifs des biens immobiliers litigieux a été de céder aux acquéreurs successifs l’ensemble de la propriété qu’ils possédaient de sorte que la société A pouvait valablement joindre sa possession à celle de son vendeur et ainsi se prévaloir de l’acquisition des locaux et espaces litigieux par prescription trentenaire.

Il ressort également des pièces versées aux débats, en particulier les photographies, annonces immobilières, attestations, et de la procédure que, depuis l’acquisition des locaux en 1975 par M. Z, les acquéreurs successifs se sont comportés comme les seuls propriétaires de l’ensemble litigieux en l’occupant, l’entretenant et procédant à son aménagement comme l’aurait fait un véritable propriétaire.

L’accomplissement de tels actes matériels au quotidien sur la chose traduisent assurément un pouvoir effectif sur celle-ci et l’intention de se comporter en véritable propriétaire.

Il n’est pas soutenu que cette possession ait été clandestine, interrompue ou équivoque.

Il est établi que ni le syndicat des copropriétaires ni aucun autre copropriétaire n’a contesté ou revendiqué la propriété de certains espaces inclus dans ces lots qui auraient été annexés de manière irrégulière par les propriétaires successifs des locaux litigieux durant les trente années utiles de sorte que le caractère paisible de cette possession est patente.

Il est ainsi suffisamment démontré, peu important l’absence de production de l’ensemble des attestations d’assurance et de taxes foncières, que la société A et avant elle ses auteurs, ont bénéficié d’une possession exempte de vices, ni violente, ni clandestine, ni discontinue, ni équivoque et à titre de propriétaire sur les WC et le couloir litigieux, durant trente années, espaces inclus dans les cinq locaux dont elle est propriétaire par titre.

Il découle de ce qui précède que le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur le changement d’affectation des locaux litigieux

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que son action relative au changement d’affectation des locaux n’est pas prescrite puisqu’elle n’a pas été engagée plus de dix années après cette modification.

Selon lui, M. Z a vendu un bien qui n’était pas à usage d’habitation, mais affecté à usage professionnel depuis de nombreuses années.

La preuve de ce que le changement d’affectation des lots a été opéré en 2005 est également rapportée, en particulier, par le fait qu’entre le 21 juin 2005 et le 19 octobre 2005, la valeur des 5 lots est passé de la somme de 110.000 € à celle de 216.680 €, mais aussi par les mentions figurant dans l’acte de vente des locaux litigieux en date du 19 avril 2004 conclu entre M. Z, vendeur, et les consorts Y, acquéreurs, qui énoncent que 'lesdits locaux sont affectés à usage professionnel depuis de très nombreuses années'.

La société A sollicite la confirmation du jugement et souligne que le règlement de copropriété de 1967 a clairement stipulé que la destination de l’immeuble était à usage principal d’habitation tout comme l’affectation des locaux litigieux peu important l’extension temporaire professionnelle qui en a été faite par le premier propriétaire.

'''''

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance sont déterminées par le règlement conventionnel de copropriété.

Cette disposition précise en outre que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, il résulte clairement du règlement de copropriété que l’immeuble litigieux est destiné à un usage principal d’habitation.

C’est ainsi que le règlement de copropriété indique :

* page 2 bis que la SCI E D a été constituée le 27 décembre 1973 dans le but d’acquérir des terrains à D et y construire un immeuble à usage principal d’habitation ;

* page 14, dans le chapitre consacré à la désignation de l’ensemble immobilier, que les bâtiments collectifs référencés A, B, C, D, E et F sont à usage principal d’habitation.

S’agissant de l’affectation des locaux, le règlement de copropriété précise en page 16, que le bâtiment D comprend au sous sol, en particulier, 'cinq locaux éclairés desservis par un accès direct de l’extérieur et un WC commun à ces cinq locaux'.

Il explique en outre (souligné par cette cour) que les 'locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement par personnes de bonnes vies et moeurs, de façon à ne pas nuire par leur fait direct ou indirect à la bonne tenue ou à la tranquillité de l’ensemble immobilier… Aucun commerce ou aucune profession commerciale ne pourra être exercé dans les immeubles, sauf dérogation accordée par l’assemblée générale, sans préjudice des autorisations administratives nécessaires.

L’exercice des professions libérales y est toléré à condition que celui-ci ne nécessite par le service de plus de cinq employés.

Toutefois, chaque propriétaire désirant exercer une profession libérale, devra … notifier la profession libérale devant être exercée au syndic de l’immeuble et le choix ainsi fait ne pourra recevoir effet que si la même profession libérale n’a pas été prévue dans un autre appartement avec notification au syndic comme indiqué ci-dessus…'.

Il résulte des dispositions expresses du règlement de copropriété que les 'locaux’ litigieux sont affectés à l’usage d’habitation.

Le fait que M. Z ait utilisé son bien à des fins professionnelles n’est pas de nature à restreindre les droits du propriétaire des locaux qui étaient affectés aux termes du règlement de copropriété à l’usage d’habitation, affectation conforme à la destination de cette copropriété.

Au demeurant, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que M. Z ait respecté la procédure édictée par le règlement de copropriété pour exercer son activité libérale dans les locaux litigieux de sorte qu’il nous faut conclure que l’affectation des locaux litigieux telle que prévue par le règlement de copropriété n’a pas été modifiée et est restée celle d’un logement d’habitation.

C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires reproche à la société A d’avoir opéré un changement irrégulier d’affectation aux lots litigieux en les utilisant comme un logement d’habitation.

Il découle de ce qui précède que le jugement sera également confirmé de ce chef.

Il résulte en outre de l’ensemble des constatations et énonciations qui précèdent, tant par voie de conséquence que conformément aux motivations des premiers juges qui sont exactes, que les demandes du syndicat des copropriétaires en rétablissement sous astreinte des lots 95 à 99 dans leur état d’origine, en restitution des parties communes irrégulièrement appropriées, en paiement de dommages et intérêts en raison du préjudice causé par cette appropriation et transformation irrégulières et en remboursement des frais consécutifs aux investigations entreprises pour rechercher la fosse septique et l’origine des désordres ne sont pas fondées dès lors que ne sont établies ni une appropriation illégale des parties communes, ni un changement illicite d’affectation des locaux.

Elles ne seront donc pas accueillies et le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur les demandes 'infiniment subsidiaires’ du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite de cette cour, si elle venait à confirmer le jugement de première instance en ce qui concerne la prescription de son action, de bien vouloir l’autoriser à faire modifier l’état descriptif de division avec prise en charge de tous les frais en découlant par la SAS A, condamner cette dernière à payer, une fois que l’état descriptif de division aura été modifié et ce depuis qu’elle est propriétaire des lots litigieux, à savoir le 21 juin 2005, les charges de copropriété afférentes aux parties communes annexées et à celles afférentes à l’augmentation des tantièmes de parties communes.

Il prétend que ces demandes certes nouvelles en cause d’appel sont recevables puisque les conséquences de la prescription acquisitive sont la constitution d’un nouveau lot qui ne peut être opérée que dans le respect des dispositions du règlement de copropriété.

Or, le règlement de copropriété stipule en page 77 à la rubrique 'MODIFICATION DES LOTS’ que si un lot venait à être modifié, une nouvelle répartition des charges sera nécessaire, conformément à l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, après approbation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de cette même loi.

Il précise encore que toute modification des lots devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division.

Il ne motive cependant pas ses demandes au titre du paiement des charges de copropriété depuis le 21 juin 2005, ni n’en précise le fondement juridique.

La société A soutient que, conformément aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, ces demandes sont irrecevables.

Elle fait en outre valoir que ces demandes sont infondées.

'''''

L’article 564 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Selon l’article 566, les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que sont nouvelles en cause d’appel ses demandes qui tendent à :

* l’autoriser à faire modifier l’état descriptif de division avec prise en charge de tous les frais en découlant par la SAS A,

* condamner cette dernière à payer, une fois que l’état descriptif de division aura été modifié et ce depuis qu’elle est propriétaire des lots litigieux, à savoir le 21 juin 2005, les charges de copropriété afférentes aux parties communes annexées et à celles afférentes à l’augmentation des tantièmes de parties communes.

C’est du reste flagrant puisqu’en première instance, le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation de la société A à :

* rétablir les lieux dans leur état d’origine et ce sous astreinte,

* restituer les parties communes indûment appropriées par elle,

* lui verser 5.000 € au titre du préjudice subi, 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

* lui rembourser les frais consécutifs aux mesures d’investigations pour rechercher la fosse septique, les frais engagés à l’occasion de l’expertise.

La société A sollicitait quant à elle le rejet des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires et à titre reconventionnel la condamnation du syndicat des copropriétaires à :

* faire réaliser les travaux d’assainissement et de remise aux normes des évacuations préconisés par l’expert aux frais de la copropriété,

* prendre en charge le coût des travaux de remise en état de son appartement,

* lui verser 24.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier, 12.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ces demandes sont dès lors bien nouvelles en ce qu’elles poursuivent un but qui n’a été explicité ni par l’une ou l’autre des parties au litige et ne visent pas à opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

A cet égard, il convient de rappeler que la décision de justice rendue par les premiers juges, défavorable à la partie qui forme une demande nouvelle en appel, n’entre pas dans les prévisions de l’article 564 du code de procédure civile et ne peut être considérée comme un événement nouveau.

Il est en outre manifeste que ces demandes ne tendent pas aux mêmes fins que celles qui ont été présentées par le syndicat des copropriétaires en première instance.

Elles n’entrent donc pas dans les prévisions de l’article 565 du code de procédure civile.

Enfin, ces demandes, qui n’ont pas le même fondement que les demandes initiales et ne poursuivent pas la même fin que celles-ci, ne peuvent être considérées comme leur accessoire, leur conséquence ou leur complément et ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 566 du même code.

Il découle de ce qui précède que les demandes du syndicat des copropriétaires présentées à titre 'infiniment subsidiaires’ qui n’entrent pas dans le champ d’application des articles 565 et 566 du code de procédure civile, sont nouvelles au sens de l’article 564 et, partant, irrecevables.

Sur l’appel incident de la société A

La société A fait grief au jugement de la condamner à supporter les frais de remise en état et aux normes des lots 95 à 99 et des dépendances selon les préconisations de l’expert, sous réserve d’obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires sur les branchements qu’elle projette sur les parties communes afin d’y parvenir alors que, d’une part, les derniers travaux réalisés l’ont été par le plombier mandaté par le syndic de l’immeuble et, d’autre part, les désordres et dégradations sont le fait du syndicat des copropriétaires qui a sollicité l’expertise.

Le syndicat des copropriétaires, qui demande l’infirmation du jugement dans toutes ses dispositions, estime que la société A doit prendre en charge tous les travaux consécutifs à l’appropriation irrégulière des espaces communs et de la modification de l’affectation des locaux litigieux.

'''''

Les arguments de la société A sont inopérants dès lors qu’il est établi que :

* le sanitaire de l’appartement litigieux a été raccordé à une fosse septique non connue de la copropriété et non entretenue,

* les évacuations des eaux usées en provenance de l’évier de la cuisine et de la salle de bains de la société A n’étaient raccordées à aucun réseau d’évacuation,

* le raccordement de la fosse septique était lui-même effectué sur le réseau des eaux de pluie de la résidence,

* les travaux exécutés dans l’appartement de la société A sous son contrôle n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art,

* le plombier mandaté par la société A ne s’est pas assuré de la bonne évacuation des eaux usées et de ce que les eaux vannes en provenance des sanitaires s’évacuaient correctement.

La société A ne démontre pas que les désordres et préjudices qu’elle subit soient exclusivement imputables au plombier mandaté par le syndic de l’immeuble ou le fait du syndicat des copropriétaires.

Au contraire, l’expertise judiciaire a permis de faire constater que le système de raccordement des sanitaires et de l’évacuation des eaux usées de l’appartement litigieux à l’origine des désordres survenus dans l’appartement sont, pour partie, le fait des travaux effectués par le plombier mandaté par la société A en ce que les branchements privatifs aux branchements communs n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art.

Le tribunal a dès lors justement retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la société A dans la réalisation des désordres et condamné en conséquence :

* le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux d’assainissement et de remise aux normes des évacuations des eaux de vannes et des eaux usées à caractère commun et donc jusqu’aux branchements privatifs non compris, selon les modalités qui seront décidées par l’assemblée générale des copropriétaires conformément aux préconisations de l’expert,

* la société A à supporter les frais de remise en état et aux normes de ses lots et dépendances, selon les préconisations de l’expert, après accord de l’assemblée générale des copropriétaires relativement aux branchements projetés sur les parties communes, afin d’y parvenir.

Il découle de ce qui précède que les demandes de la société A, qui ne sont pas fondées, ne seront pas accueillies.

Le jugement sera confirmé.

'''''

La société A fait encore grief au jugement de rejeter sa demande de dommages et intérêts au titre des préjudices subis en raison du manque de diligence du syndicat des copropriétaires dans la procédure en cours, de ses changements de syndics et de conseil la veille de la clôture et des plaidoiries qui ont eu pour conséquence le retard dans la prise d’une décision de justice dans un délai correct.

Ce comportement fautif est directement responsable, selon elle, de ses préjudices tant moraux que financier.

Elle sollicite dès lors la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser :

* 24.000 € au titre de son préjudice financier, n’ayant pu louer le bien puisque ce bien non remis en état n’était pas susceptible d’être loué,

* 30.000 € au titre de ce même préjudice en raison des 25 mois qui se sont encore écoulés depuis le jugement.

Elle soutient en outre que le syndicat des copropriétaires en raison de sa résistance abusive doit être condamné à lui verser la somme de 12.000 €.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société A ne justifie pas le bien-fondé de ses prétentions.

'''''

La société A ne démontre pas que la durée de la procédure soit imputable à un comportement fautif du syndicat des copropriétaires, ni que le syndicat des copropriétaires ait manqué de diligence à l’occasion de la procédure litigieuse.

En outre, le fait de changer de syndics et de conseil n’est pas en soi constitutif d’une faute. La société A ne caractérisant pas en quoi ces changements sont révélateurs d’un comportement fautif, ses demandes ne sauraient être accueillies.

Au surplus, la société A ne rapporte pas plus la preuve de l’existence de préjudices en lien avec un comportement fautif du syndicat des copropriétaires.

Ses demandes de dommages et intérêts au titre de préjudice moral et financier, qui ne sont pas fondées, ne seront dès lors pas accueillies.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Enfin, force est de constater que la société A ne démontre pas en quoi l’action en justice du syndicat des copropriétaires a dégénéré en abus.

Sa demande de dommages et intérêts à ce titre ne saurait dès lors être accueillie.

Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il apparaît équitable en cause d’appel d’allouer la somme de 2.000 € à la société A en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe en l’essentiel de ses prétentions sera condamné aux dépens d’appel.

Les dispositions du jugement relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

DÉCLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Source XXX à D (YVELINES) tendant à :

— L’AUTORISER à faire modifier l’état descriptif de division avec prise en charge de tous les frais en découlant par la SAS A PROMOTION ET DÉVELOPPEMENT ;

— CONDAMNER la SAS A à payer les charges de copropriété afférentes aux parties communes annexées, une fois que l’état descriptif de division aura été modifié. Et ce, depuis que la SAS A PROMOTION ET DÉVELOPPEMENT est propriétaire des lots litigieux, à savoir le 21 juin 2005 ;

— CONDAMNER la SAS A PROMOTION ET DÉVELOPPEMENT à payer les charges de copropriété afférentes à l’augmentation des tantièmes de parties communes, une fois que l’état descriptif de division aura été modifié. Et ce, depuis que la SAS A PROMOTION ET DÉVELOPPEMENT est devenue propriétaire des lots n° 95 à 99, à savoir, le 21 juin 2005 ;

CONFIRME le jugement,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Source XXX à D (YVELINES) à payer la SAS A PROMOTION ET DÉVELOPPEMENT la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel,

DIT qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,