COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

HG

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MARS 2015

R.G. N° 13/08116

AFFAIRE :

XXX

C/

SCI Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 17 Octobre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 08

N° Section :

N° RG : 11/14744

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emmanuel JULLIEN

M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MARS DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX

N° SIRET : 642 020 085

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Emmanuel JULLIEN de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20130770 – Représentant : M^e Antoine MARY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T03

APPELANTE

****************

SCI Y

N° SIRET : 330 40 5 7 96

XXX

XXX

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 22585

Représentant : M^e Gilles OBADIA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0072 – substituée par M^e Marie-Hélène EYRAUD

SA CENTRE DE DOCUMENTATION

N° SIRET : 642 05 9 4 06

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 22585

Représentant : M^e Gilles OBADIA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0072 – substituée par M^e Marie-Hélène EYRAUD

SA ICM

N° SIRET : 352 79 9 6 96

XXX

XXX

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 22585

Représentant : M^e Gilles OBADIA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0072 – substituée par M^e Marie-Hélène EYRAUD

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Janvier 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GUILLOU, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Madame Hélène GUILLOU, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

Vu l’appel interjeté le 5 novembre 2013 par la société Septam protection d’un jugement rendu le 17 octobre 2013 par le tribunal de Grande instance de Nanterre, qui a:

— constaté que la société Septam protection occupe sans droit ni titre les emplacements de stationnement numérotés 304 à 311, 408 et 409 situés XXX à Courbevoie,

— fixé à 75 euros HT par mois l’indemnité d’occupation due depuis le 1^er janvier 2010 et jusqu’à la libération des lieux pour chacun des 10 emplacements,

— condamné la société Septam protection à payer à la société ICM, sous déduction de la période de juin à septembre 2011 pendant laquelle les emplacements ont été inaccessibles, la somme de 36.759,50 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 30 septembre 2013,

— débouté la société Septam protection de ses demandes,

— condamné la société Septam protection à verser à la société ICM la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la société Septam protection aux dépens.

Vu les dernières écritures en date du 3 février 2014, par lesquelles la société Septam protection, poursuivant l’infirmation de la décision, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, demande à la cour de:

— dire que les emplacements de parking dont s’agit sont inclus dans l’assiette du bail commercial conclu entre la société ICM et la société Septam protection

— dire que la société Septam protection ne doit aucun complément de loyer à ce titre, lesdits emplacements étant inclus dans l’assiette du bail commercial au titre duquel la société Septam protection verse d’ores et déjà un loyer à la société ICM ; à titre subsidiaire, si la cour considérait que la société Septam protection est redevable d’une indemnité d’occupation, elle fera partir cette dernière à compter du 9 février 2011 et non du 1^er janvier 2010 ;

— dire qu’on ne saurait facturer à un locataire des charges, privatives ou communes, au titre de prestations / services / droits de jouissance dont il ne peut profiter et condamner la société ICM à justifier à la société Septam protection du détail de l’intégralité des charges qui lui sont re-facturées depuis la date de prise d’effet du bail commercial au plus tard dans les deux mois suivant le prononcé de l’arrêt à intervenir et à défaut, condamner la société ICM au paiement d’une astreinte journalière de 100 euros par jour de retard ;

— condamner la société ICM à payer à la société Septam protection la somme de 46.420 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice à l’occasion de l’impossibilité pour la société Septam protection, ses clients et fournisseurs, d’accéder aux emplacements de parking susvisés entre mai et septembre 2011 ;

— prononcer la nullité de la clause d’indexation du bail commercial conclu entre la société ICM et la société Septam protection et, en conséquence, condamner la société ICM à verser à la société Septam protection la somme de 168.611 euros à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir au titre de l’indexation indûment versée par la société Septam protection à la société ICM depuis la date de prise d’effet dudit bail, augmentée des intérêts y afférents ;

— condamner la société ICM au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Vu les dernières écritures en date du 2 avril 2014, aux termes desquelles la Société Septam protection contre la SCI Y, la société Centre de documentation, la société ICM, poursuivant la confirmation du jugement entrepris, prient la cour, actualisant les créances, de:

— confirmer le jugement du 17 octobre 2013 rendu par la 8^e chambre du Tribunal de Grande Instance de Nanterre

— débouter la société Septam protection de son appel et de l’ensemble de ses demandes

En conséquence, actualisant la créance des sociétés Y, Centre de documentation et ICM:

— constater que la société Septam protection est dénuée de tout droit ou titre d’occupation portant sur les emplacements de stationnement numérotés 304 à 311 et 408 et 409, situés au XXX à Courbevoie,

En conséquence,

— dire que la société ICM est bien fondée à solliciter de la société Septam, une indemnité d’occupation pour la période débutant le 1^er janvier 2010 (à l’exception des mois de juin à septembre 2011, pendant lesquels Septam protection n’a pas pu utiliser les parkings) et jusqu’à la libération des emplacements par Septam protection, à hauteur de 75 euros H.T. par emplacement et par mois,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 1^er janvier 2010 à 75 euros HT par emplacement,

— condamner la société Septam protection à payer à la société ICM la somme de 36 750 euros H.T. 44.100 TTC au titre d’indemnité d’occupation depuis le 1^er janvier 2010 au 1^er avril 2014, et à parfaire à la date de libération des emplacements,

— condamner la société Septam protection à payer à la société ICM une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE, la COUR

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties ; qu’il suffit de rappeler que:

— la société Septam protection (la société Septam) occupe depuis 1985 des locaux sis XXX à Courbevoie en vertu d’un bail commercial qui lui était initialement consenti par les sociétés Centre de documentation et Y, propriétaires des lieux, avant que ces sociétés, filiales de la société ICM, ne les mettent à disposition de cette dernière en 2005,

— le bail en vertu duquel les lieux sont désormais loués a été conclu le 30 décembre 2005 avec la société ICM, dont la société Septam était également une filiale jusqu’en octobre 2006,

— selon la société Septam, elle occupe également, en vertu de ce bail, les emplacements de parking n° 304 à 311, 408 et 409,

— la société ICM lui facture et prélève depuis le 9 février 2011 pour ces parkings des loyers à hauteur de 75 euros par mois et par emplacement,

— l’accès à ces parkings ayant été interdit le 23 mai 2011 par la pose d’une chaîne puis d’une barrière métallique, le juge des référés de Nanterre a, par ordonnance du 20 septembre 2011, ordonné le retrait de ce dispositif.

— le 2 décembre 2011 les sociétés ICM, Centre de documentation, et Y ont assigné la société Septam aux fins de la voir déclarée occupant sans droit ni titre de ces emplacements, et condamnée au paiement d’une indemnité de 75 euros HT par mois et par emplacement, rétroactivement à compter du 1^er janvier 2010, soit une somme de 17 043 euros TTC du 1^er janvier 2010 au 30 novembre 2011 ;

— c’est dans ces circonstances qu’est intervenue la décision entreprise ;

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Considérant que la société Septam soutient que le bail décrit les lieux comme étant ceux loués par la société ICM en application des conventions de mise à disposition, lesquelles font mention des emplacements de parking de sorte que le bail conclu avec la société ICM porte sur l’intégralité des locaux objets de ces conventions ; que ces emplacements sont en réalité inclus dans l’assiette du bail, dès l’origine, et que ce n’est qu’en raison de la sortie de la société Septam du groupe ICM que cette dernière tente de revenir sur l’intention initiale des parties ; que la société ICM lui facture d’ailleurs des charges portant sur l’entretien des 'extérieurs, pelouses, route, parking'; que le décompte des charges permettrait de démontrer que ces parkings sont inclus dans le bail ; que les parkings sont indispensables à l’activité de la société Septam ; que, subsidiairement, s’il était considéré que la société Septam a utilisé ces parkings dans le cadre d’un prêt à usage jamais contesté jusqu’au 9 février 2011, aucune somme ne peut être réclamée antérieurement à cette date ;

Considérant que les sociétés ICM, Y et Centre de documentation soutiennent que les parkings n’ont jamais fait partie de l’objet du bail signé en 2005, comme en témoigne la description des lieux loués ; que la clause relative aux charges est une clause générale, qu’elle fait aussi état de 'pelouse’ alors qu’aucune pelouse n’est louée ;

Considérant que le bail consenti le 30 décembre 2005 par la société ICM à la société Septam pour une durée de 9 années à compter du 1^er janvier 2006 comporte:

— à l’article 1 la mention suivante: 'ICM donne à bail à Septam protection les biens immobiliers désignés à l’article 2 ci après,

ICM déclare louer les biens immobiliers en application d’une convention qu’elle a avec la SCI Y et la société Centre de documentation (…)'

— qu’ à l’article 2,la désignation des lieux est la suivante: 'un local à usage d’entrepôt et de bureaux en rez-de -chaussée, 1^er étage et mezzanine’ ;

Considérant qu’à ce bail ont été joints deux plans des lieux, signés par les parties comme en atteste M. X, ancien PDG de la société Septam, et ne faisant mention d’aucun emplacement de parking ;

Considérant que le bail liant les parties ne fait donc aucune mention d’emplacements de parkings et qu’il n’y est pas stipulé que les biens loués sont l’ensemble de ceux objets des conventions de mise à disposition ; que d’ailleurs la société Septam ne revendique pas la jouissance de l’ensemble des parkings visés par les conventions de mise à disposition ;

Considérant qu’il n’est pas davantage établi que ces places de parkings aient été comprises dans les baux précédents, lesquels ne sont pas produits ; qu’il apparaît au contraire, au vu des deux attestations de Maître A, notaire, que 5 de ces places de parkings n’ont été acquises que le 3 février 2004 par la société Centre de documentation ;

Considérant que, d’ailleurs, dans un courriel versé aux débats par la société Septam, M. Z, comptable de la société Septam, a écrit à la société ICM: 'En effet les parkings utilisés ont toujours été utilisés gratuitement en vertu d’un accord oral qui dure maintenant depuis plusieurs années’ ; que cet usage gratuit est corroboré par la société ICM qui, devant le juge des référés a reconnu que 'si la société Septam a effectivement pu les utiliser gracieusement, elle ne dispose d’aucun droit acquis’ ;

Considérant qu’en effet, les attestations versées aux débats établissent que ces emplacements ont été utilisés par la société Septam depuis environ dix années ; que le fait que les précédents bailleurs aient laissé gratuitement à disposition les parkings litigieux, et que la société ICM, nouveau bailleur, n’ait pas demandé immédiatement la restitution des lieux ou le paiement d’un prix, n’est pas de nature à établir qu’il a consenti définitivement à une jouissance gratuite de ces emplacements ; qu’il était en droit de mettre un terme à ce prêt, moyennant un délai de préavis raisonnable ; que le fait que les parkings soient certainement utiles, et non nécessaires, à l’activité de la société Septam n’est pas de nature à interdire à la société ICM d’en facturer le coût ;

Considérant que ce n’est que par courrier du 20 avril 2011 la société ICM a indiqué comme vous l’avez constaté, la Septam utilise en plus des locaux loués, plus de dix parkings non prévus au bail.

En 2010 nous nous en sommes entretenus et nous vous avons informés que l’utilisation de ces parkings vous sera désormais facturée dans les conditions de location de marché à savoir 75 euros HT/mois et par parking ;

Considérant qu’aucune preuve n’est rapportée d’une réclamation antérieure à ce courrier ; qu’à défaut de demande préalable, les loyers ne seront dus qu’à compter de la date à laquelle la société ICM a clairement manifesté sa volonté de mettre fin à la jouissance gratuite des lieux par la société Septam, soit par la facture du 9 février 2011 ; que seront déduits des sommes allouées les loyers relatifs à la période du 26 mai 2011 au 30 septembre 2011 ; qu’il ne sera donc fait droit à la demande en paiement des loyers qu’à hauteur de 4850 euros pour l’année 2011, 9 000 euros par an pour les années suivantes, 3000 euros pour l’année 2014 arrêtée au mois d’avril, soit une somme totale de 25 850 euros arrêtée au 30 avril 2014 ;

Considérant que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a constaté que la société Septam est dépourvue de titre d’occupation sur les emplacements de parkings et en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due pour l’occupation postérieurement à cette date à la somme de 75 euros HT par mois et par emplacement ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour la privation de la jouissance des parkings du 26 mai au 30 septembre 2011:

Considérant que la société Septam était sans droit ni titre sur les parkings à compter du jour où le bailleur a mis fin au prêt à usage ; qu’ elle a certes été privée de leur jouissance par une voie de fait ainsi que l’a jugé de juge des référés ; qu’elle est donc bien fondée à demander réparation du préjudice subi de ce fait ; que cependant, pour établir son préjudice la société Septam verse aux débats un tableau représentant l’évolution du chiffre d’affaires relatif à 'l’enlèvement client’ sur la période de mai à septembre, pour les années 2010 et 2011 et en déduit que pendant la période d’indisponibilité des parkings, ce chiffre d’affaires a baissé d’un montant total de 46 420 euros, montant auquel la société Septam évalue son préjudice ;

Considérant que ces seuls éléments ne permettent pas ni d’imputer cette baisse à l’absence d’emplacements de parking ni d’évaluer le préjudice subi à la perte de chiffres d’affaires ; que l’activité de la société Septam est celle d’un bureau d’étude et de dessins industriels, la mise au point la fabrication et la vente de matériel de sécurité, de contrôle d’accès, d’incendie et de vidéo surveillance ; qu’il n’est pas donné de précision sur les possibilités de stationnement aux alentours ; qu’en l’absence de démonstration d’un préjudice, et alors même qu’aucune indemnité d’occupation n’a été payée par la société Septam pour cette période, il ne sera pas fait droit à la demande de dommages-intérêts ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur le paiement des charges:

Considérant que la société Septam demande la production sous astreinte des charges facturées depuis l’origine du bail en faisant valoir:

— d’une part que le bailleur ne peut facturer au locataire des charges au titre de prestations auxquelles il n’a pas droit,

— d’autre part que ces justificatifs lui permettraient de démontrer que le forfait de charges englobait un 'volet parking’ démontrant que les parkings étaient bien inclus dans l’assiette du bail ;

Considérant que le bail stipule que le locataire paiera des charges communes et que l’entretien des extérieurs, pelouses parkings, route, est considéré en charges communes ;

Considérant que le bail stipule une provision pour charges fixe par trimestre ; que cette somme est stipulée comme étant provisionnelle ; que l’article 5 du contrat prévoit que 'les charges seront versées par quart et d’avance en même temps que le loyer, la régularisation définitive des comptes intervenant en fin d’année civile, étant entendu que ces appels seront considérés comme acquis et non remboursables’ ;

Considérant qu’il résulte de ces dispositions conventionnelles que le bailleur peut conserver l’excédent de charges et qu’il n’y a donc pas lieu à remboursement ; qu’aucun excédent de charges n’a été réclamé à la société Septam ; que le remboursement de charges qui ne seraient pas afférentes à l’immeuble loué n’est donc pas envisageable dès lors qu’elles n’excèdent pas le montant de la provision convenue ; que la société Septam ne pourrait davantage établir, par ces éléments, avoir la disposition des parkings aux motifs que des charges lui seraient facturées à ce titre, ces charges étant expressément stipulées comme 'communes’ et non liées à un usage privatif ; qu’il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande formée à ce titre ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur la demande en nullité de la clause d’indexation du bail commercial

Considérant que la société Septam soutient qu’est nulle, comme contrevenant aux articles L. 145-39 du code de commerce et L. 112-1 du code monétaire et financier, la clause d’indexation stipulée au bail qui prévoit que le loyer est indexé en fonction de la variation de l’indice officiel du coût de la construction tel que publié trimestriellement par l’INSEE, que cette indexation sera appliquée annuellement, automatiquement et de plein droit le 1^er janvier de chaque année (…) Que la variation de l’indice de référence choisi sera prise en considération aussi bien dans le cas de hausse que dans le cas de baisse de l’indice, mais que ' l’application de la présente clause d’indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui précédemment facturé'; qu’elle soutient qu’une telle clause est nulle d’une part parce qu’elle s’affranchit de la réciprocité et d’autre part par ce qu’elle contrevient aux dispositions de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier ;

Considérant que l’article L.145-39 du code de commerce, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose que, 'par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire’ ;

Considérant que la clause ci-dessus précise que 'la variation de l’indice de référence choisi sera prise en considération aussi bien dans le cas de hausse que dans le cas de baisse de l’indice', mais qu’il ajoute aussitôt que l’application de la présente clause d’indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui précédemment facturé ;

Considérant que l’article 7 qui fixe le loyer prévoit un loyer annuel de base fixé à 160 000 euros HT soit 40 000 euros par trimestre ; que ce loyer étant fixe, il ne peut résulter de la clause d’indexation ci-dessus qu’une application à la hausse de l’indice ; que cet indice exclut donc la réciprocité puisque le loyer ne peut qu’augmenter, si l’indice est à la hausse, ou rester stable si l’indice est à la baisse ;

Considérant que cet indice est donc contraire à l’article L. 145-39 du code de commerce en ce qu’il paralyse le fonctionnement des dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce puisque le loyer ne peut se trouver diminué ; elle n’est en revanche pas contraire à l’article L112-1 du code monétaire et financier puisque la variation de l’indice est toujours annuelle, ce qui correspond à la période de révision stipulée au bail ;

Considérant que cette stipulation doit donc seulement être déclarée non écrite en ce qu’elle interdit la variation à la baisse ;

Que le loyer sera donc recalculé non pas depuis l’origine du bail mais depuis la première année où il aurait dû permettre de revoir le loyer à la baisse soit le 1^er janvier 2010 ; qu’ainsi le loyer pour l’année 2010 aurait dû s’élever à 187 837 euros, le loyer de l’année 2011à la somme de 190 219,44 euros, celui de 2012 à celle de 199 749,20 euros ; qu’il en résulte un trop perçu de 8 025 euros en 2010, de 5 640,56 euros en 2011 mais aucun trop perçu en 2012 ; qu’il sera donc fait droit à la demande en remboursement à concurrence de 13 665,56 euros représentant le trop perçu dû à la fin de l’année 2012 ;

Sur l’indemnité de procédure et les dépens:

Considérant qu’il apparaît équitable d’indemniser des frais irrépétibles que les sociétés Y, Centre de documentation et ICM ont exposés en première instance et en appel ; qu’en sus de l’indemnité qui lui a été accordée en première instance, la société Septam sera condamnée à leur payer une somme supplémentaire de 4 000 euros de ce chef en cause d’appel ;

Considérant qu’il convient de rejeter la demande reconventionnelle formée à ce titre par la société Septam ;

Que celle-ci sera condamnée aux dépens ;

PAR CES MOTIFS :

La COUR,

Statuant par arrêt CONTRADICTOIRE,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre le 17 octobre 2013 en ce qu’il a:

— constaté que la société Septam protection occupe sans droit ni titre les emplacements de stationnement numérotés 304 à 311, 408 et 409 situés XXX à Courbevoie,

— Fixé à 75 euros HT l’indemnité d’occupation due mensuellement pour chacun des 10 emplacement,

— rejeté la demande de la société Septam protection relatives à la justification des charges,

— rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts pour indisponibilité des parkings entre le mois de mai et le mois de septembre 2011,

— condamné la société Septam protection aux dépens et au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

L’infirme pour le surplus, et, statuant à nouveau des chefs infirmés:

Dit que l’indemnité d’occupation pour les parkings est due à compter du 9 février 2011,

Condamne la société Septam protection à payer à la société ICM la somme de 25 850 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 30 avril 2014,

Dit que la clause d’indexation du loyer stipulée au bail est réputée non écrite en ce qu’elle interdit la variation à la baisse,

Condamne la société ICM à rembourser à ce titre à la société Septam protection la somme de 13 665,56 euros représentant le trop perçu dû à la fin de l’année 2012,

Condamne la société Septam protection à payer aux sociétés ICM, Y, et Centre de documentation la somme supplémentaire de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Septam aux dépens d’appel dont le recouvrement sera effectué, pour ceux la concernant par l’AARPI JRF Avocats, prise en la personne de Maître Jullien conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par signé par M^me Hélène GUILLOU, Conseiller pour le Président empêché et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,