COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57B

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 AVRIL 2017

R.G. N° 15/03321

AFFAIRE :

EURL CABINET SOUPIZET

C/

X Y

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Mars 2015 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 04

N° RG : 13/02554

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Catherine LEGRANDGERARD

M^e Lalia MIR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT AVRIL DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre : EURL CABINET SOUPIZET

N° SIRET : B 491 698 957

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Catherine LEGRANDGERARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 391

Représentant : M^e Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

APPELANTE

****************

Madame X Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Lalia MIR, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551 – N° du dossier 13.589

Représentant : M^e WOAKE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substituant M^e Fabrice LEPEU de l’AARPI LP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0404

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Février 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,

FAITS ET PROCEDURE

X Y est propriétaire d’un appartement situé XXX, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, géré par le Cabinet Soupizet qui est donné en location et dont la gestion est confiée à l’agence FC Gestion. Cet appartement est situé sous les toits de l’immeuble.

Estimant qu’à la suite d’un dégât des eaux, le Cabinet Soupizet avait fait preuve de négligence qui l’avait placée dans l’impossibilité de relouer son bien, de mai 2011 à novembre 2012, X Y l’a assigné par acte du 12 mars 2013 devant le tribunal de grande instance de Versailles.

Par le jugement entrepris, le tribunal a :

— dit que le Cabinet Soupizet est responsable du préjudice de X Y quant à la perte de jouissance de son studio compte tenu de ses négligences relativement aux travaux urgents à effectuer sur la toiture de l’immeuble,

— condamné le Cabinet Soupizet à payer à X Y la somme de 7000 euros au titre de la perte de jouissance liée à une perte de loyers entre mai 2011 et novembre 2012, outre une indemnité de procédure de 1800 euros,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné le Cabinet Soupizet aux dépens.

Le Cabinet Soupizet a interjeté appel de cette décision le 30 avril 2015.

Dans ses conclusions signifiées le 24 novembre 2015, il demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré qu’il était responsable du préjudice de X Y et l’a condamné à lui payer la somme de 7000 euros au titre de la perte de jouissance ainsi qu’à une indemnité de procédure,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— constater qu’il a fait toute diligence à compter de la réception du constat amiable de sinistre du 26 juillet 2011,

— constater que les travaux réclamés par X Y ne relevaient pas de l’urgence au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

— constater que le Syndicat des Copropriétaires a souhaité procéder à un étalement des travaux et des appels de charges nécessaires au paiement de ces derniers,

— constater que le Syndicat des Copropriétaires a minoré le montant des travaux préconisés par l’Entreprise CEZ,

— dire que le Cabinet Soupizet ne disposait pas de la trésorerie nécessaire à la commande des travaux comme le stipule le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 janvier 2012 et ne disposait d’aucune prérogative dans la fixation du calendrier de travaux voté par l’assemblée générale,

— constater qu’il est néanmoins parvenu à faire voter des travaux complémentaires au mois d’avril 2012,

En conséquence,

— dire qu’il n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat et a parfaitement rempli sa mission,

— rejeter l’ensemble des demande formulées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— constater que X Y ne justifie pas de la valeur locative de son bien ni du montant des charges,

— dire que le montant de l’éventuel préjudice de X Y se limite à la période du 26 avril 2011 au 2 août 2011,

En conséquence,

— limiter le préjudice de X Y et rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre du Cabinet Soupizet,

En toute hypothèse,

— condamner X Y au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner la même au paiement de la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

Dans ses conclusions signifiées le 25 septembre 2015, X Y demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le Cabinet Soupizet était responsable de son préjudice quant à la perte de jouissance de son studio,

— l’infirmer partiellement quant au quantum du préjudice,

Statuant à nouveau,

— condamner le Cabinet Soupizet à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de la perte de loyers subie par cette dernière du mois de mai 2011 au mois de novembre 2012,

— condamner le Cabinet Soupizet au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 février 2017. SUR QUOI, LA COUR

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic la mission d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 ajoute qu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Il peut en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Le devis de la société CEZ du 16 septembre 2011 porte sur la réfection de 176 m² d’une toiture incluant la dépose et le remplacement de tuiles, le remplacement des liteaux, des contre lattes, des gouttières et descentes, faîtières et rives. Il s’agit de travaux qui visent à assurer l’étanchéité défaillante de la toiture et doivent être regardés comme nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble dés lors que la démonstration était faite, par les dégâts survenus dans l’appartement de X Y situé sous les toits, que cette étanchéité n’était plus assurée.

X Y est donc fondée à soutenir qu’il s’agissait de travaux urgents permettant de remédier aux défauts d’étanchéité de la toiture.

Le syndic a été avisé du problème le 20 avril 2011. Ce n’est que le 1^er août 2011 qu’il mandatait une entreprise en vue de l’établissement d’un devis, après avoir reçu plusieurs mises en demeure d’agir adressées par X Y et l’agence FC Gestion, notamment le 21 juillet 2011. Il sera observé que le syndic n’a pas jugé utile de se rendre sur place, au besoin accompagné d’un homme de l’art afin d’évaluer l’urgence de la situation.

Ce n’est que le 31 janvier 2012 que les travaux furent votés lors de l’assemblée générale ordinaire, à laquelle X Y n’a pas été convoquée, étant observé que l’allégation du syndic selon laquelle elle aurait élu domicile à l’agence FC Gestion, contestée par l’intimée, n’est étayée par aucune pièce.

Le Cabinet Soupizet n’avance aucune explication pertinente quant au fait qu’il n’a pas cru devoir convoquer une assemblée générale extraordinaire, se contentant d’indiquer que c’est dans un souci d’économie et à raison du caractère non urgent des travaux qu’il a attendu l’assemblée générale ordinaire de janvier 2012 pour lui soumettre un vote utile à la réalisation des travaux. Or, précisément les travaux revêtaient un caractère urgent et en tout état de cause le syndic n’avait rien fait pour évaluer cette urgence.

Pas davantage le syndic ne peut, pour se soustraire à sa responsabilité, soutenir qu’il attendait les devis que devait lui transmettre le cabinet gérant le bien de X Y tout comme il ne pouvait s’en remettre à la bonne volonté de l’un des copropriétaires de la résidence qui s’était mis en quête d’autres devis.

Le Cabinet Soupizet soutient à raison qu’il ne peut être tenu pour responsable de la non réalisation de travaux lorsqu’elle résulte d’une insuffisance de trésorerie et rappelle que l’assemblée générale, en votant les travaux, en avait limité le montant à 10 000 euros et imposé un échelonnement des paiements.

Toutefois il n’est pas allégué qu’il ait demandé aux copropriétaires le versement de la provision prévue par l’article 37 du décret précité. X Y fait par ailleurs justement observer qu’il incombait au Cabinet Soupizet, si la trésorerie de la copropriété était insuffisante, de suggérer la souscription d’un emprunt par le syndicat auquel il est usuel pour une copropriété de recourir en vue de financer des travaux urgents.

La cour ajoute qu’il incombait à tout le moins au syndic de faire procéder à des travaux conservatoires permettant d’assurer la protection de l’appartement de X Y, notamment un bâchage.

C’est donc par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a jugé d’une part que le syndic avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité de par sa longue inaction et d’autre part que cette inaction fautive était à l’origine du préjudice subi par X Y résultant pour elle de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée, et dont elle justifie, de relouer le bien à la suite du départ de sa locataire.

L’appartement était loué moyennant un loyer mensuel de 580 euros. Le tribunal a retenu à raison qu’il n’était pas certain qu’il aurait été loué sur toute la période litigieuse. La cour relève par ailleurs que si l’inaction du syndic a été de nature à aggraver les désordres, l’origine de ceux-ci ne lui est à l’évidence pas imputable et que le bien ne pouvait être offert à la location durant les travaux mais aussi durant le temps nécessaire au séchage des murs et revêtements.

Le tribunal a fait une exacte appréciation du préjudice de jouissance subi par X Y en le fixant à 7000 euros.

Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Le Cabinet Soupizet qui succombe sera condamné aux dépens d’appel.

Les demandes que forme le Cabinet Soupizet sur le fondement des articles 32-1 et 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il sera alloué à X Y la somme de 2000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le Cabinet Soupizet à payer à X Y la somme de 2000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d’appel,

Rejette les autres demandes des parties,

Condamne le Cabinet Soupizet aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,