COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 JUILLET 2015

R.G. N° 14/01663

AFFAIRE :

I A

…

C/

S-T Y DE B

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 29 Novembre 2013 par le Tribunal d’Instance de COLOMBES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1112000539

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e I CHATEAUNEUF

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JUILLET DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur I A

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par M^e I CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 – N° du dossier 2014023

assisté de M^e Serge KIERSZENBAUM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0009

Madame C F épouse A

née le XXX à TROYES

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par M^e I CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 – N° du dossier 2014023

assisté de M^e Serge KIERSZENBAUM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0009

SA G H

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

XXX

XXX

représenté par M^e I CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 – N° du dossier 2014023

assisté de M^e Serge KIERSZENBAUM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0009

APPELANTS

****************

Monsieur S-T Y DE B

né le XXX à SAINT-RAPHAËL (VAR)

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 14120

assisté de M^e Bénédicte DE GAUDRIC, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE -

Madame K Y DE B épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 14120

assisté de M^e Bénédicte DE GAUDRIC, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE -

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Décembre 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président, et M^me Claire MORICE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

M^me Claire MORICE, Conseiller,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCÉDURE,

Le 1^er juillet 2007, les époux Y de B ont loué à la sarl X une maison individuelle située XXX, moyennant un loyer de 4.400 € par mois, payable par trimestre à échoir.

Les loyers n’ont plus été réglés à partir du 4^e trimestre 2009. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2009, les époux Y de B ont informé la société X qu’ils n’envisageaient pas de renouveler le bail à son terme le 30 juin 2010 et le premier trimestre 2010 n’étant pas réglé non plus, ils lui ont fait délivrer le 19 mars 2010, un commandement de payer la somme de 29.310,69 € dont 26 400 €, au titre des loyers impayés.

Par jugement contradictoire du 3 décembre 2010 dans l’instance opposant les époux Y de B à la sarl X, le tribunal d’instance de Colombes a :

— déclaré Monsieur et Madame S-T DE B irrecevables en leurs demandes de résiliation du bail conclu entre les parties,

— condamné la SARL X à payer à Monsieur et Madame S-T DE B la somme de 28.200 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 octobre 2010,

— autorisé la SARL X à s’acquitter de la dette par 12 versements mensuels de minimum 2.350 €, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 1^er du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière mensualité couvrant le solde de la dette,

— dit qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— débouté les parties de leurs autres demandes et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 13 mai 2011, le même tribunal, complétant le jugement rapporté ci-dessus et a :

— déclaré valide le congé délivré le 12 décembre 2009,

— constaté que le bail conclu entre Monsieur S T DE B et Madame K DE B et la S.A.R.L. X, portant sur les locaux situés à XXX avait pris fin le 30 juin 2010,

— dit qu’à défaut par la sarl X d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, Monsieur S T DE B et Madame K DE B pourront procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au

bailleur, et ce sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé ce délai de deux mois,

— condamné la sarl X à payer à Monsieur S T DE B et Madame K DE B une indemnité mensuelle d’occupation égale à 4 400 € par mois à compter du 1^er juillet 2010 et à 5 500 € par mois à compter du 1^er juin 2011,

— dit que la décision sera mentionnée sur la minute et les expéditions du jugement et qu’elle serait notifiée comme le jugement.

Par arrêt définitif du 29 mai 2012 la Cour de céans a confirmé le jugement du 13 mai 2011en toutes ses dispositions, et y ajoutant, a condamné la société X à payer à Monsieur et Madame Y de B la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 29 novembre 2013, dont appel, le tribunal d’instance de Colombes a :

— condamné solidairement la société G H, es qualité de codébiteur de la société X, Monsieur I A et Madame C F, épouse A, à verser à Monsieur S-T Y de B et Madame K Y de B la somme de 141.900 € au titre d’indemnités d’occupation dues pour la période du mois de juillet 2010 au mois d’octobre 2012 inclus, avec application des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— condamné la société G H, ès qualité de codébiteur de la société X, à verser à Monsieur S-T Y de B et Madame K Y de B la somme de 10.600 € correspondant aux loyers échus et impayés arrêtés au mois de juin 2010 inclus, et solidairement avec Monsieur et Madame I A uniquement à hauteur de la somme de 723 €, avec application des intérêts aux taux légal à compter de la signification du jugement,

— condamné solidairement Monsieur I A et Madame C F, épouse A ainsi que la société G H, es qualité de codébiteur de la société X à verser à Monsieur S-T Y de B et Madame K Y de B la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné in solidum Monsieur I A et Madame C F, épouse A ainsi que la société G H à verser à Monsieur S-T Y de B et Madame K Y de B la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Monsieur I A et Madame C F, épouse A ainsi que la société G H aux dépens de l’instance.

Monsieur et Madame A et la société G H ont interjeté appel de cette décision le 3 mars 2014. Aux termes de leurs dernières écritures du 3 décembre 2014, auxquelles il est expressément fait référence pour le détail de leur argumentation, ils demandent à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris en certaines de ces dispositions et, statuant à nouveau de :

A titre principal,

— dire qu’il n’a pas été institué de délégation parfaite ou imparfaite de la société X à la société G H, au profit de Monsieur et Madame Y de B

— dire que la stipulation «pour le compte» contenue dans le contrat de bail du 1^er juillet 2007 ne constitue qu’une indication de paiement de la société X, désignant la société G H et n’instituant aucune obligations, ni lien contractuel, à l’égard des époux Y de B,

— dire que la société G H a été mandatée par la société X pour payer en son nom et pour son compte les loyers fixés par le bail à usage exclusif d’habitation signé le 1^er juillet 2007 entre les époux Y de B et la société X,

— dire que la société G H n’est pas la codébitrice de la société X,

— dire que la société G H n’est pas sous-locataire de la maison située à Colombes,

— dire que la mise à disposition de la maison de Colombes à titre de logement de fonction à Monsieur A ne peut constituer une sous-location entre ce dernier et la société X,

— dire que l’acquittement d’un seul terme du loyer litigieux le 1^er octobre 2010 par Madame A ne constitue pas l’exécution d’une obligation locative résultant d’un bail verbal, ni une novation par changement de débiteur au profit des époux Y de B,

— dire que le mail adressé le 25 octobre 2012 par Monsieur A à la Préfecture des Hauts de Seine ne constitue pas une reconnaissance de dette ni une novation par changement de débiteur au profit des époux Y de B,

— constater que Monsieur et Madame Y de B n’ont pas entendu attraire Monsieur A, son épouse et la société G H, à la procédure d’action en paiement qu’ils ont initialement diligentée à l’encontre de la société X devant le tribunal d’instance de Colombes,

— constater que le jugement rendu le 3 décembre 2010 par le tribunal d’instance de Colombes a condamné la société X à payer à Monsieur et Madame Y de B la somme de 28.200 € au titre des loyers, charges et indemnités dus au 22 octobre 2010,

— constater que le jugement rectificatif rendu le 13 mai 2011 par le tribunal d’instance de Colombes a condamné la SARL X à payer à Monsieur et Madame Y de B une indemnité mensuelle d’occupation égale à 4.400 € par mois à compter du 1^er juillet 2010 et à 5.500 € par mois à compter du 1^er juin 2011 et a été confirmé par la Cour d’appel de Versailles dans un arrêt rendu le 29 mai 2012,

En conséquence,

— dire irrecevable et non fondée la présente action directe en paiement diligentée par Monsieur et Madame Y de B à l’encontre de Monsieur A, Madame A et de la société G H,

— débouter Monsieur et Madame Y de B de leurs demandes de voir condamner la société G H et Monsieur et Madame A à leur payer les indemnités d’occupation ainsi que les loyers échus, dus par la société X,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour d’appel de céans devait juger que l’action directe en paiement diligenté à l’encontre de Monsieur et Madame A, ou la société G H, par Monsieur et Madame Y de B était recevable et fondée,

— constater la cessation du bail signé le 1^er juillet 2007entre la société X et Monsieur et Madame Y de B en date du 30 juin 2010,

— constater que la société X a évalué forfaitairement à 300 € par mois, pendant la période d’impayés, la valeur de l’avantage en nature consenti à Monsieur A, gérant non rémunéré en raison de la mise à disposition temporaire de la maison de Colombes au titre de logement de fonction,

— dire que Monsieur A et Madame A ne pourraient être condamnés à payer, conformément à l’article 1753 du code civil, plus que le montant de l’avantage en nature ou sous-loyers dont a bénéficié Monsieur A, fixé par la société X à la somme de 300 € par mois,

Par conséquent :

— confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a limité le montant de la condamnation de Monsieur et Madame A au titre loyers dus à la somme de 723 €, pour le cas où l’action directe des époux Y de B à l’encontre de Monsieur et Madame A serait jugé recevable et fondée,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation dues par Monsieur et Madame A pour la période du mois de juillet 2010 au mois d’octobre 2012 inclus à la somme de 8.400 € (à savoir 28 mois d’occupation 300 €),

— constater la situation familiale et financière particulièrement difficile de Monsieur et Madame A,

— dire que Monsieur et Madame A sont fondés à bénéficier d’un délai de paiement de deux ans à compter de l’issue définitive de la présente procédure pour le cas où ils seraient condamnés à payer à Monsieur et Madame Y de B une quelconque somme,

— constater la situation financière particulièrement difficile de la société G H,

— dire que la société G H est fondée à bénéficier d’un délai de paiement de deux ans à compter de l’issue définitive de la présente procédure pour le cas où elle serait condamnée à payer à Monsieur et Madame Y de B une quelconque somme,

— débouter Monsieur et Madame Y de B de toutes leurs autres demandes,

En tout état de cause,

— débouter Monsieur et Madame Y de B de leur demande de dommages et intérêts,

— débouter Monsieur et Madame Y de B de leur demande de voir ordonner la conversion de la saisie-conservatoire effectuée à l’encontre de la société G H en saisie-attribution,

— débouter Monsieur et Madame Y de B de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation de Monsieur et Madame A et de la société G H aux dépens de l’instance,

— les condamner à payer à Monsieur A, à Madame A et à la société G H la somme de 3.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens, qui seront recouvrés pour ceux d’appel par Maître CHATEAUNEUF, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame Y de B sollicitent de la Cour :

— déclarer Madame A, Monsieur A et la société G H irrecevables en leur

appel et en tout cas mal fondés en l’ensemble de leurs demandes,

— rejeter l’ensemble des demandes des époux A et de la société G H,

Y ajoutant,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur I A, Madame C F, épouse A et la société G H à payer aux époux Y de B la somme de 141.900 € en principal, augmentée des intérêts qui ont couru depuis, soit à ce jour 164.804,31 € (dette jusqu’au 30 juin 2010),

— réformer partiellement le jugement, en ce qu’il les a condamnés à payer la somme de 723 €, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au 30 juin 2010,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement Monsieur I A, Madame C F, épouse A et la société G H à payer aux époux Y de B la somme de 10.600 € au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au 30 juin 2010,

— condamner solidairement Monsieur I A, Madame C F, épouse A et la société G H à payer aux époux Y de B à titre de dommages intérêts pour le préjudice qu’ils ont subi du fait de n’avoir pu relouer en temps utile leur maison et résistance abusive au paiement à hauteur de 20.000 €,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— débouter tous contestants de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— condamner la société G H, gérant de fait, à payer aux époux Y de B la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur I A, Madame C F, épouse A et G H à payer aux époux Y de B aux dépens dont distraction au profit de Maître Christophe DEBRAY, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Si la Cour infirme le jugement ayant reconnu fondée l’action directe en paiement à l’encontre de Monsieur I A, Madame C F, épouse A et la société G H,

Statuant à nouveau,

— confirmer la novation intervenue le 25 octobre 2012, monsieur A s’étant substitué à la société X en ses obligations envers les époux Y de B,

— condamner Monsieur I A à payer aux époux Y de B la somme de 141.900 € en principal augmentée des intérêts qui ont couru depuis soit à ce jour 164.804,31 € (dette jusqu’au 30 juin 2010),

— condamner Monsieur I A à payer aux époux Y de B la somme de 10.600 € au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au 30 juin 2010,

— condamner Monsieur I A, à payer aux époux Y de B à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qu’ils ont subi du fait de n’avoir pu relouer en temps utile leur maison et résistance abusive au paiement à hauteur de 20.000 €,

— condamner Monsieur I A à payer aux époux Y de B la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur I A à payer aux époux Y de B aux dépens dont distraction au profit de Maître Christophe DEBRAY, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2014.

MOTIFS

Les époux A appelants ont habité du 1^er juillet 2007 au 31 octobre 2012 dans une maison individuelle située XXX appartenant aux époux Y de B.

Le contrat de bail identifiait comme locataire la sarl X de droit luxembourgeois, représentée par son gérant unique I A. Conclu pour trois ans jusqu’au 30 juin 2010, il est venu à expiration par l’effet d’un congé délivré par les époux Y de B à la sarl X pour non paiement de loyer. Par arrêt définitif du 29 mai 2012, la Cour de céans a confirmé le jugement du tribunal d’instance de Colombes du 3 décembre 2010, en ce qui concerne la condamnation de la sarl X à payer l’arriéré locatif de 28 200 €, indemnités d’occupation comprises, dû au 22 octobre 2010. Un jugement rectificatif du 13 mai 2011, rendu par le même tribunal, après avoir validé le congé à effet au 30 juin 2010 et prononcé l’expulsion de la société locataire X, a condamné cette dernière à payer une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux de 4440 € à compter du 1^er juillet 2010 et de 5500 € à compter du 1^er juin 2011. Les lieux ont été libérés le 31 octobre 2012.

Par jugement contradictoire du 29 novembre 2013, dont appel, le tribunal d’instance de Colombes a notamment condamné solidairement les époux A et la SA G H à payer aux époux Y DE B le montant de l’indemnité d’occupation de juillet 2010 à octobre 2012, soit la somme de 141 900 € et a condamné la SA G H à leur payer l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2010, soit la somme de 10 600 € et solidairement avec les époux A, à hauteur de la somme de 723 €.

Les prétentions des parties sont résumées, ainsi qu’il suit :

Les appelants, les époux A et la SA G H contestent leur condamnation et concluent au débouté de es époux Y DE B et à l’infirmation du jugement entrepris.

De leur côté, les époux Y DE B, intimés, reprennent leurs prétentions initiales, en affirmant que les époux A et la SA G H leur sont redevables de l’arriéré locatif, en raison de leur qualité de sous-locataires et la SA G H seule, en raison de sa qualité de codébitrice de la société preneuse.

En ce qui concerne les époux A, ils allèguent que ces derniers ont exécuté un bail verbal, en payant directement des loyers et qu’ils leur sont redevables des sommes dues, en vertu des dispositions de l’article 1715 du code civil. Ils invoquent aussi l’article 1753 du code civil qui énonce que 'les paiements faits par le sous-locataire, soit en vertu d’une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l’usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation.' Ils ajoutent que les lieux loués peuvent être considérés comme un logement de fonction de I A, puisqu’il est le gérant de la sarl X.

En ce qui concerne la SA G H, ils allèguent l’existence d’une délégation de paiement, faisant valoir que cette dernière s’était engagée à payer pour le compte de la société luxembourgeoise X dont elle est la filiale en France, et qu’eux-mêmes ont accepté, en tant que bailleurs, de recevoir le principe du paiement par la SA G H et ont exprimé leur volonté de décharger la sarl X au profit de la SA G H. Ils arguent qu’il s’agit pour eux d’une délégation imparfaite et non, d’un mandat, comme le prétend la SA G H.

— La SA G H, appelante, fait valoir qu’elle n’a été que mandatée par la sarl X pour payer les loyers aux époux Y DE B et qu’est à tort, que le premier juge a estimé qu’elle était codébitrice de la société preneuse à leur égard.

— Les époux A, appelants, exposent, qu’à aucun moment, ils n’ont été sous-locataires de la société preneuse, celle-ci n’ayant fait que mettre les lieux loués à leur disposition.

Ils font valoir que le fait, pour C A, d’avoir effectué un seul terme de loyer ne saurait équivaloir à l’exécution d’une obligation locative résultant d’un bail verbal, ni une novation par changement de débiteur, comme le prétendent les époux Y DE B. De même, le fait, pour I A, d’avoir, par courriel du 25 octobre 2012, informé la préfecture des Hauts de Seine de ses difficultés financières et de sa volonté de régler une partie de l’arriéré, à l’issue de la crise financière, ne saurait constituer une reconnaissance de dette à l’égard des époux Y DE B, ni une novation par changement de débiteur, puisque I A précisait que le règlement qu’il ferait, serait effectué au lieu et place de la sarl X.

L’objet du litige porte sur la possibilité pour les époux Y DE B d’agir directement à l’encontre des époux A et de la SA G H, étant précisé que I A est le gérant de la sarl X, société titulaire du bail et que la SA G H est une filiale de la société preneuse, alors que le contrat de bail d’habitation a été signé par I A, en tant que représentant de la sarl X et que cette dernière a été condamnée définitivement au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation, suite à la résiliation judiciaire du bail.

Le premier juge a fait droit aux demandes en paiement des époux Y DE B à l’encontre des époux A et de la SA G H.

Avant d’aborder les notions de sous-location et de délégation de paiement, invoquées en appel, et de déterminer la qualité de débiteur de l’indemnité d’occupation, il convient de rappeler les dispositions du contrat de bail.

Ce contrat qualifié de 'bail habitation principale soumis à la loi du 6 juillet 1989" avait été conclu par les époux Y DE B et la sarl X, représentée par son gérant unique, I A, sans être daté. Il se composait d’une partie générale qui n’était autre qu’un imprimé-type de bail d’habitation de la loi du 6 juillet 1989, sans aucune annotation et d’une autre partie de trois pages sur les conditions particulières.

Sous ces conditions particulières, il était précisé :

— en tête de l’acte, que le contrat annulait et remplaçait toute convention antérieurement conclue,

— que le bail était conclu pour une durée de trois ans du 1^er juillet 2007 jusqu’au 30 juin 2010 sous '1.4 – Durée du contrat de location',

— que le nom du mandataire des bailleurs était l’agent immobilier agréé FNAIM’MAISON EN VUE’ XXX à Colombes, sous '1.8.- Mandataire du bailleur',

— et, sous '1.9.- Frais et honoraires', que le montant de la rémunération de l’agent immobilier pour la rédaction de l’acte était de 5640 €, à partager par moitié entre les cocontractants.

Aucune autre pièce ayant trait au bail n’a été versée aux débats.

Sur l’action directe en paiement du fait d’une sous-location

Les époux Y DE B ont invoqué l’existence d’une sous-location pour la première fois en assignant en paiement les époux A et la SA G H devant le tribunal d’instance les 1^er et 2 octobre 2012, pour obtenir la condamnation de ces derniers au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation, alors même que la sarl X, seule titulaire du bail, avait déjà été condamnée définitivement au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation, suite à la résiliation du bail.

L’article 1753 du code civil, sur lequel ils se fondent, ne concerne que la part du prix de la sous-location dont le sous-locataire pourrait être tenu redevable envers le bailleur principal. Cet article, pris en sa version intégrale, stipule, en effet, que :

'Le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu’il puisse opposer des payements faits par anticipation. Les payements faits par le sous-locataire, soit en vertu d’une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l’usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation.'

La sous-location est interdite par la loi du 6 juillet 1989, loi à laquelle les parties ont entendu se soumettre; l’article 8 alinéa 1^er de cette loi stipule en effet que: 'Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur'. Le contrat de bail lui-même reprend cette interdiction sous l’article 2.2 des conditions générales du bail.

C’est donc en connaissance de cause que les époux Y DE B avaient choisi, sur les conseils et avec la participation du professionnel de l’immobilier qu’est la société 'MAISON EN VUE', leur mandataire, de consentir à la sarl X une location à usage d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, tout en sachant que celle-ci ne pouvait occuper les lieux bourgeoisement en tant que personne morale et à titre d’habitation principale, son siège social étant situé en dehors du territoire français.

L’allégation d’une sous-location ne sert pas de toute façon pas à asseoir une demande de résiliation du bail, qui a déjà été prononcée judiciairement, mais plutôt pour accroître les possibilités de recouvrement en France des sommes, auxquelles la société locataire a été condamnée et dont le siège social est au Luxembourg.

La sous-location est un contrat à titre onéreux qui suppose un prix, en rémunération du service rendu, par la mise à disposition du bien à l’occupant.

En l’espèce, la preuve de l’existence d’un tel contrat de location passé entre la sarl X et les époux A ou avec la SA G H n’est pas rapportée.

Selon les époux Y DE B, et c’est leur premier argument, l’occupation sert de critère 'pour qualifier la situation de sous-location', dès lors qu’il y a eu des paiements.

Les deux photocopies d’extraits de leur compte bancaire de la Société Générale, qu’ils produisent en pièces 17 et 18, ne laissent apparaître sur chacun d’entre eux qu’un seul virement :

— l’un d’un montant de 12 600 € effectué le 14 septembre 2009 par C A,

— l’autre d’un montant de 25 200 € effectué le 17 mai 2010 par la sarl X.

Il est donc inexact d’affirmer, à l’appui de ces pièces, comme le font les intimés en page 7 de leurs conclusions n° 3 que 'deux éléments plaident en faveur de la reconnaissance de la sous-location:

Les époux A et G H ont payé eux-mêmes plusieurs mensualités du loyer Pièces 17 et 18 ' et qu''en payant directement des loyers, ce qui constitue un acte type d’exécution d’une obligation locative, les époux A ont exécuté le bail verbal , de sorte qu’ils sont bien redevables des sommes dues en vertu de l’article 1715 du code civil.'

La Cour constate que la SA G H n’a pas opéré de virement au crédit du compte des époux Y DE B, seule une photocopie de chèque de 22000 € de la banque HSBC du 14 juin 2007 de la SA TCI G FRANCE au profit des époux de B étant versée aux débats et seule la société titulaire du bail, la sarl X, a effectué le virement du 17 mai 2010.

Quant au virement effectué par C A, la cause du paiement n’est pas connue et le virement est isolé. La Cour estime, dans ces conditions, que ce seul virement ne traduit pas un accord de volonté pour conclure un contrat de sous-location.

Il n’est pas, par ailleurs, produit d’autres pièces qui pourraient justifier de règlements opérés pendant la durée du bail, par les époux A, ou par la SA G H. De plus, il est observé, qu’il n’est pas indiqué qui est redevable de la taxe d’habitation.

Le deuxième argument invoqué par les intimés pour asseoir l’existence d’une sous-location est 'qu’une telle occupation des lieux constitue un avantage en nature pour les époux A.'

I A n’étant pas salarié de la société preneuse, la sarl X, mais son gérant unique, le logement mis à sa disposition et à celle de sa famille ne constitue pas un accessoire d’un contrat de travail souscrit entre la sarl X et I A moyennant une contrepartie; l’occupation des lieux loués ne donc peut être considérée comme un avantage en nature assimilable à une sous-location.

Il ressort de ce qui précède que l’occupation des lieux par le représentant de la société titulaire du bail ne peut s’analyser, en aucun cas, à une sous-location et que les époux Y DE B ne disposent d’aucune action directe, ni à l’encontre des époux A, ni à l’encontre de la SA G H. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

Sur l’action directe en paiement du fait d’une délégation et d’une novation

Les époux Y DE B allèguent qu’il y aurait une délégation de paiement imparfaite par la SA G H, puisque cette dernière avait payé les loyers pour le compte de la sarl X et qu’eux-mêmes en ont accepté le principe et les règlements par la suite, exprimant ainsi leur volonté de décharger la sarl X au profit de la SA G H, ce qui signifie que la SA G H est 'codébitrice’ des sommes dues par la sarl X, comme l’a retenu le premier juge.

Ils affirment aussi que I A s’est substitué à la sarl X, pour le paiement des loyers, puisqu’il a reconnu de façon non équivoque, dans un courriel du 25 octobre 2012 adressé à la préfecture des Hauts de Seine, vouloir payer les loyers en lieu et place de la sarl X et qu’il y a eu novation.

La SA G H oppose avoir été uniquement chargée de payer, pour le compte de la sarl X, les loyers et débours dus par cette dernière. Il ne s’agit donc que d’une stipulation pour autrui ou d’un mandat. En aucun cas, elle ne saurait, à son avis, être déclarée codébitrice avec la sarl X des dettes locatives dues aux époux Y DE B.

I A soutient qu’il n’a pas reconnu être débiteur des loyers et qu’il n’y a pas eu novation par le mail qu’il a écrit le 25 octobre 2012.

Aux termes de l’article 1275 du code civil :'La délégation par laquelle un débiteur donne au créancier un autre débiteur qui s’oblige envers le créancier, n’opère point de novation si le créancier n’a expressément déclaré qu’il entendait décharger son débiteur qui a fait la délégation'.

La délégation implique au moins deux accords de volontés, l’un entre délégant et délégué, et l’autre, entre délégué et délégataire.

En l’espèce, il n’y a ni convention de délégation de paiement, ni de clause sur le paiement des loyers dans le bail.

Une seule mention du paiement des loyers par la SA G H figurait uniquement sous la rubrique ayant trait à l’identification de la société locataire, sous '1.2.LOCATAIRE', dans les conditions particulières du contrat de bail, ainsi qu’il suit :

'La société X, sarl de droit luxembourgeois, enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 116377 en date du 22 mai 2006 et sises en son siège social XXX à Luxembourg (L-2310), représentée aux présentes par son gérant unique M. I A, ayant tout pouvoir à l’effet des présentes ainsi qu’en atteste l’extrait du RCS ci-annexé, étant précisé que les loyers et autres débours seront acquittés pour notre compte par notre filiale en France, la société G H SA.'

Aucune autre mention de paiement ne figure, ni sur l’imprimé type du contrat de bail énonçant les conditions générales, ni sous la rubrique ayant trait au loyer dans les conditions particulières du bail. Il était, en effet, simplement prévu sous '1.5. – LOYER -REVISION’ que le loyer était payable par trimestre à échoir et qu’il n’était pas indexé.

Le consentement de la SA G H à s’obliger personnellement envers les époux Y DE B n’est donc pas rapporté et ne peut non plus se déduire des éléments de la cause, à défaut de la production de justificatifs, notamment à défaut du relevé du compte locataire, de relevés de comptes bancaires faisant état de virements et d’encaissements de loyers et charges et à défaut de production de quittance. Les époux Y DE B, en prétendant que la SA G H a pris en charge le paiement des loyers et qu’eux-mêmes en ont accepté le principe ne procèdent que par affirmation. Ils n’établissent pas la réception du paiement qu’aurait effectué le supposé débiteur délégué que serait la SA G H.

De plus, force est de constater que les époux Y DE B ou leur mandataire n’ont, à aucun moment, réclamé le paiement de loyer ou de charges auprès de la SA G H, ni mis cette dernière en demeure, malgré les retards accumulés. Ils n’ont poursuivi que la sarl X de leurs demandes en paiement. C’est à elle seule qu’ils ont fait délivrer un commandement de payer et c’est elle seule qu’ils ont fait assigner en paiement devant les tribunaux d’instance, puis devant la Cour d’appel, sans mettre en cause, la SA G H, ni même les époux A. Ils ont également délivré à la seule sarl X un commandement de quitter les lieux à l’adresse des lieux loués en France le 27 juillet 2012.

En conséquence, il ne peut être considéré que la SA G H ait pris en charge le paiement des loyers, au bénéfice des époux Y DE B, comme le soutiennent ces derniers.

Il en ressort que la mention faite par la sarl X, titulaire du bail, du paiement des loyers par la SA G à cet endroit du bail ne constitue qu’une indication de paiement d’une personne qui doit payer à sa place. C’est ce qu’édicte le premier alinéa de l’article 1277 du code civil, aux termes duquel : 'La simple indication faite par le débiteur, d’une personne qui doit payer à sa place n’opère point novation.' Cette mention n’emporte donc pas délégation de paiement.

La Cour ne peut non plus constater, comme le demande la SA G H, que celle-ci a agi en vertu d’un mandat de la part de la sarl X, dans la mesure où l’indication de payer n’est portée que dans la rubrique destinée à identifier la société locataire, sous 1.2 LOCATAIRE et qu’aucun autre élément de la cause ne permet d’établir l’existence d’un mandat.

Au vu de ce qui précède, il n’est pas démontré que la SA G H ait accepté de s’engager en vertu d’une délégation, ni que les époux Y DE B aient accepté même tacitement que la SA G H règle les loyers, au lieu et place de la sarl X. Les époux Y DE B doivent être déboutés de leur action directe à l’encontre de la SA G H de ce chef.

En ce qui concerne les époux A, le virement sur le compte des époux Y DE B effectué par C A, de façon isolée et dont la cause n’est pas établie, ne peut constituer de novation par changement de débiteur, comme l’allèguent les intimés. Aux termes de l’article 1273 du code civil : 'La novation ne se présume point; il faut que la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte.' Au demeurant, aucune quittance, aucun compte locataire faisant état de ce paiement ne sont produits.

De même, le fait pour I A d’informer un tiers, en l’espèce la préfecture des Hauts de Seine, dans un courriel du 25 octobre 2012, de sa volonté de régler une partie de l’arriéré, à l’issue de la crise financière, ne constitue pas une reconnaissance de dette à l’égard des époux Y DE B, ni une novation par changement de débiteur; I A précisait que le règlement qu’il ferait, serait effectué au lieu et place de la sarl X, au moins partiellement à compter du mois d’avril 2013 et qu’il solderait le passif fin juillet /août 2013. Mais ce courriel classé confidentiel, qui était rédigé dans le cadre de la procédure d’expulsion, ne s’adressait pas aux époux Y DE B et ne visait qu’à retarder l’expulsion jusqu’à à la fin de l’année scolaire.

Il ne peut donc être déduit de ce courriel une volonté claire et certaine des parties de procéder à une novation, d’autant que le bail était résilié depuis plus de deux ans, par l’effet du congé au 30 juin 2010.

Au vu de ce qui précède, il n’est pas démontré que les époux A se soient substitués à la sarl X pour le paiement de la dette locative à l’égard des époux Q DE B. Ces derniers doivent donc être déboutés de leur demande d’action directe fondée sur la novation par changement de débiteur.

Le jugement dont appel du 29 novembre 2013 doit donc être infirmé, en ce que le tribunal d’instance a déclaré la SA G H codébitrice de la sarl X et les époux A sous-locataires.

Sur l’action directe en paiement de l’indemnité d’occupation

Le débiteur de l’indemnité d’occupation est le titulaire du bail, à savoir la sarl X qui a déjà été condamnée à ce titre par le jugement du 3 décembre 2010 et le jugement rectificatif du 13 mai 2011, rendus par le tribunal d’instance de Colombes, ce dernier jugement ayant été confirmé par arrêt du 29 mai 2012 de la Cour de céans.

Ni les époux A, ni la SA G H ne sont juridiquement redevables d’une quelconque indemnité d’occupation. Les époux Y DE B doivent être déboutés de leur demande de ce chef.

Le jugement dont appel doit, par conséquent, être infirmé, en ce que le tribunal d’instance de Colombes a condamné les époux A et la SA G H au paiement de cette indemnité.

Sur la demande des époux Y de B de conversion de la saisie-conservatoire effectuée à l’encontre de la SA G H en saisie-attribution

La conversion de la saisie-conservatoire relève de la compétence du Juge de l’Exécution. Les époux Y de B sont déboutés de leur demande de ce chef. Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur les dommages-intérêts

Il convient de débouter les époux Y de B, qui succombent en appel, de leur demande de dommages et intérêts. Le jugement dont appel qui leur a alloué 5000 € est infirmé.

La nouvelle demande de dommages intérêts pour non relocation de leur maison en temps utile et résistance abusive est rejetée, la décision étant infirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les époux A et la SA G H obtenant gain de cause en appel et le jugement étant infirmé, les époux Y de B sont condamnés aux dépens de première instance, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Compte tenu du contexte de l’affaire et de la façon dont le contrat de bail a été rédigé sans que la validité de celui-ci ait été remise en cause, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles. Les parties sont donc déboutées de leur demande de ce chef tant en ce qui concerne la première instance que la procédure en appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en toutes ces dispositions, sauf en ce qui concerne le rejet de la demande de conversion de la saisie-conservatoire effectuée à l’encontre de la SA G H en saisie-attribution,

et, statuant à nouveau:

Déboute les époux Y de B de toutes leurs demandes à l’encontre des époux A et de la SA G H,

Y ajoutant,

Déboute la société G H de sa demande visant à établir qu’elle était mandataire de la société X pour le paiement des loyers,

Déboute les époux Y de B de leur demande de dommages et intérêts pour non relocation en temps utile et résistance abusive,

Dit que chacune des parties supportera la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en première instance et en cause d’appel,

Condamne les époux Y de B aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés pour ceux d’appel par Maître CHATEAUNEUF, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,