COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 OCTOBRE 2017

R.G. N° 16/06982

AFFAIRE :

[…]

C/

SDC DU CENTRE COMMERCIAL LE COLOMBIER A SURVILLIERS ([…]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mai 2016 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1^re

N° RG : 13/06759

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sébastien RAYNA

M^e Christel THILLOU DUPUIS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

[…]

Lieu-dit Le Colombier

[…]

prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège lui-même représenté par son syndic le Cabinet EVAM-GID

[…]

93600 AULNAY- SOUS-BOIS

Représentant : Maître Sébastien RAYNAL de la SELARL DAMY – RAYNAL – HERVE, avocat postulant et plaidant du barreau du VAL d’OISE, vestiaire : 4

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CENTRE COMMERCIAL LE COLOMBIER A SURVILLIERS ([…] représenté par son syndic en exercice la société SABIMO

N° Siret : 385 185 517 R.C.S. PONTOISE

Ayant son siège 23, avenue du 8 Mai 1945

[…]

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Christel THILLOU DUPUIS, avocat postulant et plaidant du barreau de VAL-d’OISE, vestiaire : 33

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Septembre 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président chargé du rapport, et Madame Michèle TIMBERT, président.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

FAITS ET PROCEDURE :

Par exploit du 13 septembre 2013, l’association syndicale libre des propriétaires du groupe

d’habitation du Colombier (ci-après 'l’ASL'), située à Survilliers (95), a assigné le syndicat des

copropriétaires du centre commercial Le Colombier (ci-après, ' le SDC'), en paiement de charges.

Par jugement du 31 mai 2016, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

— déclaré l’action recevable,

— débouté l’ASL de ses demandes,

— l’a condamnée à payer 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux

entiers dépens.

Par déclarations des 26 et 27 septembre 2016, l’ASL a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 06 décembre 2016, ces deux procédures ont été jointes.

Par conclusions signifiées par le RPVA le 09 décembre 2016, l’ASL demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

Et statuant à nouveau,

— condamner le SDC au paiement :

* de la somme de 51 452,53 euros représentant les charges arrêtées au 1^er trimestre 2015, avec

intérêts légaux à compter du 14 juin 2011 à hauteur de 9 428,96 euros et à compter du 11 octobre

2012 à hauteur de 25 561,30 euros et le solde à compter du 13 septembre 2013 à compter de

l’assignation,

* de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

* de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi

qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées par le RPVA le 02 février 2017, le SDC demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de débouter l’ASL de toutes ses demandes,

— condamner l’ASL à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de

procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 mai 2017.

****

SUR CE, LA COUR :

Sur la recevabilité de l’action :

Attendu que la capacité à agir de l’ASL n’étant plus discutée en cause d’appel, il y a lieu de confirmer

le jugement de ce chef ;

Sur l’adhésion du SDC à l’ASL :

Attendu qu’il convient de rappeler que la société d’Economie Mixte Immobilière de la Banlieue Nord

(SEMIBAN) a acquis diverses parcelles de terrain d’une contenance de 81 579 m² à Survilliers,

lieudit 'Le Colombier', en vue de la réalisation d’un programme de construction d’immeubles destinés

principalement à l’habitation et qu’elle a obtenu un permis de construire en août 1966 pour ce projet ;

Que le cahier des charges établi pour définir les droits et obligations de chacun des acquéreurs des

lots issus de la division de ces parcelles, prévoyait en son article deux que les acquéreurs desdits lots

pourraient constituer une association syndicale qui se substituerait à la SEMIBAN pour la gestion

des équipements et espaces communs ; que c’est ainsi que l’ASL des propriétaires du groupe

d’habitations du Colombier a été créée en 1968 ;

Attendu que le débat principal entre les parties porte sur la question de savoir si le SDC a adhéré à

cette ASL ;

Attendu que c’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu que

l’ASL ne rapportait pas la preuve de cette adhésion, après avoir relevé successivement, que le

consentement unanime et écrit des propriétaires associés, exigé pour la constitution d’une association

syndicale libre, ne figurait ni dans les statuts ni dans aucun autre document, que le plan périmétrique

et le plan de masse général de juin 1973 sur lesquels figure le centre commercial étaient insuffisants

pour constituer l’adhésion du centre commercial et qu’un consentement implicite résultant d’une

participation du SDC aux assemblées générales et aux équipements communs ne pouvait suppléer

l’absence d’un écrit obligatoire ;

Attendu qu’il y lieu d’ajouter, que contrairement à ce que soutient l’ASL, il n’est pas établi que le

centre commercial faisait partie des propriétaires initiaux du groupe d’habitation et que le cahier des

charges s’appliquait à lui, dans la mesure où ce document fait état d’un lot n° 8 non encore bâti en

page 4, dont l’ASL expose dans ses écritures qu’il s’agit du centre commercial, mais où une mention manuscrite en page 5 attribut au centre commercial le lot n° 7 ; que plusieurs dispositions de ce

cahier des charges et notamment la répartition des charges au prorata du nombre de logements créés

sont inapplicables à un centre commercial et que l’origine des ajouts manuscrits lui attribuant un

pourcentage de charges n’est pas vérifiable ;

Qu’il peut également être relevé, que l’origine de propriété de la parcelle A n° 265 à Survillier

(devenue AB n° 10), lieudit 'Le Colombier', qui figure dans le règlement de copropriété du 24

octobre 1973 produit par le SDC, ne fait pas apparaître la SEMIBAN dans la succession des

acquéreurs de cette parcelle ;

Attendu qu’à supposer que le centre commercial ait été inclus dans le périmètre de l’ASL, il convient

d’ajouter, en ce qui concerne l’absence d’un accord écrit à la constitution de cette association, qu’il est

exact, comme le soutient l’ASL, qu’aucune forme particulière n’est prévue pour cet écrit et que,

's’agissant de copropriétés le consentement unanime de chaque copropriétaire résulte fréquemment

d’une clause du règlement de copropriété faisant état de l’existence de l’ASL, de ses statuts et cahiers

des charges';

Que cependant, en l’espèce, le règlement de copropriété du SDC ne fait aucune référence, ni à

l’existence de l’ASL, ni à celle du cahier des charges ;

Attendu que l’ASL, qui avait en première instance, délivré une injonction au SDC de produire l’acte

d’acquisition du centre commercial, a limité la réitération de cette injonction en cause d’appel, à la

production du règlement de copropriété ;

Qu’il peut être observé que la demande relative à l’acte d’acquisition 'du centre commercial’ ne

pouvait que conduire à une interrogation sur les membres composant en droit l’association syndicale

;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que la preuve du consentement écrit de

l’acquéreur initial ou des acquéreurs initiaux de l’immeuble constituant le centre commercial (lot 7 ou

8), n’est pas rapportée ;

Attendu, en ce qui concerne l’absence de protestation du SDC pendant vingt ans pour régler les

charges et participer aux assemblées générales, et l’adhésion de fait que l’ASL semble en déduire,

que ces circonstances ne peuvent pallier l’absence de consentement écrit et qu’en outre, aucune

renonciation à un droit ne peut en être tirée dès lors que ces agissements ont pu intervenir en

méconnaissance de ses droits par le SDC ;

Attendu en conséquence qu’il y a lieu de confirmer le jugement ;

Sur la demande de dommages-intérêts :

Attendu que la prétention principale de l’ASL étant rejetée, il y a lieu de la débouter également de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Attendu que le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a condamné

l’ASL à payer la somme de 1 000 € au SDC au titre de l’article 700 du code de procédure civile et

aux dépens ;

Qu’il apparaît en outre équitable de condamner l’ASL à payer au SDC une somme complémentaire

de 2 500 euros sur le même fondement et de la débouter de ses demandes à ce titre ;

Qu’il convient de la condamner également aux dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ces dispositions ;

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par l’Association syndicale libre des propriétaires

du groupe d’habitations du Colombier ;

Condamne l’Association syndicale libre des propriétaires du groupe d’habitation du Colombier à

payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial Le Colombier la somme de 2 500 euros

au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne l’Association syndicale libre des propriétaires du groupe d’habitations du Colombier aux

dépens ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,