COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

AP

Code nac : 30G

12^e chambre section 2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 NOVEMBRE 2015

R.G. N° 14/05390

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires XXX, représenté par son XXX

C/

XXX

…

Société GROUPAMA GRAND EST Caisse Régionale d’Assurances mutuelles agricoles du Grand Est, Police d’Assurance n° 10590104 T – assignée en intervention forcée le 24.02.2015

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 19 Juin 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 08

N° Section : 00

N° RG : 14/02381

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Franck LAFON

— M^e Pierre GUTTIN

— M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU -M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires XXX, représenté par son XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20140325

Représentant : M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364 – substitué par M^e Benjamin GAY

APPELANTE

****************

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 – N° du dossier 14000313

Représentant : M^e Marie-pierre BAUER de la SCP THIBAULT-BAUER, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 730

SARL ALIZE’S INSTITUTE

XXX

XXX

Représentant : M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 001928

Représentant : M^e Alexandra DUMITRESCO, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 117 – substituée par M^e Anne TACHON

INTIMEES

****************

Société GROUPAMA GRAND EST Caisse Régionale d’Assurances mutuelles agricoles du Grand Est, Police d’Assurance n° 10590104 T – assignée en intervention forcée le 24.02.2015

XXX

XXX

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 15088

Représentant : M^e Nicolas STOEBER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0132

PARTIE INTERVENANTE

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Octobre 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, Président,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,

Par acte sous seing privé en date du 1^er janvier 1994, la SCI Cynthia a donné à bail à la SARL Beauté Plus des locaux situés dans un immeuble sis XXX à XXX.

Le bail, d’une durée de 9 ans à compter du 1^er janvier 1994, s’est poursuivi tacitement.

Par acte du 26 janvier 2009, il a été renouvelé pour une période de 9 ans à compter du 1 er février 2009 à la suite de la cession du fonds de commerce intervenue au profit de la SARL Cannelle.

Par acte du 1^er octobre 2012, le fonds de commerce a été cédé à la SARL Alize’s Institute, dont l’objet social est la pratique de soins esthétiques.

Par avenant du 1^er octobre 2012, la SARL Alize’s Institute et la SCI Cinthia ont modifié le loyer.

Celui-ci s’élevait à compter du 30 avril 2013 à la somme de 2.037,64 euros ht soit 2.437,02 euros ttc outre une provision pour charges de 160 euros.

Le 18 octobre 2013, un dégât des eaux a endommagé le local.

Par acte du 4 novembre 2013, Maître Y, huissier de justice mandaté par la société locataire, a constaté que les trois quarts du faux plafond de la cabine numéro 3 s’étaient effondrés et que de l’eau perlait du plafond. Il a également observé que la peinture du mur de droite de la cabine numéro 2 était cloquée, cette zone se trouvant à proximité immédiate d’une trappe de visite à l’intérieur de laquelle se trouvaient des prises et des fils électriques.

Le 18 mars 2014, la société Berthelot a procédé à des travaux qui ont mis fin à la fuite.

La société Alize’s Institute a fait procéder aux travaux de réfection, pris en charge par son assureur, qui se sont achevés le 13 juin 2014, date jusqu’à laquelle la cabine numéro 3 est demeurée inutilisable.

Par acte du 12 février 2014, la société Alize’s Institute, autorisée à cet effet, a fait assigner à jour fixe la société Cynthia devant le tribunal de grande instance de Nanterre.

Par actes du 25 février 2014, la société Cynthia a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX et la société XXX, son mandataire.

Les procédures ont été jointes.

Par jugement du 19 juin 2014, le tribunal a dit qu’à compter du 18 octobre 2013 et jusqu’à la reprise des désordres mettant fin aux troubles de jouissance, le montant du loyer dû par la société Alize’s Institute serait réduit de moitié et, donc, ramené à la somme de 1.218,51 euros hors charges.

Il a, en conséquence, condamné la SCI Cynthia à restituer la somme de 6.092,55 euros pour la période du 18 octobre 2013 au 18 mars 2014.

Le tribunal a ordonné à la société Cynthia de faire procéder à la remise en état des locaux loués et fixé, dans l’attente de celle-ci, à 1.218,51 euros ttc et hors charges le montant du loyer mensuel de la locataire.

Il a condamné la société Cynthia à payer à la société Alize’s Institute la somme provisionnelle de 18.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice résultant de la perte d’exploitation subie du 18 octobre 2013 au 28 février 2014 et la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a rejeté les autres demandes de la société locataire.

Il a condamné le syndicat des copropriétaires à garantir la société Cynthia de toutes les condamnations prononcées contre elle.

Il a rejeté les demandes formées par la société Cynthia contre la société XXX LGI et condamné la société Cynthia à verser à celle-ci la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 15 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel.

Il a appelé en intervention forcée les sociétés Groupama Grand Est et MMA Iard.

Il demande que la société Groupama Grand Est, son assureur dans le cadre d’une police multi risque habitation, soit condamnée à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre et à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 17 mars 2015, a été constaté le désistement du syndicat de son action diligentée contre la société MMA Iard.

Dans ses dernières conclusions portant le numéro 3 en date du 12 février 2015, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé XXX sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à garantir la SCI Cynthia.

Il demande que la société soit condamnée à lui payer les sommes de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat soutient que l’origine des infiltrations provient des parties privatives.

Il expose que le tribunal s’est fondé sur des courriers électroniques échangés entre la gérante de la société Alize’s Institute, le syndic et Monsieur Z, copropriétaire. Il affirme que ce dernier a sans preuve déclaré que le sinistre trouvait son origine dans les gaines communes de l’immeuble. Il estime cet élément insuffisant.

Il rappelle que son syndic a réfuté le jour même cette affirmation en indiquant qu’aucun problème au niveau de la gaine ne lui avait été signalé depuis qu’il gérait la copropriété.

Il soutient que la fuite a une origine privative.

Il invoque le rapport de la société Berthelot du 10 février 2014 aux termes duquel « l’infiltration semble provenir réseau encastré du logement de Monsieur Z ». Il excipe d’un courrier de son syndic du 14 novembre 2013 déclarant que, suite aux interventions de la société Berthelot notamment celle du 13 novembre 2013, il a été constaté un défaut sur le groupe de sécurité eau froide du ballon d’eau de Monsieur Z. Il souligne que ce courrier précise que « cette réparation étant privative reste à la charge de Monsieur Z qui… préfère passer par un autre prestataire » et en infère que Monsieur Z reconnaît l’origine privative des fuites et admet qu’il lui appartient de prendre en charge les travaux de réfection. Il fait état d’un autre rapport de la société Berthelot, en date du 26 février 2014, confirmant que les infiltrations sont la conséquence d’une fuite sur le réseau encastré du logement de Monsieur Z.

Il ajoute que la société Alize’s Institute lui a demandé, le 3 décembre 2013, de l’informer « de la réparation du ballon d’eau de Monsieur Z ».

Il précise qu’il a informé la société Foncia Efimmo LGI que l’intervention aurait lieu dans l’appartement de Monsieur Z et que la société lui a répondu que « du fait de la réalisation des travaux chez Monsieur Z, l’eau devrait cesser de couler » reconnaissant le caractère privatif du sinistre.

Il souligne que toutes les parties reconnaissent que les travaux mettant fin à l’origine des fuites ont été réalisés le 18 mars 2014, date des travaux effectués sur les installations privatives du lot privatif de Monsieur Z.

L’appelant se prévaut du règlement de copropriété aux termes duquel sont « privatives dans les appartements les canalisations intérieures et leurs tuyauteries » et fait valoir que l’article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas impératif.

Il rappelle qu’il appartient à la société Cynthia de rapporter la preuve du caractère commun des canalisations et estime que l’unique courriel d’un copropriétaire est insuffisant.

Il invoque également la responsabilité du bailleur et de son mandataire dans la survenance et la persistance des désordres. Il lui reproche de ne pas avoir pris en charge les travaux, d’ordre privatif, et d’avoir tenté de transférer sur lui sa responsabilité. Il rappelle les obligations du mandataire de gestion et affirme qu’il y a manqué.

Il soutient que l’effondrement d’un faux plafond ne résulte jamais d’une infiltration ponctuelle mais toujours d’infiltrations continues pendant une longue période. Il déclare que de telles infiltrations sont visibles avant que le faux plafond ne s’effondre. Il s’interroge sur l’absence de pièces démontrant que la société Cynthia a entretenu les locaux.

Le syndicat relève que le locataire bénéficie d’une garantie perte d’exploitation et lui reproche de ne pas justifier de l’absence d’indemnisation, notamment par une attestation de son assureur.

Dans ses dernières écritures portant le numéro 3 en date du 2 février 2015, la SCI Cynthia sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à indemniser la société Alize’s et la condamnation de celle-ci à lui rembourser les sommes versées à la suite du jugement.

Subsidiairement, elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à la garantir.

Elle demande la condamnation solidaire du syndicat et de la société Alize’s Institute à lui payer la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et s’oppose à la demande aux mêmes fins du syndicat.

La société déclare avoir été écartée de toute réunion avec un expert mandaté par l’assureur du syndicat ou de son locataire, affirme qu’elle n’a été informée du sinistre que 7 jours après celui-ci, indique qu’elle en a informé son mandataire, que celui-ci a avisé la société Alize’s Institute et qu’elle n’a plus été contactée par elle. Elle souligne qu’aucun courriel ne lui a été adressé.

Elle conteste toute responsabilité, la fuite ne provenant pas de ses locaux et ne faisant pas suite à un défaut d’entretien de ceux-ci. Elle se prévaut du constat d’huissier du 4 novembre 2013, effectué à la demande de la locataire, qui a noté que le béton du plafond était visible et que l’eau provenait d’un étage supérieur.

Elle observe que le changement de joints réalisé le 29 octobre 2013 n’a pas mis fin à la fuite, rappelle les divers compte rendus d’intervention et estime que la fuite provient des canalisations encastrées de l’appartement de Monsieur Z. Elle conteste qu’elle provienne de dysfonctionnements de canalisations dans la gaine technique, les travaux ayant été réalisés dans l’appartement de Monsieur Z. Elle déclare qu’il n’a pas été nécessaire de casser la gaine technique ainsi qu’il résulte du devis de la société Berthelot et de la fourniture de tubes de cuivre posés dans l’appartement de Monsieur Z avec percement des cloisons de celui-ci.

Elle excipe du règlement de copropriété qui déclare privatives, dans les appartements, les canalisations intérieures et leurs tuyauteries. Elle estime non transposables les arrêts invoqués par la locataire. Elle affirme que celle-ci ne justifie pas que les canalisations étaient intégrées dans les gros murs ou qu’il s’agissait d’équipements communs. Elle rappelle qu’il lui appartient de démontrer ce caractère commun.

Elle invoque l’article 1725 du code civil et la notion de tiers, étendue en tout état de cause à la copropriété. Elle excipe d’arrêts.

Elle soutient que sa responsabilité ne peut être engagée que si elle a manqué de diligence. Elle conteste toute négligence. Elle fait valoir qu’elle a avisé son mandataire immédiatement et que celui-ci a informé la locataire, trois jours plus tard, qu’il avait pris contact avec le syndic. Elle ajoute qu’un copropriétaire ne peut se substituer au syndic dans la recherche de fuite et dans l’exécution des travaux urgents et relève que la société Alize’s Institute a pris directement attache avec le syndic sans l’informer de l’ampleur ou de l’évolution du sinistre. Elle affirme que le syndic a fait procéder aux réparations dès que l’origine de la fuite a été identifiée ce qui rendait inutile la délivrance d’une assignation. Enfin, elle fait état des courriers adressés par son mandataire au syndic.

A titre subsidiaire, elle conteste les demandes de la société Alize’s Institute.

En ce qui concerne les travaux, elle déclare s’être rendue sur les lieux dès qu’elle a eu connaissance du jugement mais que la société ne l’a pas laissée entrer, lui a indiqué que le plafond avait été refait et précisé que l’affaire était entre les mains des assurances ainsi qu’il résulte du constat de Maître X, huissier de justice, en date du 26 juin 2014. Elle reproche à la société d’avoir demandé sa condamnation à les réaliser alors qu’elle les a exécutés elle-même et observe que les travaux pris en charge par son assureur s’élèvent à 1.931,16 euros.

En ce qui concerne la perte d’exploitation, elle relève que la société a souscrit un contrat auprès de la société Axa qui couvre le risque dans la limite de 18 mois du chiffre d’affaires et observe que cette garantie s’applique en cas de dégât des eaux. Elle affirme que l’attestation délivrée par la société Axa ne justifie pas de l’absence de prise en charge de cette perte et sollicite la production d’une attestation mentionnant expressément un refus d’indemnisation de celle-ci. Elle estime curieux que la société ait adressé à son assureur deux courriers attestant de la perte du chiffre d’affaires si ce n’est pour être dédommagée de la perte d’exploitation. Elle fait valoir que son préjudice n’est qu’éventuel et limité au montant qui ne serait pas indemnisé par son assureur.

Elle considère que son propre assureur ne peut être mis en cause, la fuite ne s’étant pas produite dans ses locaux.

Elle fait valoir que la locataire a posé, sans son autorisation, sous le plafond tendu un faux plafond qui a masqué la fuite et qui s’est effondré alors que le plafond tendu a résisté. Elle lui reproche donc de n’avoir pas permis de s’apercevoir rapidement de la fuite. Elle précise qu’un second sinistre est survenu, le 12 mars 2014, dans l’entrée du salon dont le plafond est demeuré en plafond tendu et que la fuite a pu être immédiatement détectée. Elle considère qu’en l’absence de faux plafond, aucun dégât ne se serait produit, l’eau ayant pu être évacuée en perçant le plafond tendu.

Elle conclut que la société locataire ne justifie pas de son préjudice en son principe.

Elle soutient qu’elle ne le justifie pas dans son quantum. Elle relève que le chiffre d’affaires mentionné dans les attestations des cabinets d’expertise comptable est TTC alors que la TVA ne correspond pas à un préjudice et affirme excessive l’évaluation de la perte du chiffre d’affaires à 5.000 euros par mois. Elle ajoute que seule la marge doit être indemnisée.

En ce qui concerne le loyer, elle fait valoir que le local se compose d’une entrée, de 4 cabines de soins, d’une grande cabine, d’un hammam, d’une douche et d’un WC et que seule la 3 ème cabine a été endommagée. Elle estime excessive la réfaction de 50% du loyer et déclare qu’une réduction proportionnelle à la surface serait de 15%. Elle ajoute que la fuite a cessé le 18 mars 2014 et que la société ne justifie pas qu’elle a dû attendre le 13 juin pour effectuer les travaux de peinture. Elle indique que des prises sont placées près de la gaine technique et que d’autres sont situées au fond des cabines. Elle affirme que la locataire ne démontre pas ne pas avoir pu utiliser la deuxième cabine. Elle estime que la diminution du loyer ne peut excéder 2.723,36 euros pour la période du 18 octobre 2013 au 13 juin 2014.

Elle indique que des loyers ont été compensés avec les causes du jugement et qu’une saisie attribution a été pratiquée. Elle demande la restitution de ces sommes.

Subsidiairement, elle réclame la garantie du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juin 1965.

Elle conteste toute négligence dans l’entretien des locaux et souligne que ceux-ci ne sont pas à l’origine du sinistre.

Elle invoque le manque de réactivité du syndicat dans la recherche de fuites, les interventions des entreprises étant tardives, l’origine de la fuite n’étant déterminée que le 24 janvier et les travaux ayant eu lieu près de deux mois plus tard. Elle fait valoir que le préjudice de la société locataire aurait été moindre si le syndicat s’était montré plus diligent.

Dans ses dernières écritures portant le numéro 5 en date du 7 août 2015, la SARL Alize’s Institute conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Elle demande qu’y ajoutant, la SCI Cynthia soit condamnée à lui payer les sommes de:

17.500 euros en réparation de son préjudice résultat de la perte d’exploitation du fonds du 1 er mars 2014 au 16 juin 2014

3.483,32 euros au titre du trop perçu de loyers pour la période du 18 mars 2014 au 13 juin 2014.

Elle demande qu’il lui soit donné acte que, s’agissant du trop perçu de loyers, le règlement des sommes s’effectuera prioritairement par compensation légale avec les loyers.

Elle réclame le rejet des demandes des autres parties et la condamnation de la société Cynthia à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société expose que, jusqu’à début octobre 2013, son chiffre d’affaires n’a cessé de progresser passant de 5.423,95 euros en janvier 2013 à 10.250,20 euros en septembre 2013.

Elle rappelle les diverses interventions ayant suivi le dégât des eaux, conteste avoir écarté son bailleur de la visite, en urgence, de l’expert de son assureur et invoque les courriels adressés par elle à la société XXX LGI et au syndic. Elle déclare qu’en raison de la poursuite des désordres, elle a assigné sa bailleresse le 12 février 2014 et qu’elle a appris le 27 février que les travaux nécessaires à l’arrêt de la fuite seraient réalisés en mars.

Elle affirme que, le 18 mars 2014, la société Berthelot a procédé à la réfection des canalisations EFS et ECS situées dans la gaine technique de l’immeuble et qualifiées de parties communes et que la fuite a cessé ce qui démontre la cause et l’origine des désordres. Elle souligne qu’elle a fait immédiatement procéder aux travaux de réfection de ses locaux afin de limiter son préjudice mais que ceux-ci n’ont été réalisés qu’après les débats ayant donné lieu au jugement querellé ce qui justifiait sa demande de réfection.

La société invoque un défaut de jouissance paisible de ses locaux imputable à la bailleresse qui a manqué aux obligations prescrites par les articles 1719 et 1720 du code civil.

Elle fait état de l’importance de son trouble de jouissance et se prévaut du constat d’huissier du 5 novembre 2013. Elle affirme que les cabines 2 et 3 étaient condamnées jusqu’à la réfection des locaux, la zone cloquée du mur de la cabine 2 étant à proximité immédiate d’une trappe de visite où se trouvaient des câbles et fils électriques. Elle ajoute que, durant cinq mois, l’eau a coulé du plafond de manière ininterrompue.

Elle invoque une inexécution contractuelle fautive de la bailleresse.

Elle soutient que la fuite provenait des gaines communes de l’immeuble. Elle indique que, dès le 8 novembre 2013, date de la déclaration du sinistre à son assureur, le syndicat a fait état de désordres résultant d’un défaut « au niveau de la colonne montante » de l’immeuble et d’une fuite à cet endroit. Elle excipe, surtout, du rapport d’intervention de la société Berthelot qui démontre un dysfonctionnement des canalisations EFS et ECS encastrées dans la gaine technique de l’immeuble au niveau de l’appartement de Monsieur Z. Elle se prévaut du constat de la société 2F du 7 novembre 2013 qui a conseillé de casser la gaine technique et de celui de la société Berthelot du 26 décembre qui a relevé l’absence de fuites sur les réseaux apparents de Monsieur Z, distincts des canalisations encastrées, et proposé l’ouverture de la gaine technique dans le logement de Monsieur Z. Elle soutient que cette gaine a été ouverte le 23 janvier 2014 ce qui a permis à la société Berthelot de découvrir une fuite au niveau de ces canalisations encastrées situées à l’intérieur de la gaine du logement de Monsieur Z et de procéder, le 18 mars, aux travaux d’ « abandon et de pincement des canalisations encastrées d’alimentation ». Elle observe que cette analyse correspond à l’analyse de Monsieur Z.

Elle affirme que le dégât des eaux est sans lien avec le défaut d’étanchéité du chauffe-eau de Monsieur Z situé à l’autre bout de son appartement et réparé dès novembre 2013 alors que la fuite a continué.

Elle soutient que le courriel de la société Berthelot du 26 février 2014 sur le caractère privatif des réseaux concernés est contredit par toutes les pièces produites et souligne que la société n’est pas qualifiée pour distinguer les parties privatives et communes. Elle ajoute que, pour accéder à la gaine, le technicien devait passer par l’appartement de Monsieur Z. Elle précise que la société Berthelot a abandonné et pincé les canalisations encastrées dans la gaine à l’origine de la fuite et installé un nouveau système apparent non relié aux canalisations encastrées. Elle souligne que ces travaux n’auraient pas été nécessaires si la fuite provenait de la partie apparente des canalisations situées dans l’appartement de Monsieur Z.

Elle fait valoir que les canalisations encastrées dans la gaine technique sont, en application de l’article 3 de la loi du 11 juillet 1965, présumées communes et, donc, que toute fuite constatée sur une canalisation de l’immeuble, même sur une fraction située dans un lot privatif, est considérée comme un désordre affectant les parties communes. Elle se prévaut d’arrêts et estime qu’il appartient à celui contestant ce caractère présumé commun de rapporter la preuve contraire.

Elle soutient que seules sont considérées privatives, aux termes du règlement de copropriété, les canalisations intérieures et tuyauteries situées dans les appartements des copropriétaires. Elle relève que la liste des parties privatives est limitative contrairement à celle des parties communes. Elle considère donc que des canalisations encastrées dans la gaine technique de l’immeuble sont communes car ne se situant pas à l’intérieur de l’appartement. Elle excipe d’arrêts qualifiant de parties communes des canalisations encastrées. Elle observe qu’en installant un réseau apparent en lieu et place du réseau encastré situé dans la gaine, la société Berthelot a transformé des parties communes en parties privatives.

Elle rappelle que les gaines sont réputées parties communes et précise que le règlement de copropriété ne les qualifie pas de partie privative.

Elle conclut que les canalisations encastrées dans la gaine sont des parties communes.

L’intimée rappelle les articles 1719 et 1720 du code civil et soutient que sa bailleresse n’est pas exonérée par l’origine commune des désordres. Elle excipe d’arrêts et affirme que ceux invoqués par la SCI ne sont pas transposables. Elle souligne que le bail ne contient aucune clause limitant la responsabilité de sa bailleresse.

Elle fait, en outre, état d’arrêts retenant la responsabilité du bailleur qui n’avait pas tout mis en oeuvre pour faire cesser le trouble de la locataire, notamment en faisant réunir une assemblée générale.

Elle reproche à la SCI de ne pas avoir accompli les diligences nécessaires.

Elle soutient que seule la présente procédure a permis l’arrêt de la fuite.

Elle invoque l’absence de toute action entre la mi décembre et le 18 mars 2014 et affirme avoir régulièrement avisé le mandataire de la SCI, les courriels adressés au syndic lui étant transmis en copie.

Elle fait valoir que la SCI n’a pas fait convoquer une assemblée générale du syndicat, n’a pas fait assigner le syndicat pour qu’il réalise les travaux- ce qu’elle seule et non son mandataire pouvait faire- et ne lui a pas adressé une mise en demeure à cet effet.

Elle estime que l’installation d’un faux plafond ne l’exonère pas aux motifs qu’elle avait le droit d’y procéder et que cette installation n’a aucun lien avec le dégât des eaux. Elle ajoute que son préjudice de jouissance aurait été le même, l’eau continuant à s’écouler pendant plusieurs mois.

En ce qui concerne son préjudice économique, l’intimée déclare qu’il a duré jusqu’au 13 juin 2014, qu’il a concerné ses prestations de services et ses ventes de marchandises représentant 18% de son activité. Elle fait état de pertes mensuelles de 5.000 euros jusqu’au 30 mai 2014 et de 2.500 euros jusqu’au 13 juin, deux des trois cabines étant inutilisables.

Elle soutient que le chiffre d’affaires, et non la marge, doit être pris en compte et que, même si la marge brute est retenue, le préjudice s’élève à 18.388,30 euros. Elle évalue donc son préjudice économique total à la somme de 35.500 euros soit 18.000 euros jusqu’au 28 février 2014 et 17.500 euros ensuite.

Elle fait valoir que la réfaction du loyer ne doit pas être prise en compte pour réduire le préjudice d’exploitation, cette réfaction ayant pour objet d’indemniser le trouble de jouissance soit l’impossibilité pour elle de jouir librement des locaux conformément au bail.

Elle estime que le chiffre d’affaires doit être apprécié TTC car elle doit supporter la TVA.

Elle compare son chiffre d’affaires de mars 2013 à juillet 2013 et celui réalisé de mars à juin 2014 et en infère à une perte sèche de 13.641,64 euros.

Elle ajoute la perte de chance de réaliser un chiffre d’affaire complémentaire.

Elle considère que la réfaction de 50% du loyer est justifiée par l’état des locaux.

Elle se prévaut d’une attestation de son assureur aux termes de laquelle celui-ci ne l’a pas indemnisée de sa perte d’exploitation. Elle affirme que, même si son assureur l’indemnisait, il le ferait dans les limites du préjudice non réparé. Elle ajoute qu’il serait subrogé dans ses droits.

Dans ses dernières écritures numéro 2 en date du 2 septembre 2015, la société Groupama Grand Est conclut que l’indemnisation de la SARL entrant dans ses garanties contractuelles ne peut excéder 6.140,76 euros et s’oppose aux autres demandes.

La société conteste le caractère commun des canalisations.

Elle reconnaît que, compte tenu de la police, sa garantie est acquise même si le dégât est imputable à une partie privative mais précise qu’elle pourrait alors intervenir en cumul d’assurance avec l’assureur du copropriétaire concerné. Elle souligne la tardiveté de sa mise en cause, en appel, ce qui lui interdit de connaître cet assureur.

En ce qui concerne le préjudice de la SARL, elle fait valoir le caractère saisonnier de son activité et fait état d’une perte de chiffre d’affaires moyen de 2.753,79 euros ht en comparant le chiffre d’affaires de janvier 2013 à septembre 2013, hors congés, avec celui réalisé d’octobre 2013 à juin 2014.

Elle demande que la réfaction du loyer soit prise en compte, la SARL étant un locataire commercial et le loyer entrant dans ses charges d’exploitation. Elle en conclut à un préjudice mensuel de 1.535,19 euros.

Elle déclare qu’elle n’est tenue que des conséquences directes du fait accidentel et estime à 4 mois la durée nécessaire à la remise en état, le surplus étant dû à la tardiveté de la réaction des intervenants et n’étant donc pas indemnisable.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2015.

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Sur l’origine du sinistre

Considérant que plusieurs tentatives destinées à mettre fin à la fuite ont été vaines ; que le changement de joints effectué le 29 octobre 2013 aux premier et deuxième étages a été inefficace ; qu’un contrôle des canalisations communes et privatives des logements des premier et deuxième étage réalisé par la société Berthelot le 31 octobre n’a pas permis de constater des fuites actives sur les alimentations apparentes et les appareils sanitaires ;

Considérant que le défaut sur le groupe de sécurité eau froide du ballon d’eau de Monsieur Z est dépourvu de lien avec le sinistre, le ballon étant éloigné du salon ;

Considérant que la société Berthelot a écrit, le 26 décembre 2013, que l’infiltration semblait provenir de la colonne eau froide et a proposé d’ouvrir la gaine technique située dans le logement de Monsieur Z ; qu’elle a confirmé le 24 janvier que l’infiltration semblait provenir du réseau encastré du logement de Monsieur Z ; qu’elle a précisé qu’une réparation définitive n’était pas envisageable et conseillé de procéder à la mise en apparent des réseaux eau chaude et eau froide ; que, le 26 février, elle a confirmé que le sinistre provenait d’une fuite sur le réseau encastré du logement de Monsieur Z et précisé que le réseau concerné était privatif ; que le devis établi par la société fait état de l’abandon et du pincement des canalisations encastrées et de la pose de tube en cuivre et de percements afin de réaliser l’alimentation eau froide et eau chaude de l’appartement ;

Considérant que ces travaux ont été réalisés le 18 mars 2014 ;

Considérant qu’il résulte de ces courriels et devis que le sinistre est imputable à des fuites sur les canalisations eau froide et eau chaude qui sont encastrées dans la gaine technique et non à des fuites sur la partie apparente des canalisations situées dans le logement de Monsieur Z ;

Considérant que la qualification par la société Berthelot du réseau comme partie privative est sans incidence ;

Considérant que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute communs les éléments d’équipements communs y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

Considérant que le règlement de copropriété peut déroger à cette règle, supplétive ;

Considérant que le règlement de copropriété définit les parties privatives comme celles affectées à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré ou à son utilité exclusive ; qu’il cite celles-ci et inclut « les canalisations intérieures et leurs tuyauteries » ;

Considérant qu’il définit les parties communes commues, générales ou spéciales, comme celles affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; qu’il précise que l’énumération qu’il en donne est purement énonciative et non limitative;

Considérant que le règlement de copropriété ne précise donc pas que les canalisations encastrées dans la gaine technique de l’immeuble sont privatives ;

Considérant que l’article 3 précité répute communes les gaines ; que le règlement de copropriété ne les énonce pas comme privatives ;

Considérant, dès lors, que, conformément à l’article précité, la canalisation, à l’origine de la fuite, encastrée dans une gaine est commune ;

Considérant que l’origine du dégât des eaux est donc commune ; que le syndicat des copropriétaires en est dès lors responsable en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur la responsabilité du bailleur

Considérant qu’ aux termes de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent, par voies de fait, à sa jouissance ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires est un tiers au sens de cet article ;

Considérant qu’il appartient, toutefois, à la SCI de démontrer qu’elle a effectué toutes diligences auprès du syndicat pour que celui-ci mettre fin au trouble ; qu’elle doit, au cas où la responsabilité du syndicat pourrait être engagée, établir qu’elle a accompli toutes les diligences nécessaires auprès du syndic pour pallier le trouble de jouissance et que ses démarches n’ont pas abouti ;

Considérant que la SCI a été informée du sinistre le 25 octobre 2013 ; qu’elle en a avisé son mandataire, la société XXX, qui a écrit le 28 octobre à la SARL qu’elle avait pris contact avec le syndic ;

Considérant que la société locataire a régulièrement écrit au syndic pour se plaindre de la persistance des désordres et a adressé une copie de ses courriels à la société mandataire de son bailleur ;

Considérant que la société XXX ne l’a pas contactée du 5 novembre 2013 au 29 janvier 2014 ;

Considérant que la société XXX a adressé quelques courriels de relance au syndic le syndic les 8 et 14 novembre 2013 et en janvier et février 2014 :

Considérant que le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires réunie le 18 décembre 2013, alors que le sinistre se poursuivait depuis deux mois, ne fait état que d’une demande à adresser à la société Berthelot d’effectuer des recherches dans deux appartements

Considérant que la fuite a persisté jusqu’au 18 mars 2014 ; que durant cinq mois, de l’eau s’est donc écoulée dans le local de la société locataire en provenance du plafond ;

Considérant que la société bailleresse n’a ni fait convoquer une assemblée générale ni fait assigner le syndicat des copropriétaires ni même adressé une mise en demeure au syndic; qu’elle n’a donc pas mis en oeuvre tous les moyens dont elle disposait en qualité de copropriétaire pour faire cesser le trouble qui se prolongeait;

Considérant qu’elle a donc commis une faute personnelle engageant sa responsabilité ;

Sur les conséquences

Considérant que la SCI Cynthia, à l’encontre de laquelle la Sarl Alize’s Institute forme seule ses demandes, est tenue de réparer les conséquences du sinistre ;

Considérant que la société locataire était en droit d’installer un faux plafond ; que l’existence de celui-ci n’est pas à l’origine du désordre ;

Considérant que les travaux ont été réalisés et les locaux remis en l’état ; que les demandes de ce chef seront rejetées et le jugement infirmé sur ce point ;

Considérant que la société locataire n’a pu jouir pleinement des locaux loués ; qu’une réduction du loyer est donc justifiée ;

Considérant que cette réfaction ne peut être proportionnelle à la surface touchée mais doit être appréciée en fonction de la nature des locaux atteints ;

Considérant qu’une des trois cabines était totalement hors d’usage et une deuxième était endommagée ; que la fuite persistante provoquait une odeur d’humidité dans l’ensemble du local et entraînait un préjudice de jouissance important; que le tribunal a justement indemnisé ce préjudice par une réfaction de 50% du montant du loyer ;

Considérant que le délai de trois mois écoulé entre la fin de la fuite et la réfection des locaux n’est nullement excessif compte tenu du temps de séchage des murs étant observé que la société victime a elle-même pris l’initiative de faire réaliser ces travaux et ainsi limité son préjudice ;

Considérant que cette réfaction doit donc s’appliquer du 18 octobre 2013 au 13 juin 2014, date de la fin des travaux de réfection des locaux ;

Considérant que la SCI Cynthia devra donc payer à la société Alize’s Institute la somme de 6.092,55 euros pour la période comprise entre le 18 octobre 2013 et le 18 mars 2014 et celle de 3.483,32 euros pour la période postérieure soit la somme totale de 9.575,87 euros ;

Considérant que la demande de compensation avec les futurs loyers sera, compte tenu de la nature de ces sommes, accueillie ;

Considérant, en ce qui concerne le préjudice économique, que la société Alize’s Institute verse aux débats une attestation de la société Axa France, son assureur, en date du 14 octobre 2014 aux termes de laquelle celle-ci indique n’avoir procédé à aucun versement en sa faveur ;

Considérant qu’il en résulte que la société Alize’s Institute n’a pas été, à cette date, indemnisée par son assureur ;

Considérant que les autres parties n’ont procédé à aucune démarche auprès de celui-ci ou mis en cause cet assureur dans la procédure; qu’elles ne versent pas de pièces de nature à établir que la société Axa a indemnisé la société locataire ;

Considérant qu’il n’est donc pas justifié que le préjudice économique invoqué a été pris en charge par la société Axa ;

Considérant qu’il résulte d’une attestation de l’expert comptable de la société que celle-ci a réalisé un chiffre d’affaires mensuel moyen d’environ 8.700 euros de janvier à septembre 2013, en excluant celui du mois d’août, étant observé que ce chiffre croissait régulièrement et de 5.500 euros de octobre 2013 à février 2014 ; qu’un autre expert comptable a fait état d’un chiffre d’affaires moyen de 5.400 euros de mars 2014 à juin 2014 ;

Considérant toutefois que le chiffre d’affaires comprend des coûts ; que le préjudice réellement subi est constitué par la marge brute perdue ; que cette marge s’élevait à la somme, non contestée, de 5.867 euros en 2013 pour un chiffre d’affaires mensuel moyen de 6.000 euros ; que ce résultat correspond à la première année de son activité qui fait l’objet de dépenses, notamment d’approvisionnement, nécessairement importantes ;

Considérant que la réfaction du loyer a pour objet l’indemnisation du trouble de jouissance subi par le preneur ; que ce préjudice est distinct de celui résultant de la perte de marge étant relevé que le local n’est pas destiné au stockage de marchandises ; que cette réduction ne doit donc pas être prise en compte dans l’estimation de la perte de marge ;

Considérant qu’au vu de la marge réalisée en 2013, de la hausse du chiffre d’affaires avant le sinistre et de la durée de la perte, ce préjudice sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 13.000 euros ; que la SCI sera condamnée au paiement de cette somme ;

Sur la garantie du syndicat

Considérant que le syndicat est responsable du sinistre ; qu’il doit donc garantir la SCI ;

Considérant qu’il ne résulte d’aucune pièce que le préjudice subi par la société Alize’s à la suite de l’inondation dont elle a été victime provient, ne serait-ce que partiellement, d’un mauvais entretien des locaux par le bailleur ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires devra donc garantir intégralement la société Cynthia de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, frais et accessoires ;

Sur la garantie de la société Groupama Grand Est

Considérant qu’au titre du préjudice immatériel, l’assureur n’est tenu que des conséquences directes du sinistre ;

Considérant que les recherches entreprises n’ont pas été continues ; que des délais ont séparé les diverses interventions des sociétés notamment celles de la société Berthelot ; qu’aucune intervention n’a eu lieu du 13 novembre au 26 décembre alors que la fuite persistait ;

Considérant qu’un délai de séchage après l’arrêt de la fuite était toutefois nécessaire avant de procéder aux travaux de remise en état ;

Considérant que, dans ces conditions, les conséquences directes du sinistre ont duré 6 mois ; que la société devra garantir le Syndicat des sommes mises à sa charge dans cette proportion ; que les sommes correspondant à la réfaction des loyers font partie du préjudice assuré ;

Considérant que la société garantira donc le syndicat à hauteur de 16.930 euros ; qu’en l’absence de clause contraire, elle le garantira également de la condamnation prononcée en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens d’appel étant rappelé qu’elle n’avait pas été mise en cause en première instance ;

Sur les autres demandes

Considérant que le jugement sera confirmé au titre des condamnations prononcées du chef de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Considérant que, compte tenu de sa condamnation, la demande du syndicat fondée sur le caractère abusif de la procédure sera rejetée ;

Considérant que la société Cynthia, garantie par le syndicat lui-même garanti par la société Groupama Grand Est, paiera à la société Alize’s Institute la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’en équité et compte tenu du sens du présent arrêt, les autres demandes aux mêmes fins seront rejetées ;

PAR CES MOTIFS

Contradictoirement

Confirme le jugement en ce qu’il a ordonné la réfaction des loyers à hauteur de 50% jusqu’à la remise en état des locaux, en ce qu’il a condamné la société Cynthia à restituer la somme trop perçue et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à garantir celle-ci de toutes les condamnations prononcées contre elle et en ce qu’il a condamné la société Cynthia aux dépens,

Précisant sur la réfaction du loyer

Condamne la SCI Cynthia à payer à la SARL Alize’s Institute la somme de 9.575,87 euros de ce chef,

Dit que cette somme s’imputera prioritairement par compensation légale avec les loyers dus par elle au titre du bail,

Infirme le jugement en ce qui concerne les dommages et intérêts alloués à la société Alize’s Institute et la condamnation de la société Cynthia à effectuer les travaux de remise en état

Statuant de nouveau de ce chef

Condamne la SCI Cynthia à payer à la SARL Alize’s Institute la somme de 13.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déclare sans objet la demande de remise en état,

Y ajoutant

Joint à la présente procédure l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires à la société Groupama Grand Est

Condamne la société Groupama Grand Est à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 16.932 euros,

Condamne la société Cynthia à payer à la société Alize’s Institute la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Groupama Grand Est à garantir le syndicat des copropriétaires du chef de la gaarntie due par lui au titre des frais irrépétibles d’appel et des dépens d’appel,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société Cynthia aux dépens,

Autorise Maître Hongre-Boyeldieu à recouvrer directement à son encontre ceux des dépens qu’elle a exposés sans avoir reçu provision,

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Alain PALAU, Président et par Monsieur GAVACHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président,