COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 MARS 2017

R.G. N° 15/02969

AFFAIRE :

F, G, H Y

C/

A B épouse X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Mars 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° chambre : 02

N° RG : 12/04864

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Claire RICARD

M^e Florine DE LA FOREST DIVONNE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT TROIS MARS DEUX MILLE DIX SEPT, La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame F, G, H Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2015134

Représentant : M^e Philippe GARDAREIN de la SELARL SELARL CAMUS GARDAREIN, Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 42

APPELANTE AU PRINCIPAL- INTIMEE INCIDEMMENT

****************

1/ Madame A B épouse X

née le XXX à XXX

ci-devant 50, XXX

et actuellement XXX

2/ Monsieur C X

né le XXX à XXX

ci-devant 50, XXX

et actuellement XXX

Représentant : M^e Florine DE LA FOREST DIVONNE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 673

Représentant : M^e Olivier POUPET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 0001

INTIMES AU PRINCIPAL – APPELANTS INCIDEMMENT

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Février 2017, Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller, Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET

FAITS ET PROCÉDURE M^me Y, propriétaire d’une maison sise 110 grande rue à Bessancourt, a mis son bien en vente. M. et M^me X ont offert de l’acheter au prix de 630.000 euros, mais M^me Y a refusé de signer le compromis de vente dont la signature était prévue le 3 mai 2012. Les époux X l’ont fait assigner le 28 juin 2012 devant le tribunal de grande instance de Pontoise afin d’obtenir sa condamnation à leur verser à titre principal la somme de 63.000 euros à titre de clause pénale. Par jugement du 9 mars 2015, le tribunal a : • condamné M^me Y à verser à M. et M^me X la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, • ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

• condamné M^me Y à verser à M. et M^me X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, • condamné M^me Y aux entiers dépens.

M^me Y a interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 18 janvier 2017, demande à la cour de : • infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à verser à M. et M^me X la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts outre 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, • confirmer le jugement en ses autres dispositions,

• débouter M. et M^me X de leur appel incident,

• subsidiairement, ramener le quantum de toute éventuelle condamnation à de plus justes proportions, • débouter M. et M^me X de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, • les condamner à lui verser la somme de 5.000 euros en application du même texte, et en tous les dépens d’instance avec recouvrement direct. Par conclusions du 9 janvier 2017, M. et M^me X demandent à la cour de : • confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M^me Y à leur payer des dommages-intérêts, • infirmer le jugement concernant le quantum de la condamnation, • déclarer recevable et bien fondé leur appel incident,

• en conséquence, condamner M^me Y à leur payer une somme de 63.000 euros à titre de dommages-intérêts, • en tout état de cause :

• condamner M^me Y à leur payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance et d’appel, avec recouvrement direct. Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2017. SUR CE, Le tribunal a constaté qu’il résultait des pièces produites que M^me Y était bien convenue de vendre son bien immobilier aux époux X pour le prix de 630.000 euros net vendeur et que les parties avaient décidé de conclure directement la vente sans l’intermédiaire d’une agence immobilière, M^me Y mandatant son notaire pour établir le compromis de vente, dont la date de signature a été fixée au 3 mai 2012. Considérant que le projet de compromis comportait la clause suivante : 'Les parties conviennent toutefois, par dérogations aux dispositions des articles 1583 et 1589 alinéa 1 du Code civil et sans remettre en cause le caractère définitif et irrévocable de leurs engagements, que, nonobstant leur accord sur la chose et sur le prix, la vente ne sera formée entre elles que par la régularisation à laquelle elles s’obligent de l’acte authentique la constatant (…) La signature de l’acte authentique constatant la vente présentement promise est donc, du consentement des parties, élevée en élément de formation de la vente', le tribunal en a déduit que la vente ne pouvait pas être déclarée parfaite, que, cependant, il n’en demeurait pas moins que les parties étaient bien d’accord sur la chose et sur le prix et que M^me Y s’étant engagée à vendre le bien immobilier susvisé aux époux X, son refus de signer le compromis était abusif. Les premiers juges ont considéré qu’en réalité, M^me Y avait trouvé un acquéreur à un meilleur prix et que ce refus abusif de signer le compromis de vente avait causé un préjudice certain aux époux X, sans que puisse cependant être invoquée l’application de la clause pénale faute de signature du compromis de vente. Pour évaluer le préjudice subi, le tribunal a tenu compte du fait que les époux X avaient dû, d’une part, déménager et reprendre un bien en location dans l’attente d’un nouvel achat puisqu’ils avaient déjà donné congé à leur bailleur, et, d’autre part, de ce qu’ils avaient perdu la chance d’acquérir un bien immobilier qui leur plaisait et correspondait à leurs souhaits en terme de superficie, de situation géographique et de cachet, et a jugé qu’au vu des pièces produites et de l’attitude de M^me Y, motivée par la négociation d’un prix de vente supérieur à celui convenu avec les époux X, le préjudice devait être évalué à la somme de 30.000 euros. Pour l’essentiel, l’appelante prétend qu’elle ne pouvait signer le compromis tant qu’elle n’avait pas de certitude sur la position de l’agent immobilier Avis avec lequel elle avait signé un mandat exclusif de vente le 28 janvier 2011, qu’elle a rompu fin septembre 2011 et qui lui interdisait pendant les 12 mois suivant, soit jusqu’en septembre 2012, de vendre à un acquéreur présenté par l’agence Avis. M. et M^me X soutiennent que les parties avaient trouvé un accord sur la chose et le prix au sens de l’article 1583 du code civil, que la disposition du compromis érigeant en condition de formation du contrat la signature de l’acte authentique n’a pas pour effet de décharger M^me Y de sa responsabilité, que cette dernière a abusivement refusé de signer le compromis et engage sa responsabilité à ce titre, que le quantum des dommages-intérêts qui leur a été alloué doit être revu à la hausse et, subsidiairement, que la responsabilité de l’appelante est engagée sur le fondement de la rupture abusive des pourparlers. *** L’accord ferme qu’aurait donné M^me Y sur la chose et le prix résulterait selon les intimés notamment des deux sms suivants : • le 1^er date du 22 février 2012 : 'très surprise de l’appel d’Avis hier. Nous sommes en plein travaux de rénovation. Avons installé chauffage gaz. Notre propriété ne sera remise en vente que début 2013. Nous ne passerons pas par l’agence', • le second du 2 avril 2012 : 'encore moi. Je viens de relire scrupuleusement le mandat exclusif que j’avais signé le 28.01.2011 que j’ai dénoncé début septembre et qui stipule que je m’interdis pdt 12 mois après l’expiration du mandat de traiter directement directement avec un acquéreur présenté par l’agence. Ce qui reculerait de 3 mois encore la négociation ! Je peux vous libérer la maison fin juillet de toute façon mais qu’en serait-il pour votre emprunt ' Parlez-en à votre cousin et tenez moi au courant. Amitiés'. Ces deux messages téléphoniques, pourtant sélectionnés par M X (comme en témoigne l’utilisation des termes 'encore moi’ par M^me Y, qui révèlent que l’intégralité des messages n’a pas été révélée à l’huissier que M X a mandaté pour la retranscription), sont insuffisants pour démontrer, alors que la promesse de vente n’est pas signée, qu’un accord définitif sur la chose et le prix est intervenu entre les parties. On observe au travers de ces deux sms que la question des mandats respectivement consentis à l’agence immobilière Avis a effectivement posé problème dès lors que M^me Y se sentait à raison tenue par les termes du mandat exclusif de vente qu’elle lui avait consenti et qui l’obligeait au-delà de sa résiliation, et qu’il est par ailleurs établi que M. X lui-même, qui avait visité le bien par l’intermédiaire de cette agence, s’était rétracté d’une précédente promesse de vente signée le 1^er octobre 2011 (au prix de 610.000 euros outre 30.000 euros de commission), par l’intermédiaire de l’agence Avis également chargée par M. X depuis le 23 septembre 2011 d’un mandat exclusif de négociation du bien de M^me Y (offre au prix de 640.000 euros). M. et M^me X, mariés depuis le XXX, ont en outre consenti un second mandat de négociation exclusif à la même agence le 21 février 2012 contenant une offre d’achat valable 7 jours au prix de 580.000 euros. Ce mandat leur interdisait pendant 6 mois d’acquérir le bien en cause sans l’intermédiaire de l’agence. Cependant, M. D E, qui avait établi le 13 avril 2012 un courrier dans lequel il écrivait : 'je soussigné, D E, autorise Monsieur X C à acheter en direct donc sans passer par l’agence Avis la maison de M^me Y à Bessancourt’ a ensuite établi une attestation précisant qu’il avait rassuré M^me Y qui lui avait téléphoné à la mi-avril en lui confirmant les termes de son courrier et en lui indiquant qu’elle pouvait mener la transaction en direct avec les X. La difficulté relative à l’intervention de l’agence immobilière avait donc été levée et M^me Y ne saurait utilement l’invoquer pour justifier son refus de signer l’avant contrat. Cependant, en l’absence d’offre écrite clairement acceptée par M^me Y, tant que la promesse de vente n’était pas signée, il ne peut être considéré que le principe de la vente était acquis compte tenu de l’accord des parties sur la chose et le prix, le fait que le notaire de M^me Y ait adressé un projet de promesse de vente à son confrère chargé des intérêts des acquéreurs ne pouvant suppléer à l’accord de la venderesse elle-même. En l’absence d’accord ferme et définitif sur la chose et le prix, le refus de M^me Y de signer l’avant contrat constitue une rupture abusive des pourparlers, laquelle s’explique par le fait qu’elle a reçu une proposition plus intéressante ainsi qu’en témoigne l’offre d’achat au prix de 650.000 euros net vendeur qui lui a été soumise le 25 avril 2012 par l’agence OZ Immobilier et qu’elle a acceptée par écrit dès le lendemain. Cette offre acceptée n’a d’ailleurs manifestement pas eu de suite puisque M^me Y n’a pas vendu son bien. Cette rupture abusive des pourparlers constitue une faute qui oblige M^me Y à réparer le préjudice direct et certain qui en est résulté pour les époux X, étant rappelé que les dommages-intérêts sont destinés à réparer un dommage et non pas à sanctionner l’auteur pour son comportement fautif. Les appelants sont mal fondés à prétendre au bénéfice d’une clause pénale qui figurait dans une promesse de vente qui n’a jamais été signée. Ils sont tout aussi mal fondés à faire prendre en charge par M^me Y les conséquences financières de la résiliation du bail de leur domicile auquel ils ont imprudemment cru devoir procéder avant que la promesse de vente ne soit signée. Il ne sera pas non plus tenu compte des loyers qu’ils ont réglés jusqu’en juin 2015, M^me Y ne pouvant être tenue pour responsable du fait qu’ils n’ont pas acquis un autre bien plus tôt, étant ajouté que s’ils avaient acquis la maison en cause, ils auraient supporté, non plus un loyer, mais un crédit (fût-il inférieur au loyer compte tenu de l’importance de leur apport personnel) et une taxe foncière. Le préjudice subi par les époux X consiste dans la déception de ne pas avoir pu acquérir un bien qui leur convenait parfaitement et dans le retard subi en conséquence pour réaliser un investissement immobilier. Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 10.000 euros. Le jugement sera donc infirmé de ce chef et confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Compte tenu du sens de la présente décision, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et aucune indemnité ne sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Infirme le jugement en ce qu’il a fixé à la somme de 30.000 euros les dommages-intérêts mis à la charge de M^me Y, Le confirme en ses autres dispositions, Statuant à nouveau du chef infirmé : Condamne M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, Y ajoutant : Laisse à chacune des parties la charge des dépens exposés en appel, Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. – prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,